物業(yè)管理中的常見(jiàn)糾紛及法理分析
編者按：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，隨之而來(lái)的物業(yè)管理糾紛也呈不斷上升之勢(shì),。其中不乏熱點(diǎn)和難點(diǎn)，以便能使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)知曉該方面的法律原理,，更好地維護(hù)自身的合法權(quán)利,。海珠區(qū)普法辦收集了一些典型案例，并對(duì)這些熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題做逐一解答,，供大家日常普法宣傳參考,。 一、前期物業(yè)管理
前期物業(yè)管理的糾紛一般集中在以下兩種：
1,、 業(yè)主以其未簽訂前期物業(yè)管理合同為由而拒絕履行合同,。
案例：某業(yè)主入住新購(gòu)房產(chǎn)后，以前期物業(yè)管理合同是房產(chǎn)商而非其與物業(yè)管理企業(yè)簽訂,，對(duì)其不發(fā)生效力為由,，拒絕繳付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)在多次催討不成情況下,，向法院提出訴訟,，法院判決該業(yè)主按照前期物業(yè)管理合同的約定繳付物業(yè)管理費(fèi)。
法理分析：前期物業(yè)管理合同是指在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理而與其簽訂的合同,。它不同于普通物業(yè)管理合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂,，而是由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。這是因?yàn)?，在前期物業(yè)管理期間,，由于業(yè)主入住率尚不能達(dá)到法規(guī)、條例規(guī)定的成立業(yè)主自治組織（業(yè)主委員會(huì)）的標(biāo)準(zhǔn),，作為此時(shí)物業(yè)最大業(yè)主的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為維護(hù)整個(gè)物業(yè)的正常運(yùn)作,，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，其效力及于已入住的業(yè)主和尚未入住的業(yè)主,。在實(shí)務(wù)中,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與業(yè)主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往往將已經(jīng)簽訂的前期物業(yè)管理合同作為購(gòu)房合同的附件,，這樣,，業(yè)主實(shí)際上已對(duì)前期物業(yè)管理合同作出了接受承諾。本案中,，由于前期物業(yè)管理合同的特殊性，該業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由并不成立,，在享受了物業(yè)管理服務(wù)后,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。
2,、物業(yè)管理企業(yè)利用前期物業(yè)管理的特殊性侵犯業(yè)主的合法權(quán)益,。
案例：某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與某物業(yè)管理企業(yè)（系由該房產(chǎn)企業(yè)設(shè)立）簽訂前期物業(yè)管理合同，委托該物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,，委托期限為8年,，每平方米收費(fèi)2.5元（同等物業(yè)收費(fèi)1.2元）。業(yè)主相繼入住后,，發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理混亂,，物業(yè)服務(wù)差，收費(fèi)相比同等其它物業(yè)高出許多,，業(yè)主因此不滿,，矛盾糾紛不斷產(chǎn)生。
法理分析：根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī),、條例,，前期物業(yè)管理合同的期限，應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止,。本案中,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與由其自身設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置了長(zhǎng)達(dá)8年的委托管理期限，顯然是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益,，與前期物業(yè)管理合同的期限,，應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止的規(guī)定也相違背,，該約定當(dāng)然無(wú)效。但必須指出的是,，有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)利用了前期物業(yè)管理合同的期限應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止的規(guī)定,，阻擾業(yè)主委員會(huì)的成立，從而達(dá)到長(zhǎng)期霸占物業(yè)管理,，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的目的,。因此，有必要在今后的物業(yè)管理專項(xiàng)立法中,，規(guī)定前期物業(yè)管理的最長(zhǎng)期限（2－3年）,，以堵塞漏洞。