|
今天不聊保險(xiǎn)，聊一聊房貸,，也是和房貸一族息息相關(guān)的大事情,。 各位想必也已經(jīng)有所耳聞，3月1日起,，各大銀行開始展開“存量房貸的定價(jià)基準(zhǔn)要轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）”的工作,。 其實(shí)很多專業(yè)的媒體已經(jīng)把這件事說(shuō)得詳細(xì)了，但是詳細(xì)不等于明白,，還是有粉絲過來(lái)問我這個(gè)到底是什么意思,？ 十步盡量用最簡(jiǎn)單的語(yǔ)言，把這件事給大家講明白,。 說(shuō)白了,，就是如果你現(xiàn)在身負(fù)房貸，可以選擇今后是按固定利率還房貸,，還是轉(zhuǎn)換到LPR（浮動(dòng)利率）,。 針對(duì)的是哪部分人群呢？ 針對(duì)的是2019年10月8號(hào)之前辦理過貸款的人群,。 因?yàn)?0.8之后就已經(jīng)開始實(shí)行浮動(dòng)房貸利率了,，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前按照固定基準(zhǔn)利率辦的住房商業(yè)貸款，都可以趁著這次機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率,。 因此對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō),，其實(shí)擺在眼前的就是一件大事：要不要轉(zhuǎn)成LPR計(jì)價(jià)？ 首先我們得清楚啥是基準(zhǔn)利率,，啥是LPR,。 以前的房貸都是按照基準(zhǔn)利率（固定利率）來(lái)上浮或打折。 買過房子的朋友都知道有個(gè)東西叫房貸計(jì)算器 圖中紅色框線部分就是貸款基準(zhǔn)利率（4.9%） 所有銀行會(huì)以這個(gè)4.9%為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上下浮動(dòng)（比如打個(gè)7折,、85折,，或是漲個(gè)1.2倍），來(lái)確定你最終的貸款利率,。 比如說(shuō)十步買了套房子,，基準(zhǔn)利率是4.9%,，銀行在這個(gè)基礎(chǔ)上上浮了10 %作為我最終的還貸利率。 那么還貸利率 = 4.9%（1+10%）=5.39% 基準(zhǔn)利率一般變換不大,，所以未來(lái)幾十年我大概率都是按照5.39%來(lái)進(jìn)行還款,。 那么與之相對(duì)的就是浮動(dòng)利率LPR。 如果說(shuō)基準(zhǔn)利率是萬(wàn)年不變的老古董,， 那么LPR就是男人的心,，說(shuō)變就變，每月都變…… 因?yàn)樗皇怯裳胄兄贫ǖ模?strong>而是由18家商業(yè)銀行報(bào)價(jià),，去除最大值最小值,，算術(shù)平均后得出的LPR，再由央行每月20號(hào)公布數(shù)字,。 而現(xiàn)在的新規(guī),，就是房貸利率由基準(zhǔn)利率定價(jià)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR+加點(diǎn)數(shù)值的方式定價(jià)。 LPR作為基準(zhǔn)后,，對(duì)我們有啥影響呢,？ 那就是今后你每年的房貸利率和月供情況，可能跌也可能漲,，可能增也可能減,，這都要跟著LPR的變化而變化。 具體怎么變呢,？有一個(gè)公式可以記一下,， 每年的房貸利率=上一年12月公布的5年LPR利率 + 固定加點(diǎn) 固定加點(diǎn)=原合同利率-4.8% 加點(diǎn)值每個(gè)人都是不一樣的，有正有負(fù),，一經(jīng)確定,，永久不變，大家無(wú)需過于糾結(jié),。 因此變更之后,，我們的房貸利率就會(huì)跟隨5年LPR利率的變化而變化。 LPR一旦下調(diào),，我們的房貸利率也就跟著下降,。 然后選擇LPR后，還會(huì)選擇一個(gè)利率的重新定價(jià)日,， 你可以選擇1月1日或者貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)日,。 后者的意思是，比如你的貸款最初是5月21日發(fā)放的,，那以后每年5月21日作為利率的重新定價(jià)日,。 因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)開始降息并且可以轉(zhuǎn)換了，十步建議你選擇的日期盡量可以早日讓你享受重新定價(jià)后的降息利率。 比如說(shuō),，今天是3.2日,，十步去辦理轉(zhuǎn)換LPR，如果我之前的貸款日在1.1-3.2日之間,，那么應(yīng)該選擇1.1日為重新定價(jià)日,；如果我之前的貸款日在3.2-12.31日之間，那我就選擇對(duì)應(yīng)日為重新定價(jià)日,。 這樣的選擇方式是對(duì)自己較為有利的,。 下面最重要的,，我們要不要轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率呢,？ 決定這件事情的關(guān)鍵就是對(duì)于未來(lái)利率是上升還是下降的判斷。 打個(gè)比方： 如果未來(lái)利率上升到6%,，那么我之前按照4.9%的基準(zhǔn)利率計(jì)算的房貸實(shí)際是劃算的,； 但假設(shè)未來(lái)利率下降到3%，那么仍然按照固定利率的話我每年就是虧本的,。 十步先表明自己的觀點(diǎn),，我會(huì)換。 雖然這件事有點(diǎn)兒類似于賭博,，但是賭博完全是靠運(yùn)氣,，而LPR下降，還是有跡可循的,。 全球經(jīng)濟(jì)下行是大趨勢(shì),，部分發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)開始進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，而中國(guó)利率在世界還處于中上的水平,。當(dāng)別的國(guó)家都開始降息,，我們不降，其實(shí)要承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn),。 并且疫情當(dāng)下,，經(jīng)濟(jì)遭受挫折，想要提振經(jīng)濟(jì),，刺激消費(fèi),，降息也是一個(gè)重要手段，所以我國(guó)未來(lái)利率會(huì)不斷走低,，LPR會(huì)長(zhǎng)期下行,。 前段時(shí)間，央行就公布了5年期LPR報(bào)價(jià)利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn),，為4.75%,；接下來(lái)的LPR，也只能是穩(wěn)定或者繼續(xù)下降,。 所以在這個(gè)基礎(chǔ)上,，建議各位還是抓住這次機(jī)會(huì),，除非你打算在未來(lái)一兩年內(nèi)還清所有貸款，否則十步還是建議選擇LPR計(jì)價(jià)方式,。 最后說(shuō)一下關(guān)于這次轉(zhuǎn)換LPR的規(guī)則,。 1. 只有一次選擇機(jī)會(huì)，要么選擇固定利率,，要么選擇LPR,，選了就不能改。 2. 如果你使用的是公積金貸款,，那么暫且不支持,；本次房貸轉(zhuǎn)換，只針對(duì)商業(yè)貸款,。 3. 執(zhí)行期間是2020年3月1日 - 8月31日,，記好了時(shí)間，你可以主動(dòng)聯(lián)系銀行也可以等待銀行聯(lián)系你,。 4.大多數(shù)銀行都可以通過手機(jī)銀行APP進(jìn)行轉(zhuǎn)換,，操作還是很方便的。沒有找到入口的,，可以去官網(wǎng)看看相關(guān)信息或者聯(lián)系銀行客服問問情況,。
|
