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筆者執(zhí)業(yè)十五年以來,，辦過各類房產(chǎn)交易糾紛不計其數(shù),，其中大量涉及因交易稅費而產(chǎn)生的爭議。在過去房價不高的情況下，稅費問題因金額不大并未引起當(dāng)事方的充分關(guān)注,。然而,，隨著房價的節(jié)節(jié)攀升以及我國稅收執(zhí)法力度的加強，二手住房交易中涉及的稅款金額大幅提升,，當(dāng)事人因違規(guī)納稅被查處的概率也大大提升,，因此本文中筆者結(jié)合自身辦案經(jīng)驗，將個人二手住房交易涉及的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行整理分析,，給廣大房屋交易者,、中介做業(yè)務(wù)時參考。 公眾號“御用大律師”由劉世君律師團(tuán)隊運營,，內(nèi)容均為原創(chuàng)文章,。文章側(cè)重實用性，不糾結(jié)于那些高深的理論,，只以現(xiàn)行法律法規(guī),、生效裁判案例為依據(jù),，介紹一線業(yè)務(wù)操作辦法,，致力于將操作方案落地。在實務(wù)操作中,，我們的文章可直接拿出來作為工具使用,，敬請您閱后收藏。如您對我們感興趣,，可在文章底部掃碼關(guān)注我們的公眾號,。 隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，個人二手住房交易中交易各方均應(yīng)注意錯誤估計稅費金額風(fēng)險,、錯誤申報稅費風(fēng)險,、陰陽合同的稅務(wù)風(fēng)險、稅收政策變化的風(fēng)險,、賣方惡意增加買方稅費的風(fēng)險,，針對各類型風(fēng)險未雨綢繆實現(xiàn)通過規(guī)范合同條款等方式防范上述風(fēng)險。另外,，因住房交易標(biāo)的大,、涉及法律財稅知識專業(yè)度高的特定，買賣雙方在交易時除了需物色專業(yè)的中介人員外,，還可聘請精通法律財稅知識的房產(chǎn)專業(yè)律師提供個性化服務(wù),，以充分維護(hù)自己的合法權(quán)益。而房產(chǎn)中介機構(gòu)在面對復(fù)雜的交易時,，也可聘請專業(yè)的律師幫助交易雙方規(guī)避風(fēng)險，同時幫助自己增加交易成交率。
在個人二手住房交易中離不開中介的專業(yè)服務(wù)，中介往往會在簽訂買賣合同之前對房屋交易的稅費進(jìn)行估算,，雙方會參考估計的稅費協(xié)商交易價格,。正確估算稅費離不開兩大因素：1、中介的專業(yè)勝任及勤勉盡責(zé),；2,、買賣雙方正確陳述房屋的涉稅信息。如上述任何一個因素欠缺,，都可能導(dǎo)致稅費計算不準(zhǔn),，繼而影響到買賣雙方的交易決策。目前,，個人二手住房交易往往約定由買方承擔(dān)全部稅費,，故一般而言買方法定負(fù)擔(dān)的契稅預(yù)估錯誤對交易的影響不大。相比而言,，賣方法定負(fù)擔(dān)的增值稅及附加稅費,、個人所得稅如預(yù)估錯誤將會對買賣雙方產(chǎn)生重大影響。如預(yù)估金額高于實際納稅金額,，則賣方可能會在房價上讓步,，進(jìn)而導(dǎo)致售房收益減少；反之如預(yù)估金額低于實際納稅金額,，則買方的購房總支出將超過簽約時的預(yù)期,，造成購買成本過高。對于買賣雙方因預(yù)估稅費金額錯誤產(chǎn)生的損失,，視錯誤的原因追究相關(guān)人員的責(zé)任：1．