另外,，由于業(yè)主沒(méi)有實(shí)際參與前期物業(yè)管理合同的簽訂,，不排除開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)在合同其它事項(xiàng)中作出有損業(yè)主利益的約定，如上述案例中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的約定,。對(duì)此,，筆者認(rèn)為，可參照《合同法》中有關(guān)格式條款的規(guī)定,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先有義務(wù)提請(qǐng)業(yè)主注意相關(guān)條款,，并按照對(duì)方要求對(duì)該些條款作出說(shuō)明；其次,，條款中有違反《合同法》第五十二條,、第五十三條規(guī)定情形的，該條款當(dāng)然無(wú)效,；對(duì)條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的,，應(yīng)作出對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)管理企業(yè)不利的解釋，以維護(hù)作為弱勢(shì)一方業(yè)主的權(quán)益,。
二,、物業(yè)管理企業(yè)是否有權(quán)停水、停電
案例：家住某某大廈的張女士因不滿物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)而拒交管理費(fèi)達(dá)半年之久,，物業(yè)公司在多次催討不成的情況下,，將張女士家的水停了，若干天后,，又將電停了,。張女士遂向法院提出訴訟，要求物業(yè)公司停止侵權(quán)行為,，并賠償相應(yīng)損失,，物業(yè)公司提出反訴，要求張女士支付物業(yè)管理費(fèi)。法院判決認(rèn)為,，物業(yè)公司是不恰當(dāng)?shù)男惺沽俗约旱目罐q權(quán),，由于其不是管理水、電的相應(yīng)職能部門,，無(wú)權(quán)停止向張女士家供水,、電，故物業(yè)公司停止供水,、供電的行為系對(duì)張女士的侵權(quán),，應(yīng)停止侵害并賠償相應(yīng)損失。
法理分析：物業(yè)內(nèi)的水,、電供應(yīng)是由相關(guān)的供水,、供電部門負(fù)責(zé)的，作為物業(yè)管理服務(wù)單位的物業(yè)管理企業(yè)是無(wú)權(quán)擅自停止對(duì)業(yè)主日常生活至關(guān)重要的水,、電供應(yīng),，否則即是對(duì)業(yè)主的侵權(quán)。在實(shí)務(wù)中,，物業(yè)管理企業(yè)往往受有關(guān)部門委托代其收取水,、電費(fèi)，但也只是代收費(fèi)用而已,，有關(guān)部門并未授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)能停止對(duì)業(yè)主供水,、供電。因此,，物業(yè)管理企業(yè)停止對(duì)業(yè)主供水、供電,，沒(méi)有任何法定或約定的授權(quán),，如果造成業(yè)主損失，即構(gòu)成侵權(quán),，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。
三、業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到損害,，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任
案例：夏某某系上海市“康橋半島”小區(qū)業(yè)主,，“新獨(dú)院”公司為該小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)。2001年5月7日下午,，楊冰等人因在夏某某處觀看房屋裝修而與夏某某及其家人產(chǎn)生糾紛,。在小區(qū)保安聞?dòng)嵹s來(lái)隨同夏某某尋找楊冰等人時(shí)，一群打手沖來(lái)將夏父打成重傷,，并將夏某某所有一輛轎車砸壞,。夏某某等人遂提出訴訟，認(rèn)為“新獨(dú)院”公司違約,，沒(méi)有盡到保安責(zé)任,，要求“新獨(dú)院”公司賠償醫(yī)療費(fèi)用,、傷殘損害費(fèi)及轎車損失費(fèi)用。一審法院認(rèn)為,，雙方簽訂的《維修管理公約》未明確“新獨(dú)院”公司對(duì)夏某某等在小區(qū)內(nèi)遭受的人身,、財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，“新獨(dú)院”公司也未曾承諾確保業(yè)主的人身,、財(cái)產(chǎn)安全,。故“新獨(dú)院”公司只承擔(dān)一般意義上的保安責(zé)任。綜合現(xiàn)有證據(jù),，“新獨(dú)院”公司的保安人員已完成了《維修管理公約》所約定的保安責(zé)任,，未構(gòu)成違約，故判決駁回夏某某等人的訴訟,。夏某某等人不服,，提出上訴。二審法院認(rèn)為在雙方?jīng)]有就保安義務(wù)作特別約定的情況下,，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)保安注意義務(wù),，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，可以證明“新獨(dú)院”公司已盡到保安注意義務(wù),，故對(duì)夏某某等人要求“新獨(dú)院”公司賠償?shù)恼?qǐng)求難以支持,，判決維持原判。
