（東京六本木新城）

關(guān)于城市更新,，我之前寫過一些文章,，這次，想談一下城市更新和城市綜合體之間的關(guān)系,。

簡·雅各布斯在《美國大城市的死與生》里說,，“城市是一個巨大的實驗室，有試驗也有錯誤,，有失敗也有成功”,。過去這么多年來，無論是成為洋建筑試驗場的中國,，還是以規(guī)劃聞名的深圳,，在城市和區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)上，都提供了眾多的項目可供分析,。

我們知道,，深圳自2009年以來推進(jìn)城市更新已經(jīng)有10年以上的歷史,，這個過程出現(xiàn)的大量新項目都是城市綜合體,。可以說,，現(xiàn)在的深圳人,，已經(jīng)和城市綜合體這種“小都市形態(tài)”的關(guān)系密不可分,。但這個背后，自然就有兩個問題需要去關(guān)注：一是,，怎么回答一個城市更新項目符合了“公共利益”,？（這個涉及到非常嚴(yán)肅的動遷問題，下面會談到）,。二是,，如何評價一個城市綜合體是一個“好的綜合體”（這個涉及到深圳如何通過城市更新成就一個匹配國際都市地位的地標(biāo)名片）？

（一）城市的挑戰(zhàn)

亞里士多德說過一句名言：“人們來到城市,，是為了生活,，人們居住在城市，是為了更好的生活”,。2010年上海世博會的主題語“bette city,，better life”（“城市讓生活更美好”），據(jù)說靈感就出自德哥,。

這句話現(xiàn)在已經(jīng)沒什么爭議了，盡管我們同樣需要理解大量的同學(xué)依然堅強的神往《瓦爾登湖》的“詩與遠(yuǎn)方”,，但實際上,，我們都需要正視，真正改變中國乃至世界的,，是城市,。某種程度上，人類的文明發(fā)展,，就是一個城市化的過程,。

當(dāng)然，我們同樣要意識到的是,，城市本身的內(nèi)涵也一直在發(fā)生劇烈的變化,。

到今天，中國超大型城市的狀態(tài),，可以描述為：都已經(jīng)進(jìn)入了城市綜合體的時代,。

這個背景是這樣的。

在柯布西耶規(guī)劃“光輝城市”,、撰寫雅典憲章的時代,，我們的規(guī)劃師面對的“大型城市”不過是300-500萬人口。而今天東京,、德里,、深圳的規(guī)劃師們，卻要去為一個容納2000萬甚至3000萬以上人口的城市去畫草圖,?！?/span>在1955年,，全球只有兩個城市人口過千萬，到2016年,，有9個城市人口超過2000萬）,。

（柯布西耶）

（目前全球第一大都會區(qū)東京都市圈人口3800萬）

人口向城市尤其是巨大城市的持續(xù)涌入，創(chuàng)造了巨大財富的同時,，也的確帶來了嚴(yán)重的“大城市病”問題——生存空間與公共安全,，比如住房價格持續(xù)昂貴、交通持續(xù)擁堵,、職住不平衡日益加劇,、生態(tài)環(huán)境日益脆弱、居民焦慮抑郁日益普遍等等,。這些都需要官民兩屆去認(rèn)真的對待和處理,。

同時，放到中國的不少大城市,，我們又發(fā)現(xiàn),，因為我們的城市化推進(jìn)太快了，同一城市內(nèi)很多現(xiàn)象的對立并存尤其顯著,。比如說：

城市區(qū)域間的高密度與低密度同時并存,。有的CBD密度極高，但有些老區(qū)密度又很低,。

城市區(qū)域間的擴(kuò)張與的衰敗同時并存,。比如深圳建設(shè)了6個以上的城市副中心，其實就是城市在擴(kuò)張,，但同時,，像羅湖、布吉這些地方,，都不可避免的開始出現(xiàn)衰落,。

城市區(qū)域間規(guī)劃的優(yōu)良與滯后同時并存。比如在新區(qū),，就業(yè)崗位,、停車位、公園,、運動設(shè)施規(guī)劃充分,，但在老區(qū)就存在嚴(yán)重老化的現(xiàn)象。

