公眾號(hào)“御用大律師”由劉世君律師團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng),，內(nèi)容均為原創(chuàng)文章。文章側(cè)重實(shí)用性,，不糾結(jié)于那些高深的理論,，只以現(xiàn)行法律法規(guī)、生效裁判案例為依據(jù),，介紹一線業(yè)務(wù)操作辦法,，致力于將操作方案落地。在實(shí)務(wù)操作中，我們的文章可直接拿出來(lái)作為工具使用,，敬請(qǐng)您閱后收藏,。 

（一）搜索策略

本次案例調(diào)研,，筆者通過(guò)Alpha案例庫(kù)，輸入以下檢索條件：

1．時(shí)間：2019年12月6日之前

本次數(shù)據(jù)采集時(shí)間：2019年12月6日,，故之后的數(shù)據(jù)未能采集,。

2．案由：居間合同糾紛

本次調(diào)研主要針對(duì)居間機(jī)構(gòu)與委托人直接的糾紛，故案由選定為居間合同糾紛,，排除房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛案件,。

3．標(biāo)題：經(jīng)紀(jì)

房屋居間機(jī)關(guān)名稱(chēng)都帶有“經(jīng)紀(jì)”二字,，通過(guò)對(duì)案例標(biāo)題限定“經(jīng)紀(jì)”二字,，可以排除絕大多數(shù)其他主體的居間合同糾紛,。

4．地域：上海市

房屋交易規(guī)則有很強(qiáng)的屬地化規(guī)律，因筆者在上海執(zhí)業(yè),，加上上海市房屋價(jià)格處于全國(guó)一線水平,，上海市的案例標(biāo)的更大，故本次選取的案例均為上海法院判例,。

5．文書(shū)類(lèi)型：判決

因需要進(jìn)行深入分析,，故本次調(diào)研選取判決書(shū)方式。裁定書(shū)因只針對(duì)程序性問(wèn)題作出結(jié)論,，不分析案件實(shí)體法律適用,，無(wú)參考價(jià)值，故未列入本次調(diào)研范圍,。

（二）數(shù)據(jù)分析

本次檢索獲取了居間合同糾紛2019年12月6日前共3575篇判決書(shū),。

1．判決程序分布

從上面的程序分類(lèi)統(tǒng)計(jì)可以看到居間合同糾紛下當(dāng)前的審理程序分布狀況。一審案件有2665件,，二審案件有908件,，再審案件有2件。

以上表明：居間合同糾紛傾向于一審解決問(wèn)題,，當(dāng)事人上訴意愿不高,。

2．裁判結(jié)果

（1）一審裁判結(jié)果

通過(guò)對(duì)一審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下全部/部分支持的有1914件,，占比為71.85%；全部駁回的有496件,，占比為18.62%,；其他的有254件，占比為9.53%,。

居間服務(wù)糾紛與其他糾紛相似,，原告勝率高。主要原因是原告如果沒(méi)有勝訴把握不會(huì)輕易提起訴訟,，故上述勝訴率很正常,。

（2）二審裁判結(jié)果

通過(guò)對(duì)二審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下維持原判的有721件,，占比為79.41%,；其他的有137件，占比為15.09%,；改判的有50件,，占比為5.51%。

從居間服務(wù)合同糾紛二審情況看來(lái),，二審變更一審的判決率偏高,，改判加其他方式累計(jì)達(dá)20.6%！超出其他案由,。表明,，此類(lèi)型案件事實(shí)查明較難,，各個(gè)法院對(duì)法律適用的理解也不同！

3．案件標(biāo)的額分析

通過(guò)對(duì)標(biāo)的額的可視化分析可以看到,，標(biāo)的額為50萬(wàn)元以下的案件數(shù)量最多,，有3083件，50萬(wàn)元至100萬(wàn)元的案件有61件,，100萬(wàn)元至500萬(wàn)元的案件有28件,，500萬(wàn)元至1000萬(wàn)元的案件有1件。

表明：居間傭金的金額偏小,，絕大多數(shù)都低于50萬(wàn)元,。但也不可否認(rèn)，也確實(shí)存在大額的傭金糾紛,。

注：最大標(biāo)的案件為上海市浦東新區(qū)人民法院（2018）滬0115民初92572號(hào),，該案件由房屋居間方要求委托人支付居間傭金達(dá)人民幣6，535,，525.44元,！一審法院支持原告訴訟請(qǐng)求，該案件尚未發(fā)現(xiàn)二審情況,。

4．案件審理期限分析

通過(guò)對(duì)審理期限的可視化分析可以看到,，當(dāng)前條件下的審理時(shí)間更多處在31-90天的區(qū)間內(nèi)，平均時(shí)間為91天,。

在如今案多人少的大環(huán)境下,，這個(gè)審理期限偏短，可能大部分小標(biāo)的案件雙方對(duì)事實(shí)的爭(zhēng)議不大,，容易快速判決,。

但我們同時(shí)需要注意到，有110件案件審理期限在181-365天之間,，有17件在365天以上,，表明還是有很多疑難雜案難以處理。

5．審理法院分析

通過(guò)對(duì)法院的可視化分析可以看到,，審理居間合同糾紛案件由多至少的法院分別為上海市浦東新區(qū)人民法院,、上海市第一中級(jí)人民法院、上海市第二中級(jí)人民法院,、上海市寶山區(qū)人民法院,、上海市松江區(qū)人民法院。

