詳細(xì),、準(zhǔn)確的市場調(diào)研和分析是物流倉儲找準(zhǔn)市場定位的關(guān)鍵,，物流倉儲的建設(shè)必須有一定的市場需求作為發(fā)展支撐，而不是基于其他非市場因素,。

物流倉儲的市場調(diào)研需要從項目所處的宏觀環(huán)境,、項目周邊需求及競爭環(huán)境、項目區(qū)位條件（經(jīng)濟(jì)區(qū)位,、交通區(qū)位）等方面進(jìn)行把握,。特別是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展的今天，更要著重了解和分析宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展趨勢對于物流倉儲規(guī)劃定位的影響,。

物流倉儲進(jìn)行規(guī)劃調(diào)研的過程，即項目預(yù)招商的過程,。物流倉儲的前期市場調(diào)研,，其很大目的就是尋找到潛在目標(biāo)客戶名單，鎖定市場,，為招商運(yùn)營奠定基礎(chǔ),。

在規(guī)劃前期就應(yīng)啟動招商，把客戶請過來,，聽要求,、聽意見、聽感受,，這樣才能招來真正有需求的客戶,，明白客戶的真正需求和園區(qū)未來的發(fā)展方向。

只有你自己找到了方向,，才能帶領(lǐng)大家一起尋找出路,。在此階段，物流倉儲的投資運(yùn)營方應(yīng)及時組建招商團(tuán)隊,，并由一定層級領(lǐng)導(dǎo)掛帥（具有一定項目決策權(quán)）,，負(fù)責(zé)跟進(jìn)工作，防止客戶的流失,。

招商工作是一個系統(tǒng)工程，每個環(huán)節(jié)之間都是相互依存,，相互影響,。對于物流倉儲招商的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行研究分析，提出招商的“521”戰(zhàn)略,。所謂的“521”戰(zhàn)略是指5個招商關(guān)鍵步驟,，2個招商支持體系，和1個招商執(zhí)行力量。

5個招商的關(guān)鍵步驟是指：物流倉儲客戶定位,、客戶尋找,、客戶分類、客戶洽談及客戶入駐,。2個招商的支持體系是指：有效的營銷推廣,、具有針對和吸引力的招商政策。1個招商執(zhí)行力量是指：一個高效,、強(qiáng)有力的招商執(zhí)行團(tuán)隊,。

（1）是評估項目優(yōu)劣勢,、明確客戶開發(fā)對象根據(jù)物流倉儲的類型,、定位和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)定，在夯實(shí)的市場調(diào)研基礎(chǔ)之上,，充分考慮和分析物流倉儲所在地區(qū)物流市場特性,、物流企業(yè)和制造、商貿(mào)企業(yè)的物流需求和供給,，以及關(guān)聯(lián)物流倉儲的業(yè)態(tài)層次,、競爭態(tài)勢等，從而明確客戶對象,，找出客戶的潛在需求,。這一階段的工作內(nèi)容主要是了解客戶的基本信息和潛在需求，進(jìn)行初步的溝通,，判斷有無成交的機(jī)會,，有則進(jìn)入下個階段，無則終止,。該階段工作的主要責(zé)任人為招商人員和招商經(jīng)理,。

（2）客戶信息資料的收集通過各種渠道（搜索、專業(yè)網(wǎng)站,、展覽,、老客戶、競爭對手等）,，深入挖掘客戶企業(yè)的經(jīng)營信息（資源狀況,、經(jīng)營的穩(wěn)健性、發(fā)展戰(zhàn)略及財務(wù)狀況等）,，同時與客戶進(jìn)行初步接觸并在在客戶企業(yè)內(nèi)部建立內(nèi)線關(guān)系,，強(qiáng)化互相之前的來往，同時了解決策人信息及該公司的決策流程等,，為下一階段進(jìn)行價值評估,，提供充分的信息依據(jù)。該階段工作的主要責(zé)任人為招商人員和招商經(jīng)理。

