【案    例】上海某房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司訴江某居間合同糾紛案

【簡(jiǎn)要提示】中介公司促成買(mǎi)賣(mài)合同的成立,，是其要求獲得居間報(bào)酬的法定條件,，然因不可歸責(zé)于中介方的緣由，買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有履行完畢,，應(yīng)該依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同履行的階段,、居間協(xié)議中的約定等情況綜合考慮，酌情支持居間報(bào)酬按照一定比例支付,。

【主審法官】姚姝                           【案例撰寫(xiě)人】姚姝

    一,、基本案情
    原告上海某房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司
    被告江某
    原告上海某房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司訴稱，2011年3月,，經(jīng)原告積極居間介紹下,，被告與原告及案外人陸微微、張龍根就買(mǎi)賣(mài)上海市浦東新區(qū)南碼頭路1186 弄130支弄27號(hào)401室事宜達(dá)成一致,，并于2011年3月5日簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》,，同時(shí)原、被告簽署傭金確認(rèn)書(shū),，約定被告應(yīng)支付原告?zhèn)蚪鹑?民幣24,，560元，當(dāng)日被告與案外人簽訂了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,，但被告至今未將上述傭金支付予原告,。故原告訴至法院,，要求判令：1、被告支付原告 傭金24,，560元,；2、被告支付原告逾期違約金1,，000元,。
    被告江某辯稱，被告雖然通過(guò)原告居間介紹與案外人共同簽訂有關(guān)涉案房屋的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議及傭金確認(rèn)書(shū),，但未簽訂正式的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,，被告與案 外人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同形式上不符合有關(guān)規(guī)定，且只在原告處存有一份,，不屬于合法有效的合同,。被告已經(jīng)解除了對(duì)原告的委托，且交易未產(chǎn)生,，故不同意支付傭金,， 請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求,。
    經(jīng)審理查明,，2011年3月5日，經(jīng)原告上海某房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司居間被告江某與案外人陸微微,、張龍根簽訂了以案外人為甲方,、被告為乙方、原告為丙方 的關(guān)于涉案房屋的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》,，該協(xié)議第六條約定：甲,、乙雙方同意在簽訂本協(xié)議后兩日內(nèi)共同赴丙方處簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或類似合同。甲,、乙雙方應(yīng)于簽 訂買(mǎi)賣(mài)合同或類似合同當(dāng)日,，分別按照協(xié)議約定的房?jī)r(jià)款的1%各自支付丙方傭金。同日,，被告與案外人就涉案房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,，約定被告購(gòu)買(mǎi) 案外人所有的涉案房屋，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1,228,000元,，且對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的相關(guān)權(quán)利義務(wù)予以明確約定,。同時(shí)，原,、被告簽訂了傭金確認(rèn)書(shū),，確認(rèn)被告應(yīng)向 原告支付傭金24,560元，其中的12,280元約定為被告代案外人支付的傭金數(shù)額,。后因被告認(rèn)為該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同非正式合同,，且認(rèn)為原告對(duì)涉案房屋有 夸大其辭的介紹,，故不再履行簽訂正式上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，也拒絕支付傭金,，故原告訴訟至法院,，訴請(qǐng)如前。
    審理中,，原告表示鑒于備案,、核稅等手續(xù)并沒(méi)有完成，原告自愿變更訴請(qǐng),，要求被告支付傭金14,736元,，并放棄逾期違約金的主張。被告稱其已經(jīng)解除了與原告的委托居間關(guān)系,，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí),。
    二、法院的認(rèn)定與判決