由此可見(jiàn),，浦東新區(qū)的二手房交易量最大,！

6．審理法官排名

通過(guò)對(duì)法官的可視化分析可以看到，審理居間合同糾紛案件最多的法官分別為毛焱 上海市第一中級(jí)人民法院,、楊利民 上海市寶山區(qū)人民法院,、方方 上海市第一中級(jí)人民法院,、孫飛 上海市第一中級(jí)人民法院、卞曉勇 上海市第二中級(jí)人民法院,。

毛炎法官與卞曉勇法官分別處于一中院,、二中院判決最多的法官，這兩個(gè)人基本上就代表了上海市針對(duì)房屋居間糾紛的裁判標(biāo)準(zhǔn),。故如經(jīng)常從事該類(lèi)型案件的律師或者中介機(jī)構(gòu),，可多關(guān)注此二人。

7．當(dāng)事人分析

（1）進(jìn)攻方分析

通過(guò)對(duì)攻方當(dāng)事人的可視化分析可以看到,，居間合同糾紛當(dāng)前案件中擔(dān)任原告,、上訴人等角色最多次的當(dāng)事人分別是：上海仁豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、上海搜房房天下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,、德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,。

表明這些公司被拖欠的居間傭金特別多，需要通過(guò)訴訟方式追索,。

（2）防守方分析

通過(guò)對(duì)守方當(dāng)事人的可視化分析可以看到,，居間合同糾紛當(dāng)前案件中擔(dān)任被告,、被上訴人等角色最多次的當(dāng)事人分別是：德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,、上海仁豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、上海搜房房天下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,。

上述排名表明德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（也就是鏈家）被告的次數(shù)最多,，有可能是業(yè)務(wù)數(shù)量多導(dǎo)致糾紛多，另一方面也反映鏈家的客戶(hù)服務(wù)工作不是很好,。

（三）高頻法條

此處統(tǒng)計(jì)了居間合同糾紛案件中所有被援引的高頻法條,，其中，高頻實(shí)體法條見(jiàn)下表：

在上述3575個(gè)案例中,，筆者抽取50個(gè)案例進(jìn)行深入研究。之所以抽取二審案例,，主要是案件經(jīng)過(guò)二審,，由兩級(jí)法院對(duì)適用法律問(wèn)題進(jìn)行雙重確認(rèn)，可以有效地消除對(duì)法律理解的不一致現(xiàn)象,。經(jīng)深入研究,，分析如下：

（一）高頻次法條分析

1．中華人民共和國(guó)合同法第四百二十四條

【定義】居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同,。

該法條被引用1110次,，為最高頻次法條。

該條確立了居間合同的性質(zhì),，即提供的服務(wù)為“提供訂立合同的機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)”,。但凡符合該特征的交易,，都可能會(huì)被認(rèn)定為居間合同。

在上海市第一中級(jí)人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第3410號(hào)判決中對(duì)此作出深入解釋?zhuān)?/p>

委托合同與居間合同的關(guān)系,，前者是大概念,，后者是小概念，即居間合同是委托合同中的一個(gè)種類(lèi),。

居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),，委托人支付報(bào)酬的合同。

2．中華人民共和國(guó)合同法 第四百二十六條

【居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)】居間人促成合同成立后,，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬,。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定,。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬,。

居間人促成合同成立的,，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān),。

該法條被引用957次,，為第二高頻次法條。

此條確定了居間人促成合同成立后,，有索取報(bào)酬的權(quán)利,。同時(shí)規(guī)定了，居間成功情況下,，居間活動(dòng)的費(fèi)用,，由居間人負(fù)擔(dān)，不得再額外索要,。

3．中華人民共和國(guó)合同法 第四百二十七條

【未促成合同成立的處理】居間人未促成合同成立的,，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用,。

此條確定了居間人索取報(bào)酬的前提,，是必須居間成功。如果居間失敗,，不得索要報(bào)酬,，僅能取得從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

4．中華人民共和國(guó)合同法

第八條

【依合同履行義務(wù)原則】依法成立的合同,，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力,。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同,，受法律保護(hù),。

第六十條

【嚴(yán)格履行與誠(chéng)實(shí)信用】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,，根據(jù)合同的性質(zhì),、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助,、保密等義務(wù),。

此兩條確定了當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同約定的規(guī)則，法院原則上也支持居間方與委托人合同約定的權(quán)利義務(wù),。

5．中華人民共和國(guó)合同法 第一百零七條

【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

此條確定了當(dāng)事人不得違約,，嚴(yán)格履行合同約定的規(guī)則。

6．中華人民共和國(guó)合同法 第四百二十五條

【居間人如實(shí)報(bào)告義務(wù)】居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告,。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。

此條確定了居間人有如實(shí)報(bào)告的義務(wù),，如有違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。

7．中華人民共和國(guó)合同法 第六條

【誠(chéng)實(shí)信用原則】當(dāng)事人行使權(quán)利,、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。