（3）客戶價值評估,、確定合作方式根據(jù)收集的信息,，從合作成本和收益（包括帶動效應(yīng)）兩方面判斷目標(biāo)客戶對于項目的價值，確定引進(jìn)績效高的優(yōu)質(zhì)企業(yè),，同時判斷成交機(jī)會的大小和難度,，對成交的價值進(jìn)行全面評估，將客戶按等級進(jìn)行劃分,，確定合作的方式和招商策略（以直接投資引進(jìn),、以聯(lián)合開發(fā)引進(jìn)、以聯(lián)合經(jīng)營引進(jìn),、以品牌代理引進(jìn),、以政策優(yōu)惠引進(jìn)等）。該階段工作的主要責(zé)任人為招商經(jīng)理和招商總監(jiān),。

（4）影響力滲透,、建立關(guān)系。充分調(diào)動物流倉儲的社會資源,，多渠道進(jìn)行最佳切入點(diǎn)尋找,，與關(guān)鍵決策人進(jìn)行深層次的溝通，建立良好的關(guān)系,，對自己的實(shí)力,、形象、招商政策進(jìn)行傳播,。必要時,，可以申請高層領(lǐng)導(dǎo)的介入。對于大型,、具有戰(zhàn)略意義的客戶,，提供一對一的招商合作方案。本階段工作的主要負(fù)責(zé)人為招商經(jīng)理和招商總監(jiān),。

（5）促成成交,。邀請客戶進(jìn)行實(shí)地考察，進(jìn)一步傳播優(yōu)勢和綜合解決問題的能力,，消除客戶的顧慮,，促成成交。本階段工作的主要負(fù)責(zé)為招商經(jīng)理和招商總監(jiān),。

要保證招商工作具有好的延續(xù)性，就必須做好招商后服務(wù)工作,。對于簽約入駐的客戶,，要及時,、有效的兌現(xiàn)各種招商承諾。如在客戶進(jìn)駐階段,，就應(yīng)將一切基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)準(zhǔn)備好,，不能讓手續(xù)辦理、土地審批,、道路交通等問題影響客戶,。在運(yùn)營過程中，做好配套服務(wù)工作,，不僅僅是對于入駐企業(yè)給予政策上的優(yōu)惠,，還要在投資環(huán)境和運(yùn)營環(huán)境建設(shè)上下功夫，要讓入駐的企業(yè)具有明顯的優(yōu)越感,。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,我國市場經(jīng)濟(jì)也在不斷的完善和進(jìn)步,。與此同時,市場競爭也越來越激烈,。對于倉儲物流企業(yè)而言,在激烈的競爭環(huán)境下,想要取得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,就必須順應(yīng)時代的發(fā)展趨勢加強(qiáng)轉(zhuǎn)型與升級。

倉儲企業(yè)的轉(zhuǎn)型，其次是輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型,。倉儲物流服務(wù)需要以倉儲基礎(chǔ)設(shè)施為依托,，一般而言是重資產(chǎn)型的經(jīng)營模式,。也是由于倉儲物流的重資產(chǎn)屬性，使得倉儲企業(yè)難以發(fā)展壯大,，所以必須進(jìn)行輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型,。

那么怎么進(jìn)行輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型呢？輕資產(chǎn)的出路,，就是充分合理利用社會化的倉儲設(shè)施資源,，與資源擁有方進(jìn)行合作。輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型需要具備三項能力和一項資源,。三項能力是指倉儲設(shè)施規(guī)劃設(shè)計能力,、倉儲業(yè)務(wù)經(jīng)營管理能力、倉儲資源統(tǒng)籌能力,；一項資源是顧客資源,，也可以叫作貨源。

