世聯(lián)行集團(tuán)公寓事業(yè)部總經(jīng)理甘偉

自2014年雷軍將一個(gè)億大手筆地投向長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域以后，長(zhǎng)租公寓立馬站上了投資的風(fēng)口,。與其說(shuō)雷軍的這筆投資將大眾的視線成功引向長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),，倒不如說(shuō)這是中國(guó)房地產(chǎn)從增量走向存量的一個(gè)標(biāo)志性事件。

進(jìn)入了房地產(chǎn)的下半場(chǎng),，各股力量都深諳這有著200萬(wàn)億規(guī)模的存量市場(chǎng)會(huì)有著怎樣的爆發(fā)力,，而長(zhǎng)租公寓只是各個(gè)企業(yè)角逐這個(gè)龐大市場(chǎng)的一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)而已。

世聯(lián)紅璞全國(guó)布局圖

起步于2015年的世聯(lián)紅璞是房地產(chǎn)綜合服務(wù)商世聯(lián)行深耕存量市場(chǎng)的一大利器,。截至2016年底,，世聯(lián)紅璞已布局全國(guó)25個(gè)城市，簽約項(xiàng)目超過(guò)150個(gè),，在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目超過(guò)100個(gè),。

短短的一年多里，世聯(lián)紅璞不僅完成了從0到1的突破,，還實(shí)現(xiàn)了1到萬(wàn)的規(guī)模上量,，若非對(duì)市場(chǎng)有著深刻認(rèn)識(shí)，若非對(duì)行業(yè)有著深厚感情,，世聯(lián)人難以到達(dá)這樣看起來(lái)遙不可及的地方,。通過(guò)訪談世聯(lián)行公寓事業(yè)部總經(jīng)理、世聯(lián)紅璞掌門(mén)人甘偉先生,，我們對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),、對(duì)行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)、對(duì)世聯(lián)紅璞有了更深刻的了解,。

經(jīng)過(guò)2年多的市場(chǎng)培育，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)到底發(fā)展到什么程度,？這也是各方投資者和想進(jìn)軍這個(gè)市場(chǎng)分杯羹的企業(yè)最關(guān)注的問(wèn)題,。甘總認(rèn)為，目前市場(chǎng)要從兩個(gè)維度來(lái)分析,，首先是運(yùn)營(yíng)主體,。如置身武林一般，現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)主體主要分為四大派系：

1、傳統(tǒng)酒店系,，比如鉑濤旗下窩趣輕社區(qū),，華住旗下城家公寓。其優(yōu)勢(shì)在于他們對(duì)作業(yè)流程,、規(guī)范運(yùn)營(yíng)和標(biāo)準(zhǔn)化流程把控到位,，走的是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)之路。

2,、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系,，此類(lèi)典型代表是魔方、You+,。他們?cè)谑袌?chǎng)上的知名度頗高,，活躍度也不錯(cuò)。

3,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)系,，代表品牌是萬(wàn)科的泊寓、遠(yuǎn)洋的橡樹(shù)公寓等,。開(kāi)發(fā)系企業(yè)手握重金,，往往通過(guò)自持物業(yè)做公寓，工程和產(chǎn)品采購(gòu)能力較強(qiáng),，在產(chǎn)品端有豐富經(jīng)驗(yàn),。

世聯(lián)紅璞.田園香舍風(fēng)格樣板間

4、房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)系,，世聯(lián)行的紅璞和鏈家的自如是此類(lèi)典型代表,。服務(wù)型企業(yè)優(yōu)勢(shì)在對(duì)市場(chǎng)的把握度、拿房出房的營(yíng)銷(xiāo)力及對(duì)客戶的判斷,。

甘總說(shuō)到的另一個(gè)維度就是公寓的物業(yè)類(lèi)別,，主要為分散式和集中式：

1、分散式,，將成套的商品房分割,，按間出租給年輕人。這種類(lèi)型的公寓體量大概是集中式的3到4倍,。因?yàn)橄鄬?duì)于集中式，大家更容易在市場(chǎng)上拿到這類(lèi)完全產(chǎn)權(quán)的分散式物業(yè),。

