中 豪 研 究

在為地產(chǎn)公司提供法律服務(wù)的過程中，常見地產(chǎn)公司與債權(quán)人簽訂了房屋買賣合同,并辦理了合同備案登記,但雙方的真實(shí)意思表示是債權(quán)人給地產(chǎn)公司提供融資借款,房屋買賣合同僅是歸還借款的擔(dān)保,。在“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同關(guān)系中,，債權(quán)人與地產(chǎn)公司簽訂合同的模式一般分為兩種。一種是簽訂借款合同的同時(shí)簽訂《商品房合同》,，在借款合同中約定資金回報(bào),；一種是沒有簽訂借款合同，僅簽訂《商品房買賣合同》,，通過約定房屋回購條件或者逾期交房違約金等方式約定資金回報(bào),。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《民間借貸司法解釋》）第24條第1款規(guī)定：當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款,，出借人請求履行買賣合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求,。該條規(guī)定明確了“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同的法律關(guān)系性質(zhì),，為人民法院處理類似糾紛指明了裁判方向。但是,，在司法實(shí)踐中,，運(yùn)用該條規(guī)定進(jìn)行裁判，卻是一個(gè)復(fù)雜的問題,。

一,、“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同的基本特點(diǎn)

（一）主觀目的

在“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同關(guān)系中，債權(quán)人與地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意思表示,，系債權(quán)人為地產(chǎn)公司提供借款并獲得較好的資金回報(bào),。雙方簽訂《商品房買賣合同》的目的，系為地產(chǎn)公司歸還借款提供擔(dān)保,，債權(quán)人無意獲得房屋所有權(quán),，地產(chǎn)公司也無意轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán),。

（二）客觀表現(xiàn)

1

簽訂借款合同的同時(shí)或者之后簽訂《商品房買賣合同》

有些債權(quán)人在與地產(chǎn)公司簽訂借款合同的同時(shí)或者之后簽訂《商品房買賣合同》，并明確約定《商品房買賣合同》的簽訂系為借款提供擔(dān)保,。當(dāng)出現(xiàn)地產(chǎn)公司未按期歸還借款時(shí),，債權(quán)人有權(quán)依據(jù)《商品房買賣合同》要求地產(chǎn)公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)并交付房屋。

2

合同約定的房屋交易單價(jià)較低

在“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同關(guān)系中,，《商品房買賣合同》中約定的房屋價(jià)格往往低于同時(shí)期正常銷售的房屋價(jià)格,，實(shí)踐中還出現(xiàn)過低于房屋建造成本的銷售價(jià)格。雙方約定較低的單價(jià),，從債權(quán)人的角度來講才能保障其借款的本息安全,；從債務(wù)人的角度來講，只要?dú)w還借款,，則不存在吃虧,。

3

約定交房時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超前預(yù)計(jì)竣工時(shí)間

在一些案例中，債權(quán)人與地產(chǎn)公司通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心的網(wǎng)站簽訂預(yù)售商品房的《商品房買賣合同》,，不簽訂借款合同,。但雙方另行有書面約定，將地產(chǎn)公司的交房時(shí)間大大提前,，一般為《商品房買賣合同》簽訂后1至3個(gè)月,，并約定逾期交房違約金。根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)建設(shè)進(jìn)度,，在雙方約定的交房時(shí)間內(nèi),，地產(chǎn)公司根本不可能交房，則債權(quán)人可主張逾期交房違約金,，該逾期交房違約金即為債權(quán)人希望獲得的借款利息,。

4

約定地產(chǎn)公司回購房屋條款

在未簽訂借款合同的案例中，債權(quán)人與地產(chǎn)公司在簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)或者很短的時(shí)間內(nèi),，便簽訂了回購協(xié)議,，約定在一定期限內(nèi)，地產(chǎn)公司可以一定的價(jià)格回購出售予債權(quán)人的房屋,，地產(chǎn)公司支付回購款項(xiàng)后雙方注銷網(wǎng)簽合同,。約定的回購價(jià)即為購房本金及利息的總額，回購期則為借款的期限,。

總之，在“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同關(guān)系中,，債權(quán)人與地產(chǎn)公司簽訂的相關(guān)協(xié)議,，要么有明確的借款擔(dān)保的意思表示，要么不符合常規(guī)的商品房買賣的交易慣例,，相關(guān)協(xié)議能夠推測雙方簽訂《商品房買賣合同》的目的系提供借款及借款擔(dān)保,，債權(quán)人旨在獲得資金回報(bào)，無意獲得房屋所有權(quán)，地產(chǎn)公司也無意轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán),。

二,、“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同中擔(dān)保關(guān)系的效力及法律效果

