◎作者 | 小樂(lè)

在美國(guó)買房后,，大家最為關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題是：每年我要為自己的房子支付多少錢,，有哪些費(fèi)用是必不可少的？今天小樂(lè)將為大家一一盤點(diǎn),，在美國(guó)成功購(gòu)房后,，您所要面對(duì)的一些持有成本。

1房產(chǎn)稅 

美國(guó)的房產(chǎn)和土地都是私有制的,，房主擁有永久產(chǎn)權(quán),，但每年要繳納一定的房產(chǎn)稅。美國(guó)的房產(chǎn)稅并不是由美國(guó)聯(lián)邦政府或州政府征收，而是由地方政府,，郡政府和學(xué)區(qū)征收,，主要用于居民所在區(qū)域的治安，消防,，教育等公共服務(wù),。

（1）美國(guó)房產(chǎn)稅是如何計(jì)算的？ 

美國(guó)房產(chǎn)稅是以房屋的政府評(píng)估價(jià) (Tax Assessed Value)計(jì)算的,，而不是像很多人以為的是以房屋成交價(jià)計(jì)算,。

地方政府會(huì)請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估員 (Assessor) 根據(jù)周邊類似房屋的價(jià)格，房屋面積,，房齡,，地段等因素，公正地評(píng)估區(qū)域內(nèi)每棟房屋的價(jià)值,。一般來(lái)說(shuō)政府的評(píng)估價(jià)會(huì)低于它的市場(chǎng)成交價(jià),，例如一棟2017年標(biāo)價(jià)42萬(wàn)美元的房子，政府2016年對(duì)其估價(jià)只有27萬(wàn)美元,。

同時(shí),，地方政府會(huì)確定下一年的財(cái)政預(yù)算，減去其他政府收入,，來(lái)決定需要征收的房產(chǎn)稅 (Property Tax),，把這個(gè)數(shù)字再除以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值總額，便得出房產(chǎn)稅率 (Property Tax Rates),。

（2）美國(guó)房產(chǎn)稅率大概是多少,？ 

美國(guó)的房產(chǎn)稅率一般在1%-3%之間。中國(guó)投資者比較喜歡的加州平均房產(chǎn)稅率為0.81%,，佛羅里達(dá)州1.10%,，紐約州1.58%，德克薩斯州1.93%,，華盛頓州0.57%,。全美平均房產(chǎn)稅率最低的是夏威夷州 (0.28%)、,，最高的是新澤西州 (2.29%),。

每年地方政府的預(yù)算和計(jì)稅價(jià)值總額都會(huì)改變，房產(chǎn)稅率也會(huì)隨之改變,。2016年,，美國(guó)人均每年繳納的房產(chǎn)稅為 2,127美元。

需要注意的是,，即使是在同一個(gè)州內(nèi),，不同城市,，不同學(xué)區(qū)的房產(chǎn)稅征稅方法和稅率也都不同。紐約州的平均房產(chǎn)稅率是1.58%,，但紐約市 (New York City) 的平均房產(chǎn)稅率只有0.80%,，這是因?yàn)榧~約市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于紐約州的其他城市，較低的房產(chǎn)稅率也足以覆蓋城市運(yùn)營(yíng)開支,。

而同一個(gè)城市里,，不同社區(qū)的房產(chǎn)稅率也都不同。一般來(lái)說(shuō),，房產(chǎn)稅高的地方,，公立學(xué)校質(zhì)量，治安狀況,，公共設(shè)施等都會(huì)更好,。

2房屋保險(xiǎn) 

對(duì)于貸款買家來(lái)說(shuō)，銀行會(huì)要求賣家在過(guò)戶前必須買房屋保險(xiǎn),。而對(duì)于現(xiàn)金買家來(lái)說(shuō),，法律并不強(qiáng)制購(gòu)買，但一般房主都會(huì)購(gòu)買房屋保險(xiǎn),，遇到意外或?yàn)?zāi)害的時(shí)候可以在經(jīng)濟(jì)上得到補(bǔ)償,。

屋主保險(xiǎn)的價(jià)格根據(jù)房屋狀況，保險(xiǎn)公司的不同,，從幾百到幾萬(wàn)美元都有,，一般的房屋一年保險(xiǎn)費(fèi)大概在300-1000美元之間。

美國(guó)的房屋保險(xiǎn)大致分為財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和責(zé)任險(xiǎn)兩大項(xiàng)：

（1）財(cái)產(chǎn)險(xiǎn) (Property Coverage) 

• 房屋主體 (Dwelling)
  保房屋主體結(jié)構(gòu),。

  
  

• 其他建筑物 (Other Structure)
  保房屋主體以外的建筑物,，像車庫(kù)，工具間等,。通常占主保險(xiǎn)的10%,。

  
  

• 私人財(cái)物 (Personal Property) 
  保房屋內(nèi)所有個(gè)人財(cái)產(chǎn)，像家具,，家電,，衣物等。投資房可以不用保私人財(cái)務(wù),，租客會(huì)為自己購(gòu)買租戶保險(xiǎn),。

  
  

• 修復(fù)期生活開支 (Loss of Use)
  因房屋損壞而無(wú)法居住，這項(xiàng)可覆蓋房屋維修期間的額外生活開銷,，例如酒店住宿等，通常上限為主保險(xiǎn)的20%,。