…………

這就是深圳為何只有40年的歷史就要大規(guī)模推進(jìn)城市更新的理由,，如果你要滿足2000萬人的生存,，就必須要回答城市要怎么重新規(guī)劃。

（二）好的城市綜合體

但顯然,，任何單一的手段都難以同時解決上述問題,。最終,，到了現(xiàn)代，我們發(fā)現(xiàn),，基于公共（軌道）交通基礎(chǔ)上的城市（核心區(qū)域的）高密度開發(fā),，已經(jīng)被證明是有效緩解大城市病的最不壞的共識性手段。

落地到項目上,，就是一個個城市綜合體的出現(xiàn),。

解釋一下為何說基于TOD理念的城市綜合體是緩解大城市病的一個均衡手段。

城市綜合體的本質(zhì),，就是一個“微縮版小城市”,。它不是簡單的商業(yè)項目，而是擁有了“微縮版”的城市的多重功能,，包含商務(wù)辦公,、居住、酒店,、商業(yè)街區(qū)（或購物中心）,、廣場、文化休閑,、公共交通,，甚至是劇院、圖書館,、音樂廳、古建筑保護(hù)等等,。

城市綜合體可以在集約化利用土地資源,、充分調(diào)動社會資本、重新進(jìn)行良好的規(guī)劃,、釋放出更多的公共空間,、增加公共配套、提升城市形象,，尤其是緩解職住平衡（保障性住房）,、降低城市通勤壓力等方面，產(chǎn)生更大的社會價值,。對一個區(qū)域進(jìn)行城市更新,，本質(zhì)上就是城市（某些區(qū)域的）重組再造。使用其它的手段,，可以解決某一個或幾個單項問題,，但若是要綜合處理，實踐選擇了城市綜合體,。

也是從這個立意講,，我一直將城市更新理解為一個城市公共事件,，而不能成為房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式。城市是基于效率而產(chǎn)生的,，城市人口越集聚,，對效率的要求就越高，空間爭奪戰(zhàn)就會越激烈,。這種情況下,，進(jìn)行城市更新，本質(zhì)上,，就是一種城市再造運動,。這決定了城市更新一定要具備強烈的公共價值，每一個城市更新項目都要為城市功能區(qū)的完善,、復(fù)興提供自身的實踐意義,，而不僅僅是商業(yè)成功。

也只有從這個角度出發(fā),，城市更新領(lǐng)域中引用《房屋強征征收條例》才有法律和邏輯基礎(chǔ),。假如將城市更新視為（或者城市更新項目最終成為）一個純粹的功利性商業(yè)項目，其中兌現(xiàn)的公眾利益過少,，那么突破《物權(quán)法》中關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的法律界定采用強征,，就會顯得非常牽強。

基于這些,，我們來判斷一個項目是不是好的城市綜合體,，我認(rèn)為最重要的特征就是：它有沒有體現(xiàn)出“城市性”——公共性、開放性,、多樣性等,，像美國洛克菲勒中心、日本六本木新城,、巴黎拉德芳斯,，這些全球著名的城市綜合體，無一例外表現(xiàn)出這樣的特征,。

2003年開業(yè)的東京六本木新城,，總建筑面積78萬平方米，歷經(jīng)17年完成建設(shè),，集辦公,、住宅、商業(yè),、文化設(shè)施,、酒店、豪華影院和廣播中心為一身，已經(jīng)成為全球著名的舊城改造,、城市綜合體的代表項目,，也是東京最重要的商務(wù)文化中心之一。

世界上第一個“城市綜合體”巴黎拉德芳斯,，規(guī)劃用地800公頃,，匯聚了1600家企業(yè)總部，16萬名雇員,，數(shù)十年開發(fā),，最終成為歐洲最大的商業(yè)中心，每年吸引游客高達(dá)4400萬人次,。

依據(jù)實踐操作,，好的城市更新至少應(yīng)該包括以下幾點：

實現(xiàn)區(qū)域城市功能的優(yōu)化或區(qū)域復(fù)興（比如功能變換后，區(qū)域更有活力,，在城市中的地位持久不衰,，類似羅湖的華潤中心）。

