《物權法》施行后業(yè)主撤銷權糾紛案件審判實務研究

廣東省高級人民法院民一庭  金錦城

論文提要：業(yè)主既是個體自治法律關系的基本主體,，同時又是團體法律關系的構成主體，即物業(yè)管理區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的組成人員,，受業(yè)主大會及其常設執(zhí)行機構—業(yè)主委員會決定的約束,。當業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主的合法權益時，業(yè)主應如何維護自己的權益,，是近年來學界和實務界研究的熱點與難點問題,。相對于以往法律規(guī)定的缺失而言，《物權法》第78條成為業(yè)主對業(yè)主委員會和業(yè)主大會決定說“不”的最早規(guī)范,。該條規(guī)定,，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷,。[1][1]這一規(guī)定賦予了業(yè)主對業(yè)主委員會決定的撤銷權,，體現(xiàn)了立法上的進步和對意思自治原則的尊重，有利于保護受害業(yè)主的合法權益,。隨著《物權法》的頒布實施和業(yè)主維權意識的提高,，全國各地紛紛涌現(xiàn)出一批業(yè)主撤銷權糾紛案件。據(jù)媒體報道,，南京,、杭州等地都已出現(xiàn)了當?shù)厥桌臉I(yè)主撤銷權糾紛案。[2][2]北京某法院受理的《物權法》施行后全國首例業(yè)主撤銷權糾紛案則引起了廣泛關注,。本文即圍繞該案展開研究,。全文共11943字。

關鍵詞：物權法  業(yè)主撤銷權  審判實務

一,、《物權法》施行后全國第一起業(yè)主撤銷權糾紛案[3][3]

原告王女士是北京市西城區(qū)萬通新世界廣場業(yè)主,。2006年5月29日，在王女士不知情的情況下,，萬通新世界廣場業(yè)主委員會決定與萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問有限公司（以下簡稱萬通物業(yè)）簽訂《物業(yè)服務合同》,，并向包括王女士在內(nèi)的業(yè)主征收每月28.3元每平方米的物業(yè)費。業(yè)主委員會的這種做法遭到了王女士等業(yè)主的反對,。2007年8月16日,，業(yè)主委員會委托萬通物業(yè)以書面形式向業(yè)主做問卷調(diào)查,，討論已簽訂的《物業(yè)服務合同》是否有效、是否重新簽訂的問題,，并由萬通物業(yè)負責整個業(yè)主大會意見的征集,、統(tǒng)計投票等主要環(huán)節(jié)的工作。2007年9月18日,，業(yè)主委員會依據(jù)8月16日的問卷結(jié)果作出《萬通新世界廣場業(yè)主大會決議》,，宣布萬通物業(yè)成為萬通新世界廣場的物業(yè)服務者，物業(yè)合同按原合同執(zhí)行,。

原告王女士起訴稱：業(yè)主委員會在沒通知業(yè)主的情況下擅自與萬通物業(yè)簽訂了《物業(yè)服務合同》,，并要求業(yè)主按照每月28.3元每平方米的標準繳納物業(yè)管理費，這種行為侵犯了自己的合法權益,。在遭到反對后,，業(yè)主委員會又試圖以《物權法》實施需簽訂新的物業(yè)合同為由，使之前與萬通物業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》合法化,。不僅如此,，業(yè)主委員會在整個業(yè)主大會召開期間，委托萬通物業(yè)操作整個業(yè)主大會意見的征集,、統(tǒng)計投票等主要環(huán)節(jié)的工作,，致使最終意見表的覆蓋比例和統(tǒng)計的公正性存有偏差。萬通物業(yè)虛構投票權份數(shù),，惡意促使持同意意見的票權數(shù)達到法定要求比例,，致使業(yè)主的合法權益受到損害。據(jù)此,，請求法院確認2007年8月16日的業(yè)主大會召開程序違法,，投票無效，并撤銷業(yè)主委員會于2007年9月18日做出的《萬通新世界廣場業(yè)主大會決議》,。

被告業(yè)主委員會答辯稱：萬通新世界廣場業(yè)主大會的召開以及所作決議,，均是針對全體業(yè)主的，而非只針對原告王女士個人,，決議內(nèi)容也關乎全體業(yè)主的共同利益，而非只關系原告的個人利益,。確認業(yè)主大會程序違法,、投票無效以及對所作決議行使撤銷權，屬于有關共有和共同管理權利的重大事項,，涉及到全體業(yè)主的共同利益,。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第11條的規(guī)定，該權利的行使應由全體業(yè)主共同決定,。原告作為個別業(yè)主,，無權單獨行使屬于全體業(yè)主的權利,。業(yè)主委員會認為原告訴訟主體不合格，法院應該裁定駁回起訴,。另外,，業(yè)主委員會組織召開萬通新世界廣場業(yè)主大會，并委托萬通物業(yè)配合完成具體操作工作,，沒有違反法律規(guī)定或合同約定,。萬通物業(yè)也不存在虛構票權數(shù)的事實，會議經(jīng)法定程序作出的決議內(nèi)容沒有侵害原告的合法權益,，原告所依據(jù)的理由是其主觀臆斷,，沒有事實依據(jù)，請求法院駁回其訴訟請求,。

