文/吳少玲

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【核心法規(guī)】

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),?！保ㄒ韵潞喎Q“《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條”）

【問題】適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第十七條，應(yīng)當符合哪些條件,？

答：關(guān)于物權(quán)期待權(quán)保護的條件,，依照《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第十七條規(guī)定以及司法實踐掌握的標準，案外人亦即受讓人,，在案涉財產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力,，應(yīng)當符合以下要件：（1）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動執(zhí)行標的物所有權(quán)為目的的合同,。（2）買受人已經(jīng)履行支付買賣合同約定價款的全部義務(wù),。（3）案外人對執(zhí)行標的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對外公示：占有。（4）物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責于案外人,。四個要件必須全部具備,，缺一不可，人民法院在判斷案外人的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行時,，應(yīng)遵照此標準,。

參考案例：最高人民法院（2015）民申字第1886號

【問題】如何證明“實際占有”？

答：證據(jù)線索如下：①交接手續(xù)的交接單,；②物業(yè)服務(wù)合同,、物業(yè)費收據(jù)；③案外人已經(jīng)對案涉房產(chǎn)進行裝潢,、裝修,、添附：垃圾清運費收據(jù)和裝潢押金、裝潢材料清單,、裝修合同,、合同發(fā)票等；④案外人已支付且至今仍在支付案涉房產(chǎn)的水,、電,、煤、暖,、物業(yè)管理等費用：電費開戶信息,、客戶用電繳費通知書、水費通知書,、公攤水電費收據(jù),、自來水公司收費信息查詢清單；⑤案外人已經(jīng)在且至今仍在案涉房產(chǎn)內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營,；案外人已經(jīng)領(lǐng)取以案涉房產(chǎn)作為住所地的營業(yè)執(zhí)照且至今未變更住所地,；案外人為公司的，已經(jīng)在公司固定資產(chǎn)賬目中予以登記并在工商部門備案；⑥其他：租賃合同,、租金發(fā)票,、村委會/居委會證明、證人證言等等,。

參考案例：江蘇省高級人民法院(2014)蘇民終字第0147號

【問題】查封行為在先,，轉(zhuǎn)讓房屋在后，買受人能否適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條規(guī)定提出執(zhí)行異議,？

答：最高院認定該執(zhí)行異議不能成立,。第一,，涉案房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,。《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第二十六條“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封,、扣押,、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為,，不得對抗申請執(zhí)行人”,。第二，即使買賣雙方均認可轉(zhuǎn)讓款已全部支付完畢,，鑒于買受人在未審查案涉房屋及土地權(quán)屬登記狀況,、未辦理過戶手續(xù)的情形下違反約定提前付清全部轉(zhuǎn)讓款，亦難以證明其已盡到合理注意義務(wù),、對未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯,。

參考案例：最高人民法院(2013)民申字第1745號

【問題】房屋的用途為經(jīng)營性質(zhì)，是否會影響到買受人適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條,？

答：不能因買受人所購房屋為只能用于經(jīng)營的酒店式公寓而排除對上述司法解釋第十七條的適用,。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》為現(xiàn)行有效的司法解釋，該司法解釋第十七條規(guī)定的目的在于保護無過錯的買房人,，通過賦予其優(yōu)于普通債權(quán)的權(quán)利層級保護方式,，實現(xiàn)對買房人利益的優(yōu)先保護，屬于基于特殊價值取向?qū)τ谔厥鈧鶛?quán)給予的保護,。蘊含其中的價值取向在于：在同是債權(quán)的情況下,，購房人的債權(quán)因為是先履行的債權(quán)而應(yīng)當?shù)玫絻?yōu)先保護；無過錯的買受人對物權(quán)的期待權(quán)應(yīng)當?shù)玫教厥獗Ｗo。該條司法解釋對于無過錯購房人的保護,，并非以購房用途系自住為條件,，故不能因買受人所購房屋為只能用于經(jīng)營的酒店式公寓而排除對上述司法解釋第十七條的適用。

