地產開發(fā)過程中，證照辦理伴隨項目開發(fā)始終,，關乎項目成敗,，其中尤其以五證最為關鍵，下面大家一起重溫一下五證辦理流程,，辦理五證先后順序是：

1．建設用地規(guī)劃許可證

2．國有土地使用權證

3．建設工程規(guī)劃許可證

4．建筑工程施工許可證（又稱建筑工程開工證）

5．商品房預售許可證

詳細步驟介紹：

1．建設單位在每個工作日(周一至周五，以下同)持有關材料到規(guī)劃局窗口（以下簡稱窗口）申報,。

2．窗口工作人員在核收申報材料時,，如發(fā)現(xiàn)有可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正,；如發(fā)現(xiàn)材料不齊全或不符合要求,，應當當場告知申請人需補正的全部內容。

3．窗口工作人員在核收申報材料時,，應進行項目建設報件登記并注明收件內容及日期,。

4．申報材料經窗口工作人員核收后，將申報材料轉項目經辦人

5．項目經辦人接到窗口轉來的申報材料,，經審核認為需補正相關文件,，一次性書面告知申請人需補正的全部內容轉窗口，通知申請人補正材料后重新申報,。

6．經審核申報材料合格后,，項目經辦人進行現(xiàn)場勘察，符合規(guī)劃要求的項目,，由項目經辦人完成會簽工作并轉設計科核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》,，經窗口發(fā)給項目單位；經研究不符合規(guī)劃要求的報件，由項目經辦人填寫“退件通知”經窗口回復建設單位,。

7．如在辦理《建設用地規(guī)劃許可證》過程中,，發(fā)現(xiàn)該建設項目直接關系他人重大利益的，應當書面告知申請人,、利害關系人,；申請人、利害關系人有權進行陳述和申辯,。

8．如申請人,、利害關系人提出需要聽證的，應當舉行聽證（聽證程序按《市規(guī)劃局規(guī)劃行政許可聽證工作規(guī)定》執(zhí)行）,。

9．申請人要求變更《建設用地規(guī)劃許可證》內容的,，應重新提出申請，按照規(guī)定程序換領《建設用地規(guī)劃許可證》,。

注：《建設用地規(guī)劃許可證》有效期限為六個月,，逾期未申請辦理《建設工程規(guī)劃許可證》的，該《建設用地規(guī)劃許可證》自行失效,。申請人需要延續(xù)依法取得的《建設用地規(guī)劃許可證》有效期限的,，應當在《建設用地規(guī)劃許可證》有效期限屆滿30日前提出申請。

申辦《建設用地規(guī)劃許可證》申請人須提交建設用地規(guī)劃許可申請,，并按要求提供所規(guī)定的文件,、圖紙、資料進行申報,。

1．建設用地規(guī)劃許可證申請表(單位公章),；

2．立項批復；

3．《建設項目選址意見書》及附件（復印件）,；

4．項目合同（復印件）,。

5．經國土資源部門確認的、具有測繪資質的單位測繪1：500或1:1000勘測定界圖3張（藍曬圖,，現(xiàn)狀地形,，市統(tǒng)一坐標、統(tǒng)一高程,，包括各類地上,、地下管線、建構筑物位置）,，同時提供一份電子材料,；

6．關于辦理《建設用地規(guī)劃許可證》的法人授權委托書及經辦人身份證復印件（出示原件）。

7．經土地招標,、拍賣方式取得國有土地使用權的建設項目還需提供：

（1）《國有土地使用權出讓合同》（復印件）,；

（2）《國有土地使用權出讓合同》中的規(guī)劃設計條件及附圖（復印件）,；

（3）法人資格證明（工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構法人代碼證）（復印件）；

（4）如屬于經營性房地產開發(fā)建設項目,，還需提供開發(fā)公司資質證明（復印件）,。

注：1．復印件需出示原件；

2．除特殊說明外報審材料均為一份,；

3．辦理時限：自受理之日起二十個工作日內（不含公示及繳費時間）,。

4．有效期限：《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖，有效期限一年,。以劃撥方式供地的建設項目，還包括以規(guī)劃條件為主要內容的附件,。在有效期內取得《國有土地使用證》的,，有效期與《國有土地使用證》相同。