（2）責(zé)任險(xiǎn) (Liability Coverage) 

• 個(gè)人責(zé)任 (Personal Liability)

  如果有人在房屋內(nèi)發(fā)生意外,，例如家中客人從臺(tái)階上摔倒并起訴了你,，這項(xiàng)可以保此類意外所產(chǎn)生的賠償費(fèi)用。

  
  

• 醫(yī)療責(zé)任 (Medical Payment)

  房屋造成他人受傷所產(chǎn)生的醫(yī)藥費(fèi),。例如你可以賠償那個(gè)從你臺(tái)階上摔倒的客人醫(yī)藥費(fèi),。

中國(guó)投資者喜歡的加州是地震多發(fā)區(qū)，很多房主會(huì)加保地震險(xiǎn) (Earthquake Insurance),。有些州還會(huì)有龍卷風(fēng),，洪水等自然災(zāi)害，也需要購(gòu)買相應(yīng)的保險(xiǎn),，比如洪水區(qū) (Flood Zone) 的房屋必須另買洪水險(xiǎn) (Flood Insurance),。

3物業(yè)管理費(fèi) 

HOA 是美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì) (Home Owner’s Association) 的英文縮寫，很多人習(xí)慣將 HOA Fee 稱為物業(yè)管理費(fèi),。美國(guó)的 HOA Fee 主要針對(duì)聯(lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 這樣產(chǎn)權(quán)不包括外墻的房產(chǎn),。房主每個(gè)月需要交一筆物業(yè)管理費(fèi)用，這些錢會(huì)進(jìn)入到一個(gè)公共賬戶,，用于維護(hù)社區(qū)的公共區(qū)域,。

（1）物業(yè)管理費(fèi)包含了哪些項(xiàng)目？ 

HOA 負(fù)責(zé)維護(hù)房屋公共區(qū)域的維護(hù),，大概包括以下幾個(gè)部分：

• 維護(hù)社區(qū)秩序

  控制社區(qū)噪音,，管理停車，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安保,。

  
  

• 公共服務(wù) (City Services)

  收集并處理社區(qū)垃圾,，交公共區(qū)域的水電費(fèi)。

  
  

• 維護(hù)社區(qū)環(huán)境 (Maintenance)

  清掃公共區(qū)域,，修剪草坪,，防治害蟲等，經(jīng)常下雪的地區(qū)HOA還會(huì)負(fù)責(zé)除雪,。

  
  

• 管理公共設(shè)施 (Amentities)

  管理社區(qū)內(nèi)的游泳池,，健身房，網(wǎng)球場(chǎng),，電梯等設(shè)施,。

• 保險(xiǎn) (Insurance)

  HOA 通常會(huì)負(fù)責(zé)公共區(qū)域的保險(xiǎn)，例如火險(xiǎn),。因?yàn)槁?lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墻都是相連的,，一家著火也會(huì)影響到其他房主，所以火險(xiǎn)是 HOA 統(tǒng)一購(gòu)買,，一般公寓保險(xiǎn) (Condo Insurance) 中都不含外墻和公共區(qū)區(qū)域,。

有的 HOA Fee 還包括稅，電暖氣和水費(fèi),，而有的 HOA Fee 包括的項(xiàng)目很少,，每個(gè)社區(qū)都不一樣,，價(jià)格也有所不同，一般在 200-400美元左右,，也有高達(dá)1000美元的,，獨(dú)棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。

有 HOA 即有好處也有麻煩,。很多事情交給 HOA 統(tǒng)一打理,，省下了房主自己聯(lián)系服務(wù)公司和比價(jià)的時(shí)間，但 HOA 也會(huì)有諸多限制,，可能會(huì)限制你出租房子,，限制你養(yǎng)寵物，甚至不讓你裝地板等,。

因此,，在美國(guó)買房如果有 HOA Fee，一定要先仔細(xì)研究下該 HOA 的具體規(guī)定,。尤其是對(duì)買房后打算出租的人來(lái)說(shuō),，如果買房后發(fā)現(xiàn) HOA 規(guī)定不能出租，那就麻煩了,。

4維護(hù)和維修 

美國(guó)的獨(dú)棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee,，但日常維護(hù)就需要房主自己打理。

（1）草坪維護(hù) (Lawn Care) 

一般獨(dú)棟別墅都是帶花園和草坪的,，一半以上的美國(guó)家庭都有除草機(jī),，200-300美元一個(gè)。他們認(rèn)為整潔的草坪是一個(gè)家的門面,，很樂(lè)于親自打理,，既健身又省錢，如果你不想干這些活,，那就得花錢請(qǐng)專門的園藝公司來(lái)做,，根據(jù)草坪的大小，收費(fèi)也都不一樣,，一個(gè)月大約需要100美元,。

（2）除雪 (Snow Removal) 

在容易遭受暴風(fēng)雪的地區(qū)，一般都是“各家自掃門前雪”,，也可以請(qǐng)專門的除雪公司來(lái)清理車道和屋頂上的積雪,，每次除雪在400到800美元之間。

（3）物業(yè)賬單 (Utilities) 

和國(guó)內(nèi)一樣,，美國(guó)房主也要承擔(dān)各種水電暖氣等費(fèi)用：

• 水費(fèi)（Water）：大約50-100美元

• 電費(fèi)（Electricity）：大約120美元

• 垃圾清理（Trash）：大約20-30美元