|
任何案件的代理都需抓住主要矛盾,，物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件也不例外。無(wú)論是代理原告還是代理被告,，只有抓住了主要矛盾,，才能在訴訟中立于不敗之地 任何案件的代理都需抓住主要矛盾，物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件也不例外,。筆者認(rèn)為以下幾個(gè)方面是物業(yè)管理費(fèi)糾紛案的主要矛盾,，無(wú)論是代理原告還是代理被告，只有抓住了主要矛盾,，才能在訴訟中立于不敗之地,。 一、開(kāi)發(fā)商身份的證明 有很多物業(yè)管理費(fèi)糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過(guò)程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性,，必須證明開(kāi)發(fā)商身份的真實(shí)性,，這對(duì)原、被告雙方同等重要,。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開(kāi)發(fā)商身份的證據(jù),，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性,，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進(jìn)行有效的抗辯。 實(shí)踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛,，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù),，想當(dāng)然地認(rèn)為某公司就是開(kāi)發(fā)商，想當(dāng)然的認(rèn)為這還有什么要證明的?而另一方也不以此抗辯,。如果雙方都對(duì)發(fā)展商身份不提異議，實(shí)質(zhì)是對(duì)前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無(wú)妨，一旦業(yè)主方以此抗辯,，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地,。 訴訟就是一場(chǎng)規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則,。如果一方不按規(guī)則出牌,，對(duì)方堅(jiān)持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人,。尤其是做為物業(yè)管理糾紛一方的代理律師,，更應(yīng)熟習(xí)規(guī)則，擅用規(guī)則,，否則便是自己的失誤,，一旦因自己的失誤造成委托人的損失，不但代理的訴訟要敗訴,，還要承擔(dān)包括退還律師費(fèi),、支付違約金甚至賠償損失等在內(nèi)的相應(yīng)的法律責(zé)任。 筆者在此刻意強(qiáng)調(diào)的是規(guī)則的作用和意義,，不論是業(yè)主一方還是物業(yè)公司一方的代理律師,，在發(fā)展商身份上千萬(wàn)不要犯想當(dāng)然錯(cuò)誤。 哪些證據(jù)能夠證明小區(qū)開(kāi)發(fā)商身份呢?土地使用權(quán)證書(shū),、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)則許可證、施工許可證,、竣工驗(yàn)收資料,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、住宅使用說(shuō)明書(shū)及質(zhì)量保證書(shū)、住房廣告,、房地產(chǎn)立項(xiàng)批文等等書(shū)證,、物證、人證,、視聽(tīng)資料等均可證明,。 二、物業(yè)管理公司管理資質(zhì)的證明 作為訴訟的需要,，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定,，還必須舉證下述證明材料,，才能證明其有權(quán)從事相應(yīng)面積的小區(qū)物業(yè)管理。 1,、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定,?！?br/> 《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條第一款規(guī)定：“物業(yè)專(zhuān)業(yè)管理由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)具有資質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理?！?br/> 第20條規(guī)定：“物業(yè)管理公司必須依法取得資質(zhì)證書(shū),，并按照資質(zhì)等級(jí)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)?！?br/> 如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù),，則其所實(shí)施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費(fèi)等訴訟請(qǐng)求將難以獲得支持,。 2,、物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)證書(shū) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū),?！?br/> 物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書(shū)的則少之又少,，如果不舉證此方面證據(jù),，無(wú)疑將使物業(yè)公司處于不利境地。 實(shí)踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中,，物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求很少得到支持,，一個(gè)重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質(zhì)證明材料。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭(zhēng)議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù),，而物業(yè)公司能否在爭(zhēng)議小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,，除了物業(yè)管理合同這一事實(shí)依據(jù)外,，還要物業(yè)公司舉證相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)，從而證明其物業(yè)管理行為合法性,。換言之,，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的,，不受法律保護(hù)的,。 物業(yè)公司往往能夠及時(shí)舉證物業(yè)管理合同證據(jù)，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù),，與前述第一個(gè)問(wèn)題相同,，失誤的原因在于相當(dāng)然，認(rèn)為反正自己有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)材料,，舉不舉證無(wú)所謂甚至在當(dāng)庭還拿不出而請(qǐng)求法庭允許其在庭后補(bǔ)交。因舉證是有期限的,，超過(guò)舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證,，按無(wú)證據(jù)論處。物業(yè)管理方當(dāng)庭或庭后舉證,，法庭沒(méi)有允許或不允許的權(quán)利,，這個(gè)權(quán)利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證,，法庭才能組織質(zhì)證,，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據(jù)組織質(zhì)證，從而不能將此類(lèi)證據(jù)做為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù),。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質(zhì)在法律上被視為證據(jù),，此類(lèi)證據(jù)和其它證據(jù)一樣，對(duì)其舉證,、質(zhì)證和認(rèn)證沒(méi)有例外的規(guī)定和要求,。 作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)的舉證;作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)便成為一項(xiàng)重要的抗辯理由,。 三,、物業(yè)管理公司收費(fèi)許可的證明 1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費(fèi)的證據(jù) 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第6條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。具體定價(jià)形式由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定,?！?br/> 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第7條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素,，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。” 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第10條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同,，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容,，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 ” 《海南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第8條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定,，會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)省價(jià)格,、建設(shè)主管部門(mén)制定公布的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,，測(cè)評(píng)小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)等級(jí),，按相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，商定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。未成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不得超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,?！?br/> 因《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》允許各省制定各省的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，所以,，類(lèi)似上述海南省的收費(fèi)規(guī)定,，各省也都有。