六本木新城,，圖片來源：東京觀光網(wǎng)gotokyo

六本木新城作為一座緊湊型城市，是在舊城的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造的,，是目前日本最高水平的城區(qū)改建項(xiàng)目,，被譽(yù)為“未來城市建設(shè)的一個(gè)典范”。

開發(fā)模式——

該項(xiàng)目由森大廈株式會(huì)社牽頭,，吸引了約400家企業(yè),、團(tuán)體及個(gè)人共同投資4700億日元參與開發(fā)，是日本國內(nèi)最大的由民間力量為主體實(shí)施的城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目,。

項(xiàng)目首先建立了一個(gè)由國家與地方政府官員,、學(xué)術(shù)和商業(yè)界人士共同組成的專業(yè)委員會(huì)，制定了一個(gè)周詳?shù)某鞘袕?fù)興設(shè)計(jì)方案,。其次,，設(shè)計(jì)方案對(duì)人均住宅面積和辦公面積做出了相應(yīng)指導(dǎo)，并根據(jù)各個(gè)區(qū)塊的不同特征和功能,，設(shè)定了每個(gè)區(qū)域居住與工作人口的規(guī)劃比例,，同時(shí)還在區(qū)域內(nèi)建設(shè)了一個(gè)集工作、居住,、娛樂于一體的綜合公共場所,。最后，建立了一個(gè)高效的行政和法律開發(fā)管理支持系統(tǒng),，政府行政機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)多人同意了的決定予以支持,。

六本木新城再開發(fā)改造建設(shè)于2000年4月正式開始施工，于2003年4月底完成,。經(jīng)過僅僅三年的施工該項(xiàng)目出現(xiàn)在世人的面前,，成為世界城市改造項(xiàng)目成功的典范,。

規(guī)劃定位——

充分利用城市的豎向空間，并將小區(qū)塊土地合并利用,、高強(qiáng)度開發(fā),，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)、辦公區(qū)和必要配套功能設(shè)施的有機(jī)整合,，通過為人們提供更多的城市空間和私人時(shí)間來組織更豐富的城市生活,。

六本木新城（Roppongi Hills）功能示意圖，圖片來源：東方早報(bào)

六本木新城的建設(shè)圍繞著“住宅,、商業(yè),、文化和設(shè)計(jì)”四大元素，處處體現(xiàn)以人為本的精神,。新城還非常注重創(chuàng)造城市美感,，包括營造城市景觀和構(gòu)筑文化場所，即通過構(gòu)建一系列的美術(shù)館,、媒體中心,、展示館、影院,、露天劇場,、音樂廣場和博物館等富有地域文化特色的休閑空間，表達(dá)豐富的城市文化情感,。城市是生活,、文化發(fā)展的舞臺(tái)，人們從來都希望被城市所吸引,，以獲得欣賞與被欣賞的樂趣,。這就要求城市能讓住在其中及其附近的人都感受到它的美麗，對(duì)它倍感親切且為之驕傲,，讓每一個(gè)觀光者都因獲得美的享受而對(duì)其流連忘返,。六本木新城通過設(shè)置園林小品、綠化空間,、街頭雕塑,、燈光照明設(shè)施等，使得居住者和觀光者都喜歡這里的生活,、文化和環(huán)境,。

模型計(jì)劃，圖片來源：“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)基本計(jì)劃調(diào)查報(bào)告書”

經(jīng)營方式——

具有全年度的營銷推廣計(jì)劃,，每一季度舉辦不同的主題活動(dòng),，并提前公布下個(gè)月的活動(dòng)計(jì)劃，以吸引公眾參與，另外也結(jié)合旅游業(yè)積極開展地區(qū)觀光,、藝術(shù)文化及商業(yè)活動(dòng),。

城市既是劇場又是舞臺(tái)，因此在六本木新城內(nèi)的許多地方都可以見到體現(xiàn)這一理念的設(shè)施,，包括六本木露天廣場(Roppongi Hills Arena)與各種媒體及IT資訊設(shè)施,，都滿足了人們“看”與“被看”的需求。

可借鑒經(jīng)驗(yàn)——

六本木新城建設(shè)經(jīng)歷了長期的籌備過程,，圖片來源：“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)基本計(jì)劃調(diào)查報(bào)告書”

