02溫涌波與深圳市彩生活物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書

2018-04-16中國裁判文書網(wǎng)

關(guān)聯(lián)公司深圳市彩生活物業(yè)管理有限公司廣東鵬訊律師事務(wù)所深圳市茲美興內(nèi)衣有限公司深圳市賽華房地產(chǎn)有限公司

文書內(nèi)容

廣東省深圳市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2018）粵03民終348-351號

上訴人（原審被告）：溫涌波,，男，漢族,，****年**月**日出生,，住所地：廣東省深圳市福田區(qū)。

被上訴人（原審原告）：深圳市彩生活物業(yè)管理有限公司,，住所地：深圳市龍華新區(qū)民治街道留仙大道邊綜合樓11樓1109室,，統(tǒng)一社會信用代碼：91440300726160011C。

法定代表人：昌榮,。

委托訴訟代理人：徐奕安,，廣東鵬訊律師事務(wù)所律師。

上訴人溫涌波因與被上訴人深圳市彩生活物業(yè)管理有限公司（以下簡稱彩生活公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛四案,，不服深圳市福田區(qū)人民法院（2017）粵0304民初5289-5292號民事判決,，向本院提起上訴,。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案,。本案現(xiàn)已審理終結(jié),。

溫涌波的上訴請求：撤銷一審判決，并依法改判,；上訴費由彩生活公司承擔(dān),。溫涌波并提出反訴：1、對于（2017）粵0304民初5290-5292三案,，請求判令彩生活公司賠償溫涌波經(jīng)濟(jì)損失1781970元,；2、對于（2017）粵0304民初5289一案,，請求判令彩生活公司賠償溫涌波經(jīng)濟(jì)損失56503元,；3、反訴的訴訟費用由彩生活公司承擔(dān),。事實與理由：一,、彩生活公司非法進(jìn)駐幸福家園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理涉嫌嚴(yán)重犯罪并導(dǎo)致溫涌波重大經(jīng)濟(jì)損失。2012年11月30日晚,，彩生活公司未經(jīng)法定招投標(biāo)程序就非法進(jìn)駐幸福家園小區(qū)負(fù)責(zé)小區(qū)物管工作,。未經(jīng)小區(qū)地上車庫業(yè)主賽華公司書面許可，就強(qiáng)行霸占賽華公司的地上車庫部分物業(yè)作為彩生活公司的辦公室使用,；為了達(dá)到非法進(jìn)駐的目的,，彩生活公司在小區(qū)業(yè)主王某寧、楊某波等人秘密組織的“幸福家園業(yè)主代表會”涉嫌涉黑犯罪團(tuán)伙強(qiáng)搶強(qiáng)占強(qiáng)行經(jīng)營賽華公司地上車庫和地下室不動產(chǎn)過程中還充當(dāng)“共犯”,，明知（知道或應(yīng)該知道）幸福家園全體業(yè)主（業(yè)主大會）未持有小區(qū)地上車庫和地下室物權(quán)證書,，未經(jīng)地上車庫和地下室物權(quán)人的賽華公司書面同意，也未經(jīng)法定強(qiáng)制程序,，在福田公安分局景田派出所警察面前,，非法拘禁、侮辱毆打小區(qū)原物管單位卓眾物管公司法定代表人崔某平,，并且公然毀壞并強(qiáng)搶強(qiáng)占強(qiáng)行經(jīng)營賽華公司的小區(qū)地上車庫和地下室（含地下車庫）不動產(chǎn),。