上述收費(fèi)規(guī)定的核心內(nèi)容是,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不是由物業(yè)公司,、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的,，協(xié)商的依據(jù)是政府指導(dǎo)價(jià),。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒(méi)有具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做為其收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù),。筆者認(rèn)為,，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因?yàn)槲飿I(yè)公司報(bào)備的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的,，仍然不能做為確定爭(zhēng)議收費(fèi)金額的標(biāo)準(zhǔn),、依據(jù)。 2,、舉證物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備的證據(jù) 《海南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第20條規(guī)定：“經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)核準(zhǔn)備案的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，是業(yè)主(使用人)繳費(fèi),、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)收和價(jià)格主管部門(mén)執(zhí)法監(jiān)督的依據(jù)，必須嚴(yán)格執(zhí)行,。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不按規(guī)定備案的,，不得作為收費(fèi)依據(jù)?！?br/> 物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù),，還要舉證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向主管部門(mén)備案的證據(jù)，兩者缺一不可,。否則,，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù),，但無(wú)合法的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求無(wú)法得到支持。 四,、物業(yè)所有人或使用人的證明 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納,。” 根據(jù)上述法律規(guī)定,，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)所有人交納的,，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議,。因此,，做為起訴物業(yè)管理費(fèi)糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)的所有人,。如所有人與使用人不一致的情況下,，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰(shuí)的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。 在此項(xiàng)舉證方面,，物業(yè)管理公司最大的失誤是,，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，輕視誰(shuí)是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費(fèi)交納義務(wù)人的證據(jù);重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的舉證,，而忽視甚至根本沒(méi)想到過(guò)就物業(yè)使用人身份的舉證,，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。 物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是,，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權(quán)在爭(zhēng)議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實(shí)依據(jù)即爭(zhēng)議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應(yīng)受法律保護(hù)了,，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或使用人是誰(shuí),，從而使法院無(wú)法確定拖欠物業(yè)費(fèi)的責(zé)任人是誰(shuí)，因而無(wú)法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張,。 物業(yè)管理公司為何不舉證爭(zhēng)議物業(yè)的所有人或使用人是誰(shuí)?筆者認(rèn)為與物業(yè)公司舉證本文前述第一,、二項(xiàng)所述的關(guān)于開(kāi)發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質(zhì)時(shí)所犯的錯(cuò)誤如出一轍,，即犯了想當(dāng)然的錯(cuò)誤,。物業(yè)公司想當(dāng)然地認(rèn)為與業(yè)主天天見(jiàn)面，爭(zhēng)議物業(yè)的所有人或使用人是誰(shuí)自然沒(méi)有爭(zhēng)議,，無(wú)需舉證,。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法,，業(yè)主未必這樣想,。業(yè)主認(rèn)為，既然打官司,，就要講證據(jù),，因物業(yè)公司并未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰(shuí)，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞,。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞,，做為被告的業(yè)主求之不得。也就是說(shuō),，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主是誰(shuí)的情況下,，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認(rèn),，如果業(yè)主堅(jiān)持不承認(rèn)自己就是拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主,，此時(shí)無(wú)論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點(diǎn)辦法都沒(méi)有。一個(gè)不言而喻的道理是：誰(shuí)讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢?你原告總不會(huì)指望我被告為你原告的訴訟請(qǐng)求提供證據(jù)吧?!換言之,，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭(zhēng)議物業(yè)所有人是誰(shuí)的證據(jù),，即便業(yè)主再賴(lài)能賴(lài)得過(guò)去嗎? 因此，正是從這個(gè)意義上說(shuō),，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴(lài),，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實(shí)際意義的多。換個(gè)角度來(lái)說(shuō),，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴(lài)也是不公平的,。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)卻沒(méi)有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠(chéng)信可言!在物業(yè)公司就誰(shuí)是爭(zhēng)議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下,，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主?說(shuō)到此,，又回到了本文第一個(gè)問(wèn)題所闡述的規(guī)則的重要性上來(lái)了，在被告業(yè)主一方尊重,、遵守規(guī)則的前提下,，原告物業(yè)公司因自己的舉證失誤指責(zé)業(yè)主的抵賴(lài)是徒勞的,，無(wú)法改變?cè)嫖飿I(yè)公司敗訴的命運(yùn)。筆者在此強(qiáng)調(diào)說(shuō)明的是,，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實(shí)與與被告業(yè)主方的品行與誠(chéng)信無(wú)關(guān),，被告業(yè)主方只是堅(jiān)守、利用了規(guī)則而已,。 五,、拖欠物業(yè)管理費(fèi)的證明 做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費(fèi)，在前述事項(xiàng)已被證明的基礎(chǔ)上,，還必須舉證如下證據(jù)： 1,、爭(zhēng)議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明 《海南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第21條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納,。 經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋售出后從未入住使用,，或者連續(xù)三個(gè)月以上間斷入住使用的,，按照物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%計(jì)收?！?br/> 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》第15條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納,?！?br/> 根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置,，業(yè)主交納管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是不同的。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭(zhēng)議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù),，則物業(yè)的所有人或使用人往往會(huì)否認(rèn)其已使用了爭(zhēng)議的物業(yè),，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。 那什么證據(jù)能夠證明物業(yè)的所有人或使用人一直都在使用物業(yè)呢?這就需要物業(yè)公司在進(jìn)駐小區(qū)從事物業(yè)管理的時(shí)候,，就注意搜集,、取得并在訴訟時(shí)積極取證這方面的證據(jù)，例如業(yè)主入住登記表,、維修登記表,、水電費(fèi)交納憑證等等，凡是能證明業(yè)主使用爭(zhēng)議物業(yè)的人證,、物證,、書(shū)證、視聽(tīng)資料等都可做為業(yè)主使用物業(yè)的證據(jù),。