2,、集中式，是相對(duì)集中,，需要將閑置物業(yè)進(jìn)行整體改造和轉(zhuǎn)化,。而集中式物業(yè)偏少原因在于，它們基本都是非完全產(chǎn)權(quán)的，有的是商辦廠房改建,，有的是農(nóng)村集體用地或宅基地,，還有是酒店經(jīng)營(yíng)不善轉(zhuǎn)公寓，物業(yè)本身的供應(yīng)不多,。

世聯(lián)紅璞摩登瑞典風(fēng)格樣板間

談及長(zhǎng)租公寓的未來(lái),，甘總提出二線城市將是長(zhǎng)租公寓發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)：

1、城市因素,。北京,、上海是長(zhǎng)租公寓快速形成規(guī)模和品牌的城市，租房是消費(fèi),，而這兩個(gè)城市有足夠數(shù)量的消費(fèi)群體,，所以分散式長(zhǎng)租公寓在這里誕生了。但隨著一線核心城市房?jī)r(jià)上漲速度,，甚至遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)增速,，使得年輕人對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)的預(yù)期都產(chǎn)生了懷疑，所以越來(lái)越多年輕人回到主流二線省會(huì)城市,。

2,、政策因素，一線核心城市對(duì)于公寓的政策是制約的,。分散式公寓的群租房,，對(duì)一套房隔成多間后存在衛(wèi)生、消防等問(wèn)題的嚴(yán)格管控,；而集中式公寓由于其出身,，大多被卡在商改住，公改住等方面,，使得拿房難,，供應(yīng)量跟不上。

甘總提出,，一線城市作為公寓發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)可能在慢慢消失,，中國(guó)的長(zhǎng)租市場(chǎng)會(huì)下沉到二線核心城市。任何市場(chǎng)都是供需關(guān)系,，人口的增長(zhǎng)體現(xiàn)需求,。北上廣深都在控制人口規(guī)模，但整個(gè)二線的崛起和人口的流入,，使得長(zhǎng)租公寓的主戰(zhàn)場(chǎng)會(huì)走到核心省會(huì)城市和明星城市,，這是未來(lái)一個(gè)明顯趨勢(shì)。

世聯(lián)紅璞英倫工業(yè)風(fēng)樣板間

這么多企業(yè)爭(zhēng)相涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),，吸引大家的必然是投資回報(bào)，甘總則認(rèn)為我們需要理性看待投資回報(bào)這件事。目前的長(zhǎng)租公寓,，投資回報(bào)周期偏長(zhǎng),，若想在短期內(nèi)有高額回報(bào)不太現(xiàn)實(shí)。今天大家都在做,，是因?yàn)楹筇鞎?huì)很好,，但明天具體如何還不太清楚。盡管如此,，但甘總認(rèn)為,，只要多方共同努力就能到達(dá)美好的后天。

長(zhǎng)租公寓為什么投資回報(bào)周期長(zhǎng),？這是由多方因素決定的,。中國(guó)商品房年租金回報(bào)率在2左右，就是總價(jià)100萬(wàn)的房子,，一個(gè)月租不到2千,，但商貸利率在5到6，租不抵供情況下大家沒(méi)動(dòng)力把房子拿去出租,，使得目前閑置商品房難以進(jìn)入租賃市場(chǎng),。

就算零星有些小業(yè)主將房子放租也只是其權(quán)宜之計(jì)，一旦房?jī)r(jià)上漲就把房子賣(mài)掉,，房源并不穩(wěn)定,。再加上稅收、準(zhǔn)入門(mén)檻,、消防安全等因素,，使得投資受到不少限制。目前公寓的投資回報(bào)周期在5年左右,，發(fā)個(gè)基金周期最多3年,，這就使得租金證券化、資產(chǎn)證券化很難實(shí)現(xiàn),。盡管大家呼聲很高,，但資本沒(méi)有辦法進(jìn)來(lái)。