逾期未辦理土地使用手續(xù)或在有效期屆滿三十日前未申請辦理延期手續(xù)的,，上述證件及附圖自行失效,。

《國有土地使用證》辦理程序：受理申請材料,、審核材料,、校準登記、頒發(fā)證書,。

土地登記申請人（使用者）應持有關土地權屬來源證明相關材料,，向國土資源局提出申請。

1．土地登記申請

（1）有關宗地來源的政府批復及批準文件,，建設用地許可證,。提交國有土地使用權通過招標、拍賣,、協(xié)議等形式進行操作程序中有效性的相關土地權屬材料,。

（2）因買賣、繼承,、贈與等形式取得土地使用權的,、提交買賣、繼承,、贈與土地使用權轉讓協(xié)議書和公證書,，原土地使用的國有土地使用證書。

（3）提交土地登記申請人的身份證,、戶口薄,。企事業(yè)單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證、法人身份證,。

2．地籍調查

對土地登記申請人的土地采取實地調查,、核實、測量、繪制宗地草圖及紅線圖,。查清土地的位置,、權屬性質、界線,、面積,、用途及土地使用者的有關情況。并要求宗地四周鄰居界線清楚,，無爭議,，確認后簽字蓋章。

3．土地權屬審核

土地登記機關對土地使用者提交的土地登記申請書,、權屬來源材料和地籍調查結果進行審核,，決定對申請土地登記的使用者土地權屬是否準予登記的法律程序。

4．頒發(fā)國有土地使用權證書,。

根據(jù)行政許可收費標準收取以宗地評估報告評估基準地價的總額計算各項費用,。

1．規(guī)劃窗口根據(jù)項目業(yè)主的申請,，組織建筑設計方案技術審查,，當日向并聯(lián)審批部門發(fā)放《建筑設計方案并聯(lián)審批辦理通知書》。

2．各并聯(lián)審批部門收到《建筑設計方案并聯(lián)審批辦理通知書》后,，3個工作日內提出審查意見,，簽署《建筑設計方案并聯(lián)審批審核意見書》反饋市規(guī)劃局。

3．中心規(guī)劃窗口收到并聯(lián)審批部門《建設規(guī)劃建筑設計方案并聯(lián)審批審核意見書》后,，5個工作日內完成方案審查和施工圖紙審核,。如方案需要修改，應提出修改意見,，明確修改理由,，項目申請人修改后重新報建；如方案得到批準,，項目業(yè)主申請建設工程規(guī)劃許可,。

4．中心規(guī)劃窗口根據(jù)項目業(yè)主申請和辦理“建設工程規(guī)劃許可證”、“消防設計防火審核”,、“新建民用建筑項目防空地下室建設意見審查”,、“氣象防雷設計審核”、“城市建筑垃圾處置核準”,、“拆除遷移環(huán)境衛(wèi)生設施審批”,、“白蟻防治手續(xù)”等并聯(lián)審批事項的申報條件，受理建設工程規(guī)劃許可申請,，告知項目業(yè)主一次性填報表格,，提交相關材料,，當天向消防、人防,、氣象,、市容、房管等并聯(lián)審批部門發(fā)放《建設工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批辦理通知書》,，并轉交有關申報材料,。

5．各并聯(lián)審批單位在2個工作日內審批辦結，簽署《建設工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批審核意見書》反饋市規(guī)劃局,，抄告項目業(yè)主,。

6．規(guī)劃窗口根據(jù)并聯(lián)審批單位《建設工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批審核意見書》，4個工作日內完成現(xiàn)場放驗線,，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》,。

申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件,、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目,，還應當提交修建性詳細規(guī)劃,。

建設工程類

1．《建設工程規(guī)劃許可證》申請表1份，并加蓋申請人印章

2．有關計劃批準文件,、設計條件或規(guī)劃方案審批意見

3．土地使用權屬證件及附圖

4．1/500或1/1000地形圖兩份,，地形圖上應由設計單位用HB鉛筆標明下列內容：建筑基地用地界限、建筑物外輪廓及層數(shù),、新建建筑物與基地用地界限,、道路規(guī)劃紅線及相關控制線、相鄰建筑物間距尺寸軸線標號,；（作圖格式見《報送建筑工程設計方案,、建設工程規(guī)劃許可證地形圖示意圖》）；