審判實(shí)踐表明,，不是沒(méi)有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù),，而是物業(yè)公司及其代理人沒(méi)有注意搜集、調(diào)取,、舉證這方面的證據(jù),，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。如前所述,，指責(zé)業(yè)主不誠(chéng)實(shí)或鉆空子是毫無(wú)意義的,，誰(shuí)讓你物業(yè)公司留空子讓業(yè)主鉆呢? 那什么證據(jù)能證明物業(yè)的所有人呢?房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，除此之外,，商品房買(mǎi)賣(mài)合同,、付款憑證、商品房預(yù)售登記備案表等證據(jù)均可證明房屋的所有人,。物業(yè)管理公司做為爭(zhēng)議物業(yè)的管理者,，自其從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)手中接手物業(yè)管理時(shí)，每戶(hù)房產(chǎn)的所有人資料是其接受物業(yè)管理的必備的法定資料,，物業(yè)公司舉證這方面的證據(jù)如同其舉證物業(yè)所有人使用物業(yè)的證據(jù)一樣,，并不困難，關(guān)鍵是要有這方面的證據(jù)意識(shí),，處處做有心人,。 2、爭(zhēng)議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時(shí)間的證據(jù) 這個(gè)問(wèn)題與第1個(gè)問(wèn)題有一定的牽連,，但不完全一樣,，此處強(qiáng)調(diào)的是時(shí)間的概念、證據(jù),。也就是說(shuō),，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭(zhēng)議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭(zhēng)議物業(yè)準(zhǔn)確起始時(shí)間的證據(jù),，除非業(yè)主,、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了自入住之日起至爭(zhēng)議之日止的物業(yè)管理費(fèi),。因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是按面積收取的,，拖欠時(shí)間的長(zhǎng)短直接決定了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的金額。實(shí)踐表明,，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份,、物業(yè)管理資質(zhì)、收費(fèi)許可,、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣,，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應(yīng)引以為戒,。 3,、爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積的證明 如前所述,，物業(yè)管理費(fèi)是按爭(zhēng)議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費(fèi)的欠條,，物業(yè)管理公司必須舉證爭(zhēng)議物業(yè)建筑面積的證據(jù),。房屋所有權(quán)證、爭(zhēng)議物業(yè)的測(cè)繪報(bào)告,、住宅使用說(shuō)明書(shū)與質(zhì)量保證書(shū),、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)房款發(fā)票,、預(yù)售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積,。 4、拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù) 拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)就是欠條,，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費(fèi)出具欠條的情況比較少見(jiàn),，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí),，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費(fèi)催繳通知單,，物業(yè)公司在不同時(shí)間發(fā)給業(yè)主的欠費(fèi)通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的起止時(shí)間和拖欠的總金額。 如果物業(yè)公司在舉證欠費(fèi)通知單的同時(shí),，舉證了合法的物業(yè)管理合同,，證明了物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)面積，輔之以欠費(fèi)催繳通知單,，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的事實(shí);反之,，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費(fèi)催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)及多少的事實(shí),。 物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)催繳通知單往往還缺乏送達(dá)的證據(jù),，物業(yè)公司往往只是將欠費(fèi)催繳通知單送到業(yè)主家里，并不要求業(yè)主簽收,，甚至在業(yè)主不在家時(shí),，物業(yè)公司便將欠費(fèi)催交通知單帖在業(yè)主的門(mén)上或放在業(yè)主的門(mén)口或信箱一走了之。因沒(méi)有業(yè)主簽收,，訴至法庭后，業(yè)主明明收到了欠費(fèi)催繳通知單也說(shuō)沒(méi)有,，導(dǎo)致物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費(fèi)通知單這一業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的直接證據(jù)不能被采信,。 如何解決這一問(wèn)題?筆者以為可采取以下辦法：(1)將欠費(fèi)通知單提交業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)簽收并督促交納,。督促業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主委員會(huì)的法定義務(wù),，所以，一旦業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi),，物業(yè)公司及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)并提請(qǐng)其督促業(yè)主及時(shí)交納是目前比較切實(shí)可行的有效辦法,。這一辦法不但解決了欠費(fèi)的證據(jù)問(wèn)題,，還解決了相應(yīng)的訴訟程序問(wèn)題。(2)通過(guò)特快專(zhuān)遞或郵政商業(yè)信函郵寄送達(dá),，郵寄送達(dá)回證與欠費(fèi)催繳通知單一起可以證明業(yè)主欠費(fèi)的金額,，也可證明物業(yè)公司催繳的事實(shí)。當(dāng)然,，業(yè)主和物業(yè)公司同在一小區(qū)卻通過(guò)郵政第三方送達(dá),，不僅增加了成本，也不利于和業(yè)主的溝通和協(xié)調(diào),。(3)直接送達(dá),，由業(yè)主簽收，在業(yè)主不簽收時(shí),，貼于業(yè)主門(mén)上后拍照或由沒(méi)有利害關(guān)系的第三方證明欠費(fèi)催繳通知單確已送達(dá)業(yè)主,。 六、物業(yè)管理糾紛是否存在業(yè)主委員會(huì)的訴前督促程序問(wèn)題 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，履行下列義務(wù)： (一)遵守管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度; (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定; (四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金; (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用; (六)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。” 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第15條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金,。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳,?！?br/> 《海南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第26條第3款規(guī)定：“業(yè)主、使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳,?！?br/> 筆者認(rèn)為，依照上述法律規(guī)定,，物業(yè)管理費(fèi)糾紛物業(yè)公司不能直接向法院提起訴訟,，必須先行業(yè)主委員會(huì)督促程序，即在起訴時(shí)還要舉證業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主繳費(fèi)的相關(guān)證據(jù),。雖然這樣的主張至今還未被法院才納過(guò),，但筆者認(rèn)為只是理解不同而已，舉證業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主交費(fèi)的證據(jù)仍是必要的。 常見(jiàn)物業(yè)服務(wù)糾紛簡(jiǎn)析 近年來(lái),，隨著人們生活水平的提高,，人們開(kāi)始追求高品質(zhì)的居住小區(qū)環(huán)境，小區(qū)物業(yè)服務(wù)便逐漸走進(jìn)千家萬(wàn)戶(hù),?？梢哉f(shuō)，一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)小社會(huì),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)期間,，不可避免地會(huì)與業(yè)主或其他物業(yè)使用人發(fā)生各種矛盾、糾紛,。 本文通過(guò)以下幾個(gè)方面對(duì)常見(jiàn)物業(yè)服務(wù)糾紛進(jìn)行簡(jiǎn)要分析： 一,、與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的主要法律法規(guī) （一）物權(quán)法 ?。ǘ┪飿I(yè)管理?xiàng)l例 ?。ㄈV東省物業(yè)管理?xiàng)l例（其它省份亦有類(lèi)似規(guī)定） （四）最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 ?。ㄎ澹V東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（其它省高院亦有類(lèi)似規(guī)定） ?。?