獲?。汗才盼酃芏氯?zé)任到底屬于誰（開發(fā)商,、物業(yè)、業(yè)主）

1、首先明確,，單元門屬于公共設(shè)備設(shè)施。公共設(shè)備設(shè)施的大修,、中修和設(shè)備更新的費(fèi)用是不包含的物業(yè)費(fèi)之中的,。因此，如果需要更換單元門，單元門尚在保修期之內(nèi)的,，由開發(fā)商聯(lián)系單元門生產(chǎn)和制造廠家負(fù)責(zé)更換新門,，并承擔(dān)一切費(fèi)用。保修期之外,，則需要業(yè)主分?jǐn)偢沦M(fèi)用,。

2、如果是新建筑房,，業(yè)主在購房時已經(jīng)按照國家規(guī)定繳納了住宅專項(xiàng)維修資金（俗稱大修基金）的,，可以使用專項(xiàng)維修資金來支付更新單元門的費(fèi)用。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定：

第十八條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新,、改造，不得挪作他用,。

第三條 本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備,，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,，一般包括電梯、天線,、照明,、消防設(shè)施、綠地,、道路,、路燈、溝渠,、池,、井、非經(jīng)營性車場車庫,、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等,。

3、如果是老舊住宅,，業(yè)主沒有繳納專項(xiàng)維修資金的,，如公房房改后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給個人的。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定：

二十條第二款 售后公有住房之間共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中,，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的,，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

即，房屋有原產(chǎn)權(quán)單位,，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)維修更新費(fèi)用,。沒有產(chǎn)權(quán)單位的（包括產(chǎn)權(quán)單位撤銷或不存在的），則由使用單元門的相關(guān)全體業(yè)主,，按照各自住房比例分?jǐn)傎M(fèi)用,。

當(dāng)然，成立業(yè)委會的小區(qū),，也可以由業(yè)委會協(xié)調(diào)業(yè)主均攤費(fèi)用,。

4、現(xiàn)在很多小區(qū)物業(yè)利用公共區(qū)域設(shè)立廣告牌,、廣告燈箱等收取經(jīng)營費(fèi)用,。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的規(guī)定，有上述行為的,，可以要求物業(yè)沖經(jīng)營收益中支出更新單元門的費(fèi)用,。收益不足以承擔(dān)更新費(fèi)用的，余額由相關(guān)業(yè)主集資補(bǔ)足,。

其實(shí),，我們買房時，除了購房款之外,，還要另外支付兩個費(fèi)用,，即公共維修基金費(fèi)和入住使用后繳納的物業(yè)費(fèi)。但很多業(yè)主對于這兩項(xiàng)費(fèi)用并不了解,，甚至說不出他們的差別,。這兩種費(fèi)用為什么要分開來繳納？今天小編就來給大家講講,。

什么是公共維修基金和物業(yè)費(fèi),？

公共維修基金又叫房屋養(yǎng)老金或者是大修資金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為房屋房款的2%-3%,。主要用于房屋保修期滿后公共部位,、公共設(shè)施的大、中修和小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的更新,、改造。公共部位指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ),、內(nèi)外承重墻體,、柱、梁,、樓板,、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳,、樓梯間,、走廊通道等。

物業(yè)費(fèi)是業(yè)主或者是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人委托物業(yè)管理公司對社區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備,、公用設(shè)施、綠化,、衛(wèi)生,、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù),、修繕,、整治等與業(yè)主生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

