國家稅務總局2016年第14號公告：《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》

國家稅務總局2016年第15號公告：《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》

國家稅務總局2016年第16號公告：《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》

國家稅務總局2016年第17號公告：《納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》

國家稅務總局2016年第18號公告：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》

國家稅務總局2016年第19號公告：《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》

國家稅務總局制定了《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布,，自2016年5月1日起施行,。

特此公告。

國家稅務總局

2016年3月31日

第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定,，制定本辦法,。

第二條 納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法,。

本辦法所稱取得的不動產(chǎn),，包括以直接購買、接受捐贈,、接受投資入股,、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法,。

第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn),，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅,，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款,，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。

（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額,，按照5%的征收率計算應納稅額,。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。

（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn),，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額,。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。

（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn),，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額,。納稅人應以取得的全部價款和價外費用,，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。

（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn),，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額,。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。

（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn),，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額,。納稅人應以取得的全部價款和價外費用,，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。

第四條 小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn),，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）小規(guī)模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn),，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產(chǎn),，以取得的全部價款和價外費用為銷售額,，按照5%的征收率計算應納稅額。

除其他個人之外的小規(guī)模納稅人,，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅,。

第五條 個人轉讓其購買的住房,，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額,，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）個人轉讓其購買的住房,，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的,，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額,。

個體工商戶應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款,，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅,。

第六條 其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn),，區(qū)分以下情形計算應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的稅款：

（一）以轉讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

（二）以轉讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的,，計算公式為：

應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%

第七條 其他個人轉讓其取得的不動產(chǎn),，按照本辦法第六條規(guī)定的計算方法計算應納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

第八條 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的,，應當取得符合法律,、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,，不得扣除,。

上述憑證是指：

（一）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。

（二）法院判決書,、裁定書,、調(diào)解書，以及仲裁裁決書,、公證債權文書,。

（三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。

第九條 納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn),，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款,，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的,，結轉下期繼續(xù)抵減,。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證,。

第十條 小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn),，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開,。

第十一條 納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產(chǎn),，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票,。

第十二條 納稅人轉讓不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的,，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理,。

納稅人轉讓不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的,，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理,。

國家稅務總局制定了《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》，現(xiàn)予以公布,，自2016年5月1日起施行,。

第二條 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程,，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣,，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%,。

取得的不動產(chǎn),，包括以直接購買、接受捐贈,、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn),。

納稅人新建、改建,、擴建,、修繕、裝飾不動產(chǎn),，屬于不動產(chǎn)在建工程,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn),，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物,、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定,。

第三條 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務,、建筑服務，用于新建不動產(chǎn),，或者用于改建,、擴建、修繕,、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的,，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。

不動產(chǎn)原值,是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價,。

上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物,，是指構成不動產(chǎn)實體的材料和設備,，包括建筑裝飾材料和給排水,、采暖,、衛(wèi)生、通風,、照明,、通訊、煤氣,、消防,、中央空調(diào)、電梯,、電氣,、智能化樓宇設備及配套設施。

第四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額,，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證,。

上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣,；40%的部分為待抵扣進項稅額,，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

第五條 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務,，轉用于不動產(chǎn)在建工程的,，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減,，計入待抵扣進項稅額,，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

第六條 納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時,，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額,，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。

第七條 已抵扣進項稅額的不動產(chǎn),，發(fā)生非正常損失,，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目,、免征增值稅項目,、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率

不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%

不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的,，應于該不動產(chǎn)改變用途的當期,，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。

不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的,，應于該不動產(chǎn)改變用途的當期,，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減,，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。

第八條 不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的,，其所耗用的購進貨物,、設計服務和建筑服務已抵扣的進項稅額應于當期全部轉出；其待抵扣進項稅額不得抵扣,。

第九條 按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn),，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的,，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額,。

可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅

額×不動產(chǎn)凈值率

依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證,。

按照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額,，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額,，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣,。

第十條 納稅人注銷稅務登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷清算的當期從銷項稅額中抵扣,。

第十一條 待抵扣進項稅額記入“應交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算,，并于可抵扣當期轉入“應交稅金—應交增值稅（進項稅額）”科目。

對不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程,，納稅人應分別核算其待抵扣進項稅額,。

第十二條 納稅人分期抵扣不動產(chǎn)的進項稅額，應據(jù)實填報增值稅納稅申報表附列資料,。

第十三條 納稅人應建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬,，分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用,、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況,，留存?zhèn)洳椤?/p>

用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目,、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程,，也應在納稅人建立的臺賬中記錄。

第十四條 納稅人未按照本辦法有關規(guī)定抵扣不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程進項稅額的,，主管稅務機關應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規(guī)定進行處理,。

國家稅務總局制定了《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布,，自2016年5月1日起施行,。

第二條 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。

取得的不動產(chǎn),，包括以直接購買,、接受捐贈、接受投資入股,、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn),。

納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。

第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn),，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),，可以選擇適用簡易計稅方法,，按照5%的征收率計算應納稅額,。

不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的,，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款,，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣（市,、區(qū)）的,，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn),，適用一般計稅方法計稅,。

不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的,，納稅人應按照3％的預征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款,，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣（市,、區(qū)）的,，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的,，按照上述規(guī)定執(zhí)行,。

第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房）,，按照5%的征收率計算應納稅額,。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額,。