（注：部分省會(huì)城市或較大的城市有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)管理辦法） 二、物業(yè)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)資質(zhì) ?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù) 依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條,，“本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”，具體而言,，物業(yè)服務(wù)一般包括以下幾個(gè)方面： 1.房屋共用部位的維修,、養(yǎng)護(hù)與管理； 2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行,、維修,、養(yǎng)護(hù)和管理； 3.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)與管理,； 4.物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的環(huán)境衛(wèi)生，垃圾的收集,、清運(yùn)與公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)； 5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防,、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù),； 6.裝飾裝修管理服務(wù)； 7.物業(yè)檔案資料管理,； 8.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的代管服務(wù),。 （二）物業(yè)服務(wù)資質(zhì) 依據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第三條,，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一,、二、三級(jí)”,。該辦法第五條通過(guò)對(duì)注冊(cè)資本,、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員、管理物業(yè)的類(lèi)型,、面積,、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)制度,、經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)方面進(jìn)行評(píng)級(jí),。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)予以行政處罰,，服務(wù)收費(fèi)因此超限的,，業(yè)主等物業(yè)使用人可以拒交超限部分或要求返還已交的超限部分。 三,、物業(yè)管理合同 實(shí)踐中,，很多小區(qū)的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂合同時(shí)，對(duì)物業(yè)合同的性質(zhì)往往沒(méi)有明確定義,，部分小區(qū)簽訂的是“服務(wù)合同”,，但也有不少小區(qū)簽訂的是“委托合同”。 在簽訂物業(yè)管理合同時(shí),，對(duì)合同的性質(zhì)最好約定為服務(wù)合同,，而不要約定為委托合同。如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同,，那么就意味著由業(yè)主委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理,，業(yè)主與物業(yè)公司是委托與被委托關(guān)系（委托人存在重大法律風(fēng)險(xiǎn)）。一旦小區(qū)管理出現(xiàn)了問(wèn)題,，比如業(yè)主遭到盜竊等,，那么其后果將與物業(yè)公司沒(méi)有任何關(guān)系；同時(shí),，由于委托合同的委托人依法可以任意終止合同,，不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性,。 如何分辨、約定呢,？如果是服務(wù)合同,，合同名稱(chēng)一般是“物業(yè)管理服務(wù)合同”或“物業(yè)服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”,，同時(shí),，在合同的條款中，如果是委托合同,，一般會(huì)表達(dá)成“甲方委托乙方”,，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。 四,、常見(jiàn)物業(yè)糾紛分類(lèi)簡(jiǎn)析 ?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理費(fèi)、公攤水電費(fèi),、垃圾處理費(fèi),、車(chē)位費(fèi)等費(fèi)用的訴訟催收 此類(lèi)案件物業(yè)公司作原告，舉證內(nèi)容包括以下方面： 1．物業(yè)公司主體資料 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件,、物業(yè)管理資質(zhì)證（副本）復(fù)印件,、法定代表人身份證明書(shū)、法定代表人身份證復(fù)印件,、授權(quán)委托書(shū),、受托人身份證復(fù)印件。 【業(yè)主質(zhì)證技巧】對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容質(zhì)證,，即證明原告主體不適格,。例如，原告提供的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照與物業(yè)服務(wù)合同中的不一致（如因變更企業(yè)名稱(chēng)）,。 2．業(yè)主或物業(yè)使用人主體資料 業(yè)主或物業(yè)使用人身份信息或營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。 【業(yè)主質(zhì)證技巧】對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容質(zhì)證，即證明被告主體不適格,。 如沒(méi)有房產(chǎn)證,、此前也未交過(guò)費(fèi)用的，可以稱(chēng)自己不是業(yè)主或物業(yè)使用人,，但這樣做有巨大的法律風(fēng)險(xiǎn),。 又如物業(yè)公司只起訴物業(yè)使用人、未起訴業(yè)主,，物業(yè)使用人可以以與業(yè)主約定物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主交納為由,，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。 3．證據(jù)材料 ?。?）存在物業(yè)服務(wù)的證明 a.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,、物業(yè)服務(wù)合同,、物業(yè)服務(wù)委托合同等； b.合同中約定的物業(yè)服務(wù)期間不連續(xù),、但事實(shí)上是連續(xù)服務(wù)的,，可以讓開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具證明,，證明存在連續(xù)的物業(yè)服務(wù)。 【業(yè)主質(zhì)證技巧】物業(yè)公司的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)超期或物業(yè)公司超越資質(zhì)等級(jí)提供服務(wù),。 ?。?）未超過(guò)訴訟時(shí)效的證明 由于物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)并不是特別高，許多物業(yè)公司并不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主一年或兩年未交費(fèi)就起訴催收,。這時(shí),，就應(yīng)該做好中斷訴訟時(shí)效的工作。實(shí)踐中,，催收方式有以下兩種： a.針對(duì)特定的小區(qū)張貼催收公告,、通知，并拍照存檔,； b.針對(duì)特定的業(yè)主寄掛號(hào)信,、快遞。 相對(duì)而言,，張貼公告,、通知的成本相對(duì)較低，通知內(nèi)容容易證明,、效力也易得到法院的認(rèn)可,。 在訴訟時(shí)，如發(fā)現(xiàn)超過(guò)訴訟時(shí)效的,，應(yīng)當(dāng)查詢(xún)每年寄出掛號(hào)信的檔案,，看看是否有寄送掛號(hào)信給該小區(qū)該業(yè)主，或者查查此前小區(qū)是否張貼過(guò)通知,、拍照,。 （3）房屋面積的證明 物業(yè)管理費(fèi)通常與房屋面積掛鉤,，因此,，通常只有房屋面積確定了，才能確定物業(yè)管理費(fèi)的具體數(shù)額,。 a.是否有與業(yè)主單獨(dú)簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議,，其中是否有約定； b.是否為有房產(chǎn)證的房子：若有房產(chǎn)證,，可以到房產(chǎn)檔案管理部門(mén)查詢(xún)（檔案查詢(xún)費(fèi)可在訴訟請(qǐng)求中列明請(qǐng)求判令由被告承擔(dān)）,；若沒(méi)有房產(chǎn)證,，需要由業(yè)主委員會(huì)、街道,、居委,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委開(kāi)具證明,。 ?。?）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明 關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，最好有物價(jià)管理部門(mén)的備案,，否則,，有可能違反《價(jià)格法》中的授權(quán)立法條款。 a.過(guò)往收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收據(jù),； b.結(jié)合房屋面積與物業(yè)服務(wù)合同確定,。 （5）公攤水電費(fèi)的證明 水電費(fèi)可以到供電公司,、供水公司打印清單,，再結(jié)合最后一次繳費(fèi)的發(fā)票證明物業(yè)公司已經(jīng)代為繳納以往的全部水電費(fèi)用。 ?。ㄒ?yàn)楣┧?、供電為壟斷行業(yè)，逾期N天不交費(fèi),，會(huì)停水停電,，所以最后一次交了費(fèi)就可以證明以往已經(jīng)交費(fèi)。） 【業(yè)主質(zhì)證技巧】 a.證明公攤戶(hù)數(shù)與實(shí)際戶(hù)數(shù)不符合,。實(shí)踐中,，某些物業(yè)公司存在將空置房的物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偟狡渌麡I(yè)主身上的情形。 b.查看合同,，看看物業(yè)管理費(fèi)是否包含了公攤水電費(fèi),。 （6）垃圾處理費(fèi)的證明 垃圾處理費(fèi)發(fā)票及分?jǐn)偡绞健?br/> 【業(yè)主質(zhì)證技巧】如物業(yè)服務(wù)合同中未約定分?jǐn)偡绞?，可質(zhì)疑分?jǐn)偡绞降暮侠硇浴?br/> ?。?）車(chē)位管理費(fèi)的證明 最好有物價(jià)管理部門(mén)的備案，理由同物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。 ?。?）滯納金的證明 a.管理費(fèi)滯納金或約定的違約金，不超過(guò)損失的30%,； b.垃圾費(fèi),、公攤水電費(fèi)，可以按同期貸款利率計(jì)算,。 注意,，在立案時(shí),，法院會(huì)讓原告方計(jì)算出滯納金的具體數(shù)額，以確定訴訟費(fèi),。 【業(yè)主質(zhì)證技巧】 a.滯納金過(guò)高,，要求物業(yè)公司舉證其損失。 b.各段物業(yè)管理費(fèi)的滯納金起算時(shí)間有誤,。