首先，該項(xiàng)目在處理與原住戶關(guān)系時(shí)堅(jiān)持以人為本的理念,。從1986年到2003年,，六本木新城建設(shè)歷時(shí)17年，其中施工只用了3年時(shí)間,，而規(guī)劃,、設(shè)計(jì)以及與拆遷戶的溝通花了14年，相信這是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)馬拉松紀(jì)錄,，急功近利的開發(fā)商怎會(huì)有這樣的耐心,？令人感慨的是，公司同原住戶舉行過1000多次懇談會(huì),。這樣做也是出于公司的信念：要留住老住戶,！人是城市綜合體的靈魂，城市綜合體的建設(shè)最根本的問題是創(chuàng)造一種與人和諧相處的外在環(huán)境,。

其次,，憑借獨(dú)特的創(chuàng)意、完整而詳實(shí)的企劃和強(qiáng)大的執(zhí)行能力,，六本木新城再開發(fā)計(jì)劃提出了一個(gè)新的超大型都會(huì)復(fù)合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈提案,，其規(guī)劃包含了一般市民在衣、食,、住,、行等各方面的需求，成為另一種新的都市生活的形態(tài)指標(biāo),。六本木新城再開發(fā)計(jì)劃結(jié)合了良好的藝術(shù)設(shè)計(jì)與開放空間規(guī)劃,，將整體空間塑造得更為藝術(shù)化與人性化。

第三,，六本木新城建立了良好的區(qū)內(nèi)交通體系,，在規(guī)劃時(shí)就考慮到將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合，并將人的流動(dòng)放在第一位來考慮,，以垂直流動(dòng)線來思考建筑的構(gòu)成,，使整體空間充滿了層次變化感。公司將都市的生活流動(dòng)線由橫向改為豎向，建設(shè)一個(gè)“垂直”的而不是“水平”的都市,，以改變?nèi)藗兊木幼∨c生活行為模式,。通過增加大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離,，減少人們的交通時(shí)間,。因此，良好的綜合體交通網(wǎng)絡(luò)是城市綜合體存在的一個(gè)基本條件,，利用豎向空間,，該項(xiàng)目提供了很好的示范。

第四,，六本木新城建設(shè)具有廣泛的社會(huì)參與性,。城市綜合體的建設(shè)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，需要得到相關(guān)各方的支持,，才能順利實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值,。

俯瞰港口，圖片來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)

從飛機(jī)上看這個(gè)180萬人口的城市——漢堡：盡管擁有760平方公里的土地,，但這里三色三分：1/3是建筑,，形態(tài)和諧；1/3是綠色,，有160個(gè)公園,；1/3是藍(lán)色，易北河和阿爾斯特湖等,。他們也曾一味向外圍擴(kuò)張,，如今，不但回歸市區(qū),，更積極探尋解決大都市共同面臨的難題,。

開發(fā)模式——

1997年，漢堡政府成立了屬下的港口和經(jīng)濟(jì)中心發(fā)展公司(2004年更名港口新城有限責(zé)任公司),，開始對(duì)老港區(qū)進(jìn)行重新開發(fā)和利用,，2001年，開啟了歐洲最大的城市中心區(qū)改造項(xiàng)目———港口新城,。而新城的開發(fā)主體,，也是3P模式：私人、企業(yè)和政府,。“整個(gè)新城投資額104億,，80億為私人公司提供，24億由政府負(fù)責(zé),，這些資金將投入到新城各項(xiàng)基建中,?！备劭谛鲁堑男侣劙l(fā)言人Andre Stark說。

港口新城開發(fā)管理,，圖片來源：百度文庫《漢堡港口新城》

規(guī)劃定位——

在和現(xiàn)有城市風(fēng)格相融合的同時(shí),，充分利用近水的優(yōu)勢，遵循可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)保護(hù)的原則,，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的城市建筑和公共活動(dòng)場所,。

港口新城示意圖，圖片來源：百度文庫《漢堡港口新城》

港口新城占地157公頃,，距離最中心的市政廳8分鐘步程,。除去水域面積、道路交通用地和公共綠地,，港口新城可供建筑的土地面積為60ha,，建筑密度參照市中心區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)的建筑總面積約為150萬㎡,，可供5500戶居民生活和2萬多就業(yè)人員工作，并為文化,、休閑,、旅游和商業(yè)活動(dòng)提供場地。