要提高投資回報(bào)率,，要么就租金上漲,，要么就房?jī)r(jià)下降，但租金上漲可能性很小,，房?jī)r(jià)下降情況將變得更糟糕,。在核心城市，房子越來(lái)越多的是作為資產(chǎn)出現(xiàn),，與工資收入無(wú)關(guān)；但租金是消費(fèi)屬性，跟工資收入相關(guān),，不是說(shuō)漲就漲,。

如果租的房子便宜且足夠安全，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)不那么在乎,，那租房當(dāng)然比買(mǎi)房更理智,。目前非完全產(chǎn)權(quán)的邊緣化物業(yè)成為公寓主要來(lái)源，有些產(chǎn)權(quán)不能交易,，功能也就無(wú)法轉(zhuǎn),，說(shuō)房子拿來(lái)住，在這樣情況下就不讓住,。如何落實(shí)“房子是用來(lái)住的”,？閑散資產(chǎn)怎么變成可以住的房子？降低門(mén)檻很重要,。

世聯(lián)紅璞.硅谷公館活動(dòng)公區(qū)

“房子是用來(lái)住的”,，其實(shí)租房是比買(mǎi)房更能體現(xiàn)的，但具體到在租賃市場(chǎng)如何落實(shí),，甘總則認(rèn)為這不僅僅是房子租賃的事情了,，更要從房地產(chǎn)本身來(lái)看。不論是美國(guó)還是新加坡,，不僅有私人房產(chǎn)市場(chǎng),，也有公屋市場(chǎng)，新加坡叫組屋,。新加坡很小,，但有85%的居民都住在組屋里，組屋是政府主導(dǎo),，這種物業(yè)不能在市場(chǎng)上交易,，只有15%的人住在價(jià)格很高的私宅里。

實(shí)際上,，政府在這塊的作為很重要。目前政府用冷凍機(jī)制先讓市場(chǎng)冷下來(lái),，后面要出的長(zhǎng)效機(jī)制,，有可能有回歸部分計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的方式，就像新加坡政府,，拿出財(cái)政收入去投入公屋領(lǐng)域,。

從市場(chǎng)來(lái)看，若要鼓勵(lì)大家租房,，就要在這方面開(kāi)很多綠燈,，政府要培育和鼓勵(lì)租賃的發(fā)展,，就像改革開(kāi)放伊始培育房地產(chǎn)行業(yè)一樣。同時(shí),，讓租賃主體和運(yùn)營(yíng)主體來(lái)激活這個(gè)市場(chǎng),。房屋租賃本就是個(gè)古老行業(yè)，二房東自古就有,，若讓規(guī)范有資質(zhì)的正規(guī)企業(yè)來(lái)協(xié)助政府進(jìn)行租賃市場(chǎng)的建設(shè)是可行的,。

所謂人才公寓，就是很少名額給人才或服務(wù)于這個(gè)企業(yè)的員工,，那能不能放大呢,？政府進(jìn)行一些補(bǔ)貼？這樣的話,，租金可能就比市場(chǎng)上的租金更高一些,，投資回報(bào)周期可能就短一些，這個(gè)行業(yè)可能就被激活,，那閑置物業(yè)不僅能租出去還能租得起價(jià)格,。租客對(duì)于這個(gè)城市有沒(méi)有歸屬感，主要在于能不能住得下來(lái),，而能否住下來(lái)決定著能不能留住人才,，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在于人才。

2,、企業(yè)對(duì)行業(yè)的推動(dòng)力量

房地產(chǎn)是要解決民生里住的問(wèn)題,。甘總提出，作為全國(guó)性規(guī)模的企業(yè),，最終目標(biāo)是要推動(dòng)行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展,，所以我們并不會(huì)特別在意某項(xiàng)業(yè)務(wù)比別人做得快做得好。