（一）擔(dān)保效力

“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同中的擔(dān)保關(guān)系，在學(xué)術(shù)上被稱為買賣型擔(dān)?；蛘叻堑湫蛽?dān)保,。該種擔(dān)保方式的效力，實(shí)踐中有擔(dān)保有效及擔(dān)保無效兩種觀點(diǎn),。主張擔(dān)保無效的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)主要有違反物權(quán)法定原則說,、虛偽意思掩蓋流質(zhì)契約之非法目的說。主張擔(dān)保有效的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)主要有讓與擔(dān)保說,、后讓與擔(dān)保說,、抵押權(quán)說、代物清償預(yù)約說等具體觀點(diǎn),。筆者個(gè)人認(rèn)為該種擔(dān)保方式,，不屬于我國《物權(quán)法》規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)中的任何一種，也不屬于我國《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式中的任何一種,，屬于無效擔(dān)保,。

（二）法律效果

《民間借貸司法解釋》第24條第2款規(guī)定：“按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物,，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償,。”但是,，該條規(guī)定并未明確借款人對買賣合同標(biāo)的物拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán),，導(dǎo)致實(shí)踐中也存在兩種不同的觀點(diǎn)。筆者個(gè)人認(rèn)為,，在無法律或者司法解釋明確規(guī)定債權(quán)人對買賣合同標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)的情況下,，債權(quán)人對于買賣合同標(biāo)的物無優(yōu)先受償權(quán)。

三,、主張“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同關(guān)系的舉證責(zé)任

在最高人民法院做出的(2015)民申字第2299號(hào)案件中已明確,，誰主張房屋買賣合同實(shí)質(zhì)為借款擔(dān)保合同，則相關(guān)的舉證責(zé)任由誰承擔(dān),，否則將承擔(dān)舉證不能的法律后果,。

四、債權(quán)人如何在“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同關(guān)系中維護(hù)自身合法權(quán)益

基于實(shí)踐中針對借款人對房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)的意見不一致,，為了最大程度保障借款債權(quán)人的合法權(quán)益,，建議債權(quán)人在發(fā)生債務(wù)人違約時(shí),，及時(shí)起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同有效，并要求地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金等,。

若地產(chǎn)公司未抗辯實(shí)質(zhì)關(guān)系為借款關(guān)系,，則通過人民法院的生效判決確定了房屋買賣合同的有效性。

若地產(chǎn)公司抗辯實(shí)質(zhì)關(guān)系為借款關(guān)系并得到人民法院的支持,，則及時(shí)按照借款關(guān)系變更訴訟請求,，爭取案件早日進(jìn)入執(zhí)行程序，通過房屋的處置價(jià)款償還債務(wù),。

若房屋為預(yù)售房,，尚未竣工驗(yàn)收，短時(shí)間內(nèi)房屋無法司法處置,，則建議債權(quán)人積極尋找真實(shí)購房戶購買房屋,，債權(quán)通過指定購房款的收款賬戶的方式清償，或者通過應(yīng)收賬款質(zhì)押的方式,，保障借款債權(quán)人對購房款享有優(yōu)先受償權(quán),。地產(chǎn)公司與真實(shí)購房戶在不動(dòng)產(chǎn)登記中心網(wǎng)站上簽訂房屋買賣合同。

五,、地產(chǎn)公司如何在“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同中維護(hù)自身合法權(quán)益

在“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同關(guān)系中,，若地產(chǎn)公司發(fā)生逾期歸還借款人借款，導(dǎo)致借款人主張房屋買賣合同合法有效的情形時(shí),，地產(chǎn)公司需要評估按照借款合同處理公司需承擔(dān)的債務(wù)重,，還是按照房屋買賣合同關(guān)系處理公司需承擔(dān)的債務(wù)重。若按照借款合同處理公司需承擔(dān)的債務(wù)重,，則建議地產(chǎn)公司認(rèn)可雙方房屋買賣合同的有效性,，并向借款債權(quán)人交付房屋。若按照房屋買賣合同關(guān)系處理公司需承擔(dān)的債務(wù)重,，則積極主張雙方的真實(shí)意思表示為借款而非房屋買賣,，并組織相關(guān)的證據(jù)材料。地產(chǎn)公司的主張是否成立,，與雙方的書面約定情況及履行情況相關(guān),。

綜上，在“名為房屋買賣實(shí)為借貸”合同關(guān)系中,，人民法院的裁判可能會(huì)與雙方的書面約定不一致,，對雙方都具有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。建議雙方在簽訂相關(guān)的協(xié)議時(shí),，對對方及自身的違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的評估,。

對于借款人而言，要么要求地產(chǎn)公司辦理房屋抵押登記,，以防在地產(chǎn)公司發(fā)生資不抵債的情形時(shí),，可主張對房屋享有抵押優(yōu)先權(quán)。債權(quán)人也可直接以較實(shí)惠的價(jià)格購買房屋,，并辦理預(yù)告登記,。當(dāng)發(fā)生地產(chǎn)公司資不抵債的情形時(shí)，債權(quán)人可主張對房屋享有準(zhǔn)物權(quán),。

對地產(chǎn)公司而言,，建議遵守契約精神，及時(shí)歸還借款,。若發(fā)生逾期不能歸還借款且債權(quán)人違反雙方約定主張過高的權(quán)利時(shí),，積極提供證據(jù)應(yīng)訴，降低債權(quán)金額,。