2019年我國長租公寓行業(yè)宏觀環(huán)境情況

        中國GDP增長情況：初步核算,，中國2018年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值650899億元，按可比價格計算,，同比增長6.7%,。分季度看，一季度同比增長6.8%,，二季度增長6.7%,，三季度增長6.5%。分產(chǎn)業(yè)看,，第一產(chǎn)業(yè)增加值42173億元,，同比增長3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值262953億元,，增長5.8%,；第三產(chǎn)業(yè)增加值345773億元，增長7.7%,。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

 
        工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢：2018年9月份,，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實際增長5.8%（以下增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率），比8月份回落0.3個百分點,。從環(huán)比看,，9月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值比上月增長0.50%,。1-9月份,，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.4%，增速較1-8份回落0.1個百分點,。

規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增速（%）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

        隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,、人們生活水平的不斷提高,，人們的消費觀念和消費水平也有了很大的轉(zhuǎn)變與提升。在這個契機(jī)下,，長租公寓行業(yè)也得到了快速發(fā)展,，2017年我國長租公寓行業(yè)的市場規(guī)模達(dá)到**億元，2018年市場規(guī)模為**億元,，同比增長了**%,，從這兩年的市場規(guī)模發(fā)展來看，長租公寓行業(yè)正處于發(fā)展之中,，預(yù)計2019年將保持**的增速,，達(dá)到**億元。

2013-2018年 長租公寓行業(yè)市場規(guī)模情況

資料來源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理（具體數(shù)據(jù)詳見報告正文）

        
        從長租公寓行業(yè)企業(yè)區(qū)域分布情況來看,，長租公寓行業(yè)內(nèi)企業(yè)區(qū)域格局明顯,，其中華東地區(qū)占比**%，華南地區(qū)占比**%,，華中地區(qū)占比**%,，華北地區(qū)占比**%，西部地區(qū)占比**%,，東北地區(qū)占比**%,。
        

2018年我國長租公寓行業(yè)企業(yè)區(qū)域格局

資料來源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理（具體數(shù)據(jù)詳見報告正文）

      
 
   長租公寓的特點：

傳統(tǒng)的租房市場中，有眾多的“痛點”令房東和租客都十分頭疼,，交易環(huán)節(jié),、房屋品質(zhì)、租后服務(wù)市場改善空間極大,。

相較于傳統(tǒng)租房,，長租公寓對當(dāng)下租房群體所面臨問題做出了部分優(yōu)化，如：

1)個性鮮明,，符合個別要求

長租公寓現(xiàn)在發(fā)展?jié)u趨成熟,，不管哪個品牌，他們統(tǒng)一的是,，在長租公寓里,，裝修絕對不會千篇一律，每個房間爭取有不一樣的特點,。時尚,、個性、低沉,、溫馨等,，可以任由租客選擇。

2)細(xì)心周到、管理服務(wù)到位

長租公寓,，致力于打造與短租房天差地別的特征,。其明顯表現(xiàn)在管理服務(wù)上。很多上班族經(jīng)常加班,，不想把休息時間浪費在打掃衛(wèi)生上,，而長租公寓則會定期派清潔人員上門打掃，并提供家電維修等各種特色服務(wù),。

3)打造社群,，增強租客交際

長租公寓，一般會在管轄范圍內(nèi)設(shè)置屬于自己的社交場所,。如咖啡廳,、酒吧、餐吧,、游泳池等,，減少了人們的社交成本。在自己家樓下也可以享受整條街的服務(wù),，同時還會成立專屬社群，讓租客可以互相熟悉,。

4)家電齊全,，減少額外開支

在外租房，很多人都有同樣的想法：打算添個家電,，又擔(dān)心不知什么時候走人,，家電難帶走。房間里的家具看著不順眼,，想換一個,，又覺得反正不是自己的房子，將就吧,。所以很多租客的生活,，就在不滿和將就中度過了。

5)住得安心,，不漲租不被趕

在外租房住,，最擔(dān)心房東忽然漲租或者下逐客令，但是長租公寓由于合同制度等較為規(guī)范,，極少會產(chǎn)生這樣的情況,。

長租公寓發(fā)展短板分析

因為有良好的配備和服務(wù)，長租公寓的“硬傷”便是眾多租客所反映的：租金價格比周邊更高,。由于長租公寓租金相對較高,，再加上10%不等的服務(wù)費，會對不少租客產(chǎn)生較重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),。

除去費用問題,，長租公寓對于租房群體而言,，缺少了一份家的溫馨感——一應(yīng)俱全，太過便捷,，反而沒有家的感覺,。

傳統(tǒng)租賃的發(fā)展優(yōu)勢與劣勢分析

數(shù)據(jù)顯示，目前我國租賃市場占比還是比較弱,，但隨著一線城市房價的攀高以及政策層面對租賃市場的鼓勵,，一線城市的租房人口比例將會超過40%，未來個別城市甚至?xí)谐^50%的人口會選擇租賃住房,。

