一、基本規(guī)定

1.納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù),，應(yīng)按按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅,。

2.納稅義務(wù)時(shí)間：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天,。納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的,，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款當(dāng)天。

政策依據(jù)：

《財(cái)政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)）

二,、實(shí)務(wù)理解

實(shí)務(wù)中，我們按以下步驟來判斷如何繳納增值稅,。

（一）稅款計(jì)算

1.一般納稅人

出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,。

出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn),，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，適用稅率為11%,、10%或9%,。

（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的,，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

 注意：不同期間,，稅率可能是11%,、10%或9%。

（2）不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市,、區(qū)）的,，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

2.小規(guī)模納稅人

單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房）,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房,，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額,。

個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×1.5%

其他個(gè)人出租住房,，應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

其他個(gè)人出租非住房,，應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×5%

（1）不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市,、區(qū)）的,，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

（2）不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市,、區(qū)）的,，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（3）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房）,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

其他個(gè)人出租住房,，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額,，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

特殊政策：其他個(gè)人采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入,，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅,。

小結(jié)：不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市,、區(qū)）的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳,，在機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào),。

附加稅費(fèi)隨增值稅預(yù)繳時(shí)，城建稅的適用稅率和和教育費(fèi)附加征收率按不動(dòng)產(chǎn)所在地的稅率執(zhí)行,。

附加稅費(fèi)隨增值稅納稅申報(bào)時(shí),，城建稅的適用稅率和和教育費(fèi)附加征收率按機(jī)構(gòu)所在地的稅率執(zhí)行。

（二）納稅申報(bào)

1.單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳稅款時(shí),，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》,。

2.單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān),，預(yù)繳的增值稅款,，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的,，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證,。

3.《增值稅納稅申報(bào)表》填表說明：（四十二）第28欄“①分次預(yù)繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準(zhǔn)予在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的稅額,。

4.出租不動(dòng)產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款,，按當(dāng)期實(shí)際可抵減數(shù)填入本欄,，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

（三）發(fā)票開具

1.出租不動(dòng)產(chǎn),，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí),，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

2.個(gè)人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收,，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí),，通過新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能,，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額,，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開,。

3.其他個(gè)人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動(dòng)產(chǎn),，需要向承租方開具增值稅發(fā)票的,，可以由受托單位代其向主管稅務(wù)地稅機(jī)關(guān)按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票。

政策依據(jù)：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨境應(yīng)稅行為免稅備案等增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第30號(hào)）

總結(jié)：

出租不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅時(shí),，先判斷納稅人是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,，再區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)是否與機(jī)構(gòu)所在地一致，再確定計(jì)算方法和稅率,，再計(jì)算應(yīng)納稅款（注意取得預(yù)繳稅款完稅憑證抵減應(yīng)納稅額）,，特別要注意開具發(fā)票的合規(guī)性。

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