實(shí)踐中,，某些物業(yè)服務(wù)合同未約定物業(yè)管理費(fèi)按月、按季還是半年交一次費(fèi),。 ?。ǘI(yè)主或物業(yè)使用人小區(qū)內(nèi)遭受人身傷害 1．在家中遭受傷害 業(yè)主或物業(yè)使用人在家中遭受傷害的，責(zé)任一般由侵害人承擔(dān),。如果業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)公司沒(méi)有盡到合理的注意義務(wù)，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。 2．在小區(qū)公共區(qū)域遭受傷害 業(yè)主或物業(yè)使用人在小區(qū)公共區(qū)域遭受傷害的,，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后未能及時(shí)報(bào)警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況但沒(méi)有盡到合理的注意義務(wù),，導(dǎo)致?lián)p害后果產(chǎn)生或使損害后果擴(kuò)大的,，則物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 如果是因?yàn)槲飿I(yè)公司的物業(yè)服務(wù)未到位,，如未及時(shí)清理垃圾,、雜物、未及時(shí)對(duì)公共設(shè)備進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)造成業(yè)主或物業(yè)使用人人身傷害的,，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 ?。ㄈ┦覂?nèi)財(cái)產(chǎn)被盜 1．物業(yè)服務(wù)合同不是保管合同,，物業(yè)公司不承擔(dān)保管責(zé)任 在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，一方面,，業(yè)主被盜的財(cái)物在其房屋內(nèi),，一般一直在業(yè)主的控制下，業(yè)主對(duì)于自己的財(cái)物有最大的注意義務(wù),，即業(yè)主對(duì)其財(cái)物負(fù)有主要的防盜責(zé)任,；另一方面，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的財(cái)產(chǎn)安全保障責(zé)任應(yīng)該是整個(gè)小區(qū)的宏觀安全保衛(wèi)工作,，對(duì)于業(yè)主個(gè)人特定財(cái)產(chǎn)應(yīng)由業(yè)主個(gè)人負(fù)責(zé),。 許多業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)其家中財(cái)產(chǎn)有保管責(zé)任,。事實(shí)上,，物業(yè)服務(wù)合同與保管合同完全不同,。從一個(gè)比較直觀的角度來(lái)看，保管合同往往是按被保管物的價(jià)值收費(fèi),，而物業(yè)公司通常都是業(yè)主房屋面積收費(fèi),，且物業(yè)公司收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)大多用于其他用途，同時(shí),，從操作可能性上看,，物業(yè)公司不可能按業(yè)主的財(cái)產(chǎn)收取物業(yè)管理費(fèi)。 2．物業(yè)公司未盡到合理的注意義務(wù),，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任 物業(yè)公司沒(méi)有完全履行物業(yè)服務(wù)合同,，如24小時(shí)門(mén)衛(wèi)值班、安排工作人員正常巡邏的,，未對(duì)可疑人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)等未盡到合理的注意義務(wù)情形,，又或是接到業(yè)主報(bào)警但沒(méi)有采取相應(yīng)措施、沒(méi)有盡到協(xié)助義務(wù)的,，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。 需要注意的是，即使物業(yè)公司對(duì)公共區(qū)域的管理有一定的過(guò)失,，但如果業(yè)主不能證明這種過(guò)失與家中物品被盜有法律上的因果關(guān)系,，則物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。例如,，由于案件尚未告破,，沒(méi)有證據(jù)證明小偷是通過(guò)何種途徑進(jìn)入小區(qū)及如何進(jìn)入業(yè)主家中盜竊物品的。 另外,，如果是因?yàn)樾^(qū)本身在建筑設(shè)計(jì)和公共設(shè)施建設(shè)上存在重大瑕疵,，例如有可以攀爬的各類(lèi)管道等，客觀上為小偷提供了作案便利的,，也不宜將責(zé)任置于物業(yè)公司,。 3．業(yè)主的舉證責(zé)任——“高度蓋然性” 業(yè)主在此類(lèi)案件中的舉證內(nèi)容一般是：報(bào)警回執(zhí)、申請(qǐng)法院到公安局（派出所）調(diào)查取證,、丟失的物品的購(gòu)物憑證,、發(fā)票。 業(yè)主作為失竊方,，其在公安機(jī)關(guān)對(duì)失竊財(cái)物所作的陳述一般是出于協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案的心理,，與實(shí)際較為貼切；加上業(yè)主提交的購(gòu)物憑證,、發(fā)票如果基本能與報(bào)案內(nèi)容相一致,，那么，基于業(yè)主的舉證責(zé)任、舉證能力,，法院一般可以認(rèn)定業(yè)主提交的證據(jù)可以形成證據(jù)鏈,。 （四）停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛被盜 1．車(chē)輛保管關(guān)系與車(chē)位租賃關(guān)系 此類(lèi)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)一般是雙方之間是否形成車(chē)輛保管合同關(guān)系,。 依據(jù)《合同法》第三百六十五條,，“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同”,，其構(gòu)成要件是：一,、雙方意思表示一致，即雙方都有達(dá)成保管協(xié)議的意思,；二,、寄存人將保管物交付保管人；三,、保管物自保管合同成立時(shí)轉(zhuǎn)移占有,。 因此，判定是否形成車(chē)輛保管關(guān)系主要應(yīng)考慮雙方是否作出保管約定,、車(chē)輛是否交付保管人并轉(zhuǎn)移占有（實(shí)際控制權(quán)是否轉(zhuǎn)移）,。如果不具備以上要素，則雙方之間存在的僅是車(chē)位租賃關(guān)系,。 2．物業(yè)服務(wù)通常只提供車(chē)位租賃服務(wù) 對(duì)于車(chē)輛保管問(wèn)題，《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》,、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《南寧市物業(yè)管理辦法》都有類(lèi)似“車(chē)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的,，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同”的規(guī)定。因此,，各地的立法宗旨基本都是車(chē)主需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供保管服務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)另行簽訂保管合同。 實(shí)踐中,，小區(qū)停車(chē)費(fèi)通常是每月數(shù)十到數(shù)百元不等,，該費(fèi)用相對(duì)于車(chē)輛的價(jià)值而言，相差甚遠(yuǎn),，當(dāng)物業(yè)公司在已經(jīng)盡到管理義務(wù)的情況下,，仍要求物業(yè)公司就車(chē)輛的價(jià)值進(jìn)行賠償，顯失公平,。另外,，就停車(chē)費(fèi)的性質(zhì)而言，小區(qū)的公共停車(chē)位歸全體業(yè)主所有，除對(duì)停車(chē)費(fèi)有特別約定,，業(yè)主的停車(chē)費(fèi)全部是歸業(yè)主所共有,，因此，停車(chē)費(fèi)并非保管費(fèi),。 但是,，雙方之間僅存在車(chē)位租賃關(guān)系，不代表物業(yè)公司就不用承擔(dān)任何責(zé)任,，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司除了車(chē)位租賃關(guān)系還有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,。只要業(yè)主能夠證明小區(qū)門(mén)衛(wèi)未在崗、保安未按時(shí)巡視,、未對(duì)可疑人員做必要的詢(xún)問(wèn)及登記等在物業(yè)服務(wù)職責(zé)范圍內(nèi)未盡到合理的注意義務(wù)的情形,，且車(chē)輛被盜與其有因果關(guān)系，物業(yè)公司就可能要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。 3．小區(qū)內(nèi)停車(chē)常見(jiàn)情形 小區(qū)停車(chē)的常見(jiàn)情形有如下三種： ?。?）小區(qū)內(nèi)無(wú)專(zhuān)門(mén)車(chē)庫(kù)，業(yè)主將車(chē)輛自由停放在小區(qū)內(nèi),，無(wú)論是否收費(fèi),，這種任意停放的松散型管理模式，除有特殊約定外,，雙方之間可以認(rèn)定為車(chē)位租賃關(guān)系,。 （2）小區(qū)內(nèi)有專(zhuān)門(mén)車(chē)庫(kù),，但無(wú)專(zhuān)人看管,，無(wú)論是否收費(fèi)，除有特殊約定外,，雙方關(guān)系也是場(chǎng)地租賃關(guān)系,。 （3）小區(qū)物業(yè)公司對(duì)車(chē)輛停放實(shí)行收費(fèi),，并設(shè)置了專(zhuān)人看管,，并且通過(guò)相關(guān)證據(jù)（如交付車(chē)鑰匙、行駛證等情形）可以表明雙方訂立了保管關(guān)系,，物業(yè)公司實(shí)際控制了車(chē)輛,，則物業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)車(chē)輛被盜負(fù)責(zé)。 ?。ㄎ澹┮陨希ǘ?、（三）、（四）類(lèi)訴訟案件的相同點(diǎn) 1．業(yè)主,、物業(yè)使用人（原告）因以上“在小區(qū)內(nèi)遭受人身傷害”,、“室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜”、“停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛被盜”而拒交物業(yè)管理費(fèi)的，法院不予支持 業(yè)主或物業(yè)使用人因?yàn)椤霸谛^(qū)內(nèi)遭受人身傷害”,、“室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜”,、“停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛被盜”而拒交物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的，因?yàn)榉謱俨煌姆申P(guān)系,，法院不予支持,，法院會(huì)告知業(yè)主或物業(yè)使用人另尋法律途徑解決。 2．