彩生活公司作為“共犯”與小區(qū)業(yè)主涉黑團(tuán)伙共同涉嫌觸犯非法拘禁罪、侮辱罪,、尋釁滋事罪和強(qiáng)迫交易罪,，嚴(yán)重危害小區(qū)業(yè)主權(quán)益,，導(dǎo)致溫涌波作為小區(qū)業(yè)主,，其本人和其擬招商的客戶無法依法有償使用小區(qū)地上車庫與地下車庫，導(dǎo)致溫涌波的小區(qū)綜合市場自2012年11月30日至今一直難于依法經(jīng)營并陸續(xù)停產(chǎn)（2014年9月1日起綜合市場全部商戶完全停產(chǎn),，即溫涌波不再有該綜合市場任何租金收入）,，彩生活公司行為已涉嫌觸犯破壞（溫涌波）生產(chǎn)經(jīng)營罪,，依法必須承擔(dān)刑事責(zé)任和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，賠償溫涌波小區(qū)綜合市場停產(chǎn)期間的租金損失,。按照溫涌波和“深圳市茲美興內(nèi)衣有限公司,、深圳市賽華房地產(chǎn)有限公司”于2014年7月15日簽訂的聯(lián)合投資約定，以擬共同開辦的“茲美興內(nèi)衣批發(fā)綜合市場”對外招商的市場租金價格1000元/平方米的6折作為綜合市場毛坯房租金計算,，暫時從2014年9月1日起計算至2017年8月31日,，每月租金損失148.197萬元，合計36個月應(yīng)賠償租金損失總金額為5335.092萬元,?？紤]到幸福家園地上車庫業(yè)主賽華公司在2015年1月20日登報向彩生活公司要求返還地上車庫物業(yè)，故溫涌波本次訴訟暫時要求彩生活公司先行支付2015年6月份的租金損失148.197萬元,，其他租金損失待溫涌波核對清楚后再行依法追討,。本項賠償金支付的請求，對上述小區(qū)綜合市場XX1,、XX2,、XX3號所對應(yīng)的（2017）粵0304民初5290、5291,、5292的三個訴訟案件來說,，依法具備同時履行抗辯權(quán)，即彩生活公司有權(quán)要求溫涌波履行相關(guān)付款義務(wù),，彩生活公司也依法必須同時履行支付上述賠償金給溫涌波的義務(wù),。二、彩生活公司負(fù)責(zé)幸福家園小區(qū)物業(yè)管理工作期間涉嫌尋釁滋事共同犯罪并導(dǎo)致溫涌波租金損失,。2013年8月，彩生活公司對幸福家園小區(qū)綜合市場大部分商戶違法停電,，導(dǎo)致商戶自此拒絕向溫涌波支付租金,，彩生活公司依法應(yīng)承擔(dān)涉嫌尋釁滋事共同犯罪的刑事責(zé)任和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。現(xiàn)溫涌波要求彩生活公司先行賠償部分租金損失合計人民幣30萬元,，其他租金損失待溫涌波核實后再行依法追討,。本項賠償金支付的請求，對上述小區(qū)綜合市場XX1,、XX2,、XX3號所對應(yīng)的（2017）粵0304民初5290、5291,、5292的三案,，依法具備同時履行抗辯權(quán)。三,、彩生活公司負(fù)責(zé)幸福家園小區(qū)物業(yè)管理期間涉嫌刑事毀壞共同犯罪并導(dǎo)致溫涌波財物損失,。2013年12月19日,，對溫涌波停放于幸福家園小區(qū)地下車庫的兩部車輛被刑事毀壞，彩生活公司負(fù)有管理不善的法律責(zé)任,；事后該案發(fā)處監(jiān)控全部被彩生活公司違法刪除,，彩生活公司也應(yīng)負(fù)毀滅證據(jù)的法律責(zé)任（兩部車修車費用合計為人民幣56503元）。本項賠償金支付的請求,，對溫涌波所居住的小區(qū)X棟XXX所對應(yīng)的（2017）粵0304民初5289案件來說,，依法具備同時履行抗辯權(quán)。現(xiàn)溫涌波為了維護(hù)自己的合法權(quán)益,，特向二審法院提出反訴,，請求判令彩生活公司對溫涌波賠償經(jīng)濟(jì)損失合計人民幣1838473元。

