1月份剛剛過完,，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng),，從一開始就讓人有點(diǎn)“不安”。

客觀來說,，目前樓市的政策面還是符合市場(chǎng)預(yù)期,，穩(wěn)中略帶一些“寬松”。比如年初央行降準(zhǔn)釋放8000億資金,，隨后的公開市場(chǎng)操作又釋放了1.3萬億資金,。包括假如寬松行列的城市也越來越多，諸如放寬購(gòu)房門檻,、買房送補(bǔ)貼等措施,。

但是，誰都沒料到,，1月下旬開始,，樓市風(fēng)云突變,。

從今年春節(jié)假期期間（1月24日-30日）的時(shí)間段來看，較去年春節(jié)假期（2月4日-2月10日）下降61%,，今年杭州,、濟(jì)南、廊坊,、南京,、青島、天津,、武漢,、西安、煙臺(tái),、長(zhǎng)沙有10個(gè)城市春節(jié)假期期間零成交,。

此外，在1月份,，18個(gè)城市新增帶看量環(huán)比下降40.8%,，新增客源量環(huán)比下降44.7%,，新增房源環(huán)比下降48.5%,。

有一點(diǎn)大家都心知肚明，最近一段時(shí)間,，“零成交”絕非是這十幾個(gè)城市的“孤例”,，而是所有城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

雖然不知道事件何時(shí)會(huì)結(jié)束,，現(xiàn)在2月剛剛開始,，我們不妨展望全年：2020年起，樓市會(huì)出現(xiàn)“打折潮”還是“搶房潮”,？

筆者認(rèn)為,，要從以下兩個(gè)方面來分析。

1,，本次事件影響是短期的,，“打折”還是“搶房”，應(yīng)該區(qū)分“時(shí)間段”,。

雖然現(xiàn)在大家都是大門不出二門不邁,，但是，工廠復(fù)工,、返程上班,、學(xué)校開學(xué)、工地施工都是剛性需求,。

在元宵節(jié)之后,，只要做好管控措施,，各行各業(yè)都會(huì)步入正常的狀態(tài)，房地產(chǎn)也是如此,。

飯店要營(yíng)業(yè),，工廠要復(fù)工，農(nóng)民工要養(yǎng)家,，剛需要攢錢,，有房族要還貸，成年人的世界里沒有“容易”二字,，彼時(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)包括房地產(chǎn)的施工,、銷售，也都會(huì)逐步恢復(fù)正常,。

只不過,，對(duì)于房地產(chǎn)來說，因?yàn)闋砍兜缴舷掠蔚漠a(chǎn)業(yè)鏈過多,，想恢復(fù)到巔峰的施工狀態(tài),，可能要等到4-5月份了，因此,，在上半年,，因?yàn)槿藲獠蛔悖瑯鞘械闹骰{(diào)可能就是“打折潮”,，到了下半年,，行業(yè)完全恢復(fù)常態(tài)之后，部分“限價(jià)盤”出現(xiàn)搶房狀態(tài),，也很正常,。

2，要看不同城市的具體情況,。

有份土地出讓金收入數(shù)據(jù),，大家可以參考一下。

2019年全年40個(gè)典型城市土地出讓金收入達(dá)28609.1億元,同比增長(zhǎng)18.6%,。其中,，杭州、上海,、廣州,、北京和南京五個(gè)城市土地出讓金排名位居前五位，這5個(gè)城市的土地出讓金總額合計(jì)超過9400億元,。

但是,，從克而瑞發(fā)布的300城土地?cái)?shù)據(jù)來看，截止2019年11月底,，成交建筑面積23億平方米,，較2018年同期下降了3.7%,。

大部分地塊低溢價(jià)甚至零溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率已經(jīng)跌至10%以下的低位,，三四線城市的市場(chǎng)熱度更是持續(xù)回落,，土地市場(chǎng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷。

這種“大城市受歡迎”,，“小城市備受冷落”的格局,，在今年同樣會(huì)得到延續(xù)，三線以下城市的樓盤,，打折的特價(jià)房會(huì)增多,，而一二線城市的剛需盤，依然很搶手,。

那么,，對(duì)購(gòu)房者來說，應(yīng)該“撿漏買房”還是“觀望賣房”,？

筆者認(rèn)為,，關(guān)鍵看個(gè)人需求，是否符合“自住”這個(gè)準(zhǔn)則,。

第一,，假如你目前一套房子都沒有，手里也有些備用的積蓄,，并且一直在看房子,，也準(zhǔn)備在2020年買房，那么,，今年房?jī)r(jià)下跌幅度比較大的城市和樓盤，可以擇機(jī)進(jìn)行關(guān)注,，“撿漏買房”當(dāng)然沒問題,，因?yàn)槟銢]有太多時(shí)間等房?jī)r(jià)大跌了。

第二,，假如你已經(jīng)擁有兩套以上房子,，趁今年的機(jī)會(huì)，“觀望賣房”才是最佳選擇,，尤其是三線以下城市的有房族,，通過最近的事件，應(yīng)該能看透很多東西,，房子再多又如何,？在健康面前，中小城市的房子既不能帶來升值預(yù)期,，又無法帶來任何安全感,，賣房子當(dāng)然是必要的,。

其實(shí)，今年房地產(chǎn)的局面,，并不是單單因?yàn)檫@次突發(fā)事件造成的,，而是早有伏筆埋下，馬云,、曹德旺也早“料到了”,。

在前段時(shí)間，馬云在一場(chǎng)活動(dòng)中談到：一天接到5個(gè)電話都是借錢的,，一周內(nèi)有10個(gè)要賣樓的,。

以前馬云曾說過房子會(huì)像“大蔥”價(jià)格，很多人嗤之以鼻,，實(shí)際上馬云有大數(shù)據(jù)在手,，說話當(dāng)然是有憑有據(jù)。

反過來說,，為什么馬云說10個(gè)朋友都要賣樓,？因?yàn)樗J(rèn)識(shí)的朋友，肯定不是賣一兩套房子那么簡(jiǎn)單,，很有可能是開發(fā)商,。

從側(cè)面也說明了一個(gè)現(xiàn)實(shí)：房地產(chǎn)日子確實(shí)不好過，2020年“穩(wěn)中有降”將是大勢(shì)所趨,，即便不發(fā)生最近這些事,，也是一樣的路徑。

曹德旺在去年也曾預(yù)測(cè)：削減不應(yīng)該的,、虛假的投資,，不搞那么多的房地產(chǎn)，大批的勞動(dòng)力就剩下來了,。

看今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn),，房企融資變少了，一月份房地產(chǎn)銷售額比往年跌了10%,，幾百億的銷售額說沒就沒了,，往好的方面看，其實(shí)就是在“削減不應(yīng)該的,、虛假的投資”,。

樓市是漲是跌，應(yīng)該買房還是賣房,，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平給出了答案：長(zhǎng)期看人口,，中期看供需，短期看金融,。

這3條“鐵律”,，可以看做是2020年樓市的風(fēng)向標(biāo),，也可以作為買賣房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。

如果你所在的城市人口常年流入,，中期的土地供需是“失衡”的,，即人口多，待開發(fā)建設(shè)土地少,，而短期恰恰又有了“降利率”,、“低首付”之類的政策，那房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力自然會(huì)比較足,，出手買房也是順理成章的事,。

反過來說，如果你所在的區(qū)域人口常年是凈流出的,，就像東北,、西北很多小縣城一樣，城區(qū)里到處都是在建的房子,，卻沒多少有意向,、有能力的購(gòu)房者，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)也肯定會(huì)“涼涼”,。