    法院依法審理后認(rèn)為,，圍繞雙方當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn),，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要在于以下兩點(diǎn)：第一，原告作為居間方請(qǐng)求被告支付報(bào)酬的條件是否成就,。根據(jù)法律規(guī)定,，居 間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬,。本案中,，經(jīng)原告居間，被告與案外人簽訂了關(guān)于涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同,，在有關(guān)轉(zhuǎn)讓價(jià)款,、履行期限、違約責(zé)任 等相關(guān)權(quán)利義務(wù)方面進(jìn)行了明確約定,，符合合同成立的要件,。且原、被告與案外人簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》第六條約定：甲,、乙雙方同意在簽訂本協(xié)議后兩日 內(nèi)共同赴丙方處簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或類似合同,。甲、乙雙方應(yīng)于簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或類似合同當(dāng)日,，分別按照協(xié)議約定的房?jī)r(jià)款的1%各自支付丙方傭金,。根據(jù)該約定，傭金 給付的條件亦已成就,。被告以該合同的形式不符合上海市有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)范性要求,，無(wú)法網(wǎng)上備案為由否認(rèn)合同已經(jīng)成立的抗辯意見(jiàn)，于法無(wú)據(jù),，不 予采納,；第二,，被告與案外人買(mǎi)賣(mài)合同未能履行，原告對(duì)此是否存有過(guò)錯(cuò),。被告認(rèn)為原告對(duì)涉案房屋有夸大介紹以致被告產(chǎn)生誤解,，因其未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)， 不予采信,，被告亦沒(méi)有提供證據(jù)證明因原告存有過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同履行不能,，故被告與案外人買(mǎi)賣(mài)合同未能履行之責(zé)任不在原告，原告對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò),。
    綜上,，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同,。居間人促成合同成立的,，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào) 酬。本案中,，原告的居間行為促成了被告與案外人簽訂了《上海市買(mǎi)賣(mài)合同》,，已經(jīng)促成買(mǎi)賣(mài)合同的成立，符合傭金給付的條件,，被告應(yīng)按照約定支付報(bào)酬,。鑒于原 告在審理中表示放棄部分傭金及滯納金的主張，系其對(duì)自身權(quán)利的處分,，且與法不悖,，加之原告后續(xù)的居間義務(wù)確實(shí)未得以履行,，原告對(duì)傭金的主張與其已經(jīng)提供的 居間服務(wù)而言,，亦屬合理，應(yīng)予以支持,。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條,、第四百二十四條、第四百二十六條之規(guī)定,，判決如下：
    被告江某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海某房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司中介費(fèi)人民幣14,736元,。
    三、對(duì)本案的研究與解析
    （一）自由裁量權(quán)在居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)類案中行使條件之探求
     1,、居間人必須履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)
    根據(jù)《合同法》第四百二十五條第二款的規(guī)定,，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的,，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。自由裁量權(quán)在居間方違反該義務(wù)情況下，自然沒(méi)有行使的空間,。
    2,、居間人促成買(mǎi)賣(mài)合同成立為前提
    《合同法》第四百二十六條規(guī)定,，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬,。該法條明確了居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的確立基礎(chǔ)在于促成合同成立,。如若合同都沒(méi)有成立，亦沒(méi)有居間報(bào)酬給付的理由,。
    3,、合同成立后未實(shí)際履行或者未履行完畢的原因不可歸責(zé)于居間人
    房地產(chǎn)居間合同作為一種特殊的居間合同，往往買(mǎi)賣(mài)合同的訂立不代表交易一定能夠完成,，其中既有買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任,，亦可能為居間方有過(guò)錯(cuò)，如果僅僅以促成合同 成立作為給付居間報(bào)酬的唯一標(biāo)準(zhǔn),，在現(xiàn)有中介市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)與環(huán)境以及民眾法律與專業(yè)知識(shí)匱乏的背景下,，難免有失公允。故居間人有過(guò)錯(cuò)的情況下,，對(duì)居間報(bào)酬 的獲取,，法官的自由裁量權(quán)應(yīng)沒(méi)有運(yùn)用的空間。