公共利益的彰顯（務(wù)必要與城市更廣泛的普通人之間發(fā)生關(guān)系,，比如較高的土地貢獻(xiàn)率,，用來改善道路、學(xué)校,、醫(yī)院,、保障房等，以及為城市居民的休閑學(xué)習(xí)提供新場所）,。

奠定城市或行業(yè)的名片價值（比如項目通過優(yōu)良的規(guī)劃建設(shè)和出色的運營,，最終成為城市的地標(biāo)或者名片，提升城市形象,，上述兩個,，國內(nèi)的類似上海新天地等）。

（三）深圳的實踐

深圳是自2009年底開始推進(jìn)城市更新——為何要啟動城市更新上面已經(jīng)講到,，至今已有10年。這個過程,，本身就是一個探索,、試錯的發(fā)展。

這些年來,，深圳大概落地了數(shù)百個城市更新項目,。這些項目，真正能夠說達(dá)到東京六本木新城,、巴黎拉德芳斯那樣全球知名的城市更新,，可以說還沒有（那更多也需要國家實力的增強提振）。但篳路藍(lán)縷，細(xì)說下來,，還是有些非常有價值的探索,。基于是討論的綜合體,，所以,，復(fù)合功能較少的城市更新項目就不列舉。

華潤中心,，是目前國內(nèi)公認(rèn)的比較成功的城市（更新）綜合體,。這個項目2004年開業(yè)，建筑規(guī)模55萬平米,，包含商業(yè)（萬象城）,、住宅（幸福里）、五星級酒店（君悅酒店）,、寫字樓（華潤大廈）,、商業(yè)街，以及接駁地鐵口,。它的成功在于,，鞏固了羅湖地王區(qū)域的商業(yè)功能，顯著改變了區(qū)域的城市形象,。而且,，華潤萬象城至今仍然成為全中國租金水平最高的購物中心——也是南中國奢侈品消費中心之一，在行業(yè)的知名度極高,，并且某種程度上也提升了深圳城市的名片價值,。

第二個是今年全面落成的華潤城。和城市更為廣泛的普通人發(fā)生關(guān)系,，是我們判斷一個城市綜合體的公共價值的要點,，這個項目在“城市性”的探索上，走得更遠(yuǎn),。

華潤城的前身是華潤大沖村,，原是數(shù)百棟農(nóng)民房提供低成本的居住地，改造建筑規(guī)模大約是300萬平米,，為當(dāng)年全廣東最大的改造項目,，目的是要重新打造出來一個集合產(chǎn)業(yè)、商業(yè),、居住,、文化以及公共空間于一體復(fù)合型綜合體。歷時大約10年以上,，至今年算是全面落成,。

（大沖村舊貌）

（大沖村改造后）

這個項目目前也是非常成功，據(jù)說這兩年來，已經(jīng)吸引了國內(nèi)多個城市的代表團(tuán)前來觀摩考察,，并且邀請企業(yè)過去復(fù)制開發(fā),。

考究它的成功探索，首先應(yīng)在于功能的復(fù)合,，華潤城賦予了更多的產(chǎn)業(yè)和辦公空間,，規(guī)劃6棟寫字樓，引入南山區(qū)政府,、北京銀行,、福斯特、ARM等政府及著名企業(yè),，整個項目現(xiàn)在也叫“南山科技金融城”,，從這個名字也可見一斑。這是深圳目前給予產(chǎn)業(yè),、辦公空間最多的一個項目,，實現(xiàn)從原本居住到現(xiàn)在辦公功能的豐富，也對部分辦公人群的職住平衡提供了更多的選擇,，成為科技園非常重要的產(chǎn)業(yè)升級載體,。

其次是萬象天地的商業(yè)設(shè)計，不再是單純的封閉式購物中心,，而是集中式+街區(qū)式設(shè)計,，增加了更多開放性。萬象天地開業(yè)之后,，出人意料的成了網(wǎng)紅的打卡勝地,，這里似乎成了年輕人的天堂，和華潤萬象城,、cocopark,、深圳灣萬象城、深灣匯等等都不一樣,。也許是因為這里是靠近科技園的緣故,，也許也因為這里的設(shè)計更適合她們——不像深圳灣那么奢華，也有更多的空間可以玩耍,。

