隨著國家大力支持養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展,，各社會主體紛紛投入到養(yǎng)老機構(gòu),、康養(yǎng)項目的建設(shè)中,，進場項目從土地類型上可以分為以下幾種：1、國有建設(shè)用地劃撥用地,；2,、企業(yè)自有建設(shè)用地；3,、合適的商業(yè)用地,；4、合適的旅游用地,；5,、集體建設(shè)用地。

國有建設(shè)用地劃撥用地

劃撥是符合一定條件的主體無償取得國有建設(shè)用地的方式,。國家專門制訂了劃撥用地目錄,，只有屬于該目錄下的用地項目且符合其他申請條件的，才可以申請劃撥土地,。在國有土地上建設(shè)的非營利性養(yǎng)老機構(gòu),，用地屬于公共管理與公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，因其具有公益性和福利性,，建設(shè)單位可以通過申請無償劃撥的形式取得土地,。

一般公辦公營、公辦民營等非營利性養(yǎng)老機構(gòu)的用地屬于劃撥性質(zhì),。政府為投資建設(shè)主體,，持有養(yǎng)老機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)，養(yǎng)老機構(gòu)可享受民政系統(tǒng)按床位給予的建設(shè)補貼和運營補貼,。一般政府會通過公開招投標(biāo)等方式選定專業(yè)化的運營機構(gòu)負責(zé)項目的運營和管理,，運營機構(gòu)享有一定期限的經(jīng)營管理權(quán)，通過收取租金及服務(wù)費以及獲得慈善捐贈,、政府補貼等方式取得收益,。

企業(yè)自有建設(shè)用地

政策：對營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的,，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下,，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金）,，辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。企業(yè)單位利用自有用地建設(shè)的營利性養(yǎng)老機構(gòu),，采取協(xié)議出讓的方式供地,。

出讓方式：企業(yè)單位可以利用自有的建設(shè)用地來建設(shè)營利性養(yǎng)老機構(gòu)，首先要符合規(guī)劃用途,，先要在規(guī)劃部門調(diào)整規(guī)劃用途做養(yǎng)老設(shè)施用地,，然后進行土地出讓,。

如果以企業(yè)單位自己或企業(yè)單位與其下屬的全資子公司合作成立的公司為主體，一般采用協(xié)議出讓方式供地,；如果企業(yè)單位與其他非自己所屬的公司合作成立的公司為主體拿地,，一般需要走招拍掛程序出讓。對于如果有合作方,，而合作方是否為自己所屬的公司,，只需要企業(yè)單位出具證明即可。

開發(fā)途徑：可與擁有土地的相關(guān)單位（尤其是國企）成立合資公司共同開發(fā),、運營養(yǎng)老項目,，或者以租賃、收購?fù)恋氐刃问絾为氝M行開發(fā)及運營,，從而大大降低用地成本,。但在拿地主體上有所限制。

合適的商業(yè)用地

政策：鼓勵社會資本對企業(yè)廠房,、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會資源進行整合和改造,，用于養(yǎng)老服務(wù)。

出讓方式：利用增量的商業(yè)用地做養(yǎng)老,，主要是走招拍掛程序拿地,；企業(yè)自有的存量商業(yè)用地做養(yǎng)老，屬于企業(yè)自有用地范疇,，可以協(xié)議出讓,，但以前經(jīng)過招拍掛拿的商業(yè)用地做養(yǎng)老，需要收儲重新走招拍掛程序,。存量的現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施,，不拆除，只是改造成養(yǎng)老,，只需要經(jīng)過民政和規(guī)劃部門批準(zhǔn)即可,，不需要再走土地出讓程序。

開發(fā)途徑：借鑒酒店式公寓的經(jīng)營管理模式開發(fā)養(yǎng)老項目,，所謂合適的用地是指要考慮老人對醫(yī)療,、環(huán)境、交通等特殊的需要,，這是有別于一般酒店式公寓的地方,。土地取得方式一般是以商業(yè)辦公用途立項，通過招拍掛的形式獲取土地,，其盈利模式為出售+租賃+物業(yè)管理服務(wù),。一般按照酒店式公寓的（產(chǎn)權(quán)式酒店）形式進行規(guī)劃建設(shè)，物業(yè)持有者可以將酒店式公寓出售（一般可以辦理產(chǎn)權(quán)證），也可持有通過租賃的方式收取租金,。不論是出售還是租賃,，物業(yè)持有人需成立運營管理公司提供統(tǒng)一管理和服務(wù)，收取相應(yīng)的物業(yè)管理費,。

需要注意的是,，因為商業(yè)用地的使用年限為 40 年，而《物權(quán)法》第 149 條規(guī)定:非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,，依照法律規(guī)定辦理,。該土地上的房屋及其它不動產(chǎn)的歸屬，有約定的,，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的，依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定辦理,。可見對于商業(yè)用地使用年限屆滿后的自動續(xù)期問題法律規(guī)定比較模糊,。