兩者有什么具體區(qū)別,？

1,、繳納費(fèi)用的歸屬權(quán)不同。公共維修基金是業(yè)主在正式入住前一次性繳納的,，入住之后沒有特殊情況不需要再次繳納,。這筆費(fèi)用由成立的業(yè)主委員會或者是社區(qū)所在地的房管局統(tǒng)一保管，但使用所有權(quán)在業(yè)主,。只有在房屋的保修期滿或者是社區(qū)房屋大修時才能使用,，使用時，需要獲得全體業(yè)主的投票決定才可,。物業(yè)費(fèi)是業(yè)主入住社區(qū)之后按月或者是按季度繳納的,，這筆錢屬于物業(yè)公司，是物業(yè)公司對社區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備,、綠化,、衛(wèi)生、交通,、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù),、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所獲得的報酬,。業(yè)主不能以任何理由無故拖欠物業(yè)費(fèi)用,，當(dāng)然，如果物業(yè)費(fèi)征收不合理,，或者是征收后,，物業(yè)公司卻不好好為業(yè)主服務(wù)，遭到業(yè)主投訴的,，那么業(yè)主委員會是可以開會決議物業(yè)公司的去留的,。

2,、費(fèi)用使用流程不同。公共維修基金的所有權(quán)是全體業(yè)主,，所以想要使用這筆資金,，必須要獲得業(yè)主的同意。具體的申請流程是,，向業(yè)主委員會提出申請,，然后通知全體業(yè)主，如果該舉措獲得三分之二業(yè)主的同意的話,，那么經(jīng)過審核和批準(zhǔn)之后,，才可使用劃撥的資金，動工維修,。物業(yè)費(fèi)是社區(qū)日常的維護(hù)與管理,，如果社區(qū)的公共區(qū)位需要一些小修小補(bǔ)，或者是業(yè)主發(fā)現(xiàn)什么地方破損,、有問題時,，可以向物業(yè)公司反饋，在物業(yè)管理處進(jìn)行登記,，物業(yè)公司確認(rèn)審核通過后,，就可使用這筆費(fèi)用對社區(qū)進(jìn)行維護(hù)，維修,。

3,、使用范圍不同。公共維修基金主要是用于社區(qū)大規(guī)模的翻修和改造,，主要包括房屋的防水,，墻體，電梯維修等,，日常的小修小補(bǔ)如果用公共維修來解決來說,，有點(diǎn)大材小用。房屋除了基本的保修期之外,，一般來說,，出現(xiàn)較大問題的年限也在10年以上，所以公共維修基金更像是房屋的養(yǎng)老金或者是保障,。而物業(yè)費(fèi)的使用相比公共維修基金就就是小修小補(bǔ)了,，主要是社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、衛(wèi)生維護(hù)與打理等,，費(fèi)用很少,。物業(yè)費(fèi)用的合理使用足以保障業(yè)主的日常生活正常進(jìn)行。

物業(yè)費(fèi)緊張時,，可轉(zhuǎn)借部分公共維修基金

相較于物業(yè)費(fèi),，公共維修基金的使用條件相對比較嚴(yán)格。其使用前提有兩個：一是房屋的保修期滿之后才能使用,，二是在對公共部位大修,、翻修改造的時候才能使用，小問題一般是用物業(yè)費(fèi)來解決的,。同時,，在不使用維修基金的階段里，維修基金作為公共資產(chǎn)和固定資產(chǎn)除了購買國債或法律,、法規(guī)規(guī)定的其他基金范圍外,，禁止用作他處。而且使用時要獲得業(yè)主的同意才可,。

另外,，公共維修基金還有一些其他的特殊用法，如物業(yè)費(fèi)和公共維修基金費(fèi)在特殊情況下可以轉(zhuǎn)借一部分,，主要是指在社區(qū)維修出現(xiàn)的問題不是特別大,，物業(yè)就可以解決，但是物業(yè)公司費(fèi)用緊張的情況下,，物業(yè)可以與業(yè)主委員會商議從公共維修基金中暫借相當(dāng)于一個月物業(yè)費(fèi)的額度用于社區(qū)的維修和翻新備用金,，在約定歸還的時間內(nèi)，物業(yè)公司要盡快歸還這筆費(fèi)用,。而社區(qū)房屋或者公共區(qū)位需要大修使用到公共維修基金的,，可預(yù)先支取施工承包合同中約定的預(yù)付款，但預(yù)付款最高不得超過工程款總額的30%,。這項(xiàng)決定同樣要獲得業(yè)主委員會的審批同意,。