雖然在《物權法》實施之前,，也有過業(yè)主狀告業(yè)主委員會的案件，有的判決業(yè)主一方勝訴,，如四川某法院審理的被稱為“全國首例業(yè)主狀告業(yè)主委員會案”的成都某花園業(yè)主與業(yè)主委員會物業(yè)服務合同糾紛案件,。[4][4] 但由于當時法律沒有規(guī)定業(yè)主撤銷權，法院只能以物業(yè)管理糾紛受理,，故對此類案件的研究主要是基于理論層面,。《物權法》施行后出現(xiàn)的上述全國首例業(yè)主撤銷權糾紛案,，則從審判實務的角度提出了更多的實際問題,。雖然該案尚未審結(jié)，但不論判決結(jié)果如何,，單純依靠《物權法》第78條的規(guī)定來解決業(yè)主撤銷權訴訟,，則顯得單薄。從民事訴訟角度出發(fā),，此類案件還存在很多審判實務問題亟待解決,，如《物權法》第78條是否明確了業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格？享有撤銷權的主體應如何認定,？撤銷權有無行使期限要求,？如何判斷業(yè)主撤銷權是否成立？案件的判決結(jié)果能否約束全體業(yè)主,？諸此等等,，殊值研究。

二,、先決條件——業(yè)主委員會之民事訴訟主體資格探討

（一）理論與實踐的困惑,。《物權法》第78條明確規(guī)定，業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷,。顯然,，依照該條款的規(guī)定，業(yè)主委員會是以被告身份參加訴訟的,，突破了當前審判實踐中僅承認一定條件下業(yè)主委員會原告資格的普遍做法,。應該說，《物權法》第78條是目前國內(nèi)最早明確業(yè)主委員會被告身份的法律規(guī)定,，這是業(yè)主撤銷權訴訟的前提,。上述案例中，王女士正是根據(jù)《物權法》的規(guī)定,，以業(yè)主委員會為被告,，要求撤銷業(yè)主委員會的決議。這里即存在一個程序上的問題,，即業(yè)主委員會作為被告參與訴訟是否具有其正當性基礎,？其法理依據(jù)何在？這就涉及業(yè)主委員會是否具有普遍意義上的民事訴訟主體資格的問題,。

長期以來,，對于業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格，存在兩種不同的觀點,。一種觀點認為,，業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格。主要理由是業(yè)主委員會僅是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,，不是真正的權利享有者和義務承擔者,；業(yè)主委員會沒有自己的財產(chǎn)；業(yè)主委員會不是案件的直接利害關系人等,。另一種觀點認為,，業(yè)主委員會具有民事訴訟主體資格。主要理由是業(yè)主委員會經(jīng)合法登記成立,，屬于民訴法規(guī)定的“其他組織”,；隨著民訴法理論的發(fā)展，公益訴訟和純獲利訴訟的當事人也并非與權利義務主體完全一致,；賦予業(yè)主委員會民事訴訟主體資格,，能及時救濟受侵害的業(yè)主權益；業(yè)主委員會是物業(yè)服務合同的當事人,，是當然的訴訟主體,；不少地方性法規(guī)和法院實踐已肯定了業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格。[5][5]

審判實踐中對業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題也頗不統(tǒng)一,。《物權法》頒布實施前,，審判實踐中不僅對業(yè)主委員會的被告資格不予認可,，對其原告資格的認定也不盡一致,。最高法院在針對安徽高院《關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報告》的批復（[2002]民立他字第46號）中指出：“金湖新村業(yè)主委員會符合‘其他組織’條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料,、未提供配套公用設施,、公用設施專項費、公共部位維護及物業(yè)管理用房,、商業(yè)用房的,，可以自己名義提起訴訟?！痹撆鷱驼J可了業(yè)主委員會作為“其他組織”提起訴訟的主體資格,。但是，最高法院在另案裁定（[2005]民一終字第12號）中卻認為：“銀都業(yè)主委員會與房地產(chǎn)公司之間沒有基于簽訂商品房買賣合同而形成相應的合同法律關系,，不是相關合同當事人,。”“業(yè)主委員會不能取代全體業(yè)主以民事權利主體的身份作為原告直接參加民事訴訟活動,?！辈粌H最高法院內(nèi)部對此問題的認識未盡一致，各地法院審判實踐中也存在不同做法,。如廣東,、北京、重慶高院在有關的指導性意見或批復中,，均對業(yè)主委員會為維護公共利益而提起訴訟的權利持肯定態(tài)度,。[6][6]而上海市法院對業(yè)主委員會作為當事人的案件基本不予受理。[7][7]

