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——以業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為切入點(diǎn) 田大剛 房地產(chǎn)開發(fā)大發(fā)展十?dāng)?shù)年時(shí)間,，給廣大業(yè)主帶來寬敞明亮的居室，同時(shí)也帶來了諸多問題,。開發(fā)商房屋及其設(shè)施建設(shè)偷工減料,，施工質(zhì)量難如人意；物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)次價(jià)高,，利用優(yōu)勢(shì)地位侵占業(yè)主共有權(quán)益,；業(yè)主私搭亂蓋，車輛隨意停放,，借故拒不繳費(fèi),；相關(guān)部門不作為、濫作為,，業(yè)主組織成立難,、運(yùn)行難，這些問題始終是住宅小區(qū)普遍存在的“老,、大,、難”問題。 在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主物業(yè)服務(wù)間供需矛盾愈加突出,，業(yè)主權(quán)利意識(shí)日益提高,，但是業(yè)主組織自治能力及法律素質(zhì)不足，一些業(yè)主“搭便車”,，甚之,，權(quán)利欲望膨脹，以權(quán)謀私,，特別是在業(yè)主組織的選舉和權(quán)力行使上，問題較嚴(yán)重,。當(dāng)前,，業(yè)主以業(yè)主委員會(huì)的行為侵害了自己的合法權(quán)益對(duì)業(yè)主委員會(huì)決定行使撤銷權(quán)的案件明顯增多。對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛,，特別是涉及業(yè)主組織治理糾紛案件,，目前我國司法處理尚處初級(jí)階段,，法官尚無成熟章法可循，因此,，法院就案件的受理,、司法的裁判也存在認(rèn)識(shí)上的明顯不足。 一,、三起撤銷權(quán)案件基本情況 原告邸妍等4業(yè)主與被告九臺(tái)2000家園業(yè)主委員會(huì)[ 見北京市朝陽區(qū)人民法院（2012）朝民初字第34810號(hào)民事判決書,。]，原告鄭悅等2業(yè)主與被告紫竹花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)[ 見北京市海淀區(qū)人民法院（2014）海民初字第21535號(hào)民事判決書,。],，上訴人保紅漫業(yè)主與被上訴人耕天下小區(qū)業(yè)主委員會(huì)[ 見北京市第二中級(jí)人民法院（2014）二中民終字第08722號(hào)民事判決書。]三起案件,，都是業(yè)主行使撤銷權(quán)糾紛案件,。 從法院三份判決書可以看出，當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為不夠規(guī)范,，業(yè)委會(huì)履職中所依據(jù)的法律規(guī)范也不夠適當(dāng),，業(yè)委會(huì)的不當(dāng)行為不能及時(shí)得到矯正，使得本來自治能力不足的業(yè)主組織難以自行在解決運(yùn)行中的具體問題,。 三起案件中涉及到的核心問題是：業(yè)主原告認(rèn)為業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序缺乏規(guī)范,，投票議題設(shè)計(jì)采用誘導(dǎo)性語言；業(yè)主原告認(rèn)為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主的“專屬權(quán)利”,，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為違反《物權(quán)法》強(qiáng)制性的規(guī)定,，侵害業(yè)主的專屬性權(quán)利限制業(yè)主自由選擇權(quán)。 針對(duì)這三起案件,，不同法院法官裁判結(jié)果迥然,，一種意見認(rèn)為，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)全權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，實(shí)質(zhì)上使業(yè)主委員會(huì)獲得了選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán),，與《物權(quán)法》第七十六條第四款選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定的法律規(guī)定不符，因而法官裁判撤銷業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,。另一種意見認(rèn)為,，業(yè)主大會(huì)通過投票表決，已經(jīng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)“選定”物業(yè)服務(wù)企業(yè),，授權(quán)事項(xiàng)不違反法律強(qiáng)制性的規(guī)定,，因此法官裁判駁回業(yè)主原告主張撤銷業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的訴訟請(qǐng)求。 二,、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)組織的法律職權(quán)定位 （一）業(yè)主大會(huì)是小區(qū)業(yè)主的“決策機(jī)構(gòu)”,，對(duì)法定事項(xiàng)享有專屬性的決策權(quán)力 我國《物權(quán)法》第七十六條和國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條，都以專門列舉的方式規(guī)定了“由業(yè)主共同決定”的事項(xiàng)，其中都包括“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,。