如因中介專業(yè)度不夠或工作疏忽等因素導(dǎo)致預(yù)估錯誤,，則由中介承擔(dān)相關(guān)方的損失，包括減免中介費,、賠償稅款損失,；2．如因賣方不實陳述房屋的涉稅信息（房屋購買時間、購買成本）或未能依約提供房屋的購買發(fā)票等涉稅資料導(dǎo)致實際繳納的稅費高于預(yù)估金額,，則應(yīng)當(dāng)由賣方自行承擔(dān)多出部分稅費,；3．如因買方自身原因未能充分了解自身涉稅信息導(dǎo)致實際繳納的契稅高于預(yù)估金額，或因自身原因提前申報納稅導(dǎo)致錯失稅收優(yōu)惠政策,，則買方應(yīng)當(dāng)自行負(fù)擔(dān)多出部分的稅費,。當(dāng)然，上述責(zé)任追究是建立在各方明確的合同約定以及擁有充分履約證據(jù)的情況下做出的判定,。實務(wù)中,，買賣雙方往往因合同約定不明,，僅籠統(tǒng)約定稅費承擔(dān)的原則性條款，但未約定具體細(xì)節(jié),，將會導(dǎo)致買方白白繳納“冤枉稅”,。 建議交易各方采取以下防范措施應(yīng)對潛在的稅費預(yù)估錯誤風(fēng)險：1．在簽約前，買賣雙方明確出具書面承諾書對自身的涉稅情況做出承諾,。買方需承諾自身購房前名下房屋的套數(shù)以正確估算契稅稅率,；賣方需承諾自身名下房屋的套數(shù)、購房時間,、購房成本,、房屋取得方式（買賣還是贈與，影響到是否能核定征收個人所得稅）等涉稅信息,；便于中介正確計算稅費,。2．中介需結(jié)合買賣雙方提供的信息及自身獨立調(diào)查房屋的資料取得的信息出具書面的稅費預(yù)估文件，通過書面方式固定證據(jù),，避免各方扯皮,。中介如希望減少自身的責(zé)任，可在書面文件中聲明預(yù)估稅費金額僅供雙方參考,、雙方需各自自行聘請稅務(wù)專業(yè)人士復(fù)核等免責(zé)條款,。3．在買賣合同中雙方需明確約定，買方承擔(dān)全部稅費的前提是賣方陳述的涉稅信息真實完整,、預(yù)估稅費的金額準(zhǔn)確,、中介的計算方式專業(yè),，否則因賣方或中介的違約行為導(dǎo)致實際繳納的稅費金額高于預(yù)估金額,，高于部分買方不承擔(dān)，由違約方承擔(dān),。4．在買賣合同中雙方同時可以約定,，賣方約定的售房價款金額的前提是基于中介預(yù)估稅費的金額準(zhǔn)確，否則因中介的違約行為導(dǎo)致實際繳納的稅費金額低于預(yù)估金額,，低于部分金額由違約方（中介）承擔(dān),。實務(wù)中,，買賣雙方往往在中介指導(dǎo)下申報稅費,。一般情況下，中介機構(gòu)總配備有稅務(wù)專業(yè)人員輔助雙方進(jìn)行稅務(wù)申報,，避免因錯誤申報多繳納的“冤枉稅”,。但某些情況下，也有部分中介機構(gòu)缺乏專業(yè)的人員,，憑一般業(yè)務(wù)員濫竽充數(shù)幫雙方申報納稅,，因?qū)I(yè)度不夠?qū)е洛e誤申報。最容易錯誤申報的稅種為個人所得稅。我們目前針對個人所得稅有兩種計稅方式,，分別為：1,、據(jù)實征收（差額征收）；2,、核定征收,；據(jù)實征收，簡而言之是按照賣方買賣房屋的差價的20%征收個人所得稅,，故又稱差額征收,。據(jù)實征收的前提是賣方能準(zhǔn)確提供房屋的成本資料。核定征收,，簡而言之是按照房屋出售價格乘以一定比例（1%或2%）征收個人所得稅,，不考慮房屋的購入成本。在賣方大幅盈利出售房屋的情況下,，選擇核定征收方式可以大大節(jié)省個人所得稅,；反正，在房屋平價或虧損情況下,，選擇據(jù)實征收方式可以不用繳納個人所得稅,。