司法實踐的不一致主要緣于法律規(guī)定的缺失,。2007年修訂之前的《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格沒有明確規(guī)定,，其后頒布實施的《物權法》也僅于第78條規(guī)定了一定情形下業(yè)主委員會的被告資格，對于其是否具有普遍意義上的民事訴訟主體資格沒有規(guī)定,。[8][8]如該法第83條規(guī)定了業(yè)主委員會對有損物業(yè)區(qū)域內(nèi)他人合法權益的行為,，有提出損害賠償?shù)囊螅珱]有正面回答業(yè)主委員會是否可以通過提起訴訟的方式解決,，而僅規(guī)定了業(yè)主可以提起訴訟,。可以看出,，目前審判實踐中對業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體問題的認識不一,，對《物權法》第78條的理解與適用也存在一定的困惑。

（二）筆者之管見,。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第15條,、第16條規(guī)定，業(yè)主委員會是依法成立并經(jīng)備案登記的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,。其職能包括兩個方面：一是對內(nèi)職能,，包括召集業(yè)主大會、報告物業(yè)管理的實施情況等,；二是對外職能,，包括選聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂物業(yè)服務合同,、監(jiān)督合同履行等,。實踐中，業(yè)主委員會有自己的章程和相對穩(wěn)定的組成人員,，是相對固定的組織,，其是否具備民事訴訟主體資格最大的障礙在于是否擁有獨立支配的財產(chǎn)，這也是長久以來學界和實務界否認業(yè)主委員會被告資格的主要原因之一,。[9][9]

筆者認為,，在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主委員會是依據(jù)業(yè)主大會的決議進行活動的,，且僅限于與物業(yè)管理有關的行為,，因侵權或違約造成損害的幾率不大。即使業(yè)主委員會成為被告,，根據(jù)訴訟擔當理論,，可以由業(yè)主依持分權比例承擔責任。從組織形式來看,，業(yè)主委員會只是受業(yè)主大會的委托從事民事行為,，而業(yè)主大會屬于合伙性質(zhì)的組織，其行為后果理應由合伙人即業(yè)主來承擔,。從意思表示者承擔意思表示后果的角度分析,，業(yè)主委員會的意思表示來源于業(yè)主大會的授權，而業(yè)主大會授權的意思表示又是來源于業(yè)主的表決,，可以說業(yè)主委員會的意思表示其實就是業(yè)主意思表示的決議,，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主的意思表示從事民事行為，其后果應當由業(yè)主承擔,。況且,，業(yè)主雖然對物業(yè)共用部位、共用設施設備等享有共有權,，但由于這種所有權不是民法上單一的所有權,，而是一種特殊的復合型所有權，業(yè)主無法對這些財產(chǎn)進行單獨的占有,、使用,、收益和處分,，而必須按照建筑物區(qū)分所有權的規(guī)則來行使，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使,。同時,，物業(yè)小區(qū)在管理上還存在收益，如廣告牌收入,、鋪面租金等，使得業(yè)主委員會具備了可支配的財產(chǎn)內(nèi)容,，符合民法上“其他組織”的要求,。[10][10]德國《住宅所有權和長期居住權法典》也認可“住宅所有人團體”是用其擁有的相對獨立的公共物業(yè)管理財產(chǎn)對外承擔責任的，而且住宅所有人團體與普通意義上的資合公司不同,，如果住宅所有人團體所擁有的公共物業(yè)管理財產(chǎn)不足以清償對第三人的債務時,，則第三人的債權只能落空，這對第三人而言顯然是極為不利的,。因此,，為了保護債權人的利益，住宅所有人個人依其物業(yè)份額對外承擔責任是應當?shù)摹?/span>[11][11]

既然業(yè)主委員會作為民法上的其他組織,，是合格的訴訟當事人,，自然就包括了原告和被告兩種情形。當前各地審判實踐中僅認可業(yè)主委員會一定條件下原告資格的做法是片面的,。這些做法及規(guī)定不僅在理論上行不通,，在實踐中也存在矛盾。如業(yè)主委員會在訴訟中作為原告,，對方當事人就無從提起反訴,，不符合民訴法基本原理。從現(xiàn)實角度看,，業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織,，它既是對業(yè)主共有權利實行民主管理的制度化建設，也是對業(yè)主公共利益的制度化保障,。業(yè)主委員會如果要實現(xiàn)上述目的,，必然要參與到民事法律關系中來，不可避免會引起糾紛和訴訟,，而賦予其民事訴訟主體資格則是首要前提,。最高法院于2008年6月向社會公布征求意見的《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第二條規(guī)定了幾種情形下業(yè)主委員會的原告資格，同時又于第三條規(guī)定了其被告資格：“業(yè)主委員會或者業(yè)主實施妨害物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施和業(yè)主共同生活秩序進行服務和管理的行為,，物業(yè)服務企業(yè)請求排除妨害,、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,，應予支持,。”這兩條規(guī)定實際上肯定了業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格，肯定其可作為損害賠償?shù)闹黧w,，一定程度上體現(xiàn)了今后的立法方向,。因此，《物權法》第78條明確了業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格,，有其法理依據(jù),。