就業(yè)主大會(huì)“決策機(jī)構(gòu)”的定性,，“一些國家或地區(qū)規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人要成立區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議,，作為決策機(jī)構(gòu),，如日本、德國,、瑞士,、意大利和我國臺(tái)灣地區(qū)?！薄巴鈬鴮?duì)區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)的權(quán)利,，一般都做了規(guī)定。如瑞士規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)的權(quán)利主要有：對(duì)區(qū)分所有權(quán)人事務(wù)的決定權(quán),，選舉管理委員會(huì)或者管理人,，并對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督……”[ 全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)民法室編著：《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》，法律出版社2007版,，第375～376頁,。]業(yè)主大會(huì)決策機(jī)構(gòu)的法律定位是明確的，世界各地普遍適用的,。 （二）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”,，對(duì)法定事項(xiàng)不具有決策性的權(quán)力 國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),，履行下列職責(zé),，”其中，第二項(xiàng)就是“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”,。對(duì)全國物業(yè)管理活動(dòng)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理職權(quán)的行政主管部門住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》,，就業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)分工也有同樣、類似的規(guī)定,。全國人大法律委員會(huì)就《物權(quán)法》（草案）第四次審議稿修改情況的匯報(bào)也表明“業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織,，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。[ 全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)民法室編著：《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》,，法律出版社2007版,，第49頁。]從《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”文字中也可以得出明確的結(jié)論,。業(yè)主委員會(huì)具有“代表權(quán)”,，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)只是代表業(yè)主大會(huì)對(duì)外簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，自己并沒有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘具有決定權(quán),。 國外就管理委員會(huì)（相當(dāng)我國業(yè)主委員會(huì)）職責(zé)也有類似規(guī)定,。《意大利民法典》第一千一百三十條：“執(zhí)行共有人大會(huì)通過的決議,，監(jiān)督共有規(guī)則的執(zhí)行情況”?！兜聡≌袡?quán)法》第二十七條規(guī)定：“執(zhí)行住宅所有權(quán)人會(huì)議的決議并監(jiān)督住宅規(guī)則的執(zhí)行”,。等等。 三,、業(yè)主大會(huì)授權(quán)行為的法律效力 業(yè)主大會(huì)可否將本屬自己的權(quán)力授予業(yè)主委員會(huì),，或者說業(yè)主委員會(huì)可否要求業(yè)主大會(huì)授予本屬于業(yè)主大會(huì)的權(quán)力，這是案件法律適用的關(guān)鍵,。 （一）授受主體不具有權(quán)利能力 本文上述論證認(rèn)為,，業(yè)主大會(huì)是區(qū)分所有權(quán)人的議事機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu),，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的代表機(jī)構(gòu),、執(zhí)行機(jī)構(gòu)，區(qū)分所有權(quán)人事務(wù)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定,，由業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行,，二者均不具完全的民事權(quán)利能力，或者說業(yè)主大會(huì)只能決策,，不能自行執(zhí)行自己的決定,，業(yè)主委員會(huì)只能執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，不能代替業(yè)主大會(huì)進(jìn)行決策行為,。