參考案例：最高人民法院（2014）民一終字第119號

【問題】房屋買賣合同的買受人能否直接依據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條請求法院“確認物權(quán)”,？

答：房屋買賣合同的買受人不得依據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條請求法院“確認物權(quán)”,。因為，購房人基于房屋買賣合同,、以物抵債合同等方式轉(zhuǎn)移物權(quán),，應(yīng)當在所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)完成后，買受人才取得訴爭不動產(chǎn)的所有權(quán),。買賣合同履行過程中,，在買受人與出賣人之間尚未完成標的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前，雙方存在的是債的法律關(guān)系,，此時買受人僅依據(jù)買賣合同或履行買賣合同的判決而逕行主張確認其對于標的物享有所有權(quán),，尚缺乏法律依據(jù)?！恫榉饪垩簝鼋Y(jié)規(guī)定》第17條雖然對不動產(chǎn)物權(quán)的保護原則作了一定的突破,，但這種突破僅限于對抗執(zhí)行查封措施時，并不能廣泛適用,，也不能產(chǎn)生就此改變不動產(chǎn)物權(quán)取得原則的效果,。因此，房屋買受人依據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條主張確權(quán)的,，應(yīng)駁回其訴訟請求,。

參考案例：最高人民法院（2015）民申字第1886號、廣東省高級人民法院(2011)粵高法民一終字第113號,、廣東省中山市中級人民法院(2013)中中法民一終字第1020號,、濟南市中級人民法院民事判決書（2014）濟民四終字第896號、北京市第二中級人民法院（2010）二中民初字第3478號

【問題】無權(quán)處分的交易中,，房屋被查封,，買受人能否適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條阻礙執(zhí)行？

答：無權(quán)處分交易中,，在未經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)人訂立合同后未取得處分權(quán)的,，買受人無法獲得物權(quán)期待權(quán)，無法適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條阻礙執(zhí)行,。因為,，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效,?！彪m然，2012年7月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第三條,，將出賣人無權(quán)處分他人財產(chǎn)的行為區(qū)分為債權(quán)行為和物權(quán)行為,，案涉房屋買賣合同難謂無效，但是由于出賣人無權(quán)處分案涉房屋,，在未取得房屋所有權(quán)人的追認的情況下,，買受人依法只能向出賣人行使違約賠償或者損害賠償?shù)膫鶛?quán)請求權(quán)，其在案涉房屋之上不能成立物權(quán)期待權(quán),，更不可能取得所有權(quán),。

參考案例：最高人民法院（2015）民申字第1886號

【問題】拍賣所得的土地為空地，沒有地上附著物,，也未進入開發(fā)階段,，在適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條時，如何認定“占有”與“過戶無過錯”的問題,？

最高院認為（具體案例審判理由）：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封,、扣押、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封,、扣押、凍結(jié),?！北景钢校姘竿恋厥褂脵?quán)在2008年4月2日拍賣成交后,，何家雄于同年4月8日支付了全部拍賣價款,。2008年5月5日，廣東省陽江市中級人民法院裁定查封涉案土地使用權(quán),，導致何家雄無法辦理土地使用權(quán)登記過戶手續(xù),。由于涉案土地為空地，沒有地上附著物,，也未進入開發(fā)階段,，實施占有沒有經(jīng)濟上的意義,，且對于空地無從判斷是否已經(jīng)實際占有?？梢?，何家雄對其經(jīng)拍賣程序受讓的涉案土地使用權(quán)未辦理過戶登記手續(xù)不存在過錯。因此,，二審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定,，認為涉案土地不得查封,，并判決撤銷廣東省陽江市中級人民法院（2008）陽中法執(zhí)字第5-6號民事查封裁定，有事實和法律依據(jù),。

參考案例：最高人民法院(2013)民申字第1704號

【問題】以房抵債交易中,，涉案房屋在辦理過戶前被查封的，能否適用《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條規(guī)定申請停止執(zhí)行,？

答：“以房抵債”的《商品房買賣合同》其實質(zhì)仍是商品房買賣,，不能因“以房抵債”而否定商品房買賣的實質(zhì)，雙方之間存在真實的商品房買賣關(guān)系,，“以房抵債”視為買受人已經(jīng)支付購房全款,，付款方式為債務(wù)抵消。