三、程序要件——業(yè)主撤銷權的主體認定及行使期限

《物權法》為保護業(yè)主個人權益不受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的侵害,，除規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權這種新類型的物權制度外,，專門設計了業(yè)主撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定的訴訟制度。最高法院《民事案由規(guī)定》中也規(guī)定了“業(yè)主撤銷權糾紛”,。在《物權法》施行前,，人民法院在審理物業(yè)服務糾紛案件中，即存在因缺乏相關法律規(guī)定而出現(xiàn)的諸多問題,?！段餀喾ā返?8條的規(guī)定，雖然在一定程度上明確了基本原則,，但同樣也回避了此類訴訟中的突出問題,，而其首要就是程序上的要件，主要包括兩個方面：一是業(yè)主撤銷權的行使主體如何界定,？二是業(yè)主撤銷權有無行使期限,？

（一）業(yè)主撤銷權的行使主體。按照《物權法》第78條的規(guī)定,，提起訴訟的只能是業(yè)主,。至于業(yè)主的身份認定，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第6條的規(guī)定,，業(yè)主是物業(yè)小區(qū)內(nèi)房屋的所有權人,，即建筑物區(qū)分所有權人。由小區(qū)房屋所有權人提起業(yè)主撤銷權訴訟,，當然沒有任何障礙,。但現(xiàn)實生活中，業(yè)主的房屋經(jīng)常通過租賃等形式交給他人使用,，特別是在一些居住時間較久的小區(qū)更為如此,。實際使用人雖然不是房屋的所有權人，但承擔著繳納管理費等物業(yè)義務,。當業(yè)主委員會的決定侵害他們的合法權益時,，他們能否代替業(yè)主提起業(yè)主撤銷權訴訟？《物權法》對此沒有規(guī)定,。有觀點認為,，由于目前法律沒有明確規(guī)定房屋實際使用人能否享有業(yè)主的物業(yè)管理權利,，所以人民法院在受理業(yè)主撤銷權訴訟時，要查看房屋所有權登記簿以審查業(yè)主的身份,。如果是房屋的使用權人而非所有權人時,，一般不予準許。[12][12]筆者認為,，如果按照如上意見限定原告主體的話,，勢必影響很多小區(qū)房屋實際使用人的合法權益，也容易增加房屋所有權人的訟累,。目前很多小區(qū),，特別是入住時間較長的小區(qū)，很多業(yè)主都已經(jīng)將房屋以租賃等方式交由他人使用,，而自己則搬至其他地區(qū)甚至已經(jīng)出國。如果業(yè)主委員會的決定侵害了實際使用人的合法權益,，業(yè)主本人因訴訟成本等原因放棄訴權的話,，必然導致實際使用人的合法權益無法得到有效和及時的救濟，實際使用人承擔的義務和其享有的權利不對等,，有違公平,。因此，筆者認為,，對于以租賃方式并經(jīng)備案登記而取得小區(qū)房屋使用權的實際使用人,，因小區(qū)業(yè)主委員會的決定侵害其合法權益的，應允許其作為原告提起訴訟,。另外,，對于以機關單位福利分房、集資建房,、拆遷安置等方式取得房屋且已入住的,，因物業(yè)方面爭議而提起撤銷權訴訟的，即使尚未辦理房屋產(chǎn)權證明,，在資格審查上也應放寬處理,。此外，在前文所引業(yè)主撤銷權案例中,，針對原告的起訴,，業(yè)主委員會的答辯理由之一是業(yè)主大會所作的決議針對的是全體業(yè)主，決議內(nèi)容也關乎全體業(yè)主的共同利益,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第11條的規(guī)定,，該權利的行使應由全體業(yè)主共同決定。原告王女士作為個別業(yè)主,，無權單獨行使屬于全體業(yè)主的權利,，進而認為王女士的訴訟主體不合格,。對此，筆者認為,，《物權法》第78條第2款規(guī)定了業(yè)主撤銷權,，并沒有限定提起訴訟的業(yè)主數(shù)量。這可以理解為,，業(yè)主委員會作出的決定有可能僅使部分業(yè)主覺得受到侵害,，甚至可能還有部分業(yè)主因此獲利，但只要有一個或以上業(yè)主覺得自己的權益受到侵害的,，都可以單獨向法院提起訴訟,。