反之,，業(yè)主委員會(huì)就區(qū)分所有權(quán)人事務(wù)進(jìn)行決策，其行為不僅意味著越權(quán),，也意味著無效,，因?yàn)榉蓻]有賦予業(yè)主委員會(huì)決策行為的權(quán)利能力，或者說業(yè)主委員會(huì)主體沒有就區(qū)分所有權(quán)人事務(wù)進(jìn)行決策的資格,，將決策權(quán)授予一個(gè)沒有決策權(quán)利能力的人的行為顯然是無效的,。 （二）業(yè)主組織公權(quán)力不得隨意授受 基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主對(duì)區(qū)分所有權(quán)人事務(wù)的管理權(quán)是固有的,、法定的,，業(yè)主大會(huì)的決策權(quán)和業(yè)主委員會(huì)的執(zhí)行權(quán)是業(yè)主權(quán)利派生的，是業(yè)主通過《業(yè)主規(guī)約》讓渡的,，業(yè)主組織的管理權(quán)力源于業(yè)主對(duì)物的權(quán)利,，從這個(gè)角度講，業(yè)主組織屬于“私政府”的范疇,，業(yè)主組織的權(quán)力行為應(yīng)當(dāng)受到公法原則,、原理的指導(dǎo)與制約。 在不影響他人權(quán)益的情況下，業(yè)主個(gè)人的管理權(quán)屬于私權(quán),，可以隨意讓與,，但是，作為業(yè)主組織的管理權(quán),，包括業(yè)主組織之間的管理權(quán)和業(yè)主組織與業(yè)主之間的管理權(quán),，均屬于“準(zhǔn)公權(quán)”的范疇，其性質(zhì)屬于“權(quán)力”而非“權(quán)利”,，權(quán)力的授受要接收嚴(yán)格的法律規(guī)制,，各主體間不得隨意授受，在法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)職權(quán)已有明確規(guī)定的情況下,，業(yè)主組織不得隨意逾越法律規(guī)定——即使是全體業(yè)主的意愿,。私法行為可以隨意進(jìn)行，公法行為則要嚴(yán)格接受公法法律規(guī)范的規(guī)制,，私主體內(nèi)部主體間的權(quán)力行為,，同樣要接受強(qiáng)制性法律規(guī)范的制約。 《物權(quán)法》是私法,，是實(shí)體法,，但從建筑物區(qū)分所有權(quán)章節(jié)業(yè)主組織架構(gòu)設(shè)計(jì)及其活動(dòng)規(guī)則看，又含有組織法的成分,，在私法之上,，業(yè)主組織活動(dòng)還要受到公法原則的規(guī)范。 （三）違背效力性的強(qiáng)制性法律規(guī)范行為無效 業(yè)主大會(huì)決策職權(quán)和業(yè)主委員會(huì)的執(zhí)行職能,，是國家對(duì)業(yè)主組織的基本定位,，業(yè)主組織的任何活動(dòng)都不能逾越上述原則?！段餀?quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》就業(yè)主組織權(quán)力,、職責(zé)的相關(guān)規(guī)定，都是強(qiáng)制性的規(guī)定,，筆者認(rèn)為,，法律和行政法規(guī)就業(yè)主組織職權(quán)列舉的規(guī)定，都是效力性的規(guī)定,，違背這些規(guī)定,，包括對(duì)這些權(quán)力（非權(quán)利）的授受、破壞等等,，行為當(dāng)然都是無效的,；而對(duì)于法律、行政法規(guī)沒有單獨(dú)列舉的業(yè)主組織應(yīng)當(dāng)具有的職權(quán),，是否屬于效力性的規(guī)定,，司法應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)依法分別進(jìn)行考量,，不能一概而論。 上述三起案件,，就業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)“選定”物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為性質(zhì)的認(rèn)定,，正如朝陽區(qū)法院所言，實(shí)質(zhì)上涉及到了選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán),，授權(quán)行為破壞了業(yè)主組織的治理架構(gòu),，其行為是無效的。 四,、司法裁判的原則及處理方式 依據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主行使撤銷權(quán)的條件,，是業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定,，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，其侵害行為可能是違法的,，甚至是無效的,；也可能只是違背《業(yè)主規(guī)約》的，但行為的無效并不是業(yè)主行使撤銷權(quán)的前提條件,。業(yè)主組織的行為也可能既侵害業(yè)主的合法權(quán)益,，又違背法律效力性的規(guī)定，二者發(fā)生競(jìng)合,，由于法院即是業(yè)主私人利益的裁決機(jī)構(gòu),，又是國家利益的堅(jiān)定維護(hù)者，當(dāng)業(yè)主起訴主張撤銷權(quán)時(shí),，法院應(yīng)當(dāng)主動(dòng)徑行判決業(yè)主組織行為無效,，并對(duì)無效行為后果予以司法處置，包括向相關(guān)主管部門提出司法建議,，而無須要求業(yè)主變更訴訟請(qǐng)求,。如果法院支持業(yè)主行使撤銷權(quán)，而不顧業(yè)主組織的行為無效性,，裁判顯然是不正確的,。如果業(yè)主組織行為只是侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主組織的行為法律并未嚴(yán)格禁止,，法院應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主行使撤銷權(quán),。 