此條確立了在居間合同中,，雙方都有誠(chéng)實(shí)信用的義務(wù)。居間人除了促成合同成立外,，還需要積極促成整個(gè)交易順利完成,。

8．中華人民共和國(guó)合同法 第五條

【公平原則】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。

此條確立了在審理居間合同糾紛中,，須遵守公平原則,。法院在判決傭金數(shù)額及分配責(zé)任時(shí)，會(huì)考慮到公平原則,，合理進(jìn)行調(diào)整和分?jǐn)偂?/p>

9．中華人民共和國(guó)合同法

第四十條

【格式合同條款的無(wú)效】格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的,，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任,、排除對(duì)方主要權(quán)利的,，該條款無(wú)效。

第三十九條

【格式合同條款定義及使用人義務(wù)】采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明,。

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定,，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。

上述兩條分別被引用130次,、78次,，引用頻次較高。表明有相當(dāng)一部分居間合同存在格式條款問(wèn)題,，最后被法院判無(wú)效,。這個(gè)問(wèn)題，中介機(jī)構(gòu)需引起充分注意,！

10．中華人民共和國(guó)合同法

第一百一十四條

【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加,；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少,。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù),。

第一百零九條

【金錢(qián)債務(wù)的違約責(zé)任】當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的,，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。

上述兩條表明,，居間合同的雙方,，任何一方違約均需承擔(dān)違約責(zé)任。但在確定違約金金額時(shí),，法院都會(huì)進(jìn)行酌情調(diào)整,。

11．中華人民共和國(guó)合同法 第九十七條

【解除的效力】合同解除后，尚未履行的,，終止履行,；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀,、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失,。

此條表明,，有一部分案例中，雙方解除了居間合同。

（二）確認(rèn)居間成功的標(biāo)準(zhǔn)

《合同法》第四百二十六條規(guī)定,，居間人促成合同成立后,，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。

1．一般情況下

筆者根據(jù)調(diào)研案例,，整理出規(guī)律,，即一般情況下，同時(shí)符合以下條件,，認(rèn)定居間成功：委托人根據(jù)居間人提供的服務(wù)簽署了正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,、簽署《傭金確認(rèn)單》，同時(shí)促成的交易應(yīng)當(dāng)為法律上具備履行可能性的交易,。具體分析如下：

（1）委托人根據(jù)居間人提供的服務(wù)簽署了正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,。

一般以交易中心網(wǎng)簽備案版的合同為準(zhǔn)。

（2）委托人簽署《傭金確認(rèn)單》,。

（3）促成的交易應(yīng)當(dāng)為法律上具備履行可能性的交易。

在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，如購(gòu)房人因限購(gòu),、限貸等原因自始就不具備履行合同的能力,，屬于法律上不具備履行可能性的交易，即使簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同,，也不視為居間成功,。

2．特殊情況下居間成功的標(biāo)準(zhǔn)

（1）在缺乏書(shū)面證據(jù)的情況下,，可以憑微信,、通話(huà)錄音、系統(tǒng)軟件,、電子郵件,、證人證言等證據(jù)綜合認(rèn)定居間人提供了居間服務(wù)，居間成功,。

一般情況下,，需要憑《居間協(xié)議》、《傭金確認(rèn)書(shū)》確認(rèn)居間成功,，并結(jié)算傭金,。但在特定情況下，比如在商業(yè)居間業(yè)務(wù)中,，居間人還來(lái)不及簽訂《居間協(xié)議》就直接提供居間服務(wù),，此時(shí)如果委托人因居間服務(wù)而成交，法律上也視為居間人居間成功,，委托人應(yīng)當(dāng)支付傭金,。

但此種情況下，需要由居間方進(jìn)行舉證證明,。居間方需要證明：委托居間的經(jīng)辦人的身份,，是否與委托人存在代理關(guān)系,；是否實(shí)際提供媒介服務(wù)；雙方是否確定居間報(bào)酬數(shù)額,。實(shí)踐中,，交易某一方出具的書(shū)面確認(rèn)也能間接證明居間人提供了居間服務(wù)。上述證據(jù)在可行的情況下,，最好辦理公證,。——上海市第一中級(jí)人民法院（2018）滬01民終6402號(hào)判決觀點(diǎn),。

（2）“跳單”情況下,，視為居間成功

居間人在首次帶委托人看房時(shí)，如果在《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)確認(rèn)書(shū)》上明確注明委托人如與居間人曾經(jīng)居間介紹的交易對(duì)象在簽訂本確認(rèn)書(shū)后的一定期限內(nèi)以任何形式及條件自行成交,，視為居間成功,。此時(shí)，如果委托人在限定期限內(nèi)“跳單”,，自行與交易對(duì)方成交,，法院也會(huì)判定居間成功，應(yīng)當(dāng)支付居間傭金,。

（3）司法拍賣(mài)中的居間成交日為拍賣(mài)成交日

方某系由德佑公司介紹而參與協(xié)助競(jìng)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋事宜,，介紹方某本身即應(yīng)視為德佑公司履行居間義務(wù)的內(nèi)容之一,。——上海市第一中級(jí)人民法院（2017）滬01民終9837號(hào)判決觀點(diǎn),。