（二）業(yè)主撤銷權的行使期限。《物權法》沒有規(guī)定業(yè)主撤銷權的行使期限,，但并不意味著對業(yè)主撤銷權不作任何時間上的限制,，畢竟民法不保護“躺在權利上睡覺的人”。對于業(yè)主撤銷權來講,，主要是因業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主的合法權益而產(chǎn)生,。業(yè)主委員會的決定有其明確的產(chǎn)生和施行時間，因此,，業(yè)主對其權益是否遭受侵害及何時遭受侵害應當是明知的,。如果不對其撤銷權的行使期間進行一定的限制，待業(yè)主委員會的決定施行較久之后（如業(yè)主委員會決定在小區(qū)某棟墻面設立廣告牌已達三年之久）,，小區(qū)其他居民大多接受了這一決定并作了相應的投入后（如為該決定,，部分住戶拆除了陽臺的防盜網(wǎng)），某業(yè)主才提出該廣告牌影響其采光,，要求撤銷業(yè)主委員會的決定,。如果法院支持其訴請的話，勢必要撤銷業(yè)主委員會的決定,、拆除廣告牌,，其他用戶可能又要重新安裝防盜網(wǎng)，完全打亂了已維持較長時間的小區(qū)秩序,，顯然違背了民法的內(nèi)在精神,。因此，有必要對業(yè)主撤銷權進行一定的期限限制,。在我國民法上,，為穩(wěn)定民事法律關系和維護社會的正常秩序，規(guī)定了訴訟時效和除斥期間兩種制度,。筆者認為,，業(yè)主撤銷權之訴不宜適用訴訟時效制度。因為我國訴訟時效制度受前蘇聯(lián)勝訴權理論的影響,，認為訴訟時效屆滿后,，只是發(fā)生勝訴權消滅的效果,，勝訴權的消滅并不導致實體權利本身的消滅?！耙蛟V訟時效而消滅的是要求權,，而不是要求權所由產(chǎn)生并借以為根據(jù)的實體（實質(zhì)上的）民事權利本身?！?/span>[13][13]如果業(yè)主撤銷權適用訴訟時效的話,，必然導致相關的民事法律關系處于無限的不穩(wěn)定狀態(tài)。況且,，訴訟時效并不適用于所有的民事權利,，僅適用于請求權，而業(yè)主撤銷權屬于民法上的形成權,。因此,，業(yè)主撤銷權不適用訴訟時效。民法上設立除斥期間制度的目的在于對某些權利規(guī)定一個不變的存續(xù)期間,，只要該時間屆滿,，不問其事由如何，該項權利即告消滅,。筆者認為，業(yè)主撤銷權應當適用除斥期間的規(guī)定,，這樣可以消除因撤銷權帶給業(yè)主,、業(yè)主委員會及小區(qū)其他業(yè)主在法律利益上的不確定狀態(tài)，穩(wěn)定小區(qū)秩序,。至于除斥期間的具體期限,，可以參考適用《合同法》第75條第1款的規(guī)定：“撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自債務人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權,，該撤銷權消滅,。”[14][14]最高人民法院于2008年6月向社會公布征求意見的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第11條第1款對此也作了規(guī)定：“合法權益受到侵害的業(yè)主在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi),，行使物權法第七十八條第二款的撤銷權的,，應予支持?！闭f明司法實踐中已經(jīng)認識到規(guī)定業(yè)主撤銷權的行使期限是必要的,。筆者認為，審判實踐中對“業(yè)主知道或者應當知道”的判斷還需要一定的證據(jù),。如果證據(jù)不足以推斷其知道或應當知道,，則該一年的除斥期間無法起算，不利于維護小區(qū)秩序的穩(wěn)定,，故而有必要確定一個總的行使期限,。參考《合同法》第75條第1款的規(guī)定,，可將業(yè)主撤銷權的行使期間表述為：“業(yè)主應當自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自業(yè)主委員會的決定作出之日起五年內(nèi)沒有行使的,，業(yè)主撤銷權消滅,。”