這種納稅人通過自由選擇征收方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃的行為并不為稅法所禁止，合法有效,。 然而,，部分中介因?qū)I(yè)度不夠只知道核定征收而不知據(jù)實征收的方式，導(dǎo)致其經(jīng)手的業(yè)務(wù)一律選擇核定征收方式征稅,。如一旦遇到賣方屬于虧損或平價出售房屋（比如2019年房價下跌,，稅務(wù)部門認(rèn)可平價或虧損出售價格），則因錯誤選擇征收方式將會導(dǎo)致賣方額外繳納房價款1%或2%的個人所得稅,?；谠摽铐椡少I方承擔(dān)，由此會造成買方損失,！對于中介將據(jù)實征收方式錯誤申報為核定征收方式行為,，賣方可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第五十一條的規(guī)定，以納稅人申報錯誤為由,，補充提供房屋的成本資料,，要求稅務(wù)機關(guān)按據(jù)實征收方式征收稅款，并申請將多繳納的稅款退稅,。但如中介將核定征收方式申報為據(jù)實征收方式,，并已經(jīng)提供了房屋的成本資料，則賣方不一定能順利變更申報方式,。需要注意的是,，個人所得稅的納稅義務(wù)人為賣方,，只有賣方可以申請退稅。而目前的交易習(xí)慣是稅費均由買方承擔(dān),，故如果賣方不愿配合申請退稅或雖然申請退稅但不愿將退稅款支付給買方,，買方將承擔(dān)該稅務(wù)風(fēng)險。 建議交易各方采取以下防范措施應(yīng)對錯誤申報稅費風(fēng)險：1．買賣雙方自行聘請稅務(wù)專業(yè)人士對房屋交易中的稅務(wù)申報資料復(fù)核,，避免因中介專業(yè)度不夠?qū)е碌亩悇?wù)風(fēng)險,；2．在買賣合同中明確約定買方承擔(dān)賣方個人所得稅的前提是賣方需配合選擇核定征收/據(jù)實征收方式申報納稅，否則由此多出的稅費由賣方自行負(fù)擔(dān),；3．在買賣合同中約定因中介的失誤導(dǎo)致交易稅費增加,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；4．中介如希望降低自身風(fēng)險,，可在合同中設(shè)置免責(zé)條款,，提醒雙方自行聘請稅務(wù)專業(yè)人士就稅務(wù)申報問題把關(guān)。在個人二手住房交易中,，買賣雙方為了規(guī)避稅費往往會采取陰陽合同方式虛假申報，即申報納稅的“陽合同”價格低于雙方私下“陰合同”約定的實際交易價格,。對于因陰陽合同虛假申報的行為,，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定屬于偷稅行為，納稅人一旦被稅務(wù)機關(guān)查處,，除了補稅外還應(yīng)當(dāng)按補稅金額每日萬分之五利率支付滯納金并按少繳稅款金額的0.5倍至5倍計算支付罰款,。各方需根據(jù)自己的稅務(wù)主體地位決定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的偷稅法律責(zé)任，具體如下：1．買方作為契稅的納稅義務(wù)人,，應(yīng)當(dāng)就少繳契稅行為承擔(dān)偷稅的責(zé)任,，即補稅+日萬分之五滯納金+罰款（0.5-5倍）；2．賣方作為增值稅及附加稅費,、個人所得稅的納稅義務(wù)人,，應(yīng)當(dāng)少繳的增值稅及附加稅費、個人所得稅承擔(dān)偷稅的責(zé)任,，即補稅+日萬分之五滯納金+罰款（0.5-5倍）；實務(wù)中,，不少買賣合同均約定交易中的全部稅費均由買方承擔(dān),，由此很多賣方認(rèn)為偷稅不管自己的事，應(yīng)當(dāng)去處罰買方,。