（4）新建商品房銷(xiāo)售,，需憑開(kāi)發(fā)商與居間方約定的特殊憑證

新建商品房的銷(xiāo)售不同于“二手房買(mǎi)賣(mài)”，客戶(hù)至售樓處看房,、洽談不能直接推定出購(gòu)房事實(shí)的成立,；從銷(xiāo)售模式來(lái)看，一般分為場(chǎng)外銷(xiāo)售及場(chǎng)內(nèi)銷(xiāo)售,，對(duì)于場(chǎng)外銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商往往邀請(qǐng)多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司參與,，而簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》能正確區(qū)分各家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)績(jī)?！虾Ｊ械谝恢屑?jí)人民法院（2016）滬01民終2921號(hào)判決觀點(diǎn),。

（三）居間人的義務(wù)

1．居間人的義務(wù)范圍

實(shí)踐中，不少中介機(jī)構(gòu)都認(rèn)為,，只要撮合買(mǎi)賣(mài)雙方簽約成交就完成了居間義務(wù),，后續(xù)審稅、過(guò)戶(hù),、房屋交接等事宜由買(mǎi)賣(mài)雙方自行操作,，不屬于中介的服務(wù)范圍。

筆者通過(guò)案例調(diào)研分析發(fā)現(xiàn),，上述觀點(diǎn)被上海各級(jí)法院全面否定,！根據(jù)法院裁判觀點(diǎn)，居間人僅僅撮合合同訂立并不能全額取得傭金,，居間人共有以下義務(wù)：

（1）主要義務(wù)

居間人最主要的義務(wù)是提供交易機(jī)會(huì),，撮合交易,。

根據(jù)合同法第四百二十四條對(duì)居間合同的定義，向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),，為居間人首要義務(wù)與職責(zé),。其他附屬義務(wù)，均是在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生,。

包括：

①提供訂約信息,、充當(dāng)訂約介紹人

②提供房產(chǎn)信息

③協(xié)助磋商交易細(xì)節(jié)

④斡旋交涉

⑤促成買(mǎi)賣(mài)雙方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同

⑥協(xié)助指導(dǎo)訂立《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況分析,。因交易雙方事先認(rèn)識(shí)，故中介機(jī)構(gòu)難謂提供訂立合同的機(jī)會(huì),。關(guān)鍵得取決于中介機(jī)構(gòu)是否實(shí)質(zhì)性地提供了訂立合同的媒介服務(wù),。

如果交易雙方就全部交易細(xì)節(jié)達(dá)成一致意見(jiàn)，無(wú)需中介機(jī)構(gòu)幫助協(xié)商,，則中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)不屬于居間服務(wù),，而應(yīng)當(dāng)參照咨詢(xún)服務(wù)、法律服務(wù)處理,。

但如果交易雙方未就全部交易細(xì)節(jié)達(dá)成一致意見(jiàn),，需要中介幫助協(xié)商進(jìn)一步交易細(xì)節(jié)，并在此基礎(chǔ)上提供后續(xù)服務(wù),；此時(shí),，該服務(wù)依然屬于居間服務(wù)范疇。

 （2）輔助義務(wù)

居間人除了提供交易機(jī)會(huì)，撮合交易外,，一般還需督促協(xié)助雙方履行合同、協(xié)助辦理過(guò)戶(hù),、維修基金交割,、水電煤等的過(guò)戶(hù)、交房等后續(xù)服務(wù)內(nèi)容。具體如下：

①督促協(xié)助雙方履行合同

②協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)

③協(xié)助辦理審稅

④維修基金交割

⑤水電煤等的過(guò)戶(hù)

⑥協(xié)助雙方交房

⑦協(xié)助辦理戶(hù)口轉(zhuǎn)移手續(xù)

⑧協(xié)助賣(mài)方收取尾款

⑨提醒交易費(fèi)用

⑩協(xié)助辦理貸款

（3）如實(shí)報(bào)告義務(wù)

根據(jù)《合同法》第四百二十五條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告,。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。

實(shí)踐中,，有以下情形居間人應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注，并如實(shí)報(bào)告給委托人：

①審核出賣(mài)人房屋的相關(guān)情況

其中就包括房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì),、產(chǎn)權(quán)有無(wú)查封限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)等情形,。

②隱瞞出賣(mài)人的報(bào)價(jià)，自己賺取差價(jià)

中介與上家約定高于底價(jià)屬于居間傭金,，屬于故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,，損害作為委托人的下家的利益，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,?！朔N模式下，只能收上家傭金,，不可再收下家傭金,。

上海市第二中級(jí)人民法院（2016）滬02民終4652號(hào)判決觀點(diǎn)。

③在授權(quán)締約情況下,，必須征得委托人同意

不可為了促成交易賺取傭金而不顧及委托人的意愿,。

（4）提供法律,、稅務(wù)方面的專(zhuān)業(yè)服務(wù)

雖然中介機(jī)構(gòu)并非專(zhuān)業(yè)法律、稅務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu),，但對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)交易相關(guān)的法律,、稅務(wù)知識(shí)還是應(yīng)當(dāng)需要了解,，否則無(wú)法幫助委托人完成交易。

（5）提供政策咨詢(xún)服務(wù)

除了提供法律,、稅務(wù)服務(wù)外,，中介機(jī)構(gòu)還需提供當(dāng)?shù)嘏c房屋交易相關(guān)的政策，尤其是限購(gòu)政策與貸款政策,。