五、對(duì)全國法院業(yè)主撤銷權(quán)案件裁判的分析 2015年12月1日,，筆者在中國裁判文書網(wǎng)上以關(guān)鍵詞“業(yè)主撤銷權(quán)”進(jìn)行查詢,，上網(wǎng)文書數(shù)量分別為：2011年2份；2012年10份,；2013年32份,；2014年175份,；2015年1月1日到2015年12月1日169份，可見關(guān)涉此問題的司法訴訟增速之快,。 筆者對(duì)網(wǎng)上前50份裁判文書進(jìn)行統(tǒng)計(jì),、歸納出“業(yè)主撤銷權(quán)”訴訟的以下特點(diǎn)： 1、一審法院判決撤銷業(yè)主委員會(huì)決定的5份,，如湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院（2014）芙民初字第3359號(hào)民事判決書,。二審法院維持一審法院撤銷業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議判決4份，如湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院（2015）長(zhǎng)中民三終字第05069號(hào)民事判決書,。訴請(qǐng)包括請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)修改《議事規(guī)則》決議等,。一審法院判決駁回業(yè)主撤銷業(yè)主委員會(huì)決議，二審法院改判撤銷業(yè)主委員會(huì)決定1份,。如重慶市第五中級(jí)人民法院（2014）渝五中法民終字第01072號(hào)民事判決書,。一審法院判決確認(rèn)業(yè)主大會(huì)決議無效1份，如廣東省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第187號(hào)民事判決書,。以上支持業(yè)主訴訟請(qǐng)求的共計(jì)11份,。 2、一審法院判決駁回訴訟請(qǐng)求7份,，如重慶市永川區(qū)人民法院（2015）永法民初字第07168號(hào)民事判決書,，裁判理由包括業(yè)主訴訟請(qǐng)求超過撤銷權(quán)1年出斥期間等。二審法院判決維持一審法院駁回業(yè)主訴訟請(qǐng)求5份,。以上共計(jì)12份,。 3 、法院以原告主體不適格等理由駁回起訴的裁定4份,。一審法院裁定不予受理2份,，如江蘇省徐州市泉山區(qū)（2015）泉民初字第2953號(hào)民事裁定書；一審法院裁定駁回起訴5份,，如廣東省珠海市香洲區(qū)人民法院（2014）珠香法民一初字第829號(hào)民事裁定書,；裁判理由主要為業(yè)主大會(huì)成立合法性糾紛和業(yè)主委員會(huì)委員資格糾紛，應(yīng)當(dāng)由行政部門處理,。二審法院要求一審法院立案的裁定1份,，如江蘇省南京市中級(jí)人民法院（2015）寧訴終字第79號(hào)民事裁定書。一審法院準(zhǔn)予撤訴的裁定7份,。 4,、其他并不屬于業(yè)主撤銷權(quán)糾紛的案件裁判文書8份，內(nèi)容主要為：業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別訴房屋管理局不作為的行政判決書各1份,，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除物業(yè)服務(wù)合同的判決書1份,，二審法院維持一審法院判決業(yè)主委員會(huì)訴物業(yè)管理服務(wù)公司交接檔案材料1份，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴業(yè)主委員會(huì)2份,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴業(yè)主給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)1份,，二自然人房屋買賣合同糾紛裁定1份,，執(zhí)行裁定書1份。 六,、關(guān)于當(dāng)前“業(yè)主撤銷權(quán)”司法訴訟裁判的分析結(jié)論 1,、認(rèn)識(shí)不夠充分 從以上案件可以看出，法院對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件裁判的認(rèn)識(shí)并不一致,，案由適用比較混亂,。一些法院對(duì)無效的行為和可撤銷的行為認(rèn)識(shí)不清，導(dǎo)致有的法院將無效的行為予以撤銷,。 2,、業(yè)主組織的運(yùn)作應(yīng)當(dāng)納入法治軌道 國家政治機(jī)構(gòu)組織的選舉屬于政治行為，《民事訴訟法》只是就選民資格案件納入了司法審查范圍,，我國法律并未賦予法院就選舉糾紛進(jìn)行司法審查的權(quán)力,。作為基層群眾自治組織的城市居委會(huì)和農(nóng)村村委會(huì)屬于國家政權(quán)的延伸，其選舉程序是由相應(yīng)的組織法規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)參照以上規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主組織是業(yè)主為其物業(yè)共同事務(wù)而成立的私人組織,，具有準(zhǔn)公共性,，其設(shè)立、選舉行為如同公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)立,、選舉一樣,，具有民事行為的性質(zhì)范疇，但是業(yè)主組織的設(shè)立,、運(yùn)作以及業(yè)主委員會(huì)成員的選舉以及行權(quán),，具有準(zhǔn)政治行為，應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)組織法進(jìn)行規(guī)范,，司法也應(yīng)當(dāng)將其納入司法審查的受案范圍,。 |
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