四,、實體考量——業(yè)主撤銷權的判斷要件及損害賠償

（一）判斷要件,。業(yè)主撤銷權案件的核心問題就是對其合法性進行法律判斷，并進而作出實體裁決,，這關系到業(yè)主撤銷權訴求能否得到法院支持的關鍵所在,。鑒于物業(yè)小區(qū)主體及管理服務的特殊性，筆者認為,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》以及《物權法》的相關規(guī)定,，可以從以下幾個方面對業(yè)主撤銷權進行實體判斷：一是業(yè)主委員會作出的決定違反了憲法的基本原則或者法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定；二是業(yè)主的權益受到侵害,；三是主張撤銷的業(yè)主應當是權益受到侵害的業(yè)主,，也就是受害人，非受害人不能請求法院行使撤銷權,。四是業(yè)主委員會決定的實施與業(yè)主權益受侵害之間具有因果關系,。對于第一個要件，可以從以下幾個方面進行分析：第一,，業(yè)主委員會決定是否經(jīng)過法律規(guī)定的程序作出,，如是否經(jīng)過業(yè)主大會討論；第二,，是否屬于業(yè)主委員會的權限范圍,，即是否屬于物業(yè)管理的事務范圍；第三,，是否以一定的形式進行了公示,。對于第二個要件，應根據(jù)具體案情進行判斷,，如業(yè)主委員會決定將原本應歸屬于某業(yè)主個人的綠地改變?yōu)楣曹囄?，或?qū)⑿^(qū)會所的排污口正對著某業(yè)主的廚房窗戶等，就構成對業(yè)主合法權益的侵害,。對于第三個要件,，前面已經(jīng)分析，不應嚴格限制于不動產(chǎn)登記簿上載明的業(yè)主,，對于經(jīng)過合法備案登記手續(xù)的房屋實際使用人,，如其合法權益在居住期間受到業(yè)主委員會決定侵害的，也可以作為原告提起訴訟,。對于第四個要件,，則主要判斷行為人的行為與損害事實之間是否具有因果關系,，即著重于業(yè)主委員會決定的實施與特定業(yè)主的權益受侵害的因果關系考察。

（二）業(yè)主撤銷權之訴能否同時主張損害賠償,。對于因業(yè)主委員會作出的決定侵害特定業(yè)主的合法權益并致其遭受損失的,，業(yè)主能否一并請求損害賠償?shù)膯栴}，《物權法》及其他法律法規(guī)沒有明確規(guī)定,，容易造成實踐中做法不一,，受侵害的業(yè)主也不知道如何保護自己的合法權益。如前文所述的王女士訴萬通新世界廣場業(yè)主委員會撤銷權糾紛案件中,，如法院支持王女士的訴訟請求,，判決撤銷該業(yè)主委員會于2007年9月18日做出的《萬通新世界廣場業(yè)主大會決議》，則王女士已經(jīng)繳納的每月每平方米28.3元物業(yè)費中的多出部分,，已無合同依據(jù),，則王女士是否可以要求損害賠償？又如業(yè)主委員會決定將會所排污口設在某業(yè)主廚房門口,，影響了該業(yè)主廚房的正常使用,，在提起撤銷權訴訟之前，該業(yè)主通過購買污水消毒劑,、將廚房窗戶改向等途徑避免污水影響,。若法院判決支持其撤銷請求，則該業(yè)主是否可以同時要求業(yè)主委員會賠償損失,？

按照一般的民事訴訟理論,，原告因其權益受到侵害而對被告主張損害賠償是沒問題的，但本文所探討的業(yè)主撤銷權訴訟是以業(yè)主委員會作為被告,，則復雜許多。因為如果法院判決支持業(yè)主損害賠償?shù)脑V請,，則判決能否得到有效執(zhí)行不無疑問,。對此，存在兩種不同的觀點,。一種觀點認為,，鑒于業(yè)主委員會是小區(qū)物業(yè)管理的合議組織，其本身并無財產(chǎn)可供執(zhí)行,，業(yè)主單獨對其主張損害賠償?shù)?，人民法院不予受理。在撤銷之訴中一并提出損害賠償?shù)?，人民法院對損害賠償部分不予審理,。另一種觀點認為，業(yè)主因業(yè)主委員會的不當決定而遭受損失的,，業(yè)主有權要求業(yè)主委員會承擔賠償責任,。任何人或者組織因為自己行為不當侵害他人合法權益的，都應當依法承擔相應的民事責任。同樣,，業(yè)主委員會的不當決定造成業(yè)主損害的,，如果不允許業(yè)主請求損害賠償，則對業(yè)主是不公平的,。[15][15]

筆者認為,，有損害就要有救濟，這是民法的基本要求,。在私權利受到侵害的情況下,，不管法律是否有明確規(guī)定，自應有私法救濟的必要,，否則該項民事權利不能稱之為真正的權利,。業(yè)主委員會的不當決定造成業(yè)主權益受損害時，不賦予受損害業(yè)主救濟途徑有違民法的基本精神,。如前文分析,，業(yè)主委員會的意思表示其實就是業(yè)主意思表示的決議，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主的意思表示從事民事行為,，其后果應當由業(yè)主共同承擔,。況且，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構,，其擁有共用設備的所有權和一定的收益權（如小區(qū)戶外廣告牌的收入,、店鋪租金等），完全可以承擔損害賠償責任,。[16][16]因此,，業(yè)主在提起撤銷權之訴時主張損害賠償應是可以的。