（6）主動(dòng)溝通促成交易義務(wù)

在房屋買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)中,，居間方并非僅撮合雙方訂立合同就服務(wù)終結(jié)，還需要主動(dòng)地,、及時(shí)地與雙方溝通,，推進(jìn)交易順利進(jìn)行，避免買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛,。

（7）保留服務(wù)證據(jù)義務(wù)

因中介機(jī)構(gòu)為專(zhuān)業(yè)從事居間服務(wù)的商業(yè)機(jī)構(gòu),，應(yīng)當(dāng)建立健全服務(wù)檔案保管制度，及時(shí)準(zhǔn)確地保留提供服務(wù)的證據(jù),。這樣,，在與委托人發(fā)生糾紛時(shí)，將相關(guān)證據(jù)提供給審判機(jī)構(gòu),，以維護(hù)自己的合法權(quán)益,。否則，因證據(jù)缺失的情況下,，只能由居間方承擔(dān)不利的后果,。

（8）積極幫助客戶(hù)避免損失義務(wù)

居間方一旦與委托人形成了委托關(guān)系,，就必須視委托人的利益如同自己的利益，不可放任委托人造成損失,！

2．居間人違反義務(wù)的后果

（1）視為居間失敗,，只能取得居間活動(dòng)支出的費(fèi)用

在主要義務(wù)未能完成的情況下，未能促成雙方訂立買(mǎi)賣(mài)合同,。

（2）酌情調(diào)減居間傭金

在履行主要義務(wù),，撮合雙方達(dá)成交易，但沒(méi)能履行輔助義務(wù)的情況下,。

根據(jù)調(diào)研案例統(tǒng)計(jì),，一般在傭金基礎(chǔ)上打5～9折,。

（3）返還保管款項(xiàng)

實(shí)踐中,，對(duì)于委托人支付給中介代為保管的意向金、交易款,，如果交易合同解除,，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以返還,。除非中介機(jī)構(gòu)經(jīng)委托人授權(quán)將該款項(xiàng)實(shí)際支付給第三方，則由第三方進(jìn)行返還,。

（4）承擔(dān)賠償責(zé)任

①對(duì)于中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞交易信息致使委托人造成損害,，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)全額賠償損失。

②對(duì)于中介機(jī)構(gòu)未能盡到勤勉盡職義務(wù)致使委托人遭受損害,，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)比例承擔(dān)部分賠償責(zé)任,。

（四）居間業(yè)務(wù)中居間人的風(fēng)險(xiǎn)

1．格式條款問(wèn)題

在實(shí)際操作中，委托人簽署的居間合同往往是居間方提供的格式合同,。

根據(jù)《合同法》第三十九條,、第四十條的規(guī)定，采用格式條款訂立合同的,，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求,，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

提供格式條款一方免除其責(zé)任,、加重對(duì)方責(zé)任,、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效,。

在很多中介機(jī)構(gòu)的居間合同范本中,，都能看的居間成功的定義，即約定雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同之日為居間成功日,，委托人應(yīng)當(dāng)支付傭金,。實(shí)踐中，有很多中介據(jù)此就不愿意負(fù)責(zé)后續(xù)的過(guò)戶(hù)等事宜,，因此引發(fā)一系列糾紛,。

但法院往往都不支持中介方的觀點(diǎn),，主要理由就是居間合同是由居間方提供的格式合同，該合同中免除居間方后續(xù)輔助義務(wù)的條款違背了公平原則與交易習(xí)慣,，該條款無(wú)效,。居間人依然需要履行輔助義務(wù)，或者減少傭金報(bào)酬,。

除非在訂立合同時(shí),，居間方用醒目的字體標(biāo)出出該條款，特別提醒委托人注意,，并且在計(jì)算傭金時(shí)考慮該因素,，此時(shí)該條款才方為有效。

在《看房確認(rèn)單》約定,，看完房之后無(wú)論后續(xù)居間服務(wù)就得支付傭金,。該條款排除委托人的締約權(quán)，無(wú)效,。

2．賠償責(zé)任

居間方因以下原因,，需賠償委托人損失：

（1）故意隱瞞信息

比如：明知房屋上有查封無(wú)法順利交易，隱瞞該信息,，導(dǎo)致委托人購(gòu)房款損失,。

（2）居間方未盡到相關(guān)義務(wù)，導(dǎo)致提供的房源信息虛假,，應(yīng)當(dāng)返還居間報(bào)酬

（3）沒(méi)能履行義務(wù)造成客戶(hù)損失

不僅要促成合同訂立,，還需要提供法律、稅務(wù)等專(zhuān)業(yè)服務(wù),，全面幫助委托人順利完成交易,，避免發(fā)生損失。

（4）沒(méi)能審核全部產(chǎn)權(quán)人簽字,，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

（5）擅自網(wǎng)簽

3．沒(méi)有簽書(shū)面居間協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)

沒(méi)有簽訂居間協(xié)議明確約定居間費(fèi)用,，哪怕居間成功，也無(wú)法足額收取傭金,。但可根據(jù)公平原則,，酌情確定居間報(bào)酬?！虾Ｊ械谝恢屑?jí)人民法院（2010）滬一中民二（民）終字第2149號(hào)判決觀點(diǎn),。