參考案例：最高人民法院民事裁定書(2013)民申字第679號,、廣東省高級人民法院(2011)粵高法民一終字第113號,、廣東省高級人民法院(2014)粵高法民二終字第1號、江蘇省高級人民法院民事判決書(2013)蘇民終字第0324號

【觀點】提起案外人執(zhí)行異議之訴的起訴期限為15日,。

答：《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定,，執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的,，人民法院應(yīng)當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查,，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行,；理由不成立的,，裁定駁回。案外人,、當事人對裁定不服,，認為原判決、裁定錯誤的,，依照審判監(jiān)督程序辦理,；與原判決、裁定無關(guān)的,，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟,?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定的“十五日”屬于法定不變期間，不存在訴訟時效中斷,。

參考案例：廣東省高級人民法院(2014)粵高法立民申字第4號

【問題】買受人依據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條申請停止執(zhí)行,，可否同時主張申請執(zhí)行人賠償損失？

答：因申請執(zhí)行人基于對被執(zhí)行人的債權(quán),，申請法院執(zhí)行被執(zhí)行人名下財產(chǎn),，符合法律規(guī)定，買受人主張申請執(zhí)行人賠償損失的缺乏法律依據(jù),。

案例參考：廣東省中山市中級人民法院民事判決書(2013)中中法民一終字第1020號

【問題】申請執(zhí)行人提起許可執(zhí)行之訴,，可否直接訴請法院確認房屋為被執(zhí)行人所有？

答：申請執(zhí)行人基于生效法律文書申請法院對涉案房屋強制執(zhí)行,，案外人提起執(zhí)行異議,，在法院裁定案外人執(zhí)行異議成立后，申請執(zhí)行人有權(quán)提起許可執(zhí)行之訴,。關(guān)于申請執(zhí)行人請求確認涉案房屋歸被執(zhí)行人所有的訴訟主張,。江蘇省高級人民法院認為，各方當事人對涉案房屋尚不具備辦理過戶登記條件,，無法過戶,，目前歸被執(zhí)行人所有的事實并無爭議。申請執(zhí)行人作為一般債權(quán)人,，其債權(quán)的標的是金錢給付,，而非特定的涉案房屋,，且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條之規(guī)定,，在被執(zhí)行人有所有權(quán)的前提下,，案外人仍有權(quán)要求對涉案房屋停止執(zhí)行。因此,，判決涉案房屋歸被執(zhí)行人所有,，對申請執(zhí)行人而言沒有訴的利益。故對申請執(zhí)行人請求確認涉案房屋歸被執(zhí)行人所有的訴訟主張不予支持,。

參考案例：江蘇省徐州市中級人民法院（2012）徐民初字第00028號,；江蘇省高級人民法院（2013）蘇民終字第0003號

【問題】審查買受人是否已經(jīng)支付全部價款時，是否需要考慮其價款的合理性,？

答：《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17條所指的第三人支付全部價款,，應(yīng)參考交易時交易地物價部門指導價或者市場交易價予以確認，不能為明顯不合理的低價,，支付價款過分偏離市場價值不能認定為支付全部價款,。江蘇省徐州市中級人民法院認為（具體案例觀點）：如果以買受人與出賣人簽訂的《二手房買賣合同》價格計算房產(chǎn)價值,，在短短的四個月內(nèi)，涉案房產(chǎn)的價格相差近一倍,，即便考慮期間裝潢,、升值等因素的影響，買受人購房時涉案房產(chǎn)的實際價值也遠高于其與出賣人合同約定的50萬元,?！兑?guī)定》第十七條所指的第三人支付全部價款，應(yīng)參考交易時交易地物價部門指導價或者市場交易價予以確認,，不能為明顯不合理的低價,，支付價款過分偏離市場價值不能認定為支付全部價款，因此,，買受人主張已經(jīng)支付全部購房款的觀點與事實不符,，本院不予采信。