法理分析：由于我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)保安職責(zé)的法律規(guī)定,，從各地方法規(guī),、規(guī)章、政策性文件的規(guī)定來(lái)看,，保安的職責(zé)主要是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)區(qū)內(nèi)的公共秩序和安全而采取的一定安全防范措施,，其目的是為了保障管理區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人身不受傷害,，工作,、生活秩序正常。因此,，在判斷此類案件時(shí),，物業(yè)管理企業(yè)是否盡到了保安職責(zé)就是關(guān)鍵之處。
一般而言,，如果在物業(yè)管理合同中明確約定了物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡到何種程度的保安責(zé)任,，并對(duì)該種程度的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)賠償作出特別約定，在不違反法律,、法規(guī)的前提下,，糾紛的處理就以雙方約定為準(zhǔn)。但在實(shí)務(wù)中，物業(yè)管理合同往往并沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡到的保安責(zé)任作出明確約定,，對(duì)此,，筆者認(rèn)為，此時(shí)判斷物業(yè)管理企業(yè)是否盡到保安職責(zé)的關(guān)鍵就在于其是否盡到了勤勉,、謹(jǐn)慎的注意義務(wù),。因?yàn)榘踩⒑推?、寧?kù)o的小區(qū)生活環(huán)境是業(yè)主在入住物業(yè)時(shí)所首先考慮,，而業(yè)主也往往是基于這種信賴而選擇物業(yè)管理企業(yè)的，同時(shí),，業(yè)主在支付的物業(yè)管理費(fèi)里也已包括了保安費(fèi)用,，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡到的就不僅僅是普通的一般注意義務(wù),，而應(yīng)該是勤勉,、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。判斷物業(yè)管理企業(yè)是否盡到勤勉,、謹(jǐn)慎的注意義務(wù),，可以參考以下標(biāo)準(zhǔn)：1、物業(yè)管理企業(yè)是否切實(shí)履行了物業(yè)管理合同約定的或者是與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的保安措施,；2,、物業(yè)管理企業(yè)的保安制度及保安人員的配備是否完備、合理,，是否符合了有關(guān)法律,、法規(guī)、規(guī)章及物業(yè)管理合同約定的要求,；3,、物業(yè)管理企業(yè)雇傭的保安人員是否勤勉盡職，是否保障了安保設(shè)備的正常運(yùn)作,；4、當(dāng)有意外情況發(fā)生時(shí),，能否及時(shí)采取相應(yīng)合理措施,；5、當(dāng)業(yè)主提出合理懷疑或指出不足時(shí),，能及時(shí)加以改進(jìn),。上述案例中，夏某某等人認(rèn)為“新獨(dú)院”公司違約,，沒(méi)有盡到保安責(zé)任,，要求該公司賠償損失。因雙方?jīng)]有就保安責(zé)任作任何特殊約定，在此情況下,，綜合現(xiàn)有證據(jù),，“新獨(dú)院”公司已經(jīng)盡到了勤勉,、謹(jǐn)慎的注意義務(wù),，故夏某某等人的請(qǐng)求無(wú)法得到法院的支持。
四,、業(yè)主擅自搭建問(wèn)題的處理
案例：徐某某系某市“匯景苑”小區(qū)的業(yè)主,，在入住該小區(qū)時(shí)承諾遵守小區(qū)《管理公約》。該公約約定,，“為保持小區(qū)整體美觀,，不得封裝陽(yáng)臺(tái)”。嗣后,，徐某某又簽署《業(yè)主裝修承諾書》,，承諾遵守《裝修管理規(guī)定》中關(guān)于禁止在屋外更改或加建設(shè)施，包括封閉陽(yáng)臺(tái)等的規(guī)定,。但入住不久,，徐某某就擅自在陽(yáng)臺(tái)外搭建無(wú)框玻璃以封閉陽(yáng)臺(tái)。該小區(qū)前期物業(yè)管理企業(yè)“宏騰公司”在多次勸阻不成的情況下,，提出訴訟,，要求徐某某拆除搭建，恢復(fù)原狀,。徐某某抗辯稱,，其與“宏騰公司”沒(méi)有合同關(guān)系，“宏騰公司”不具有訴訟主體資格,。法院判決認(rèn)為,，由于“匯景苑”小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，屬前期物業(yè)管理,，物業(yè)管理企業(yè)由開(kāi)發(fā)商選聘,，宏騰公司亦已充分告知其是該小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，徐某某也是向宏騰公司繳付物業(yè)管理費(fèi),，故“宏騰公司”為小區(qū)的公共利益,，根據(jù)徐某某簽署的《管理公約》、《業(yè)主裝修承諾書》有權(quán)提起訴訟,，故判決支持宏騰公司的訴訟,。
法理分析：根據(jù)建筑物區(qū)分所有理論，業(yè)主對(duì)自己購(gòu)買的物業(yè)享有專有所有權(quán),，是一種排他的支配權(quán),。在積極方面表現(xiàn)為,，可以自主占有、使用,、收益,、處分；在消極方面表現(xiàn)為,，有權(quán)排除他人妨害,、請(qǐng)求停止侵害、賠償損失的權(quán)利,，區(qū)分所有權(quán)人可以自主地行使這兩方面的權(quán)利,，無(wú)須征得他人同意。但是,，這種專有所有權(quán)的行使是有限制的,，這種限制不僅僅限于一般的相鄰關(guān)系而施加的限制，還基于自用部分與其它部分不可分或建筑物的整體性而產(chǎn)生的限制,。也就是說(shuō),，區(qū)分所有權(quán)人在行使自己的專有所有權(quán)時(shí)，需考慮各自獨(dú)立部分系一完整物業(yè)的組成部分,，盡共同維護(hù)整體物業(yè)存在和良好的義務(wù),。因此，當(dāng)業(yè)主不恰當(dāng)?shù)男惺棺约旱膶Ｓ兴袡?quán)時(shí),，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。