4．員工違規(guī)給中介公司帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

（1）付款人無(wú)審核收據(jù)印章的義務(wù)，如果業(yè)務(wù)員偽造印章則自行承擔(dān)刑事責(zé)任,，但不影響公司承擔(dān)民事責(zé)任,。除非公司特別告知客戶(hù)，必須將傭金打入公司賬戶(hù),?！虾Ｊ械谝恢屑?jí)人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第3103號(hào)判決觀點(diǎn)。

（2）員工被刑事判決認(rèn)定為有罪并被責(zé)令賠償受害人的經(jīng)濟(jì)損失,，與中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的居間合同項(xiàng)下的責(zé)任并非同一法律關(guān)系范疇,。在居間未成功的情況下，居間方應(yīng)當(dāng)依據(jù)居間合同向客戶(hù)承擔(dān)返還責(zé)任,。——上海市第一中級(jí)人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第3103號(hào)判決觀點(diǎn)

5．協(xié)議約定不明的處理

（1）在無(wú)其他證據(jù)的情況下,，三方居間協(xié)議約定的賣(mài)方純到手價(jià)視為其不承擔(dān)中介費(fèi),，除非其另行簽訂傭金確認(rèn)單明確確認(rèn)支付傭金?！虾Ｊ械谝恢屑?jí)人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第1482號(hào)判決觀點(diǎn),。

（2）房屋出售人所獲得房款一般均為到手價(jià),，相應(yīng)的中介費(fèi)等其他費(fèi)用均由房屋買(mǎi)受人承擔(dān)，為交易習(xí)慣,?！虾Ｊ械诙屑?jí)人民法院（2017）滬02民終11143號(hào)判決觀點(diǎn)。

6．退款風(fēng)險(xiǎn)

（1）聯(lián)合居間服務(wù)必須憑書(shū)面證據(jù)證明,，否則由收款方承擔(dān)退款責(zé)任,。

上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第359號(hào)判決觀點(diǎn)。

（2）本案是意向金轉(zhuǎn)定金問(wèn)題,，一旦出售方也簽訂三方協(xié)議且意向金由居間方實(shí)際轉(zhuǎn)給出售方,，自動(dòng)成為定金。居間方不負(fù)退還責(zé)任,?！?span style="letter-spacing: 0px;box-sizing: border-box;">上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第1285號(hào)判決觀點(diǎn)。

7．獨(dú)家委托風(fēng)險(xiǎn)

在獨(dú)家代理模式下,，約定賣(mài)出時(shí)限及賣(mài)出條件時(shí),，務(wù)必需要結(jié)合實(shí)際情況謹(jǐn)慎許諾。否則,，就會(huì)對(duì)委托人產(chǎn)生違約責(zé)任,。

（五）關(guān)于傭金計(jì)算的問(wèn)題

1．傭金以實(shí)際成交價(jià)計(jì)算,，包括支付的裝修補(bǔ)償?shù)榷嫉糜?jì)入。另外,，傭金確認(rèn)書(shū)也是確定傭金數(shù)額的重要依據(jù),。

上海市第一中級(jí)人民法院（2011）滬一中民二（民）終字第2433號(hào)、上海市第二中級(jí)人民法院（2012）滬二中民二（民）終字第1439號(hào)判決觀點(diǎn),。

2．在居間協(xié)議簽訂支付定金但買(mǎi)賣(mài)合同未簽訂,，買(mǎi)家故意違約拒簽正式合同的情況下，居間方所能收取的違約金被酌情調(diào)整,，參照雙倍定金數(shù)額,。

上海市第二中級(jí)人民法院（2015）滬二中民二（民）終字第2150號(hào)判決觀點(diǎn)。

3．傭金根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同的履行情況,、居間方提供的居間服務(wù)內(nèi)容,、雙方的過(guò)錯(cuò)程度等因素酌情確定,。居間服務(wù)費(fèi)人民幣30，000元（約定傭金42,，500元）,。

上海市第二中級(jí)人民法院（2017）滬02民終7392號(hào)

4．買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后未履行協(xié)商解除合同，居間方的中介費(fèi)如何計(jì)算,。法院傾向于酌情減少居間方,，以結(jié)果論費(fèi)用。

主張中介服務(wù)費(fèi)16600元,，實(shí)際判6000元,。

安徽省合肥市中級(jí)人民法院（2016）皖01民終4352號(hào)

5．事后達(dá)成的協(xié)議可以有效確定傭金數(shù)額

居間過(guò)程雖有過(guò)錯(cuò)，但雙方又簽訂了《協(xié)議書(shū)》,，居間方主動(dòng)降低傭金及延長(zhǎng)支付時(shí)間作為對(duì)委托人的補(bǔ)償,，并約定雙方對(duì)本次居間無(wú)任何爭(zhēng)議，可見(jiàn)雙方已對(duì)居間過(guò)程中發(fā)生的糾紛達(dá)成一致的解決方案,。

6．僅促成了買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂,，沒(méi)有順利率完畢，傭金不能全額支付