第三是,，誠品生活的引入。華潤城一開始的廣告語是“深圳首個人文綜合體”,。理由就是引入了華南第一家誠品生活,，在購物中心引入書店業(yè)態(tài),，是非常冒險的事情,。但由于誠品的符號意義，這里今天已經(jīng)成為深圳人的一個非常好的“精神場所”，而不再是簡單的買買買,。這個對于深圳商業(yè)名片的塑造,，是非常有意義的。

第四是,，辦公白領(lǐng)的終身學(xué)習(xí),。華潤在其中提供的軟性加持，也可作為項目公共價值的體現(xiàn)之一,。最近的消息,，華潤置地和用戶超過2300萬的“得到大學(xué)”合作，在華潤城內(nèi)以線上+線下的形式來為包括華潤城辦公人群在內(nèi)的深圳人,，提供終身學(xué)習(xí)的場所,。

其它還有像樓頂都市農(nóng)場公共空間的營造，華潤置地自營孵化器——潤加速——來為辦公人群提供創(chuàng)業(yè)支持,，以及項目內(nèi)最核心的位置保留宗祠進(jìn)行文脈保護(hù),，這些也都能在不同的側(cè)面豐富一個城市更新綜合體對于公共價值的探索。

當(dāng)然,，難以盡善,，我認(rèn)為，華潤城也有不足,，比如交通組織還不夠順暢,。城市綜合體必須要在立體交通組織上做出優(yōu)化，以為緩解大城市愈發(fā)嚴(yán)重的交通擁堵提供借鑒,。

（四）城市的主角

除了華潤的兩個我認(rèn)為比較成功外,，深圳還有一個非常重要的城市綜合體改造項目，但我認(rèn)為做的不成功,，就不提了,。其實我們會發(fā)現(xiàn)，一個城市綜合體最終能否做得全城乃至全國有名氣,，地段首先很重要,，如果你位處城市核心位置，公眾自然會給予極高期待,，認(rèn)為你應(yīng)該做到極好,。

其它類型的綜合體，深圳當(dāng)然也有,，像海岸城那幾個橫跨幾個街區(qū)的巨無霸綜合體,、深圳灣壹號綜合體以及華潤在深圳灣的綜合體項目，都屬于在全國的影響力比較顯著的高密度開發(fā)代表,。但因為不算是城市更新類型,，就不比較了,。

如果說未來深圳值得期待的城市更新綜合體項目，我相信一個是綠景在白石洲的綜合體項目,，一個是華潤置地在湖貝的綜合體項目,。這兩個項目同樣首先是地段處于非常核心的位置，并且在某種程度上都承載了“深圳精神”（尤其是白石洲,，更是承載了深圳人深厚的的精神記憶）,。那么，它們可以在多大程度上,，超越上述項目乃至全國的其它同類項目,，我們拭目以待。

（綠景白石洲綜合體項目）

（華潤置地湖貝中心綜合體項目）

要注意一點,，我們談的是“城市綜合體”不是“建筑綜合體”,，這兩者之間的區(qū)別就在于，城市綜合體各個功能區(qū)之間,，是互為聯(lián)系的有機體,。我們看到的比較多的城市更新項目也叫“綜合體”，但其實更像是摞在一起或租或售的“建筑綜合體”,。原因就是缺乏公共價值,，不能夠?qū)崿F(xiàn)與城市更廣泛的普通人發(fā)生日常聯(lián)系，也無法實現(xiàn)區(qū)域活力的復(fù)興,。

歸根到底,，我們可以重溫格萊澤在著作《城市的勝利》中提出的名言：“城市的主角是居民，不是建筑”,。

在深圳繼續(xù)發(fā)展城市更新,，企業(yè)必須要回答如下這個問題：如何通過城市更新，讓這個城市變得更加人本主義,？你能為人們聚集在城市提供一個怎樣的更優(yōu)的解決方案,？