被上訴人彩生活公司答辯稱,，一審判決認(rèn)定事實清楚,，適用法律正確，請求駁回上訴,，維持原判,。

彩生活公司在5289號案件中向一審法院起訴請求：1、溫涌波支付拖欠的物業(yè)管理費6093元,、水費1945.8元,、本體維修基金585.9元、垃圾處理費94.5元（暫計至2016年7月,，最終以實際清償完畢之日為準(zhǔn)）,，總計8719.2元；2,、溫涌波承擔(dān)本案全部訴訟費用,。彩生活公司并當(dāng)庭增加訴訟請求為：溫涌波支付拖欠物業(yè)管理費6499.2元、水費（包含排水費）1570.24元,、本體維修基金624.96元,、垃圾處理費216元，總計8910.4元,。

彩生活公司在5290號案件中向一審法院起訴請求：1,、溫涌波支付拖欠的物業(yè)管理費184990.92元、本體維修基金12568.52元（暫計至2016年7月,，最終以實際清償完畢之日為準(zhǔn)）,，總計197559.44元；2,、溫涌波承擔(dān)本案全部訴訟費用,。彩生活公司并當(dāng)庭增加訴訟請求為：溫涌波支付拖欠物業(yè)管理費201090.56元、本體維修基金12568.16元,，總計213658.72元,。

彩生活公司在5291號案件中向一審法院起訴請求：1,、溫涌波支付拖欠的物業(yè)管理費3259.52元、本體維修基金203.72元（暫計至2016年7月,，最終以實際清償完畢之日為準(zhǔn)）,，總計3463.24元；2,、溫涌波承擔(dān)本案全部訴訟費用,。

彩生活公司在5292號案件中向一審法院起訴請求：1、溫涌波支付拖欠的物業(yè)管理費230361.12元,、本體維修基金14397.68元（暫計至2016年7月,，最終以實際清償完畢之日為準(zhǔn)），總計244758.8元,；2,、溫涌波承擔(dān)本案全部訴訟費用。

一審法院認(rèn)定事實：溫涌波系深圳市福田區(qū)景田北幸福家園X座XXX住宅以及幸福家園B,、C座裙樓XX1,、XX2、XX3號綜合市場商品房的業(yè)主,，建筑面積分別為：X座XXX房156.23平方米,、XX1房1142.56平方米、XX2房18.52平方米,、XX3房1308.87平方米,。彩生活公司系幸福家園小區(qū)的物業(yè)管理單位。

彩生活公司主張其于2009年開始入駐涉案小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù),，2015年,，彩生活公司與幸福家園業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同約定物業(yè)服務(wù)期限自2015年1月1日至2018年12月31日,；物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)住宅用戶按每月每平方米建筑面積2.6元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,、商業(yè)用戶按每月每平方米建筑面積4元的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

彩生活公司主張X座XXX自2015年4月開始未支付物業(yè)管理費,、水費、本體維修基金及垃圾處理費,。B,、C座裙樓XX1、XX2,、XX3自2012年12月起未支付物業(yè)管理費,、本體維修基金。截止2016年7月份X棟XXX拖欠物業(yè)管理費6499.2元,、水費（包含排水費）1570.24元,、本體維修基金624.96元,、垃圾處理費216元，總計8910.4元,。B,、C座裙樓XX1、拖欠物業(yè)管理費201090.56元,、本體維修基金12568.16元,，總計213658.72元。B,、C座裙樓XX2拖欠物業(yè)管理費3259.52元,、本體維修基金203.72元，總計3463.24元,。B,、C座裙樓XX3拖欠物業(yè)管理費230361.12元、本體維修基金14397.68元,，總計244758.8元,。之后的各項費用，溫涌波均未向彩生活公司支付,。