7．法院在判斷傭金金額時(shí),，會(huì)結(jié)合系爭(zhēng)房屋買(mǎi)家已支付的傭金,，判斷是否超出正常、合理范圍

上海市第一中級(jí)人民法院（2017）滬01民終9456號(hào)判決觀點(diǎn)。

8．對(duì)于評(píng)估費(fèi)沒(méi)有提前提醒委托人,，居間方未盡到注意義務(wù)、履行居間服務(wù)存有瑕疵,，無(wú)權(quán)按約全額取得居間報(bào)酬,。10萬(wàn)中介費(fèi)調(diào)減1萬(wàn)，變?yōu)?萬(wàn),。

上海市第二中級(jí)人民法院（2017）滬02民終4597號(hào)判決觀點(diǎn),。

9．對(duì)于居間失敗后，法院支持的勞務(wù)費(fèi)用金額

本次調(diào)研中,，法院對(duì)居間失敗所支付的費(fèi)用金額,，一般在1000元至8000元之間，金額偏低,。

（六）關(guān)于跳單問(wèn)題

實(shí)踐中,，中介最怕的就是委托人在看房后跳開(kāi)中介，私下與房東交易,。因此,，本次案例調(diào)研中，針對(duì)跳單問(wèn)題,，整理出以下裁判規(guī)則：

1．禁止跳單約定有效,，該條款不屬于格式條款

2．認(rèn)定跳單的標(biāo)準(zhǔn)

（1）在交易條件實(shí)質(zhì)性相同的情況下,，買(mǎi)賣(mài)雙方跳開(kāi)中介自行簽約或通過(guò)其他居間方簽約，視為跳單,，依然應(yīng)當(dāng)支付居間傭金,。

上海市第二中級(jí)人民法院（2011）滬二中民二（民）終字第924號(hào)

（2）但衡量買(mǎi)方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買(mǎi)方是否利用了該中介公司提供的房源信息,、機(jī)會(huì)等條件,。包括：

①中介公司提供了房源信息或成交機(jī)會(huì)，并且積極履行媒介服務(wù)；

②委托人利用該信息,、機(jī)會(huì)與出賣(mài)方私下成交或另行委托他人居間成交,；

③委托人主觀上存在逃避支付傭金的惡意。

3．不視為跳單的情況

如果委托人在居間人原先撮合的交易條件下無(wú)法履行合同而解除合同，之后通過(guò)其他居間人在新的交易條件下訂立合同,，不視為跳單,。

（七）關(guān)于向客戶(hù)索要違約金問(wèn)題

本次調(diào)研中,，對(duì)于違約金問(wèn)題裁判規(guī)則如下：

1．大部分案件中,，法院認(rèn)為客戶(hù)拒付傭金事出有因，并非惡意拒付,，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任,。

2．有些案件中，法院認(rèn)為違約金過(guò)高,，給予調(diào)整

比如將日萬(wàn)分之五調(diào)整成日萬(wàn)分之二,；或者在固定違約金金額基礎(chǔ)上打折扣,。

3．部分案件中，法院認(rèn)為支付傭金補(bǔ)償足以彌補(bǔ)中介機(jī)構(gòu)損失,，無(wú)需支付違約金

總體而言,，居間方很難向委托人索要違約金。

4．如果委托人是企業(yè),，法院會(huì)以商事糾紛的審判規(guī)則公平對(duì)待雙方,，此時(shí)一般會(huì)全額支持違約金。

根據(jù)上述案例調(diào)研內(nèi)容,，筆者就中介機(jī)構(gòu)在從事居間業(yè)務(wù)時(shí)的關(guān)鍵問(wèn)題總結(jié)如下：

（一）居間方如何才能全額拿到傭金

首先，居間方與委托人之間必須存在合法有效的居間合同,，包括書(shū)面方式或其他方式（微信記錄,、短信記錄、電子郵件等）,。

其次,，經(jīng)居間方的服務(wù)下，促成了委托人正式簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》或類(lèi)似文本,，且該合同在法律上具備履行的可能性,；（比如，購(gòu)房人不能存在限購(gòu),、限貸,，房屋沒(méi)有被查封或限制交易等情況,；）

再次，居間方在合同履行中綜合提供法律,、稅務(wù)等專(zhuān)業(yè)服務(wù),，主動(dòng)積極地幫助委托人順利履行合同、完成交易,；

最后,，在整個(gè)服務(wù)過(guò)程中，居間方需勤勉謹(jǐn)慎地維護(hù)委托人的利益,，充分告知委托人與交易相關(guān)的全部信息,，避免委托人遭受任何損失。

在完成上述全部要求后,，居間方才能拿到全部傭金,。

（二）居間方應(yīng)當(dāng)提供哪些服務(wù)

居間方應(yīng)當(dāng)：提供房產(chǎn)信息；提供訂約信息,、充當(dāng)訂約介紹人,；協(xié)助磋商交易細(xì)節(jié)；斡旋交涉,；促成買(mǎi)賣(mài)雙方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同,；協(xié)助指導(dǎo)訂立《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》；督促協(xié)助雙方履行合同,；協(xié)助辦理過(guò)戶(hù),；協(xié)助辦理審稅；維修基金交割,；水電煤等的過(guò)戶(hù),；協(xié)助雙方交房；協(xié)助辦理戶(hù)口轉(zhuǎn)移手續(xù),；協(xié)助辦理貸款,；協(xié)助賣(mài)方收取尾款；全程提醒雙方交易費(fèi)用,。