紅璞目前主要還是靠租金差過(guò)日子,，可能在幾年內(nèi)都不會(huì)有特別豐厚的利潤(rùn),，但是如果能讓年輕人不買(mǎi)房也能過(guò)上高品質(zhì)的生活，這就是個(gè)非常偉大的事情,。當(dāng)大家不再把買(mǎi)房當(dāng)作人生必經(jīng)之路時(shí),，當(dāng)大家都能想通房子是必需品，但買(mǎi)房不是必需的這點(diǎn)時(shí),，當(dāng)大家覺(jué)得租房子也能擁有很高品質(zhì)的人生時(shí),，房?jī)r(jià)自然不會(huì)像現(xiàn)在這般飛漲了。

90,、00后對(duì)微信,、支付寶等網(wǎng)絡(luò)品牌重度依賴(lài)，反而覺(jué)得銀行卡,、信用卡沒(méi)必要,，這是品牌培育的結(jié)果,；如果我們能引導(dǎo)他們并不一定得擁有一套房，讓他們覺(jué)得租房是很自然的人生的起點(diǎn),，這會(huì)是件好事,。如果是這樣，就得有高品質(zhì)的品牌公司長(zhǎng)期來(lái)做這個(gè)事情,。

那如何讓租賃企業(yè)發(fā)展？現(xiàn)在已不是草莽時(shí)代,，得讓真正有志從事這個(gè)行業(yè)的來(lái)做,，如果政策能進(jìn)行扶持，那大環(huán)境自然就成型了,。

世聯(lián)紅璞.硅谷公館活動(dòng)公區(qū)

世聯(lián)紅璞在最新的集中式長(zhǎng)租公寓榜單上,，品牌影響力上升到了第四位。提及紅璞快速發(fā)展的關(guān)鍵詞,，甘總說(shuō),，世聯(lián)行的核心價(jià)值有一項(xiàng)是“挖掘物業(yè)價(jià)值”，其本身的DNA就是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),，什么是市場(chǎng),？就是能夠真正挖掘物業(yè)價(jià)值，理解市場(chǎng)需求,。

眾所周知,，世聯(lián)是家輕資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)。甘總說(shuō),，世聯(lián)行的使命就是建立人與資產(chǎn)的聯(lián)接,，我們現(xiàn)在拿房出房，是要通過(guò)做紅璞建立起這種聯(lián)接能力,，其實(shí)租賃是非常能體現(xiàn)這點(diǎn)的,。

租賃是長(zhǎng)效的事情，會(huì)持續(xù)10-20年,，業(yè)主愿意把資產(chǎn)交給我們打理,，打理后資產(chǎn)升值，形成良好運(yùn)營(yíng)之后產(chǎn)生現(xiàn)金流,，這是中國(guó)房地產(chǎn)要走的路,。香港知名開(kāi)發(fā)商新鴻基，靠的是租金收入和資產(chǎn)增值的長(zhǎng)期收益,，而不是短期交易,，CBRE也如此。

談到具體如何聯(lián)接,，甘總說(shuō),，世聯(lián)擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù),，這塊最重要的是理解業(yè)主端和租客端的需求，這和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不太一樣,。首先,，開(kāi)發(fā)商是甲方，會(huì)更關(guān)注于產(chǎn)品,；世聯(lián)天天在市場(chǎng),，有很多觸點(diǎn)：政府、機(jī)構(gòu),、運(yùn)營(yíng)商,，對(duì)于他們的需求，公寓只是世聯(lián)提供的一種資產(chǎn)解決方案,。類(lèi)似的解決方案還包括世聯(lián)空間,、世聯(lián)商業(yè)等其他物業(yè)形態(tài)，這是世聯(lián)對(duì)空間的重新定義,。