彩生活公司又主張每月彩生活公司均會向溫涌波的信箱投遞催款通知,，溫涌波則稱從未收到過催款通知。

一審法院認(rèn)為,，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,，對業(yè)主具有約束力。彩生活公司與溫涌波之間成立物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系,。溫涌波住宅物業(yè)自2015年4月開始,、商業(yè)物業(yè)自2012年12月起拒不交納物業(yè)管理費、房屋專項維修資金,、水費,、垃圾處理費。彩生活公司據(jù)此有權(quán)要求溫涌波支付截止至庭審之日的物業(yè)管理費,、房屋專項維修資金,、垃圾處理費，至于之后的費用,，因?qū)儆谏形窗l(fā)生的事實,，彩生活公司也未對此預(yù)交訴訟費。彩生活公司可待確實發(fā)生后,，另行主張,。彩生活公司雖主張要求溫涌波支付截至實際支付之日止的X座XXX的水費，但并未提交證據(jù)證明2016年7月之后的水費金額，對于彩生活公司的該部分訴訟請求,，一審法院不予支持,。

彩生活公司有權(quán)要求溫涌波支付的X棟XXX號房屋的各項費用如下：2015年5月至2017年5月9日的物業(yè)管理費9866.68元【156.23平方米×2.6元×24個月+（156.23平方米×2.6元）÷31天×9天】及房屋專項維修資金948.72元【156.23平方米×0.25元×24個月+（156.23平方米×0.25元）÷31天×9天】、垃圾處理費327.92元【13.5元×24個月+（13.5元÷31天×9天）】,、水費1507.24元,。

至于裙樓綜合市場的物業(yè)管理費，彩生活公司主張溫涌波自2012年12月開始就沒有支付,，但并未提交證據(jù)證明在向一審法院提出訴前聯(lián)調(diào),，即2016年11月17日之前有向溫涌波主張，溫涌波對此也予以否認(rèn),。故綜合市場XX1-XX3號房,，2014年11月18日之前的拖欠的物業(yè)管理費已超過訴訟時效，對于彩生活公司的該部分訴訟請求,，一審法院不予支持,。

關(guān)于專項維修資金的訴訟時效問題。專項維修資金屬于全體業(yè)主共有,，該資金對于保持和提高小區(qū)房屋的完好和正常使用具有重大意義,，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益，一旦適用訴訟時效必然損害全體業(yè)主的利益,。溫涌波對于該部分欠繳資金的訴訟時效的抗辯,，一審法院不予支持。

彩生活公司有權(quán)要求溫涌波支付XX1號房自2014年11月18日至2017年5月9日的房物業(yè)管理費140458.71元【1142.56平方米×4元×30個月+（1142.56平方米×4元÷30天×22天）】,、2012年12月至2017年5月9日的專項維修資金15221.85元【1142.56平方米×0.25元×53個月+（1142.56平方米×0.25元÷31天×9天）】,。

XX2號房自2014年11月18日至2017年5月9日的房物業(yè)管理費2273.73元【18.52平方米×4元×30個月+（18.52平方米×4元÷30天×22天）】、2012年12月至2017年5月9日的專項維修資金246.73元【18.52平方米×0.25元×53個月+（18.52平方米×0.25元÷31天×9天）】,。

XX3號房自2014年11月18日至2017年5月9日的房物業(yè)管理費160903.75元【1308.87平方米×4元×30個月+（1308.87平方米×4元÷30天×22天）】,、2012年12月至2017年5月9日的專項維修資金17437.53元【1308.87平方米×0.25元×53個月+（1308.87平方米×0.25元÷31天×9天）】。

溫涌波抗辯稱彩生活公司與業(yè)委會簽訂的合同沒有履行相應(yīng)的程序為無效合同,，但未提交證據(jù)證明該程序存在違法之處,，也未提出反訴要求確認(rèn)合同無效。即便合同無效,，彩生活公司提供了物業(yè)服務(wù),，溫涌波也應(yīng)參照合同標(biāo)準(zhǔn)向彩生活公司支付應(yīng)付的物業(yè)管理費。溫涌波又抗辯稱彩生活公司侵占開發(fā)商和溫涌波的產(chǎn)權(quán),、毆打他人,、破壞溫涌波租客的生產(chǎn)經(jīng)營、對溫涌波本人進(jìn)行非法拘禁,、侮辱、故意傷害、管理不善導(dǎo)致溫涌波車輛損壞,、違法停水停電導(dǎo)致溫涌波損失,。但溫涌波并未在本案中提出反訴請求，如上述情況確實屬實,，溫涌波可另尋法律途徑解決,。對于溫涌波的上述抗辯，一審法院不予確認(rèn),。