然而,，我國稅法明確規(guī)定納稅義務(wù)人有正確申報納稅的義務(wù)。當(dāng)事人通過合同的約定只能轉(zhuǎn)嫁稅款的負(fù)擔(dān),，但不能轉(zhuǎn)變稅務(wù)身份,，故面對增值稅及附加稅費,、個人所得稅的偷稅行為稅務(wù)機關(guān)依然會追究賣方的法律責(zé)任，賣方在承擔(dān)責(zé)任后可基于合同約定向買方追索損失,。 3．實務(wù)中往往由中介幫助買賣雙方進(jìn)行稅務(wù)申報,，故中介如果在明知雙方存在陰陽合同偷稅行為的情況下依然代為申報，構(gòu)成幫助偷稅行為,。依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第九十三條規(guī)定,，對于幫助偷稅行為稅務(wù)機關(guān)除了會沒收中介的違法所得外，還是對其處以少繳稅款1倍以下的罰款,。很多中介因中介費原因動輒威脅舉報買賣雙方偷稅,，最終可能是三敗俱傷！除非中介對買賣雙方偷稅行為不知情方可免責(zé),。然而,，現(xiàn)實情況是買賣雙方一般都通過中介協(xié)商具體交易條件，中介不可能對偷稅事宜不知情,。另外,，如中介按真實交易價格金額計算中介費并以此主張權(quán)利，該行為本身就充分證明了自己明知買賣雙方申報納稅的金額與實際成交金額不符,，幫助偷稅行為確認(rèn)無疑,！ 1．買賣雙方需避免采取陰陽合同方式偷稅，如中介提出建議需堅決拒絕,；2．中介需保留充分證據(jù)證明自己并未幫助買賣雙方偷稅,，最好的證據(jù)就是三方居間協(xié)議中簽訂的金額。如中介按申報納稅價格計算收取中介費,，而不是選擇實際交易價格從高計算收取中介費,，則自然證明自己并未幫助偷稅。針對個人住房買賣交易,，國家不斷出臺各類宏觀調(diào)控政策以抑制房價過度上漲，諸多政策中包含稅收政策,。買賣雙方往往在簽訂合同但尚未過戶前會面對稅收政策的變化,，由此會產(chǎn)生爭議。因目前交易習(xí)慣中主要由買方承擔(dān)全部稅費,，故因國家稅收政策變化導(dǎo)致交易稅費增加的情況下,，買方將額外增加購房支出；如因國家稅收政策變化導(dǎo)致交易稅費減少的情況下,，因增值稅及附加稅費,、個人所得稅的納稅義務(wù)人是賣方，如產(chǎn)生退費也會進(jìn)賣方銀行賬戶,，故買方可能無法順利取得退稅款,。在極端情況下,，因國家政策對個人所得稅的征收方式進(jìn)行重大變更，比如北京市嚴(yán)格執(zhí)行“國五條”只能按據(jù)實征收（差額征收）方式繳納個人所得稅,，將會導(dǎo)致承擔(dān)全部稅費的買方額外增加幾十萬甚至幾百萬的購房支出,，由此導(dǎo)致買方因無力支付稅款而被迫違約的窘境！1．雙方在合同中可針對因稅收政策重大變化導(dǎo)致多出的稅費的情形進(jìn)行約定,，可約定超過預(yù)估稅款金額一定比例的稅款由賣方承擔(dān)或雙方按約定比例共擔(dān)模式,；2．雙方可在合同中針對稅收政策重大變化導(dǎo)致多出的稅費的情形約定買方享有合同解除權(quán)；3．雙方可在合同中針對稅收政策重大變化導(dǎo)致少繳稅費的情形約定退稅款的歸屬,，即由賣方享有還是買方享有或雙方按約定比例享有,；4．買賣雙方應(yīng)當(dāng)依約履行合同，避免因遲延履行導(dǎo)致稅收政策發(fā)生變化進(jìn)而影響到自己的權(quán)益,。