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四川省成都市中級人民法院 （2008）成民終字第538號 被上訴人(原審原告)成都東博物業(yè)管理有限責(zé)任公司,。住所地：四川省成都市洗面橋街21號南方福苑13樓A座,。 法定代表人康**，總經(jīng)理,。 委托代理人宋兵,，男,，xxxx年x月x日出生,，漢族，成都東博物業(yè)管理有限責(zé)任公司員工,，住xx省xx市xx鎮(zhèn)x村x組x號,。 上訴人譚念東因與被上訴人成都東博物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡稱東博公司)物業(yè)管理合同糾紛一案，不服成都市青羊區(qū)人民法院（2007）青羊民初字第1343號民事判決,，向本院提起上訴,。本院依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié),。 原審法院審理查明,，2004年4月，成都托飛物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡稱托飛公司)開始對百草園小區(qū)進行物業(yè)管理。2004年1月,，托飛公司制作了《“百草園”物業(yè)管理方案》,。2004年6月24日，百草園業(yè)主委員會代表小區(qū)全體業(yè)主與托飛公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同,，期限自2004年7月1日起至2005年12月31日止,；物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為：住宅0.45元/平方米、非住宅0.30元/平方米,，每季度第一個月15至25日交納一次,；停車費標(biāo)準(zhǔn)為：普通車位50元/月、摩托車5元/月,、自行車10元/季度,、電瓶車5元/月。2005年2月3日托飛公司更名為東博公司,。2006年3月10日東博公司與百草園業(yè)主委員會簽訂補充協(xié)議,，約定續(xù)簽物管服務(wù)合同至2006年12月31日。2007年2月l0日東博公司結(jié)束百草園小區(qū)物業(yè)管理,。譚念東為百草園小區(qū)5棟2單元2樓4號住宅業(yè)主,，其房屋建筑面積90.94平方米。2007年3月18日,，百草園業(yè)主委員會出具《情況說明》,，載明：東博物業(yè)公司于2004年4月至2007年2月在百草園小區(qū)進行物業(yè)管理服務(wù)，在此期間物管處每季度均以張貼房號的形式向全體欠費業(yè)主催收當(dāng)季度及以前的欠費,，并組織人員上門催收,。譚念東未交2004年4-12月物業(yè)管理費368.25元；2005年1-4月物業(yè)管理費163.60元,、垃圾費18元,；2006年10-12月物業(yè)管理費、垃圾費,、機動車停車費122.8元,、19.5元、100元,；2007年1月-2月10日物業(yè)管理費,、垃圾費、機動車停車費54.5元,、6.5元,、66.7元。 原審判決認定上述事實,，采信了物業(yè)管理服務(wù)合同,、“百草園”物業(yè)管理方案,、收據(jù)、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照,、企業(yè)名稱變更核準(zhǔn)通知書,、商品房信息摘要、業(yè)主委員會備案證書,、情況說明等證據(jù),。 原審法院認為，東博公司,、譚念東之間的物業(yè)管理合同關(guān)系成立,，雙方均應(yīng)依約履行。東博公司從2004年4月至2007年2月10日在譚念東所在百草園小區(qū)進行物業(yè)管理,，譚念東應(yīng)依法交納物業(yè)管理費,。因東博公司每季度都張貼通知要求欠費業(yè)主交納物業(yè)管理費并組織人員上門催收，構(gòu)成訴訟時效中斷,，故東博公司2007年4月向法院訴請譚念東支付所欠物業(yè)管理費未超過訴訟時效,。譚念東稱東博公司同意其免交2005年5月以前的費用，但未提供相應(yīng)證據(jù),，故不能認定,。東博公司收取垃圾費無合同約定和其他依據(jù)，故對東博公司要求譚念東交納垃圾費的請求不予支持,。譚念東主張因其自行車丟了,，應(yīng)以自行車折價費用抵償2006年10月到12月物業(yè)管理費的主張，因未提供相關(guān)證據(jù),，且財產(chǎn)賠償與物業(yè)管理費屬不同法律關(guān)系,，故對譚念東該項主張不予支持。2007年1月至2月10日,，百草園業(yè)主委員會雖未與東博公司簽訂書面物業(yè)管理合同,，但東博公司實際對百草園小區(qū)進行了物業(yè)管理，雙方形成事實上的物業(yè)管理合同關(guān)系,，譚念東仍應(yīng)當(dāng)向東博公司交納該期間的物業(yè)管理費用等,。東博公司因本案取證所花取證費等45元不屬于必然產(chǎn)生的費用，故東博公司主張譚念東賠償該費用的訴訟請求不予支持,。綜上,，譚念東應(yīng)支付：2004年4-12月物業(yè)管理費368.25元,；2005年1-4月物業(yè)管理費163.60元,；2006年10-12月物業(yè)管理費122.8元、機動車停車費100元,；2007年1月-2月10日物業(yè)管理費54.5元,、機動車停車費66.7元,，共計875.85元。