其次,，紅璞對(duì)租客的需求獲得就更容易，關(guān)鍵是公寓需要規(guī)模和全國(guó)化,。規(guī)模是基礎(chǔ),，沒(méi)有規(guī)模很難有數(shù)據(jù)支撐，會(huì)不知道客群真正的需求點(diǎn),。租客是流量,，規(guī)模是基礎(chǔ)，只有達(dá)到流量的情況下,，才能形成品牌的價(jià)值,。

一個(gè)公司在北京或上海擁有一定的量，但沒(méi)形成全國(guó)性品牌,，那品牌不能算成功,，因?yàn)槠放剖且绲赜蛐纬梢?guī)模的。根據(jù)觀察,，很多租客離開(kāi)廣州,，可能會(huì)去到其他城市，比如杭州或武漢,，那我們就能把他們從廣州紅璞轉(zhuǎn)到杭州,、武漢紅璞。目前跨城市流動(dòng)的人越來(lái)越多,，他們?cè)诓煌某鞘虚g完成事業(yè),、生活的轉(zhuǎn)換，而我們通過(guò)在大的核心城市的品牌互動(dòng)和聯(lián)系,，幫助他們完成這樣的轉(zhuǎn)換,，這是個(gè)很有意義的事業(yè),。

世聯(lián)紅璞.硅谷公館活動(dòng)公區(qū)

有很多地方性公寓在當(dāng)?shù)乜诒芎茫《肋€能賺不少錢(qián),，但紅璞的理想是推動(dòng)行業(yè)和市場(chǎng)的發(fā)展,，這就必須形成多城規(guī)模和整體品牌。甘總強(qiáng)調(diào),，這就是我們所理解的世聯(lián)挖掘物業(yè)價(jià)值的意義所在,。

甘總說(shuō)，紅璞根據(jù)業(yè)主端的不同需求摸索出了多套拿房方案：包租,、成立合資公司,、代理運(yùn)營(yíng)……同時(shí)還有多業(yè)務(wù)的解決方案。這些方案都建立在世聯(lián)已有的服務(wù)品類(lèi)基礎(chǔ)上：銷(xiāo)售,、租賃、裝修,、金融等,。

目前租賃的后服務(wù)大家做得都不多，就是租客在我這住了以后,，能不能給他疊加其他服務(wù),。這個(gè)領(lǐng)域世聯(lián)也有優(yōu)勢(shì)：金融服務(wù)、家私租賃,、生活入口場(chǎng)景,、以后的置業(yè)，這個(gè)同行沒(méi)做,，目前我們也沒(méi)做,，但大家都想做，這可能就是后天了,。

到了后天,，可能租金差收入就沒(méi)那么重要了，因?yàn)楹蠖擞泻芏喾?wù)可以疊加,，公寓只是一個(gè)入口,，提供多樣化服務(wù)的場(chǎng)景。但前提規(guī)模和品牌,，消費(fèi)者才會(huì)在我們這里消費(fèi)更多服務(wù)?，F(xiàn)在大家都在向這個(gè)方向努力，但世聯(lián)應(yīng)該是適合這個(gè)行業(yè)的企業(yè),。而我們終極目標(biāo)是建立人與資產(chǎn)的聯(lián)接,，讓業(yè)主能放心地把資產(chǎn)交給我們打理。

根據(jù)2016年世聯(lián)行年報(bào)顯示,，世聯(lián)紅璞將在2017年達(dá)到10萬(wàn)間的簽約規(guī)模,。以目前20000+間的簽約量來(lái)衡量,，這個(gè)目標(biāo)看起來(lái)可能有些高遠(yuǎn)，但這目標(biāo)不僅是世聯(lián)紅璞對(duì)于未來(lái)租賃市場(chǎng)的樂(lè)觀期許,，更是世聯(lián)人深耕存量市場(chǎng)的決心與斗志,。一如世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松先生所說(shuō)：“世聯(lián)是一家輕資產(chǎn)的公司，房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么變化,，有多少風(fēng)險(xiǎn),，對(duì)世聯(lián)來(lái)說(shuō)從來(lái)不是一件大事?！?/p>