物業(yè)公司（被告）的安全保障義務(wù) 物業(yè)公司在日常管理服務(wù)過(guò)程中,，物業(yè)公司的安全保障職責(zé)一般僅限于維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所日常生活秩序,，有值班、巡邏,、及時(shí)報(bào)案等配合協(xié)助保障安全的輔助義務(wù),，但不具備公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安的職責(zé)。 現(xiàn)實(shí)中,，由于突發(fā)事件的不可控性,，尤其是刑事案件的突發(fā)性、不可預(yù)測(cè)性,、隱蔽性和犯罪手段的多樣化,，以及犯罪分子有目的地作案，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō),，即使認(rèn)真履行了保護(hù)住戶(hù)不受人身,、財(cái)產(chǎn)非法侵害的義務(wù)，但也不可能完全避免突發(fā)事件,、刑事案件的發(fā)生,。 因此，只有當(dāng)業(yè)主能夠證明物業(yè)公司在服務(wù)過(guò)程中有過(guò)錯(cuò),，才能讓物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。 3．業(yè)主,、物業(yè)使用人（原告）主體是否適格 原告不能證明其是業(yè)主的情形比較少見(jiàn),，但原告若是物業(yè)使用人，就有一定的難度了,，尤其是合租時(shí)往往只有一個(gè)人與業(yè)主簽訂租賃合同的情形,。 4．業(yè)主、物業(yè)使用人（原告）是否按時(shí)交費(fèi) 依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五項(xiàng),，“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，履行下列義務(wù)：（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”，業(yè)主未按時(shí)交費(fèi),，無(wú)享受物業(yè)服務(wù),，也就無(wú)權(quán)要求物業(yè)公司賠償或補(bǔ)償任何損失。 五、業(yè)主,、物業(yè)使用人的舉證內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)屬于服務(wù)行業(yè)中的一種,，這種服務(wù)往往是無(wú)形的。業(yè)主,、物業(yè)使用人一方舉證難是物業(yè)糾紛訴訟中普遍存在的問(wèn)題,。業(yè)主、物業(yè)使用人能夠提供的證據(jù)確實(shí)十分有限,，一般多為照片,、錄像或證人證言等。其中證人證言多為小區(qū)其他業(yè)主的證詞,，因其與物業(yè)公司存在利害關(guān)系,，證明力較低；照片及錄像等證據(jù)材料一般只能證明某一特定時(shí)間段的情況,，而不能反映整個(gè)物業(yè)服務(wù)連續(xù)的狀態(tài),。對(duì)此，有些法院會(huì)實(shí)地調(diào)查,，以全面了解案件事實(shí),。 無(wú)論如何，業(yè)主,、物業(yè)使用人在平時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司的行為違反物業(yè)服務(wù)合同或有服務(wù)不到位的地方,，可以采用拍照、錄像等形式保存下來(lái),，以保證在之后的糾紛中處于一定程度上的有利地位,。 六、小結(jié) 在司法實(shí)踐中,，物業(yè)糾紛遠(yuǎn)遠(yuǎn)不上以上四類(lèi),，但此四類(lèi)在日常生活中最為常見(jiàn)。由于物業(yè)服務(wù)發(fā)展歷史較為短暫,，各級(jí)法律法規(guī)都不太全面,，因此,，各地的對(duì)此四類(lèi)案件的裁判標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同,。對(duì)于法律法規(guī)不明確的地方，法官的自由裁量權(quán)很大,，當(dāng)然,，律師,、公司法務(wù)發(fā)揮的空間也很大。 物業(yè)管理糾紛案件審理中證據(jù)證明效力的判斷 ?。ㄒ唬┳C據(jù)審查 證據(jù)審查的主要任務(wù)是分析確定證據(jù)的真實(shí)性,、關(guān)聯(lián)性和合法性以及證明力的大小。證據(jù)無(wú)論是當(dāng)事人提供的,，還是法院收集的，都必須經(jīng)審查屬實(shí),，才能作為定案的依據(jù),。 證據(jù)的審查活動(dòng)具有以下特點(diǎn)： 1.從程序看，證據(jù)的審查必須以法庭審理的方式進(jìn)行 《民事訴訟法》第66條規(guī)定,，證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示,，并由當(dāng)事人互相質(zhì)證。為了確保證據(jù)的真實(shí)性,、關(guān)聯(lián)性和相關(guān)性,，只有經(jīng)過(guò)法院,、當(dāng)事人和其他訴訟參與人在法庭調(diào)查中互相詢(xún)問(wèn)、質(zhì)證才能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù),。 應(yīng)當(dāng)注意,，對(duì)書(shū)證,、物證,、視聽(tīng)資料進(jìn)行質(zhì)證時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)要求出示證據(jù)的原件或者原物,。但有下列情況之一的除外：(1)出示原件或者原物確有困難并經(jīng)人民法院準(zhǔn)許出示復(fù)制件或者復(fù)制品的,；(2)原件或者原物已不存在,，但有證據(jù)證明復(fù)制件、復(fù)制品與原件或原物一致的,。 2.從證據(jù)審查的對(duì)象和內(nèi)容來(lái)看,，主要是存在爭(zhēng)議的證據(jù)和證據(jù)資格及證明力 是否對(duì)雙方存在爭(zhēng)議的所有證據(jù)都要進(jìn)行調(diào)查，我國(guó)法律沒(méi)有做出規(guī)定,。證據(jù)審查的范圍以法官能否形成心證為限,。法院依職權(quán)調(diào)查收集的證據(jù)應(yīng)當(dāng)在庭審時(shí)出示，聽(tīng)取當(dāng)事人意見(jiàn),，并就調(diào)查收集該證據(jù)的情況予以說(shuō)明,。 證據(jù)審查主要審查證據(jù)的來(lái)源、證據(jù)的具體內(nèi)容和證據(jù)的形式,，圍繞證據(jù)的真實(shí)性,、關(guān)聯(lián)性和合法性，以及證明力有無(wú)及大小進(jìn)行,。審查證據(jù)來(lái)源主要是審查證據(jù)來(lái)源是否可靠,、證據(jù)在形成過(guò)程中有無(wú)失實(shí)、證據(jù)的收集,、提供是否符合法定程序,、證據(jù)的內(nèi)容是否與本案的待證事實(shí)有關(guān)等方面的內(nèi)容。審查證據(jù)的形式,，主要審查證據(jù)是否符合法律所要求的形式,，是否履行了法定的手續(xù)，如證人證言有無(wú)本人的簽名或蓋章,、遺囑有無(wú)遺囑人的簽名和立遺囑的日期,。 （二）證據(jù)的認(rèn)定與采信 1證據(jù)認(rèn)定與采信的含義和要件 證據(jù)認(rèn)定是指審判法官確認(rèn)證據(jù)資格和證明力的行為,。證據(jù)采信是指審判法官采納證據(jù)認(rèn)定案件事實(shí)的活動(dòng),。證據(jù)認(rèn)定與采信必須建立在各方當(dāng)事人對(duì)證據(jù)的審查、質(zhì)證的基礎(chǔ)上,。證據(jù)認(rèn)定與采信的要件是： ?。?）對(duì)證據(jù)的認(rèn)定與采信必須是從本案情況中得出的結(jié)論。 ?。?）對(duì)證據(jù)的認(rèn)定與采信必須是基于一切情況的酌情與判斷,，從案件的全部證據(jù)和各證據(jù)與案件事實(shí)的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)系,，結(jié)合所有當(dāng)事人,、證人、鑒定人等的智力狀況,、品德,、知識(shí),、經(jīng)驗(yàn)、法律意識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能等進(jìn)行綜合審查判斷后形成的內(nèi)心看法,。 ?。?）對(duì)證據(jù)的考察，應(yīng)當(dāng)是它們的全部總和,，而不是彼此孤立地考察,。 （4）對(duì)證據(jù)的認(rèn)定必須是對(duì)每一證據(jù)“內(nèi)在固有的特性和它與案件的關(guān)聯(lián)”加以判斷的結(jié)果,。 ?。?）上述判斷是審判法官根據(jù)法律以及依據(jù)本人的法律知識(shí)、經(jīng)驗(yàn),、生活常識(shí),、邏輯推理能力和對(duì)事務(wù)的理解力做出。 ?。?）對(duì)證據(jù)的判斷應(yīng)是審判法官自己真實(shí)意愿的體現(xiàn),，是依據(jù)自己的良知獨(dú)立做出的，而不是因?yàn)橥鈦?lái)的誘惑,、壓力和干擾而違背自己的真實(shí)意愿做出的,。 2證據(jù)認(rèn)定與采信所應(yīng)遵守的規(guī)則 （1）證據(jù)的認(rèn)定與采信必須符合證據(jù)規(guī)則,，即可采性規(guī)則,、排除規(guī)則、傳聞證據(jù)規(guī)則,、優(yōu)先證據(jù)規(guī)則,、預(yù)防規(guī)則。對(duì)違反證據(jù)規(guī)則的證據(jù)不得認(rèn)定與采信,。例如,，以侵害他人合法權(quán)益或違反法律禁止性規(guī)定的方法取得的證據(jù)，因違反排除規(guī)則不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù),。 下列證據(jù)不得單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)：未成年人所作的與其年齡和智力狀況不相當(dāng)?shù)淖C言,；與一方當(dāng)事人或者其代理人有利害關(guān)系的證人出具的證言；存有疑點(diǎn)的視聽(tīng)資料,；無(wú)法與原件,、原物核對(duì)的復(fù)印件、復(fù)制品,；無(wú)正當(dāng)理由未出庭作證的證人證言,。此外，當(dāng)事人對(duì)自己的主張,，只有本人陳述而不能提出其他相關(guān)證據(jù)的,，其陳述不具有證據(jù)效力。 ?。?）對(duì)證據(jù)的認(rèn)定與采信應(yīng)根據(jù)證明責(zé)任,、經(jīng)驗(yàn)法則和認(rèn)識(shí)論的普遍規(guī)律的要求進(jìn)行。當(dāng)事人在起訴狀,、答辯狀,、陳述及其委托代理人的代理詞中承認(rèn)的對(duì)己方不利的事實(shí)和認(rèn)可的證據(jù)，除非當(dāng)事人反悔并有相反證據(jù)足以推翻的除外,，法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn),。一方當(dāng)事人提出的證據(jù)，另一方當(dāng)事人認(rèn)可或者提出的相反證據(jù)不足以反駁的,，法院可以確認(rèn)其證明力,。一方當(dāng)事人提出的證據(jù)，另一方當(dāng)事人有異議并提出反駁證據(jù),，對(duì)方當(dāng)事人對(duì)反駁證據(jù)認(rèn)可的,，可以確認(rèn)反駁證據(jù)的證明力。法院委托鑒定部門(mén)做出的鑒定結(jié)論,，當(dāng)事人沒(méi)有足以反駁的相反證據(jù)和理由的,，可以認(rèn)定其證明力。 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)法則和認(rèn)識(shí)論的一般規(guī)律,，當(dāng)同一待證事實(shí)存在數(shù)個(gè)不同的證據(jù)時(shí),，審判法官應(yīng)當(dāng)按照下列原則確定各證據(jù)之間的證明力：國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體依職權(quán)制作的公文書(shū)證的證明力一般大于其他書(shū)證,；物證,、檔案、鑒定結(jié)論,、勘驗(yàn)筆錄或者經(jīng)過(guò)公證,、登記的書(shū)證，其證明力一般大于其他書(shū)證,、視聽(tīng)資料和證人證言,；原始證據(jù)的證明力一般大于傳來(lái)證據(jù)；直接證據(jù)的證明力一般大于間接證據(jù),；證人提供的對(duì)與其有親屬或者其他密切關(guān)系的當(dāng)事人有利的證言,，其證明力一般小于其他證人證言。 