    自由裁量權(quán)在居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)類案中的行使,，需同時(shí)滿足上述三個(gè)條件,。本案中，經(jīng)原告居間,，被告與案外人簽訂了關(guān)于涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同,，在有關(guān)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、履 行期限,、違約責(zé)任等相關(guān)權(quán)利義務(wù)方面進(jìn)行了明確約定,，符合合同成立的要件。且被告沒(méi)有提供證據(jù)證明因原告存有過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同履行不能,，故被告與案外人買(mǎi)賣(mài)合 同未能履行之責(zé)任不在原告,，原告對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)。由此,，自由裁量權(quán)在該案中的運(yùn)用具備了必要性和可行性,，最終判決也是行使自由裁量權(quán)的體現(xiàn)。
    （二）自由裁量權(quán)在居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)糾紛類案中行使尺度之把握
    1,、對(duì)我國(guó)二手房居間現(xiàn)狀的再分析
    我國(guó)《合同法》第四百二十四條是界定中介公司權(quán)利與義務(wù)的主要依據(jù),，從法條的狹義字面解釋不難得出，所謂居間包括兩種：“報(bào)告”居間和“媒介”居間,，前者 為居間人接受委托人的委托,，尋找信息報(bào)告委托人，從而提供訂立合同的機(jī)會(huì),；后者為居間人在委托人和相對(duì)人之間斡旋,，促成合同的成立,。然立法對(duì)于居間關(guān)系的 規(guī)制與現(xiàn)實(shí)居間現(xiàn)狀及普通市民對(duì)居間活動(dòng)的認(rèn)識(shí)有一定差距。在目前房地產(chǎn)交易中,，中介不僅僅充當(dāng)提供信息機(jī)會(huì)的一個(gè)功能,，往往輔之于甚至主要是辦理委托事 務(wù)，包括辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),、房屋交接手續(xù),、繳納稅費(fèi)手續(xù)等等，這是由中介方具備專業(yè)的優(yōu)勢(shì)和市民知識(shí)的匱乏決定的,，也較符合一般老百姓的理解,。對(duì)二手房居 間的現(xiàn)實(shí)考量使法官在確定居間報(bào)酬給付比例上有了自由裁量權(quán)行使的必要。
    本案即是基于上述理念,，結(jié)合現(xiàn)實(shí)的考量,，從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度，也是為了最大限度的維護(hù)公平公正,，平衡雙方當(dāng)事人的利益,，并沒(méi)有百分之百全額支持合同約定的居間報(bào)酬，而是充分運(yùn)用法官的自由裁量的權(quán)力,，合法合情合理的對(duì)居間報(bào)酬進(jìn)行了酌定處理,。
    2、審判實(shí)踐中對(duì)居間報(bào)酬數(shù)額的判決酌定比例的確定基準(zhǔn)
    由于法律本身的原則性,，司法解釋的空白,，對(duì)于居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的行使并沒(méi)有明確可以參照的依據(jù)，審判實(shí)踐中大都依據(jù)具體案情予以確定,。筆者認(rèn)為,，中介公司的 主要義務(wù)，也是法律明確的義務(wù),，是促成買(mǎi)賣(mài)合同的成立,，該義務(wù)的完成足以支持居間方獲得大部分約定的居間報(bào)酬，而核稅,、辦理貸款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等事宜有約定的 即應(yīng)該按照約定履行相應(yīng)義務(wù),，無(wú)約定的也應(yīng)屬于附隨義務(wù),，中介方不得推諉。差別僅在于如果有明確約定,，中介方應(yīng)該全面履行約定義務(wù),，使其承擔(dān)更重的責(zé)任， 否則其報(bào)酬金額的請(qǐng)求比例相應(yīng)減少,；相應(yīng)的,，如果作為附隨義務(wù),，后續(xù)合同的未履行即便不可歸責(zé)于中介，亦應(yīng)該合理降低居間報(bào)酬的比例,。
    本案中,，原、被告協(xié)議約定傭金數(shù)額為24,560元,，因買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有履行完畢,，根據(jù)原告已經(jīng)提供的居間服務(wù)，法院酌定支持其百分之六十的請(qǐng)求數(shù)額,，即14,736元,，體現(xiàn)了自由裁量權(quán)在該類案件中的合理運(yùn)用尺度。
    盡管如此,，由于法律的缺失,，也無(wú)案例指導(dǎo)作為指引，在居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)類案中自由裁量權(quán)的運(yùn)用也僅止于探索的階段,，容易造成執(zhí)法的不統(tǒng)一,，基于此，有必要制 定相對(duì)清晰的裁判標(biāo)準(zhǔn),，既能更好的平衡各方當(dāng)事人的利益,，又能有效引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)良性發(fā)展，也利于同類案同判,，維護(hù)司法權(quán)威,。