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裁判要旨

出讓人沒有辦理土地使用權(quán)登記,，案外人購(gòu)買并占有房屋,，辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記非案外人原因?qū)е拢膳懦龔?qiáng)制執(zhí)行,。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)

第一,、本案江蘇高院再審，撤銷一審二審判決,。原因在于：再審查明買受人未辦理過(guò)戶的客觀情形,，即出讓人未辦理土地使用權(quán)證?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)以及《查封扣押規(guī)定》第十七條均強(qiáng)調(diào)未辦理過(guò)戶登記非買受人自身原因或買受人無(wú)過(guò)錯(cuò),。如何理解上述規(guī)定直接決定執(zhí)行異議成功與否，本案的非買受人自身原因系出讓人未辦理土地使用權(quán)證,，在查封同一天登報(bào)遺失房屋產(chǎn)權(quán)證,。換句話說(shuō)，一審二審對(duì)涉案房屋沒有審查登記檔案,。

第二,、我們注意到,，出讓人沒有辦理房屋登記,，與買受人簽訂買賣合同，買受人過(guò)戶登記遇阻,，該原因非買受人自身造成,。對(duì)此，江蘇高院評(píng)價(jià)“雖然孫存亮在購(gòu)房后一年四個(gè)月時(shí)間內(nèi)沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),，但孫存亮已經(jīng)舉證證明該房屋的國(guó)有土地使用權(quán)證系2013年3月8日才登記在盧甜利名下,，且盧甜利因該房屋產(chǎn)權(quán)證遺失已于4月18日在宿遷日?qǐng)?bào)上公告聲明產(chǎn)權(quán)證作廢，故不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定孫存亮對(duì)于未辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)有過(guò)錯(cuò),?！?

第三,、非買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記的原因有多種，例如出讓人對(duì)標(biāo)的物他項(xiàng)權(quán)抵押,、出讓人毀約以自身作為所有權(quán)產(chǎn)權(quán)登記,、出讓人不交付發(fā)票、土地分割手續(xù)等等,，均是造成非買受人未辦理過(guò)戶登記的原因,。最高人民法院（2017）最高法民申2273號(hào)評(píng)價(jià)“訟爭(zhēng)房產(chǎn)在兩個(gè)月后即被普瑞銘克分公司抵押給再審申請(qǐng)人，故未辦理過(guò)戶登記不是蔣玉萍自身原因所致,?！?

第四、我們注意到,，涉案房屋并非首次登記,，而是二手房轉(zhuǎn)移登記。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,，提交（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。本案中出讓人沒有土地使用權(quán)證,，且房屋權(quán)屬證書遺失,，買受人無(wú)法提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，即登記資料不全無(wú)法登記,，系出讓人原因,，江蘇高院裁判法律依據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。

案情介紹

一,、汪邦友與盧甜利民間借貸糾紛, 2013年4月18日查封涉案房屋,，孫存亮申請(qǐng)執(zhí)行異議。

2013年4月18日,，宿遷日?qǐng)?bào)刊登盧甜利聲明涉案房屋產(chǎn)權(quán)證遺失并作廢公告,。當(dāng)日該房屋被法院裁定查封。

孫存亮提出執(zhí)行異議,。2011年12月20日,，孫存亮與盧甜利簽訂房屋買賣合同，約定盧甜利以32萬(wàn)元價(jià)格向?qū)O存亮出售太陽(yáng)城的房屋,。合同簽訂后,，盧甜利向?qū)O存亮出具已收到購(gòu)房款32萬(wàn)元的收條，孫存亮稱其于簽訂合同當(dāng)日支付盧甜利12萬(wàn)元現(xiàn)金,，于簽訂合同第二日從歸仁金龍魚面粉廠賬上向盧甜利轉(zhuǎn)賬20萬(wàn)元,，并提供轉(zhuǎn)賬憑證。

二、一審法院作出（2013）洪民初字第2107號(hào)民事判決,，認(rèn)定孫存亮提供的證據(jù)不足以證明其已付清全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,、使用涉案房屋，判決駁回孫存亮的訴訟請(qǐng)求,。