當(dāng)業(yè)主存有不恰當(dāng)行為時(shí)，應(yīng)由誰(shuí)來(lái)主張何種救濟(jì)呢,？筆者認(rèn)為,，此類問(wèn)題應(yīng)對(duì)前期物業(yè)管理和一般物業(yè)管理加以區(qū)別處理。在前期物業(yè)管理期間,，由于業(yè)主入住率尚不能達(dá)到法規(guī),、條例規(guī)定的成立業(yè)主自治組織的標(biāo)準(zhǔn)，作為此時(shí)物業(yè)最大業(yè)主的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同,，其效力及于已入住的業(yè)主和尚未入住的業(yè)主,。而前期物業(yè)管理企業(yè)為了維護(hù)整個(gè)物業(yè)的正常運(yùn)作，應(yīng)與入住業(yè)主簽訂《臨時(shí)業(yè)主公約》,，約束業(yè)主在前期物業(yè)管理期間的行為,。此時(shí)的前期物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際已臨時(shí)代行了業(yè)主自治組織的權(quán)責(zé)，其有權(quán)根據(jù)與業(yè)主簽訂的《臨時(shí)業(yè)主公約》,，甚至在沒(méi)有簽訂任何約定的情況下,，為了整個(gè)小區(qū)物業(yè)的公共利益及絕大多數(shù)業(yè)主的利益,，對(duì)少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)行為加以勸阻,，并督促改正,，在業(yè)主拒不接受勸阻和改正的情況下，可以作為適格的主體提起訴訟,。在一般物業(yè)管理期間,，由于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際只是小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)企業(yè)，對(duì)業(yè)主的不當(dāng)行為,，只能加以勸阻,，并督促改正，對(duì)拒不接受勸阻和改正的,，應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì),，由作為小區(qū)全體業(yè)主權(quán)益代表的業(yè)主委員會(huì)提起訴訟。
五,、業(yè)主權(quán)益的維護(hù)
案例：張先生入住某知名小區(qū)后,，發(fā)現(xiàn)小區(qū)的物業(yè)管理很差，表現(xiàn)如下：物業(yè)公司對(duì)收費(fèi)車輛亂停亂放的情況視而不見(jiàn),；小區(qū)保安形同虛設(shè),，經(jīng)常發(fā)生失竊、偷盜現(xiàn)象,；向物業(yè)報(bào)修經(jīng)常如石沉大海沒(méi)有回復(fù),；物業(yè)公司擅自將綠地改成臨時(shí)房屋，對(duì)外出租牟利等等,。但物業(yè)公司每次收取物業(yè)管理費(fèi)卻從不含糊,，且收費(fèi)昂貴。張先生對(duì)此深感不滿,，在與物業(yè)公司交涉無(wú)果的情況下,，停止支付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司遂向法院提起訴訟,，要求張先生支付欠繳的物業(yè)管理費(fèi),。張先生抗辯稱，物業(yè)公司收取高昂管理費(fèi)用卻沒(méi)有提供相應(yīng)服務(wù),，只要物業(yè)公司能加以改進(jìn),，提供與其收費(fèi)相符合的物業(yè)管理服務(wù)，自己愿意支付管理費(fèi),，并提供照片,、證人證言等證據(jù)欲證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)差，與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相符合,。法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，張先生提供的證據(jù)不能充分證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)沒(méi)有達(dá)到與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的程度，張先生在享受了物業(yè)管理服務(wù)后,，應(yīng)支付相應(yīng)的對(duì)價(jià),，故判決支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求,。
法理分析：在實(shí)務(wù)中，上述案例所反映的情況十分普遍,，物業(yè)管理公司在收取高昂物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí),，卻提供著低劣的服務(wù)。這一方面是由于物業(yè)管理公司自身角色定位錯(cuò)誤,，忽視了自己應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè),，是處于為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的地位，而將自己凌駕于業(yè)主之上,，無(wú)視甚至侵犯業(yè)主權(quán)益,，有的只收費(fèi)不服務(wù)，有的多收費(fèi)少服務(wù),。有些地方性物業(yè)管理法規(guī),、條例也往往出現(xiàn)偏差，強(qiáng)調(diào)保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的利益,，對(duì)業(yè)主利益保護(hù)的規(guī)定不到位,，使業(yè)主的弱者地位更突出，業(yè)主正當(dāng)?shù)臋?quán)益難以得到切實(shí)的保護(hù),。