倉儲企業(yè)接手社會化的倉儲資源,，一般先要對原有的倉儲設(shè)施進(jìn)行改造升級,，這就涉及了倉儲設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計。改造升級不是最終目的,，最終目的是讓資源運(yùn)作起來,，需要進(jìn)行運(yùn)營管理，所以需要有運(yùn)營管理的能力,。倉儲企業(yè)需要吸納很多的社會倉儲資源,，同時還需要充分利用好這些資源，這就涉及對倉儲資源的統(tǒng)籌利用問題,，需要有統(tǒng)籌的能力,。

對倉儲設(shè)施進(jìn)行重新設(shè)計、運(yùn)營,、統(tǒng)籌,，這些都以倉儲服務(wù)業(yè)務(wù)為前提，以貨源為前提,。只要倉儲企業(yè)能夠源源不斷地引來貨主顧客,，引來業(yè)務(wù)，就可以不斷地吸納社會化的倉儲資源,，從而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型升級,。

倉儲企業(yè)還需要進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)化的轉(zhuǎn)型升級。一方面,，專業(yè)化,、輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型升級需要依托互聯(lián)化的輔助；另一方面,，貨主客戶企業(yè)（生產(chǎn)企業(yè),、商貿(mào)企業(yè)）都在進(jìn)行物流互聯(lián)化轉(zhuǎn)型,，這就要求倉儲企業(yè)與貨主客戶進(jìn)行有效的互聯(lián)互通。

流程的專業(yè)化,、服務(wù)的專業(yè)化,，需要互聯(lián)網(wǎng)化的輔助。專業(yè)化流程是需要不斷優(yōu)化的,，而優(yōu)化需要以流程數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),，因而需要對流程進(jìn)行互聯(lián)化才能夠獲得相關(guān)數(shù)據(jù)。服務(wù)的專業(yè)化,，需要與貨主客戶進(jìn)行良好的交互,，需要推送服務(wù)數(shù)據(jù)，需要將整個服務(wù)過程透明化,，這些都需要以互聯(lián)化為基礎(chǔ),。輕資產(chǎn)化需要以互聯(lián)網(wǎng)化為基礎(chǔ)。

輕資產(chǎn)化的核心是幫助倉儲資源所有方把資源運(yùn)營起來,，需要對倉儲服務(wù)進(jìn)行在線管控,，需要通過數(shù)據(jù)把握倉儲資源的狀態(tài)，例如需要把握倉庫,、貨位空間,、叉車的狀態(tài)，把握托盤的周轉(zhuǎn)情況等,，這些需要以互聯(lián)化為基礎(chǔ),。

倉儲企業(yè)服務(wù)貨主客戶，難免需要進(jìn)行系統(tǒng)對接,，把倉儲服務(wù)過程的數(shù)據(jù)推送給貨主客戶,。從貨主客戶的角度來看，倉儲企業(yè)的服務(wù)需要能夠支撐其個性化的物流體系,，這需要倉儲企業(yè)具備互聯(lián)化的基礎(chǔ)條件,。

未來傳統(tǒng)倉庫的轉(zhuǎn)型，信息化,、自動化和智能化將是重要方向。國務(wù)院印發(fā)的《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃(2014-2020年)》指出,，創(chuàng)新加快關(guān)鍵技術(shù)裝備的研發(fā)應(yīng)用,，既要提升物流業(yè)信息化和智能化水平，又鼓勵采用節(jié)能環(huán)保的技術(shù),、裝備,，提高物流運(yùn)作的組織化、網(wǎng)絡(luò)化水平,，降低物流業(yè)的總體能耗和污染物排放水平,。

“互聯(lián)網(wǎng)+物流”將與智能制造,、金融相結(jié)合，產(chǎn)生更高的附加值,，而充分利用互聯(lián)網(wǎng),、物聯(lián)網(wǎng)打造全新的商業(yè)模式則會成為產(chǎn)業(yè)鏈上各關(guān)聯(lián)企業(yè)升級的驅(qū)動力，必將推動倉儲物流的整體發(fā)展,。