據(jù)此,，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條,、第一百一十三條第一款,、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，對5289號案件判決：溫涌波應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向彩生活公司支付2015年5月至2017年5月9日的物業(yè)管理費9866.68元,、房屋專項維修資金948.72元,、垃圾處理費327.92元、水費1507.24元,。

對5290號案件判決：一,、溫涌波應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向彩生活公司支付2014年11月18日至2017年5月9日的房物業(yè)管理費140458.71元、2012年12月至2017年5月9日的專項維修資金15221.85元,；二,、駁回彩生活公司的其他訴訟請求。

對5291號案件判決：一,、溫涌波應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向彩生活公司支付2014年11月18日至2017年5月9日的物業(yè)管理費2273.73元,、2012年12月至2017年5月9日的專項維修資金246.73元；二,、駁回彩生活公司的其他訴訟請求,。

對5292號案件判決：一、溫涌波應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向彩生活公司支付2014年11月18日至2017年5月9日的房物業(yè)管理費160903.75元,、2012年12月至2017年5月9日的專項維修資金17437.53元,；二、駁回彩生活公司的其他訴訟請求,。

5289號案件受理費50元,，因適用簡易程序而由法院收取的25元，由溫涌波負(fù)擔(dān),。5290號案件受理費4505元,，因適用簡易程序而由法院收取的2252.5元，由彩生活公司負(fù)擔(dān)1096.5元,，溫涌波負(fù)擔(dān)1156元,。5291號案件受理費50元，因適用簡易程序而由法院收取的25元，由彩生活公司負(fù)擔(dān)12元,，溫涌波負(fù)擔(dān)13元,。5292號案件受理費4971元，因適用簡易程序而由法院收取的2458.5,，由彩生活公司負(fù)擔(dān)1210.5元,，溫涌波負(fù)擔(dān)1275元。

本院對一審查明的事實予以確認(rèn),。

另查明,，2012年11月28日，彩生活公司與深圳市福田區(qū)景怡居委會簽訂《幸福家園物業(yè)服務(wù)合同》,，委托彩生活公司對幸福家園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,，合同期限自2012年12月1日至2014年12月31日。

本院認(rèn)為,，本案為物業(yè)服務(wù)合同糾紛,。溫涌波在二審提出反訴請求，彩生活公司不同意二審一并審理,，雙方亦不能就此達(dá)成調(diào)解,，本院依法對此不予審查，溫涌波可另循法律途徑主張權(quán)利,。本案中,，溫涌波對彩生活公司為涉案物業(yè)提供了物業(yè)管理服務(wù)予以確認(rèn)，亦承認(rèn)欠付相關(guān)費用,，但主張彩生活公司未經(jīng)招投標(biāo)程序選聘而拒絕向其支付相關(guān)物業(yè)管理費用,，故二審爭議的焦點在于：彩生活公司是否有權(quán)收取物業(yè)管理的相關(guān)費用。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條第四項,、第十二條第三款,、第四款、第三十四條第一款,、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》第一百二十三條,、《實施若干規(guī)定》第十三條、第十四條的規(guī)定,，業(yè)主大會有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，業(yè)主委員會應(yīng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力,。未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū),，可以由區(qū)主管部門會同街道辦事處，在征求該住宅區(qū)業(yè)主或者使用人意見并取得過半數(shù)書面同意后,，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé),。街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實際,，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察,、公安,、安監(jiān)、維穩(wěn),、信訪、環(huán)境保護(hù),、社區(qū)工作站等部門,、機(jī)構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的問題,。經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門,、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行,。據(jù)此，深圳市福田區(qū)景怡居委會于2012年11月28日與彩生活公司簽訂《幸福家園物業(yè)服務(wù)合同》,，系物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會依據(jù)前述《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》第一百二十三條,、《實施若干規(guī)定》第十三條、第十四條的規(guī)定,，執(zhí)行相關(guān)行政主管部門聯(lián)席會議決定,，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)的行為，符合法律規(guī)定,。而根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》七十四條第一款第二項,，物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，可以采用協(xié)議方式選聘,，幸福家園業(yè)委會經(jīng)業(yè)主大會決定，于2015年續(xù)聘彩生活公司而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同亦同樣符合法律規(guī)定,。綜上,，前述彩生活公司與深圳市福田區(qū)景怡居委會、幸福家園業(yè)委會簽訂的涉案物業(yè)管理服務(wù)合同均合法有效,，對溫涌波具有約束力,，溫涌波應(yīng)依約按時向彩生活公司繳納物業(yè)服務(wù)費用。