另一方面,，業(yè)主能提供的證據(jù)確實(shí)十分有限，一般多為證人證言或照片,、錄像等,。其中證人證言多為小區(qū)其它業(yè)主的證詞，因其與物業(yè)管理公司存在著利害關(guān)系,，故該些證人證言在法院認(rèn)證時(shí)多不為采用,；照片、錄像等證據(jù)材料一般只能證明某一特定時(shí)間段的情況,，而不能反映連續(xù)狀態(tài)的情況,，且照片、錄像等根據(jù)民事訴訟舉證規(guī)則的有關(guān)規(guī)定,，在對(duì)方存有異議的情況下,，是不能單獨(dú)作為定案證據(jù)的，但要處于弱勢(shì)的業(yè)主再提供其它證據(jù)以形成證據(jù)鏈在事實(shí)上是十分困難的,。因此,，處于弱勢(shì)地位的業(yè)主往往因?yàn)楝F(xiàn)行舉證規(guī)則所限，在物業(yè)管理糾紛中處于不利地位,。有鑒于此,，筆者認(rèn)為：首先，作為全體業(yè)主利益代表的業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同時(shí),，應(yīng)在合同中規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提供的物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),，使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù)得以明確,；其次，在今后就物業(yè)管理單項(xiàng)立法時(shí),，可以參考在處理醫(yī)療糾紛時(shí)所采用的舉證責(zé)任倒置的規(guī)定，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)舉證其提供的物業(yè)管理服務(wù)符合管理合同的約定,，若不能提供,，則承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，由此判斷其違約或業(yè)主的抗辯成立,。因?yàn)榕c物業(yè)管理企業(yè)相比,，業(yè)主在專業(yè)知識(shí)、信息來(lái)源,、經(jīng)濟(jì)能力等方面皆處于弱勢(shì)地位,，但在舉證一節(jié)上卻要求其承擔(dān)與對(duì)方相同的責(zé)任，顯然是不利于保護(hù)作為弱勢(shì)一方業(yè)主的權(quán)益,。因此,，由處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)舉證責(zé)任，更符合公平及公正的原則,。
六,、相鄰業(yè)主因通風(fēng)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛怎么辦
案例：原告王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房,，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_(kāi)一家粵菜飯館,，他便安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上,。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰,，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道,，雖不走人,，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道。
劉某的粵菜飯館正式營(yíng)業(yè)后,，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 ,，且一旦開(kāi)戶通風(fēng)，油煙味更大,。查找原因,，王某發(fā)現(xiàn)原來(lái)是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開(kāi),，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里,。王某找劉某商量解決油煙排放問(wèn)題，劉某置之不理,。不得已,，王某只好向法院起訴,，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元,。
審理情況：
某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解,，但因雙方分歧較大，調(diào)解無(wú)效,，人民法院判決如下：
被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為已構(gòu)成對(duì)原告王某合法權(quán)的損害,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民法通則》第十八條的規(guī)定： "不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn),，方便生活,，團(tuán)結(jié)互助，公平合理的精神,，正當(dāng)確處理通風(fēng),、通行等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰各方造成妨礙或者損失的,，應(yīng)當(dāng)停止侵害,、排除妨礙、賠償損失",，法院要求被告劉某,，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī),，直到進(jìn)行相應(yīng)處理,、不影響原告通風(fēng)為止。
判決宣告后,，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決,。
法理分析：