港口新城由沙門碼頭,、達(dá)爾曼碼頭,、布魯克門碼頭、沙灘碼頭,、沙門公園和遠(yuǎn)洋碼頭等組成,，將從西到東，從北到南增長,，此間共有超過50個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,，有的已完成，有的已開始建造或者已簽訂建造合約,；這里的居民數(shù)和進(jìn)入港口新城的人數(shù)每天都在增加,。

港口新城的中心區(qū)域吸引人棄車而行，許多地方靠步行或騎自行車就很快能夠到達(dá),。密集的道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯(cuò),，大約70％的道路是無機(jī)動(dòng)車的濱水路、便橋和廣場,，30％直接靠著水岸,。

“在新城內(nèi)，并不主張商務(wù)辦公區(qū)域與生活區(qū)的刻意分割,?！?/span>托爾斯滕表示。港口新城目前已經(jīng)吸納了2000余人入住不同類型的住宅，其中有豪華的私有住宅和集資住宅,，也有出租的住宅,，其中政府資助的住宅建筑占到了三分之一。這里也吸納了超過450家企業(yè),，涵蓋了近萬名雇員,。在“高技術(shù)、綠色”概念之下秉承與漢堡老城區(qū)一致的理念,，港口新城并不歡迎重工業(yè),，而像太陽能電池板、燃料電池,、熱電聯(lián)產(chǎn)機(jī)組,、熱泵和生物質(zhì)再生能源等新技術(shù)，在這里得到了廣泛啟用,。

可借鑒經(jīng)驗(yàn)——

1.這絕不是快速,、滾動(dòng)開發(fā)的模式。港口新城共有多個(gè)板塊約90個(gè)項(xiàng)目,，住宅土地全部單獨(dú)招標(biāo),，但絕不追求高地價(jià)。而是先定出價(jià)格,，然后從投標(biāo)方案中選出最有說服力的,，方案的質(zhì)量以及是否符合功能多元化的理念才是重要因素。商務(wù)樓土地一般不公開招標(biāo),，由意向企業(yè)提出申請,，并保證該建筑物的自用面積不低于60-70%。而想真正拿到一塊地,，過程至少需要1年半,。這不是一個(gè)追求建設(shè)速度和經(jīng)濟(jì)效益的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，新城至今已經(jīng)開發(fā)了10年,，全部工程要到2025年才能結(jié)束,。

2.三合一的城市發(fā)展新思路。政府規(guī)定,，無論是單體樓,，還是3棟一組，新城80%的項(xiàng)目會(huì)被要求必須滿足三個(gè)功能：辦公,、居住和公眾使用,。“如果住宅和辦公分開,，下班關(guān)燈就沒人了,，而城市應(yīng)該是有民眾的,，更是可持續(xù)的?！盇ndre Stark說,。“曾經(jīng)有一段時(shí)間,，我們也熱衷于郊區(qū),，但現(xiàn)在心態(tài)有所改變。不想住太遠(yuǎn),，汽車也不想開了,。”

另一種三合一,，還體現(xiàn)在住宅多元化的層面,。新城地處市區(qū)中心，當(dāng)然也限高,，一般6-7層,，少量8-9層。這里有產(chǎn)權(quán)房和出租公寓,，也有私人投資的豪宅,，比如目前售價(jià)最貴的馬可波羅公寓，單價(jià)1 .5萬歐元,，而全市均價(jià)為4000歐元（漢堡房屋只算套內(nèi)實(shí)用面積）。

而再往大看,，整個(gè)新城就是N合一,。Grasbrook公園，讓小學(xué)生參與公園夢想,，由設(shè)計(jì)師來完成實(shí)現(xiàn),；除了寫字樓、住宅,、商鋪,，還有音樂廳、博物館,、大學(xué),、小學(xué)、公園,、游輪碼頭,、廣場……港口新城打破了市中心單一的商務(wù)和購物區(qū)的格局。

聯(lián)合利華港口新城總部,，圖片來源：建筑自媒體

3.可持續(xù)發(fā)展的低能耗建筑,。最新的規(guī)劃里,，未來建造的項(xiàng)目，要求50%以上必須拿到環(huán)保金獎(jiǎng),。聯(lián)合利華集團(tuán)德語總部全樓無空調(diào),，用高效能的熱回收系統(tǒng)及外墻ETFE膜保溫，大堂對(duì)公眾開放,，中庭自然采光,，各層單位全部由中庭樹杈般的樓道聯(lián)通，加上節(jié)能LED燈照明及雨水的收集再利用等,，可以減少大樓70%的電力和40%的供暖消耗,。