溫涌波辯稱彩生活公司提供物業(yè)服務(wù)期間存在停電的侵權(quán)行為而拒絕繳納管理費,，但溫涌波所主張的停電期間發(fā)生于2013年8月,，本案一審判令其支付的物業(yè)管理費發(fā)生在2014年之后，溫涌波以此主張不支付本案物管費,，缺乏關(guān)聯(lián)性,，本院不予采納,。

綜上所述，溫涌波的上訴請求不能成立,，應(yīng)予駁回,；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確,，應(yīng)予維持,。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴,，維持原判,。

348號案件二審受理費116元、349號案件二審受理費3322元,、350號案件二審受理費50元,、351號案件二審受理費3762元均由溫涌波負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決,。

審判長　唐　　　　毅

審判員　曹　　　　靜

審判員　蔡　 妍　 婷

二〇一八年三月十五日

書記員　姚玉瓶（兼）

附相關(guān)法條：

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百七十條第二審人民法院對上訴案件,，經(jīng)過審理，按照下列情形,，分別處理：

（一）原判決,、裁定認(rèn)定事實清楚，適用法律正確的,，以判決,、裁定方式駁回上訴，維持原判決,、裁定,；

（二）原判決、裁定認(rèn)定事實錯誤或者適用法律錯誤的,，以判決,、裁定方式依法改判、撤銷或者變更,；

（三）原判決認(rèn)定基本事實不清的,，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審,，或者查清事實后改判,；

（四）原判決遺漏當(dāng)事人或者違法缺席判決等嚴(yán)重違反法定程序的，裁定撤銷原判決,，發(fā)回原審人民法院重審,。

原審人民法院對發(fā)回重審的案件作出判決后，當(dāng)事人提起上訴的,，第二審人民法院不得再次發(fā)回重審,。

《物業(yè)管理條例》

第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意,；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷,。

第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》

第七十四條符合下列條件之一時,，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）物業(yè)屬于單個業(yè)主,，或者業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；

（二）物業(yè)服務(wù)合同到期后,，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,；

（三）在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米,，或者高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米,，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米,，經(jīng)業(yè)主大會決定同意的,；

（四）公開招標(biāo)的投標(biāo)人少于三人的。

符合前款第（三）,、（四）項條件的住宅物業(yè),，建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)主管部門批準(zhǔn),；未經(jīng)批準(zhǔn)的,，選聘行為無效,。

第一百二十三條未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由區(qū)主管部門會同街道辦事處,，在征求該住宅區(qū)業(yè)主或者使用人意見并取得過半數(shù)書面同意后,，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

《實施若干規(guī)定》

第十三條街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實際,，組織轄區(qū)城管,、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安,、安監(jiān),、維穩(wěn)、信訪,、環(huán)境保護(hù),、社區(qū)工作站等部門、機(jī)構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會議,，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問題：

（一）業(yè)主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的,；

（二）新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的；

（三）發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的,。

街道辦事處組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議可以邀請市,、區(qū)主管部門進(jìn)行工作指導(dǎo)，也可以邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會委員,、業(yè)主列席會議。

第十四條經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項,，與會政府部門,、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行；無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的,，依法追究行政責(zé)任,。

經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為,，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān),、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外,；拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門,、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。

物業(yè)管理聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。