本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個(gè)方面的不同問(wèn)題。相鄰關(guān)系,，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán),。所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人,、使用人,、收益人，因一方對(duì)自己所有或占有,、使用,、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用,、收益時(shí),，享有的要求對(duì)方給予必要便利的權(quán)利。
正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的"有利生產(chǎn),、方便生活,、省事、團(tuán)結(jié)互助,、公平合理"的原則,。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰權(quán),、妥善處理相鄰關(guān)系的原則,，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。
本案中主要涉及相鄰關(guān)系的下列幾個(gè)方面：
1,、相鄰?fù)L(fēng)
相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過(guò)門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開(kāi)關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實(shí)踐中,，相鄰一方的下列行為應(yīng)視為是對(duì)他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：
1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時(shí)未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離,、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無(wú)法通風(fēng)的,。
2）因相鄰一方的樹(shù)枝等延伸到相鄰他方窗前,，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。
3）因相鄰一方長(zhǎng)期存在的原因而迫使相鄰他方無(wú)法正常開(kāi)啟窗戶,，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所,，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味,，排放污濁空氣,、冷氣、熱氣,、有害氣體,，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的行為超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),，則可按環(huán)保問(wèn)題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理,，如不夠國(guó)家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰他方通風(fēng)權(quán)來(lái)處理,。
2,、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系
相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問(wèn)題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系,，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營(yíng)工業(yè)或行使其他權(quán)利時(shí),，對(duì)另一方負(fù)有的，可請(qǐng)求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境,、危害人身,、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對(duì)其疆界外的人享有的，可請(qǐng)求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主,、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛,，主要是由于噪聲、油煙,、有毒物,、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的,，我國(guó)對(duì)于相鄰環(huán)保關(guān)系沒(méi)有具體規(guī)定,，但在《民法通則》中有對(duì)于環(huán)境保護(hù)問(wèn)題民事責(zé)任的規(guī)定。
點(diǎn)評(píng)：
物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時(shí)只有相協(xié)調(diào),、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任,，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的,，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請(qǐng)求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁
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來(lái)自： gzdoujj > 《房地產(chǎn)法》