三,、二審法院認(rèn)為，本案中,，涉案房屋的土地使用權(quán)證系2013年3月8日發(fā)放,，涉案房屋被查封時(shí)間為2013年4月18日，孫存亮與盧甜利簽訂房屋買賣合同時(shí)間為2011年12月20日,，全部交清房款時(shí)間為2011年12月20日,，據(jù)此可以認(rèn)定孫存亮怠于辦理涉案房屋過(guò)戶登記手續(xù)，因此孫存亮存在過(guò)錯(cuò),。因?qū)O存亮對(duì)涉案房屋未辦理過(guò)戶登記手續(xù)存在過(guò)錯(cuò),，故可以對(duì)涉案房屋進(jìn)行執(zhí)行。

裁判要點(diǎn)與理由

江蘇高院再審認(rèn)為,，根據(jù)一審中孫存亮提交的房屋買賣合同,、盧甜利出具的收條以及二審中孫存亮提交的前述證據(jù)，足以認(rèn)定孫存亮在2011年12月20日與盧甜利簽訂房屋買賣合同后,，已支付全部購(gòu)房款并實(shí)際占有涉案房屋,。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定,，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的,，如果第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò),，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),?！北景钢?，孫存亮在人民法院查封涉案房屋之前已經(jīng)支付全部購(gòu)房?jī)r(jià)款并實(shí)際占有使用該房屋，雖然孫存亮在購(gòu)房后一年四個(gè)月時(shí)間內(nèi)沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但孫存亮已經(jīng)舉證證明該房屋的國(guó)有土地使用權(quán)證系2013年3月8日才登記在盧甜利名下,，且盧甜利因該房屋產(chǎn)權(quán)證遺失已于4月18日在宿遷日?qǐng)?bào)上公告聲明產(chǎn)權(quán)證作廢,，故不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定孫存亮對(duì)于未辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)有過(guò)錯(cuò)。

綜上,，孫存亮的執(zhí)行異議之訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持,，但因其在一、二審中未能及時(shí),、充分舉證,，故一、二審案件受理費(fèi)應(yīng)由其負(fù)擔(dān),。判決撤銷江蘇省宿遷市中級(jí)人民法院（2014）宿中民終字第0038號(hào),、江蘇省泗洪縣人民法院（2013）洪民初字第2107號(hào)民事判決。不得依據(jù)江蘇省泗洪縣人民法院（2013）洪民初字第0261號(hào)民事判決執(zhí)行太陽(yáng)城房屋,。

標(biāo)簽：執(zhí)行異議丨執(zhí)行異議之訴丨買賣合同丨過(guò)戶登記丨自身原因
案例索引：最高人民法院（2015）蘇民再提字第00034號(hào)“孫存亮與汪邦友再審民事判決書”（審判長(zhǎng)于泓審判員張貞偉代理審判員王玉福）,，《中國(guó)裁判文書網(wǎng)》（20170105）。

相關(guān)案例

案例一最高院：查封前買受人已付款且占有不動(dòng)產(chǎn),，出讓人房產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押,，該抵押行為非買受人自身原因未辦理登記

案例二江蘇高院：買受人商品房合同備案后，轉(zhuǎn)讓購(gòu)房權(quán),，實(shí)際購(gòu)房人出資且接收占有房屋的,，可排除申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行

案例三最高院：查封之前案外人實(shí)際控制房屋為占有標(biāo)準(zhǔn)，入住非必要條件,，同時(shí)可選擇適用《執(zhí)行異議規(guī)定》有利條款排除執(zhí)行

案例四江蘇高院：查封之前簽訂以房抵債協(xié)議,，并且合法占有控制抵債房屋，未辦理產(chǎn)證無(wú)主要過(guò)錯(cuò)的,，抵債房屋可以排除強(qiáng)制執(zhí)行

法律依據(jù)

《民事訴訟法》

第二百二十七條  執(zhí)行過(guò)程中,，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五天內(nèi)審查,，理由成立的,，裁定中止對(duì)該標(biāo)的執(zhí)行;理由不成立的，裁定駁回”,。案外人,、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決,、裁定錯(cuò)誤的,，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決,、裁定無(wú)關(guān)的,，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

最高人民法院《關(guān)于適用民事訴訟法的解釋》

第三百一十一條  案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任,。

最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn),；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；
（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記,。

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第十七條  被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封,、扣押、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò),，人民法院不得查封,、扣押、凍結(jié),。