而當(dāng)下長租公寓的滲透率還非常低,，市場占比較大的還是傳統(tǒng)租房行業(yè)，這是因為它有如下優(yōu)勢：

1)舒適：大多數(shù)的短租房非常省心省力,，設(shè)施都很齊全,，電視、寬帶,、熱水器等,，應(yīng)有盡有，實現(xiàn)真正的拎包入住,。所有房屋均已備齊,，包括床鋪被褥在內(nèi)的居家必需用品，放下行李即可入住休息,。

2)省錢：在同檔次品質(zhì)前提下,，入住短租房間的費用將比三星級酒店套房價格低30%-70%，而活動空間卻遠(yuǎn)大于一般的酒店,，入住短租房間是節(jié)約差旅費用的好辦法,。

3)靈活：因為租期完全靈活，客人可隨意安排自己的租期,，而不必?fù)?dān)心“房租沒到期”,、“自己添置的家居用品需處理”等棘手的問題。

基于以上優(yōu)勢,，大多數(shù)租客仍然會選擇傳統(tǒng)租房平臺,。當(dāng)然，傳統(tǒng)租房平臺依然存在短板,。

城市化發(fā)展令城市聚集了相對較多的流動人口,，公寓租賃成為這一群體的必要需求;特別是白領(lǐng)階層中，有43.0%的白領(lǐng)人士表示可以接受一直租房而不買房的生活方式,。特別是一線城市的長租公寓市場已基本普及,，北京、上海、廣州和深圳的長租公寓入住率分別達(dá)到93.0%,、89.0%,、95.0%和96.0%。iiMedia Research(艾媒咨詢)研究發(fā)現(xiàn),，長租公寓受到資本青睞,，地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)中介,、互聯(lián)網(wǎng)資本和酒店服務(wù)集團(tuán)紛紛進(jìn)駐長租公寓行業(yè),，形成泊寓、自如,、YOU+國際青年等品牌,，但彼此競爭激烈。艾媒咨詢分析師認(rèn)為,，目前長租公寓行業(yè)仍處于多種運營模式并存的探索階段,，各大品牌暫時沒有形成相對固定的市場格局，性價比是長租公寓下半場爭奪的重點,，服務(wù)和科技會成為長租公寓未來的重要發(fā)展方向,。

人口流動、居住觀念推動了長租公寓市場發(fā)展

2010-2018年中國流動人口規(guī)模均超過2.2億人,，其中2014年高達(dá)2.53億人;另一方面,，中國人的居住觀念有所改變，白領(lǐng)人群中有43.0%能夠接受一輩子租房,。大規(guī)模的人口流動與中國人居住觀念的改變對長租公寓市場的發(fā)展起推動作用。

2018年中國房屋租賃市場租賃面積67.3億平方米

2018年中國房屋租賃市場租賃面積達(dá)到67.3億平方米,，預(yù)計2022年租賃面積將達(dá)到80.6億平方米,。另一方面，2018年中國房屋租賃市場租賃人口達(dá)2.1億人,，預(yù)計2022年租賃人口將達(dá)到2.4億人,。

中國長租公寓發(fā)展進(jìn)入快速成長期

發(fā)達(dá)地區(qū)網(wǎng)絡(luò)傳播傳播熱度最高

長租公寓總體網(wǎng)絡(luò)輿論偏負(fù)面

2019年5月4日到6月3日，艾媒商情輿情數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)監(jiān)測顯示,，長租公寓網(wǎng)絡(luò)口碑為23.1,，說明監(jiān)測時間區(qū)間內(nèi)長租公寓的網(wǎng)絡(luò)言論偏負(fù)面。艾媒咨詢分析師認(rèn)為,，受到租金上漲,、家具裝修甲醛超標(biāo)、長租公寓無法實現(xiàn)盈利(如朗詩集團(tuán)剝離長租公寓業(yè)務(wù))等事件的影響,，長租公寓平臺在處理負(fù)面輿論,，獲取消費者信任方面任重道遠(yuǎn)。

長租公寓市場部分相關(guān)負(fù)面輿情

2018年二季度北上廣深長租公寓存量

北京長租公寓平均每平方米167元/月

2018年二季度北京長租公寓單套月租低于5000元占比達(dá)到64.0%，另有31.0%的長租公寓產(chǎn)品單套月租租金位于5000-8000元這個區(qū)間,。另外,，2018年二季度北京長租公寓每平方米價格為167元/月。

廣州長租公寓平均每平方米92元/月

2018年二季度廣州長租公寓單套月租低于5000元占比達(dá)到97.0%,，長租公寓產(chǎn)品單套月租租金超過5000元的僅占3.0%,。相較于北京與上海，2018年二季度廣州長租公寓每平方米價格較便宜,，為92元/月,。