5．符合出圖標準并加蓋建筑設計單位設計出圖章的1/500或1/1000總平面設計圖兩份

6．分層面積表（應按國家有關建筑面積規(guī)定計算）,；

7．相關單位部門審核意見

8．日照分析文件一份（可選）

9．規(guī)劃部門要求提供的其他材料,。

10．涉及拆遷的，應附送拆遷文件

市政工程類

1．《建設工程規(guī)劃許可證》申請表1份,，并加蓋申請人印章

2．有關計劃批準文件,、設計條件或規(guī)劃方案審批意見

3．土地使用權屬證件及附圖（可選）

4．1/500或1/1000地形圖兩份；

5．符合出圖標準并加蓋市政府工程設計單位設計出圖章的1/500或1/1000總平面設計圖兩份

6．涉及拆遷的,，應附送拆遷文件

7．相關部門書面意見

8．規(guī)劃部門要求提供的其他材料

根據(jù)《建筑法》第8條，申請施工許可證應當具備以下條件：

1．已辦理改建筑工程用地批準手續(xù),。

2．在城市規(guī)劃區(qū)內的建筑工程,，已取得建設工程規(guī)劃許可證,。

3．施工場地已基本具備施工條件，需要拆遷的,，其拆遷進度符合施工要求,。

4．已確定施工企業(yè)。

5．有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料,，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查,。

6．有保證工程質量和安全的具體措施。

7．按照規(guī)定已委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理,。

8．建設資金已落實,。

9．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件,。

1．建設工程項目報建

2．建設項目招投標（直接發(fā)包）

3．合同登記

4．質量監(jiān)督手續(xù)

5．開工安全生產條件審查

6．辦理開工許可證

1．建筑工程用地批準手續(xù),；

2．建設工程規(guī)劃許可證；

3．業(yè)主資金證明,；

4．施工圖審批準書,；

5．中標通知書或直接發(fā)包登記表；

6．質量監(jiān)督手續(xù),；

7．施工合同,、監(jiān)理合同；

8．安全審查表,；

9．項目報建表,；

10．施工許可證申請表；

11．商品房所需提供費用憑證,；

12．法律法規(guī)規(guī)定的其它材料,；

13．墻改費及散裝水泥費憑證；

14．民工工資保障金憑證,。

符合《城市商品房預售管理辦法》第五條條件

1．已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書,；

2．持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證,；

3．按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,，并已經確定施工進度和竣工交付日期,。

1．申請人向房地產交易管理所提出申請，并提交有關材料,。

2．房地產交易管理所對申請材料進行初審,，提出初審意見，并將初審意見和全部材料上報縣建設局,。

3．建設局進行審核和現(xiàn)場查勘,，并作出行政許可決定,，準于許可的，于法定時間內向申請人頒發(fā)送達許可證書,。

1．商品房預售許可申請表（主管部門制式表）

2．營業(yè)執(zhí)照（需要原件）

3．房地產開發(fā)企業(yè)資質證書（需要原件）

4．工程規(guī)劃許可證--需要原件

5．土地使用權證書--需要原件

6．施工許可證--需要原件

7．建設工程投資達到25%以上,，以完成基礎工程的證明并需要工程形象進度符合規(guī)定的現(xiàn)場照片--各地要求不一致，多層要求2層以上,，高層要求5層以上,，具體咨詢當?shù)刂鞴懿块T

8．商品房預售方案--需要一房一價備案

9．預售款監(jiān)管協(xié)議及專用帳戶開戶證明

10．土地上無房屋或有房屋未辦理房產證的具結書；原房屋辦理權屬登記的需提供注銷證明

11．施工合同及進度說明

12．土地使用權,、在建工程設置抵押的,，抵押權人同意辦理預售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證

13．預測繪報告

14．業(yè)主臨時公約

15．前期物業(yè)服務合同

16．物業(yè)管理用房配置情況說明書