（二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房）,，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅,。其他個人出租住房,，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

第五條 納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機構所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市,、區(qū)）的,，由直轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否在不動產(chǎn)所在地預繳稅款。

第六條 納稅人出租不動產(chǎn),，按照本辦法規(guī)定需要預繳稅款的,，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。

第七條 預繳稅款的計算

（一）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的,，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

（二）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的,，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（三）個體工商戶出租住房,，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

第八條 其他個人出租不動產(chǎn),，按照以下公式計算應納稅款：

（一）出租住房：

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

第九條 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款時,，應填寫《增值稅預繳稅款表》,。

第十條 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳的增值稅款,，可以在當期增值稅應納稅額中抵減,，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減,。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額,，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

第十一條 小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn),，不能自行開具增值稅發(fā)票的,，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關申請代開增值稅發(fā)票。

其他個人出租不動產(chǎn),，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申請代開增值稅發(fā)票,。

第十二條 納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票,。

第十三條 納稅人出租不動產(chǎn),，按照本辦法規(guī)定應向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理,。

納稅人出租不動產(chǎn),，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理,。

國家稅務總局制定了《跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布,，自2016年5月1日起施行,。

第二條 本辦法所稱跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，是指單位和個體工商戶（以下簡稱納稅人）在其機構所在地以外的縣（市,、區(qū)）提供建筑服務,。

納稅人在同一直轄市、計劃單列市范圍內(nèi)跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務的,，由直轄市、計劃單列市國家稅務局決定是否適用本辦法,。

其他個人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務，不適用本辦法,。

第三條 納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務，應按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間和計稅方法,，向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款,，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期,，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，屬于財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的可以選擇簡易計稅方法計稅的建筑工程老項目,。

第四條 納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務，按照

以下規(guī)定預繳稅款：

（一）一般納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務,，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額,，按照2％的預征率計算應預繳稅款,。

（二）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務,，選擇適用簡易計稅方法計稅的,，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款,。

（三）小規(guī)模納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額,，按照3%的征收率計算應預繳稅款,。

第五條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務,，按照

以下公式計算應預繳稅款：

（一）適用一般計稅方法計稅的,，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%

（二）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結轉下次預繳稅款時繼續(xù)扣除,。

納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款,，分別預繳。

第六條 納稅人按照上述規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款,，應當取得符合法律,、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除,。

上述憑證是指：

（一）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票,。

上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。

（二）從分包方取得的2016年5月1日后開具的,，備注欄注明建筑服務發(fā)生地所在縣（市,、區(qū)）、項目名稱的增值稅發(fā)票,。

（三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證,。

第七條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務,，在向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款時,，需提交以下資料：

（一）《增值稅預繳稅款表》；

（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復印件,；

（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復印件,；

（四）從分包方取得的發(fā)票原件及復印件。

第八條 納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務,，向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減,，抵減不完的,，結轉下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額,，應以完稅憑證作為合法有效憑證,。

第九條 小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務,，不能自行開具增值稅發(fā)票的,，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。

第十條 對跨縣（市,、區(qū)）提供的建筑服務,，納稅人應自行建立預繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市,、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入,、支付的分包款,、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼,、已預繳稅款以及預繳稅款的完稅憑證號碼等相關內(nèi)容,，留存?zhèn)洳椤?/p>

第十一條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務預繳稅款時間,，按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間和納稅期限執(zhí)行,。

第十二條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務,，按照本辦法應向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的,，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。

納稅人跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務,，未按照本辦法繳納稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理,。

國家稅務總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》,，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行,。

第一章 適用范圍

第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，適用本辦法。

自行開發(fā),，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設,。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的,，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

第二章 一般納稅人征收管理

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，適用一般計稅方法計稅,，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額,。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價

款）÷（1+11%）

第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面

積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積,，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積,，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積,，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款,，是指向政府,、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款,，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù),。

第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款,。

第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的,，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅,。

房地產(chǎn)老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目,；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目,。

第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額,，不得扣除對應的土地價款,。

第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅,。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的,，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的,，按照5%的征收率計算,。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，兼有一般計稅方法計稅,、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的,，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅,、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設規(guī)模）

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā),，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間,，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后,，向主管國稅機關申報納稅,。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的,，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間,，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后,，向主管國稅機關申報納稅,。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減,。

第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票,。

第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的,，可以開具增值稅普通發(fā)票,，不得開具增值稅專用發(fā)票。

第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，不得開具增值稅專用發(fā)票,。

第三章 小規(guī)模納稅人征收管理

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅,。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款,。

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間,，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅,。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減,。

第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票,。購買方需要增值稅專用發(fā)票的,，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關申請代開。

第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款,，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票,，不得申請代開增值稅專用發(fā)票,。

第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票,。

第四章 其他事項

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規(guī)定預繳稅款時,，應填報《增值稅預繳稅款表》,。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證,。

第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，未按本辦法規(guī)定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理,。

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》,、《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和《國家稅務總局關于加強國家稅務局,、地方稅務局互相委托代征稅收的通知》（稅總發(fā)〔2015〕155號）等有關規(guī)定，稅務總局決定,，營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機關繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務,，以方便納稅人辦稅。

本公告自2016年5月1日起施行,。

特此公告,。

國家稅務總局

2016年3月31日