    五,、判決研究——判決內(nèi)容和效力范圍

（一）判決內(nèi)容,。民事訴訟遵循“不告不理”原則，法院審理應以當事人的訴求為中心,。業(yè)主撤銷權訴訟中,，原告一般主張撤銷某項業(yè)主委員會的決定，法院的審理活動也就圍繞前文所述之三個判斷要件進行,。如果不符合這三個要件,，則駁回原告的訴訟請求。如果法院經(jīng)審理認為應支持原告的訴訟請求,，則判項部分應怎么表述,？筆者認為，此類案件的判項應注意以下三個方面：一是僅撤銷業(yè)主委員會的某項決定。如果原告認為業(yè)主委員會的某項決定侵害其合法權益而主張撤銷,，并無其他訴求的,，判決撤銷業(yè)主委員會的某項決定即可。二是如該業(yè)主委員會的決定已經(jīng)實施的,，應根據(jù)所實施的內(nèi)容,，判決撤銷。業(yè)主委員會的決定已經(jīng)付諸實施的,，如果法院僅判決撤銷該決定,，對于受損害的業(yè)主來講，并沒有實際意義,。當然,，判決時應注意根據(jù)以下二種具體情形進行處理：1、業(yè)主委員會的決定僅侵害了作為案件原告的特定業(yè)主,，如業(yè)主委員會決定將小區(qū)的垃圾集中堆放在某業(yè)主的廚房窗戶旁,，并已經(jīng)實施的，應判決業(yè)主委員會遷移該垃圾堆,。2,、業(yè)主委員會的決定侵害了包括作為原告在內(nèi)的多個業(yè)主的合法權益，但只有其中的特定一個或部分業(yè)主提起撤銷權訴訟的,，判決內(nèi)容應僅限于作為原告的業(yè)主范圍,。如業(yè)主委員會決定在小區(qū)樓頂設置隔水版，但某頂樓業(yè)主認為隔水版的滴水聲音太大,，已嚴重影響到其正常生活而主張撤銷,。如果法院經(jīng)審理查實，判決撤銷的內(nèi)容應僅限于提起訴訟的業(yè)主部分,。因為其他的頂樓業(yè)主沒有主張撤銷,，說明他們是認可這一決定的。法律應尊重當事人的私權自由,。三是在業(yè)主撤銷權訴訟中,，原告主張損害賠償?shù)模ㄔ簯徊彶樘幚?。如前文所述之案例中，某業(yè)主為避免業(yè)主委員會決定的會所排污口的污水影響,，購買消毒用劑并將廚房窗戶改向,，從而造成一定損失。該業(yè)主在提起業(yè)主撤銷權之訴時一并主張損害賠償,，則法院也應對該部分訴訟請求進行實體審查并在判項中作出處理,。

（二）效力范圍。一般來講，民事判決僅對案件當事人有法律效力,。案外第三人不受該生效判決的約束,，其至多可以生效判決的既判力作為提起另案訴訟的準據(jù)。但業(yè)主撤銷權糾紛案件具有自身的特殊性,，是否遵循這一原則,，值得研究。從范圍上來講,，業(yè)主委員會的大多數(shù)決定往往覆蓋整個物業(yè)小區(qū),，影響全體業(yè)主的共同權益。如其決定侵害了全體業(yè)主的合法權益,，但全體業(yè)主沒有全部起訴或推選訴訟代表人起訴,，而是只有其中某個業(yè)主單獨起訴，要求撤銷業(yè)主委員會的決定,。如法院判決支持該業(yè)主的訴訟請求而撤銷業(yè)主委員會的決定時,，該判決應當也適用于其他沒有起訴的業(yè)主。最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）第十條亦規(guī)定：“有關業(yè)主共同權益的生效判決,，對全體業(yè)主具有約束力,。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主?！?/span>

上述結(jié)論的成立存在一個前提,，即業(yè)主委員會的決定關乎全體業(yè)主利益，屬于一個不可分割的整體,。如果業(yè)主委員會決定僅涉及部分業(yè)主,，或者該決定具有可分割性，則法院生效判決的效力不一定對全體業(yè)主具有約束力,。如業(yè)主委員會決定在小區(qū)某墻面設置廣告牌,，擋住了某業(yè)主的陽臺部分空間，影響其采光和視野,。該業(yè)主起訴后,，法院認為業(yè)主委員會的該項決定侵害了該業(yè)主的合法權益，判決撤銷該決定,，責令業(yè)主委員會移走廣告牌,。這種情況下，法院的生效判決僅對部分業(yè)主有約束力,。此外,，如果業(yè)主委員會的決定屬于可分割的，則法院的撤銷判決只能對起訴的業(yè)主有效,。如業(yè)主委員會為播放背景小區(qū)音樂決定在小區(qū)設立廣播音箱,。其中一個音箱設置在某首層業(yè)主的臥室窗戶旁,，影響了該業(yè)主的正常生活。法院審理后如認為該業(yè)主委員會決定確實侵害了該業(yè)主的合法權益,，但又無須對整個小區(qū)的音箱作全部改變,，則可判決撤銷業(yè)主委員會關于案涉?zhèn)€別音箱設置的決定，而非針對所有的小區(qū)音箱,。這樣不僅可以維護權益受侵害業(yè)主的合法權益,，也可以維護小區(qū)的公共利益。因此,，對于業(yè)主撤銷權案件的判決效力問題,，應根據(jù)業(yè)主委員會決定的性質(zhì)及具體案情進行區(qū)分確定。