（三）如何防止委托人“跳單”

首先,，居間方在帶委托人看房前與委托人簽訂《看房確認(rèn)單》等類(lèi)似文件，明確約定：1,、帶看房屋的地址等信息,；2、限定期限內(nèi)不得擅自與交易對(duì)方成交條款,；3,、如有違反應(yīng)當(dāng)支付傭金的數(shù)額或計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；4,、委托人的聯(lián)系方式,。

其次,，保留與委托人交流、協(xié)商居間事宜的證據(jù),，包括：微信聊天記錄,、電子郵件、通話(huà)錄音,、第三方證人見(jiàn)證等,。如委托人是企業(yè)，還需了解經(jīng)辦人與在企業(yè)中的職務(wù)等信息,。

再次,，與委托人交流的時(shí)候，僅可能多地了解委托人的相關(guān)信息,，包括關(guān)聯(lián)企業(yè),、親屬等，防止其利用關(guān)聯(lián)方“跳單”,。

最后，盡快與委托人簽訂書(shū)面《居間協(xié)議》,、《傭金確認(rèn)書(shū)》,，及早確認(rèn)居間成功的結(jié)果，維護(hù)自身權(quán)益,。

（四）居間方在提供服務(wù)時(shí)需要注意事項(xiàng)

1．充分重視證據(jù),，服務(wù)過(guò)程全程留痕

通過(guò)案例調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，在發(fā)生居間糾紛時(shí),，法院一般都會(huì)讓居間方承擔(dān)舉證責(zé)任,。在雙方都拿不出證據(jù)的情況下，居間方往往會(huì)敗訴,。所以,，居間方在服務(wù)過(guò)程中需要全程留痕，充分保留證據(jù),。

在服務(wù)過(guò)程中,，盡量使用電子郵件、微信等軟件,，通過(guò)文字方式交流,，便于證明。如果需要電話(huà)通話(huà),，建議使用電話(huà)錄音,，對(duì)重要的錄音重點(diǎn)保存。

2．及時(shí)簽訂合同,、文件

在居間業(yè)務(wù)中,，及時(shí)與委托人簽訂《居間協(xié)議》,、《看房確認(rèn)書(shū)》、《傭金確認(rèn)書(shū)》,，固定居間成功的事實(shí),。

3．學(xué)習(xí)法律、稅務(wù)知識(shí)

對(duì)于房屋交易中涉及的法律,、稅務(wù)知識(shí)必須精通,，平時(shí)務(wù)必組織學(xué)習(xí)。對(duì)于復(fù)雜的交易,，可以在交易中引入專(zhuān)業(yè)的律師輔助,，對(duì)交易過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題進(jìn)行指導(dǎo)。

4．謹(jǐn)慎審核合作伙伴,，避免盲目信用背書(shū)

在與其他合作伙伴共同從事中介業(yè)務(wù)時(shí),，務(wù)必要審核合作方的身份，不要輕易向委托人推薦,。如果合作方是騙子,，那么居間方因?yàn)槊つ客扑]，會(huì)被判一定比例的賠償責(zé)任,。

一般情況下,，類(lèi)似于一手房更名中介、內(nèi)部房源提供方,、搞定限購(gòu)中介,、避稅中介等，極易發(fā)生騙局,，居間方需要充分引起警覺(jué),。

如果一定要合作的話(huà)，需審核相關(guān)房源的真?zhèn)?/span>,，并避免直接收取委托人款項(xiàng),。

5．建立健全管理制度，防止員工損害公司和客戶(hù)的利益

居間方應(yīng)當(dāng)建立健全管理制度,，規(guī)定員工不得擅自許諾客戶(hù),，不得擅自收款，不得作出其他損害客戶(hù)與公司利益的事宜,。除了公司內(nèi)部作出規(guī)定外,，還需特別書(shū)面告知客戶(hù)公司的重要制度，防止客戶(hù)被部分無(wú)良業(yè)務(wù)員蒙蔽,。

居間方對(duì)于公司工作場(chǎng)所也要嚴(yán)加檢查,，防止外部人員借用公司場(chǎng)所對(duì)外行騙，最后牽連公司,。

6．收款時(shí)注意保留證據(jù)

在收取客戶(hù)款項(xiàng)時(shí),，最好雙方共同簽署收條,，明確約定支付款項(xiàng)的性質(zhì)。尤其是代客戶(hù)付款的款項(xiàng),，務(wù)必標(biāo)明用途,。否則，在無(wú)法提供證據(jù)情況下,，法院結(jié)合委托人與居間方之間的居間合同關(guān)系以及該款支付時(shí)間,，會(huì)認(rèn)定為支付居間費(fèi)。這樣的話(huà),，就會(huì)使居間方白白造成損失,。

7．協(xié)議文件手寫(xiě)部分必須雙方簽字蓋章

在《居間協(xié)議》、《傭金確認(rèn)書(shū)》等文件上,，如要手寫(xiě)涂改,，必須在手寫(xiě)部分雙方簽字蓋章，否則視為手寫(xiě)無(wú)效,。