據(jù)此,，依照《中華人民共和國民法通則》第一百四十條,、八十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定,，判決如下：一,、譚念東于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)支付成都東博物業(yè)管理有限責(zé)任公司875.85元。二,、駁回成都東博物業(yè)管理有限責(zé)任公司的其他訴訟請求,。如果譚念東未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定,，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息,。 宣判后，原審被告譚念東不服,，向本院提出上訴稱,，因百草園業(yè)主委員會與東博公司是簽訂物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人，有利益關(guān)系存在,，故百草園業(yè)主委員會出具的材料不足以證明東博公司曾催收物業(yè)管理費,，原審判決據(jù)此認定訴訟時效中斷有誤。譚念東是在東博公司同意免交2005年5月以前物業(yè)管理費的前提下,，才繳納此后的物業(yè)管理費的,，此事實有業(yè)主彭先良可以證明；且根據(jù)“前不清后不交”的一般繳費原則,，如東博公司不免除譚念東前期欠費,，譚念東也不可能交納此后的物業(yè)管理費，故原審法院認定東博公司未同意其免交費用有誤,。譚念東提交的自行車停車證和自行車發(fā)票能證明自行車丟失的事實及自行車的價值,，因東博公司服務(wù)不到位致使譚念東的自行車丟失，譚念東有權(quán)拒付相應(yīng)的物業(yè)管理費,。2007年百草園小區(qū)新進的物管公司進場交接時,，東博公司拒不離場，屬于強制服務(wù),、強制消費,，消費者有權(quán)拒付物業(yè)管理費。請求撤銷原審判決,，駁回東博公司的訴訟請求,。 被上訴人東博公司辯稱，百草園業(yè)主委員會與東博公司無利害關(guān)系,，可以證明東博公司催收欠費的事實,。東博公司從未同意免除譚念東2005年5月前的物業(yè)管理費,。譚念東無證據(jù)證明其自行車是在小區(qū)內(nèi)丟失的，且此事與本案無關(guān),。在2007年新的物業(yè)管理公司進場時,，東博公司進行了通知，在百草園小區(qū)沒有簽訂新的物管合同前,，東博公司提供了物業(yè)管理服務(wù),，不存在強制消費的情況。要求駁回上訴,，維持原判,。 本院在二審中查明的事實及所采信的證據(jù)與原審一致。 本院認為,，百草園業(yè)主委員會與東博公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同合法有效,。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條之規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費用,。百草園業(yè)主委員會與東博公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的事實不影響其在本案中作證的證明力,，原審法院根據(jù)百草園業(yè)主委員會出具的說明認定東博公司每季度張貼通知催收欠費和組織人員上門催收，并據(jù)此認定訴訟時效中斷無誤,。譚念東稱有業(yè)主彭先良可以證明東博公司同意其免交2005年5月以前的物業(yè)管理費,，但未申請證人出庭作證，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果,。東博公司收取譚念東2005年5月以后的物業(yè)管理費,，并不表明其放棄此前譚念東拖欠的費用。譚念東認為可以從“前不清后不交”的一般繳費原則推定東博公司同意其免交此前欠費的理由不成立,。譚念東無足夠證據(jù)證明其自行車在小區(qū)內(nèi)丟失,，譚念東以東博公司服務(wù)不到位致使其自行車丟失為由，拒絕支付相應(yīng)物業(yè)管理費的主張不成立,。2006年12月31日雙方當(dāng)事人物業(yè)管理服務(wù)合同屆滿后至2007年2月10日新的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)實施物業(yè)管理前,，東博公司繼續(xù)提供物業(yè)管理服務(wù)符合小區(qū)維持正常秩序的需要，雙方當(dāng)事人形成事實物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系,，譚念東應(yīng)交納此期間的物業(yè)管理費,。譚念東認為東博公司是強制服務(wù)、強制消費,，業(yè)主有權(quán)拒絕支付此期間物業(yè)管理費的理由不成立,。綜上，譚念東的上訴理由不能成立,，其上訴請求本院不予支持,。原審認定事實清楚，適用法律正確,，應(yīng)予維持,。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴,，維持原判,。 一審案件受理費的負擔(dān)按原審判決確定的執(zhí)行；二審案件受理費50元,，由上訴人譚念東負擔(dān),。 本判決為終審判決。 審 判 長 張 俊
書 記 員 張焱偉 |
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