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[1] 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的代表和執(zhí)行機構,，其決定與業(yè)主大會的決定具有共性,。實踐中主要以撤銷業(yè)主委員會決定的糾紛為主，同時為行文方便,，下文集中表述為業(yè)主委員會的決定,。

[2] 《南京首例業(yè)主起訴業(yè)委會，不服物業(yè)費漲兩倍多》,，載http://news./csj/jsxw/2008-02-27/933378.html,，于2008年6月11日訪問；《八業(yè)主狀告業(yè)委會,，風波緣起小區(qū)空地上豎起的一道圍墻》,，載www.hangzhou.com.cn/ 20080505/ ca1493913. htm，于2008年6月11日訪問,。

[3] 至本文寫作時,，該案尚未審結(jié)，故在此僅列基本案情及當事人訴辯情況,。

[4] 《全國首例業(yè)主狀告業(yè)委會案昨日在蓉一審宣判》,，載http://www.scol.com.cn/nsichuan/shxw/20040130/200413030120.htm，于2008年6月11日訪問,。

[5] 費漢定著：《論業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格》,，載呂伯濤主編：《司法能力建設的新視角》，人民法院出版社2006年版,，第594—596頁,。

[6] 參見廣東高院《關于業(yè)主委員會是否具備民事訴訟資格問題的批復》、北京高院《關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》,、重慶高院《關于確認業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》,。

[7] 黃松有主編：《民事審判指導與參考》（總第25集），法律出版社2006年版,，第121頁。

[8] 2007年8月26日修訂的《物業(yè)管理條例》第12條第5款增加了與《物權法》第78條第2款一致的規(guī)定。

[9] 全國人大常委會法制工作委員會負責人在解釋《物權法》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位時認為：“物權法草案曾對業(yè)主大會和業(yè)主委員會以自己的名義提起訴訟的問題作了規(guī)定,。經(jīng)反復研究認為,，這個問題較為復雜。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會沒有獨立財產(chǎn),，享有的權利和承擔的義務都要落在業(yè)主身上,，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟依法要交訴訟費用，一旦敗訴,，后果要由全體業(yè)主分擔,。如果部分業(yè)主沒有及時交納有關費用，還涉及法院如何執(zhí)行等問題,。對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟的權利以暫不規(guī)定為妥,。對侵害業(yè)主共同權益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關規(guī)定提起訴訟,?！眳⒁姟度珖舜蟪Ｎ瘯ㄖ乒ぷ魑瘑T會負責人解讀物權法》，載http//npc.people.com.cn/GB/15017/5528310.html,，于2008年6月12日訪問,。

[10] 江平主編的有關《物權法》解讀書籍認為，業(yè)主大會屬于《民事訴訟法》第49條規(guī)定的“其他組織”,，具有訴訟能力,。參見江平主編：《中華人民共和國物權法精解》，中國政法大學出版社2007年版,，第105頁,。

[11] 白江：《傳統(tǒng)與發(fā)展：德國建筑物區(qū)分所有權法的現(xiàn)代化》，載《法學》2008年第7期,，第149－150頁,。

[12] 吳兆祥著：《物權訴訟三論》，載《人民司法》（應用）,，2008年第7期,，第6頁。

[13] 王利明著：《民法總則研究》,，中國人民大學出版社2003年版,，第744頁。

[14] 關于該條中的1年和5年的期限性質(zhì),，學界存在不同認識,。有觀點認為其中的1年為訴訟時效，5年為除斥期間,。有觀點認為二者均為除斥期間,，只是起算點不同而已,。筆者贊同第二種觀點。因為訴訟時效存在中止,、中斷,、延長等，而此處均不適用,。

[15] 吳兆祥著：《物權訴訟三論》,，載《人民司法》（應用），2008年第7期,，第6頁,。

[16] 還有學者提出，人民法院作出撤銷判決的,，被撤銷的決定自始無效,。因信賴該決定而受損害的第三人，可以對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會主張損害賠償,。江平主編：《中華人民共和國物權法精解》,，中國政法大學出版社2007年版，第111頁,。