在線租房用戶畫像

網(wǎng)民最能接受月租2500元以下長租公寓

2018中國長租公寓行業(yè)圖譜

泊寓——長租業(yè)務(wù)布局早，發(fā)展迅速

艾媒咨詢分析師認(rèn)為,，依靠萬科集團(tuán)資金支持,，“泊寓”作為長租公寓的統(tǒng)一品牌有利于品牌建立與宣傳。泊寓于2014年便開始長租公寓業(yè)務(wù)在中國的布局,，布局時間早,，發(fā)展迅速，主要目標(biāo)人群為一二線城市的畢業(yè)生,、創(chuàng)業(yè)者等青年人群,，市場定位準(zhǔn)確?！安丛ⅰ币呀?jīng)進(jìn)入了將長租公寓業(yè)務(wù)于中國各地快速復(fù)制發(fā)展的階段,。

自如——覆蓋多領(lǐng)域在線租房業(yè)務(wù)

自如旗下有六大產(chǎn)品，其中自如友家,、自如整租,、自如直租是分散式公寓，自如寓是集中式公寓,。

運營方式上,，官網(wǎng)、APP,、微信等多個渠道進(jìn)行管理服務(wù),。

服務(wù)上推出了保潔、維修,、搬家等多個服務(wù)項目,，從多個維度配合用戶居住需求。

艾媒咨詢分析師認(rèn)為,，自如產(chǎn)品體系從多維度覆蓋租房業(yè)務(wù),，能滿足用戶多樣化需求。但自如近期安全事故層出,，在管理方面應(yīng)該更加注意分工協(xié)調(diào),，打造良好的商業(yè)閉環(huán),。

YOU+國際青年社區(qū)——篩選租客打造資源整合社區(qū)

YOU+國際青年社區(qū)在入住前有三不租門檻，把目標(biāo)客戶定得精,、細(xì),、準(zhǔn)。

在運營核心上,，YOU+國際青年社區(qū)的長期公寓業(yè)務(wù)只是載體,，搭建年輕人和創(chuàng)業(yè)者的資源整合社區(qū)平臺才是核心。

窩趣公寓業(yè)務(wù)

窩趣公寓品牌歸屬于酒店集團(tuán)鉑濤集團(tuán)旗下,，其公寓類型主要分為輕社區(qū)公寓與服務(wù)式公寓兩種,。其中輕社區(qū)公寓主打長租公寓業(yè)務(wù)，而服務(wù)式公寓的租期則更加靈活,，兼顧長租,、短租、日租和時租,。

窩趣公寓在運營商帶有顯著的酒店運營痕跡,，其提供的配套服務(wù)都十分強調(diào)“酒店式”;在消費者區(qū)分上，窩趣公寓還推出了會員制,，針對是否會員在租賃價格,、房費積分、清潔費用等方面都有顯著的不同,。

性價比是長租公寓下半場勝出的競爭重點

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高,，人們不再滿足于簡單的居住需求，而是更加關(guān)注生活的質(zhì)量,。但同時租客的年輕化也影響著租房價格,。

無論是長租公寓還是短租公寓長租，受訪用戶最能接受1500-2000元的月租價格,，只有小于4%的受訪用戶可以接受3000元以上的月租公寓,。此外，長租公寓租客對智能家居設(shè)備與社區(qū)社交性的要求不斷提高,， 34.0%的受訪用戶期待長租公寓有智能家居的配備，32.1%的用戶期待長租公寓可以提供更多的社交性,。

長租公寓企業(yè)只有通過設(shè)法盤活閑置土地和改造裝修廠房等措施搶奪房源,，同時在裝修與社區(qū)打造上打造社區(qū)文化，為租客提供社交平臺,，保證房源的質(zhì)量以及提高房源的性價比,，才能從下半場的租客搶奪戰(zhàn)中勝出。

服務(wù)和科技推動會成為長租公寓的發(fā)展方向

整體上來看,，長租公寓用戶愿意為增值服務(wù)付費的意愿較強,。艾媒咨詢分析師認(rèn)為,，長租公寓在諸如管家服務(wù)、房間打掃等方面給予便利,，將有效提高用戶體驗感,，有利于塑造長租公寓品牌形象，提高自身的競爭力,。服務(wù)水平的提高將成為長租公寓的發(fā)展方向,。

數(shù)字科技推動長租公寓立體化

數(shù)字科技對長租公寓立體化將起到巨大的推動，智能家居與公寓的結(jié)合有助于實現(xiàn)租戶對品質(zhì)生活的追求,。VR技術(shù),、在線直播看房、無人酒店等智能服務(wù),，將會成為未來的標(biāo)準(zhǔn)配置,。數(shù)字科技必將把出行帶進(jìn)多宇宙、多次元的立體未來,。