另外一個不利因素是,，商業(yè)用地的日常生活成本較高，水電費均按照工商業(yè)計價,，這一定程度上抬高了開發(fā)企業(yè)的運營成本,。利用增量商業(yè)用地做養(yǎng)老，成本會比較高,，而且需要走招拍掛程序拿地,，建議謹(jǐn)慎。但是如果收購成本低廉的商業(yè)設(shè)施做改擴建,，還是可行的,。

合適的旅游用地

出讓方式：以北京市為例，仍然是遵守以前經(jīng)過招拍掛的旅游用地做養(yǎng)老,，改變土地性質(zhì)后仍然要招拍掛出讓,，原來為企業(yè)自有或協(xié)議出讓的旅游用地，可以協(xié)議出讓,。旅游項目房間設(shè)施改造成養(yǎng)老用房的,，得到民政部門和規(guī)劃部門許可，可以不經(jīng)過國土局,。

開發(fā)途徑：此種模式依托特定地區(qū)本身具有的自然風(fēng)光資源或旅游景區(qū)資源,，將其與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，設(shè)計適合老年人的旅游路線或是在臨近環(huán)境優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)建立養(yǎng)老社區(qū),、俱樂部或度假酒店,，并提供各式旅游休閑服務(wù),，從其性質(zhì)來看多為經(jīng)營性（營利性）的模式,。

此模式用地性質(zhì)為旅游用地,，通常是以旅游地產(chǎn)立項獲取土地。使用年限為 40 年,。土地取得方式根據(jù)建設(shè)內(nèi)容的性質(zhì)進行區(qū)分,，涉及老年住宅建設(shè)的，以招拍掛的出讓方式取得國有建設(shè)用地,。周邊的景觀可以利用集體林地,、農(nóng)用地進行建設(shè)。盈利方式為租金+房價款+服務(wù)費+物業(yè)管理費,?？蛻魧ο笾饕槍ι眢w健康且具有一定經(jīng)濟實力的老年人，使其有機會進行候鳥式的旅游,、療養(yǎng),。

合適的集體建設(shè)用地

政策：集體建設(shè)用地，又叫鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地,，是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資,，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地使用集體土地主要分為以下兩種情形：第一種情形：興建非營利性鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施可以依法使用集體建設(shè)用地,。第二種情形：其他興建非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施需要集體建設(shè)用地的,，需要有集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策和相應(yīng)的養(yǎng)老政策支持。

模式：

(一)開發(fā)企業(yè)自主開發(fā)模式,。在此模式下,，開發(fā)企業(yè)需按照國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，從集體經(jīng)濟組織處取得集體建設(shè)用地使用權(quán)后,，方可進行養(yǎng)老機構(gòu)的開發(fā)建設(shè),。在這種開發(fā)模式下，集體經(jīng)濟組織并不參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè),，但會向開發(fā)企業(yè)讓渡集體建設(shè)用地使用權(quán),。至于具體的讓渡方式，則需視當(dāng)?shù)卣叨ā?/span>

(二)集體經(jīng)濟組織自主開發(fā)模式,。《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》第9條規(guī)定,，集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體建設(shè)用地為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。據(jù)此,，集體經(jīng)濟組織也可以選擇自主開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),。

(三)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟組織合作開發(fā)模式。一般來講,，在該模式下,，由集體經(jīng)濟組織提供項目用地,，開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)資金，合作進行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè),。就具體的合作方式而言,，有以下兩類方式：定向出讓基礎(chǔ)上的委托開發(fā)建設(shè)+委托運營管理模式

所謂定向出讓基礎(chǔ)上的委托開發(fā)建設(shè)和運營管理模式，即首先由土地管理部門對集體產(chǎn)業(yè)用地進行收儲后,，將項目地塊性質(zhì)變更為國有建設(shè)用地,，然后再將土地使用權(quán)定向出讓給集體產(chǎn)業(yè)用地的原土地所有權(quán)人，即村集體經(jīng)濟組織或村集體經(jīng)濟組織興辦的企業(yè)(下稱“項目公司”),。在村集體經(jīng)濟組織或項目公司繳清項目地塊的土地出讓金,、契稅等相關(guān)費用后，村集體經(jīng)濟組織或項目公司將持有項目地塊的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)及開發(fā)建設(shè)權(quán)益,。而在村集體經(jīng)濟組織或項目公司持有項目地塊土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上,，投資人將與村集體經(jīng)濟組織或項目公司進行合作，通過委托代建及運營管理的方式,，共同合作開發(fā)建設(shè)及運營養(yǎng)老項目,。