當(dāng)然上述規(guī)則只是經(jīng)驗(yàn)法則和一般認(rèn)識(shí)規(guī)律的體現(xiàn),，并不是絕對(duì)的,。 對(duì)案件事實(shí)與證據(jù)的認(rèn)定與采信是審判法官內(nèi)心活動(dòng)的結(jié)果。為了確保對(duì)證據(jù)認(rèn)定與采信的合法性與正當(dāng)性,，法官必須公開(kāi)其“內(nèi)心確信”形成的心理活動(dòng),，包括形成的過(guò)程,、理由和結(jié)果，確立裁判的公信力,，以便當(dāng)事人和公眾對(duì)法官監(jiān)督,。審判人員應(yīng)當(dāng)依照法定程序，全面,、客觀地審核證據(jù),，依據(jù)法律的規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德,，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn),，對(duì)證據(jù)有無(wú)證明力和證明力大小獨(dú)立進(jìn)行判斷，并公開(kāi)判斷的結(jié)果和理由,。人民法院應(yīng)當(dāng)在裁判文書(shū)中闡明證據(jù)是否采納的理由(適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖淼陌讣皇艽讼拗?,；對(duì)當(dāng)事人無(wú)爭(zhēng)議的證據(jù)，是否采納的理由可以不在裁判文書(shū)中表述,。 三,、物業(yè)管理糾紛案件的舉證責(zé)任分配 物業(yè)管理糾紛案件中的另一個(gè)難點(diǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)的舉證責(zé)任。舉證責(zé)任的分配是民事訴訟的核心內(nèi)容,，物業(yè)糾紛作為民事糾紛自然不能例外,。舉證責(zé)任的合理分配對(duì)于平衡物業(yè)合同雙方的訴訟權(quán)利，保護(hù)各自的正當(dāng)利益有重要作用,。 依民法一般原理,，主張積極事實(shí)的一方負(fù)有證明該事實(shí)存在的舉證義務(wù)，這就要求業(yè)主一方要積極舉證,，證明物業(yè)的違約事實(shí),，即在物業(yè)糾紛中，將物業(yè)公司違約的證明責(zé)任分配給業(yè)主,。最高人民法院頒布的《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《證據(jù)規(guī)則》）第2條也有規(guī)定,，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。物業(yè)糾紛作為合同糾紛,，《證據(jù)規(guī)則》第5條為舉證責(zé)任更為明確的依據(jù),，對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任,。所以如果業(yè)主提出了物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的初步證據(jù),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則需對(duì)自身已經(jīng)完全履行了合同義務(wù)舉證，否則要承擔(dān)不利的后果,。在舉證問(wèn)題上,，物業(yè)管理糾紛具有特殊性，問(wèn)題出現(xiàn)后不易取證，雙方的責(zé)任界定就比較困難,。同時(shí),，由于物業(yè)管理糾紛案件多由于業(yè)主長(zhǎng)期不交管理費(fèi)所引起，訴訟涉及的事實(shí)有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間跨度,，舉證一方往往只能證明現(xiàn)在的情況,，卻很難證明過(guò)去的事實(shí)。由此,，違約事實(shí)的證明責(zé)任分配給誰(shuí),，成為一個(gè)爭(zhēng)議的焦點(diǎn),。 在民事訴訟法中,，舉證責(zé)任并非始終歸一方當(dāng)事人承擔(dān)。相反,，舉證責(zé)任是可以轉(zhuǎn)換的,。物業(yè)糾紛取證具有較大難度和相當(dāng)?shù)募夹g(shù)性，業(yè)主相對(duì)物業(yè)企業(yè)而言是弱勢(shì)群體,，作為對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)應(yīng)將舉證責(zé)任適當(dāng)分配給物業(yè)一方,，由其證明自己履行了物業(yè)管理義務(wù)，以求得法益上的平衡,。在民事訴訟案件里,，原被告的舉證行為幾乎是同時(shí)展開(kāi)，原被告雙方都在積極舉證,，反復(fù)展開(kāi)多回合的證據(jù)較量,。在此過(guò)程中，提出證據(jù)的義務(wù)會(huì)多次發(fā)生轉(zhuǎn)移,，只要一方當(dāng)事人主張得到了“適當(dāng)”的證明,，另一方當(dāng)事人就有義務(wù)提出新的反駁證據(jù)，阻止該主張的成立,。 ?。ㄒ唬╆P(guān)于業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題的舉證責(zé)任問(wèn)題 現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，業(yè)主欠費(fèi)的主要抗辯理由之一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到物業(yè)管理服務(wù)義務(wù),。物業(yè)管理合同系委托服務(wù)合同,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)義務(wù)具有長(zhǎng)期性、瑣碎性,、重復(fù)性的特點(diǎn),，而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量是難以量化的，對(duì)服務(wù)質(zhì)量很難在合同中固定化,。同一種服務(wù)水準(zhǔn),，不同的人有不同的看法。因此，以服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)作為拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由,，是業(yè)主手中的有效武器,。根據(jù)最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第5條的規(guī)定，在合同糾紛案件中,，對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的,，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。根據(jù)這條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告起訴業(yè)主索要物業(yè)欠費(fèi),，而業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或未完全履行服務(wù)義務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即應(yīng)承擔(dān)其履行了服務(wù)義務(wù)的舉證責(zé)任,。但是,，鑒于物業(yè)管理服務(wù)的長(zhǎng)期性、重復(fù)性,、瑣碎性及服務(wù)質(zhì)量難以量化的特點(diǎn),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難單獨(dú)承擔(dān)這種舉證責(zé)任。如果將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履行義務(wù)證明責(zé)任完全交由業(yè)主承擔(dān)則與法律規(guī)定相悖,。因此在審判實(shí)踐中,，法院應(yīng)區(qū)分不同情況分別對(duì)待。如果業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)某一項(xiàng)或某幾項(xiàng)服務(wù)義務(wù)未履行時(shí),，根據(jù)司法解釋的規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)其履行的舉證責(zé)任。如果業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行某項(xiàng)服務(wù)義務(wù)時(shí)有瑕疵（即履行了義務(wù)但未完全達(dá)到了應(yīng)有標(biāo)準(zhǔn)）,，因業(yè)主已承認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)義務(wù)進(jìn)行了履行,，在這種情況下，可考慮由業(yè)主承擔(dān)瑕疵的舉證責(zé)任,。當(dāng)然,，法院在審理此類(lèi)案件時(shí)在舉證責(zé)任分配方面應(yīng)綜合個(gè)案具體情況依法靈活掌握，以平衡雙方當(dāng)事人的利益,。 司法實(shí)踐中應(yīng)到考慮到物業(yè)服務(wù)是一個(gè)復(fù)雜的綜合工程,，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)。作為普通業(yè)主,，舉證能力相對(duì)較弱：一方面業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)方面的知識(shí)相對(duì)于物業(yè)企業(yè)顯得非常匱乏,，另一方面由于業(yè)主通常忙于自己的工作，在舉證時(shí)間上也比較緊張,。所以,，在舉證能力上，物業(yè)企業(yè)明顯強(qiáng)于業(yè)主,。所以在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題的舉證責(zé)任分配上,，須堅(jiān)持三個(gè)原則：第一,，注重對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中形成強(qiáng)勢(shì)主體與弱勢(shì)主體,，不僅民事實(shí)體法需要賦予救濟(jì)途徑,，在程序法上也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)救。隨著專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì),，對(duì)于不具備相應(yīng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的業(yè)主,，在舉證能力上處于弱勢(shì)，要求不宜過(guò)于苛刻,。第二,，充分認(rèn)識(shí)該類(lèi)案件舉證困難的客觀性。物業(yè)服務(wù)有不同于有形商品的特殊性,，很多情況下前面的服務(wù)質(zhì)量如何難以再現(xiàn)和證明,，不論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會(huì)面臨同樣的舉證困難。所以要避免矯枉過(guò)正,，對(duì)于物業(yè)企業(yè)的舉證責(zé)任也不能過(guò)于苛刻,。第三,，注重公平原則和誠(chéng)信原則在舉證責(zé)任分配中的運(yùn)用,。對(duì)這兩個(gè)原則的理解與掌握，不能局限于特殊情形（如特殊侵權(quán)）下舉證責(zé)任分配的原則這一特定的范圍,，而應(yīng)擴(kuò)展于法官分配舉證責(zé)任的整個(gè)過(guò)程,。可見(jiàn),，成文法的局限性,，不僅體現(xiàn)在實(shí)體法上，在程序法上也大量存在,，尤其在證據(jù)制度上更是如此,。由于法官對(duì)當(dāng)事人舉證責(zé)任的分配難以采用完全的法定主義，所以以誠(chéng)實(shí)信用原則作為其分配行為的原則,，乃是現(xiàn)代民事訴訟的內(nèi)在要求,。 （二）關(guān)于訴訟時(shí)效問(wèn)題的舉證責(zé)任 所謂訴訟時(shí)效,，是指我國(guó)法律規(guī)定的當(dāng)事人在法定期限以?xún)?nèi)不行使提起訴訟的權(quán)利,，將喪失勝訴權(quán)的一項(xiàng)法律制度。我國(guó)民法通則第135條規(guī)定,，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年,，法律另有規(guī)定的除外。第136條規(guī)定：“下列的訴訟時(shí)效期間為一年：(一)身體受到傷害要求賠償?shù)模?二)出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的,；(三)延付或者拒付租金的,；(四)寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。”第137條規(guī)定：“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算,。但是,，從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù),。有特殊情況的,，人民法院可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間?！庇纱丝梢?jiàn),，時(shí)間在物業(yè)管理糾紛訴訟中不僅是構(gòu)成侵權(quán)主要事實(shí)的基本要素，而且也涉及訴訟時(shí)效的問(wèn)題,。因此,，這是當(dāng)事人必須收集證據(jù)加以證實(shí)的第二個(gè)重要的方面。 1.關(guān)于物業(yè)公司追索物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效的舉證責(zé)任問(wèn)題 在業(yè)主提出訴訟時(shí)效的抗辯后,，物業(yè)公司需對(duì)此提出相反證據(jù)進(jìn)行反駁,。而在實(shí)踐當(dāng)中，物業(yè)公司的舉證有一定困難,。物業(yè)公司向法院提交的證據(jù)通常是催收通知單,，但催收通知單上往往只有物業(yè)公司的公章和物業(yè)公司催收人員的簽名而沒(méi)有業(yè)主的簽名。從法律上來(lái)說(shuō),，只有物業(yè)公司單方認(rèn)可的上述證據(jù)的證明力比較低,。我們認(rèn)為，不應(yīng)輕易否定上述證據(jù)的證明力,。因?yàn)闃I(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),，對(duì)于催收通知單往往不予簽收，物業(yè)公司通常在通知單上加蓋公章及工作人員的簽名以證明業(yè)主拒收并留置送達(dá),。對(duì)此,，法院應(yīng)遵循對(duì)于訴訟時(shí)效問(wèn)題從嚴(yán)把握的原則，綜合案件的相關(guān)情況做出判斷,。比如要考慮所在小區(qū)的狀況,，如果主張?jiān)V訟時(shí)效抗辯的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司一直積怨很深，那么其對(duì)物業(yè)公司提交催收通知拒收的可能性就很大,。因此,，如果業(yè)主僅提出未收到催收通知，未提供其他證據(jù),，那么法院應(yīng)以待證事實(shí)發(fā)生的蓋然性高低,，作為分擔(dān)舉證責(zé)任的依據(jù)，認(rèn)定物業(yè)企業(yè)的主張未過(guò)訴訟時(shí)效,。也就是說(shuō)當(dāng)是否催收的事實(shí)處于真?zhèn)尾幻鳡顟B(tài)時(shí),，根據(jù)人們的生活經(jīng)驗(yàn),，該事實(shí)發(fā)生的蓋然性高，主張?jiān)撌聦?shí)發(fā)生的物業(yè)公司不負(fù)舉證責(zé)任,，而由業(yè)主對(duì)該事實(shí)未發(fā)生負(fù)舉證責(zé)任,，在業(yè)主舉證不能時(shí)要承擔(dān)不利后果。 2.物業(yè)公司幾度轉(zhuǎn)手后,，物業(yè)企業(yè)追索物業(yè)費(fèi)的舉證問(wèn)題 現(xiàn)實(shí)中,，進(jìn)行小區(qū)服務(wù)的物業(yè)公司會(huì)因故進(jìn)行轉(zhuǎn)手即進(jìn)行合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，這就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)前提供服務(wù)的物業(yè)公司向業(yè)主追索前任物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)的情況,。如果業(yè)主對(duì)前任物業(yè)企業(yè)物業(yè)費(fèi)提出時(shí)效抗辯時(shí),，當(dāng)前物業(yè)公司須承擔(dān)時(shí)效未經(jīng)過(guò)的證明責(zé)任。業(yè)主如果以前任物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi),，而且提交充足的證據(jù),，那么其抗辯理由就應(yīng)支持。反之,，如果業(yè)主無(wú)證據(jù)證實(shí)前物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵,，而且現(xiàn)物業(yè)公司能夠證明前任企業(yè)在移交前已履行了公示等法定手續(xù)而且自己又繼續(xù)履行了相應(yīng)義務(wù)，那么其主張前企業(yè)物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求就應(yīng)得到支持,。 ?。ㄈ┨厥忸?lèi)型下舉證責(zé)任的倒置 民事訴訟法第64條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張,，有責(zé)任提供證據(jù),。此即所謂“誰(shuí)主張,，誰(shuí)舉證”,。特殊情況下，舉證責(zé)任發(fā)生倒置,，最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第4條進(jìn)一步規(guī)定,，下列侵權(quán)訴訟按照以下規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任：(一)因新產(chǎn)品制造方法發(fā)明專(zhuān)利引起的專(zhuān)利侵權(quán)訴訟，由制造同樣產(chǎn)品的單位或者個(gè)人對(duì)其產(chǎn)品制造方法不同于專(zhuān)利方法承擔(dān)舉證責(zé)任,；(二)高度危險(xiǎn)作業(yè)致人損害的侵權(quán)訴訟,，由加害人就受害人故意造成損害的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；(三)因環(huán)境污染引起的損害賠償訴訟,，由加害人就法律規(guī)定的免責(zé)事由及其行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任,；(四)建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌,、脫落,、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟，由所有人或者管理人對(duì)其無(wú)過(guò)錯(cuò)承擔(dān)舉證責(zé)任,；(五)飼養(yǎng)動(dòng)物致人損害的侵權(quán)訴訟,，由動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人就受害人有過(guò)錯(cuò)或者第三人有過(guò)錯(cuò)承擔(dān)舉證責(zé)任,；(六)因缺陷產(chǎn)品致人損害的侵權(quán)訴訟，由產(chǎn)品的生產(chǎn)者就法律規(guī)定的免責(zé)事由承擔(dān)舉證責(zé)任,；(七)因共同危險(xiǎn)行為致人損害的侵權(quán)訴訟,，由實(shí)施危險(xiǎn)行為的人就其行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任；(八)因醫(yī)療行為引起的侵權(quán)訴訟,，由醫(yī)療機(jī)構(gòu)就醫(yī)療行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系及不存在醫(yī)療過(guò)錯(cuò)承擔(dān)舉證責(zé)任,。有關(guān)法律對(duì)侵權(quán)訴訟的舉證責(zé)任有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定,。 根據(jù)最高人民法院上述司法解釋的這些具體規(guī)定,，在涉及大量的建筑物侵權(quán)、物業(yè)施工侵權(quán)和物業(yè)環(huán)境公益侵權(quán)等特殊類(lèi)物業(yè)管理侵權(quán)訴訟個(gè)案時(shí),，部分舉證責(zé)任由原告轉(zhuǎn)移到被告承擔(dān),，此即所謂“舉證責(zé)任倒置”。特殊類(lèi)物業(yè)管理侵權(quán)訴訟個(gè)案之所以要實(shí)行舉證責(zé)任倒置：首先,，這符合侵權(quán)當(dāng)事人的實(shí)際舉證能力,。由于建筑物侵權(quán)、物業(yè)施工侵權(quán)和物業(yè)環(huán)境公益侵權(quán)等特殊類(lèi)物業(yè)管理侵權(quán)訴訟個(gè)案涉及許多物業(yè),、建筑,、環(huán)境等方面的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，且一般行為人,、加害人對(duì)其物業(yè)的管理,、質(zhì)量、自身生產(chǎn)工藝和所排污染物的種類(lèi),、數(shù)量及特性最為了解,，相對(duì)于作為局外人的受害方而言，它具有完全的舉證能力和舉證條件,。其次,，這體現(xiàn)了法律的公平正義。如果在特殊類(lèi)物業(yè)管理侵權(quán)訴訟個(gè)案中實(shí)行一般的“誰(shuí)主張,，誰(shuí)舉證”原則,，將使絕大多數(shù)受害的業(yè)主因不具備舉證能力而得不到賠償；而實(shí)行特殊的舉證責(zé)任倒置規(guī)則,，則有利于充分保護(hù)處于弱勢(shì)群體地位的物業(yè)消費(fèi)者的合法權(quán)益,。再次，舉證責(zé)任倒置有利于強(qiáng)化物業(yè)所有人,、物業(yè)管理人和物業(yè)公共環(huán)境侵權(quán)行為人的責(zé)任意識(shí),，客觀上將促使其加強(qiáng)物業(yè)管理，從而防止和減少特殊類(lèi)物業(yè)管理侵權(quán)訴訟個(gè)案的發(fā)生,。 特殊類(lèi)物業(yè)管理侵權(quán)之受害人的舉證責(zé)任,。舉證責(zé)任倒置只是在某些方面(特別是因果關(guān)系)減輕了受害人的舉證責(zé)任,，但并未完全免除受害人的舉證責(zé)任。根據(jù)民事訴訟法的基本精神和相關(guān)司法解釋的規(guī)定,，受害人仍須就以下事項(xiàng)舉證：其一,，自身的損害與程度，并因此承受了損失,?！皳p失”應(yīng)當(dāng)包括已經(jīng)遭受的實(shí)際損失和必將遭受的損失，如合理預(yù)期收益的喪失,。其二,，存在物業(yè)侵權(quán)之損害行為，而且該損害行為是其指控的加害人所實(shí)施,。 特殊類(lèi)物業(yè)管理侵權(quán)之加害人的舉證責(zé)任,。依據(jù)最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第4條規(guī)定的基本精神，特殊類(lèi)物業(yè)管理侵權(quán)之加害人應(yīng)就如下兩方面事項(xiàng)承擔(dān)舉證責(zé)任：其一,，法律規(guī)定的免責(zé)事由,；其二，其行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系,。 |
|
|
來(lái)自： 追夢(mèng)文庫(kù) > 《應(yīng)訴答辯》