如因一方違約導(dǎo)致稅收政策變化,，則違約方將自行承擔(dān)責(zé)任或賠償對方損失；5．中介需書面告知買賣雙方稅收政策可能存在變化的風(fēng)險,，并聲明自己不承擔(dān)由此產(chǎn)生的責(zé)任,。如上文所述,，在個人住房買賣交易中,，往往雙方約定由買方承擔(dān)交易的全部稅費。實務(wù)中,，部分賣方因房價上漲等因素在簽約后毀約,，但又害怕承擔(dān)違約責(zé)任，于是利用合同稅費負(fù)擔(dān)條款約定不明的漏洞惡意增加自己法定負(fù)擔(dān)的增值稅及附加稅費,、個人所得稅的金額,，迫使買方同意解除合同。賣方的惡意舉動包括：拒不提供購房發(fā)票,、拒不配合簽署“滿五唯一”承諾書,、要求提前過戶等方式惡意不享受國家稅收優(yōu)惠政策、故意選擇據(jù)實征收（差額征收）方式繳納個人所得稅同時拒不提供房屋成本信息資料,，以及其他惡意行為,。賣方在發(fā)生上述行為后，往往美其名曰“為國家多交稅,、多做貢獻(xiàn)”,！通過讓買方“買單”方式自己“做人情”，使得買方因不敢對抗“依法納稅”的紅線而無力反駁,。對于賣方的上述惡意行為，買方需未雨綢繆提前在協(xié)商合同條款時就稅費承擔(dān)條款的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化：1．明確約定買方承擔(dān)賣方稅費的前提條件,，包括賣方需配合買方申請稅收優(yōu)惠政策,、提供發(fā)票等購房成本資料等,，以約束賣方。如賣方違約,，則多出部分的稅款由賣方自行承擔(dān),；2．明確約定買方承擔(dān)賣方稅費的上限金額，如在上限金額以內(nèi)則買方全額負(fù)擔(dān),，如超過上限則超過部分由賣方自行承擔(dān),。隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，個人二手住房交易中交易各方均應(yīng)注意錯誤估計稅費金額風(fēng)險,、錯誤申報稅費風(fēng)險,、陰陽合同的稅務(wù)風(fēng)險、稅收政策變化的風(fēng)險,、賣方惡意增加買方稅費的風(fēng)險,，針對各類型風(fēng)險未雨綢繆實現(xiàn)通過規(guī)范合同條款等方式防范上述風(fēng)險。
另外,，因住房交易標(biāo)的大,、涉及法律財稅知識專業(yè)度高的特定，買賣雙方在交易時除了需物色專業(yè)的中介人員外,，還可聘請精通法律財稅知識的房產(chǎn)專業(yè)律師提供個性化服務(wù),，以充分維護(hù)自己的合法權(quán)益。而房產(chǎn)中介機構(gòu)在面對復(fù)雜的交易時,，也可聘請專業(yè)的律師幫助交易雙方規(guī)避風(fēng)險,，同時幫助自己增加交易成交率。 劉世君 律師 注冊會計師 北京市隆安律師事務(wù)所上海分所 上海市律師協(xié)會第十一屆財稅業(yè)務(wù)委員會委員 上海市股權(quán),、房產(chǎn)專業(yè)律師,；致力于股權(quán)交易、投融資并購,、公司治理與股權(quán)激勵業(yè)務(wù),，擅長重大復(fù)雜訴訟與仲裁業(yè)務(wù)，尤其是對賭糾紛,、股權(quán)糾紛案件,；劉律師秉持技術(shù)驅(qū)動法律理念，在服務(wù)中側(cè)重法財稅一體化服務(wù),，綜合考慮法律方案與財務(wù),、稅務(wù)及其他專業(yè)領(lǐng)域銜接，一站式解決客戶需求,。
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