在不動產(chǎn)物權(quán)變動的內(nèi)部關(guān)系中,，要充分認識到作為一種擬制事實,，登記所表彰的權(quán)利并不總能反映真實不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，異議人只要能提出證據(jù)證明登記簿上所記載的權(quán)利內(nèi)容與真實權(quán)利并不相符以及其對于該不動產(chǎn)享有合法物權(quán),，法院應(yīng)當確認異議登記人享有物權(quán),。但在外部關(guān)系中，因為不動產(chǎn)登記的公信力和權(quán)利推定效力的存在,，致使第三人基于對登記簿的信賴與名義登記人進行交易,，并辦理登記，此時第三人所取得物權(quán)并非基于轉(zhuǎn)讓人既存的權(quán)利,，而是基于法律對于善意購買人的特殊保護和對交易安全的保護,。此時，并不存在能有證據(jù)推翻對不動產(chǎn)登記簿推定力的適用,，該善意第三人對不動產(chǎn)享有物權(quán)的登記內(nèi)容就是真實的權(quán)利狀態(tài)。

相關(guān)法條：《物權(quán)法司法解釋（一）》第2條

未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán),、地役權(quán),、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當按照物權(quán)法第二十一條第一款的規(guī)定,，認定其不發(fā)生物權(quán)效力,。預(yù)告登記后，不動產(chǎn)權(quán)利人與第三人簽訂不動產(chǎn)租賃合同的,，預(yù)告登記權(quán)利人能夠?qū)棺赓U權(quán),。應(yīng)當注意的是，這里是針對預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為本登記之后,，預(yù)告登記權(quán)利人要求承租人返還不動產(chǎn),，承租人無權(quán)要求預(yù)告出租人繼續(xù)履行合同，但可以因租賃合同存在法律上的履行不能,，承租人可以主張解除合同,。此時，因承租人明知道預(yù)告登記的存在,，視為其明知租賃物有瑕疵,，出租人的違約責(zé)任因此可以減輕或者免除。預(yù)告登記后,，對依據(jù)法院的強制執(zhí)行措施所產(chǎn)生的物權(quán)變動具有排除效力,。

相關(guān)法條：《物權(quán)法司法解釋（一）》第4條

在實踐中的商品房預(yù)售合同或者房屋買賣合同預(yù)告登記的場合,，可能會出現(xiàn)由于資金、政策,、施工等原因?qū)е骂A(yù)售商品房確定不能建成或者該商品房滅失,，對于預(yù)告登記權(quán)利人請求移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的權(quán)利轉(zhuǎn)化為基于違約而產(chǎn)生的賠償請求權(quán)、不當?shù)美埱髾?quán),，對于該債權(quán)請求權(quán)筆者認為不應(yīng)優(yōu)先于經(jīng)其同意嗣后設(shè)立的抵押權(quán)所擔保的債權(quán),。預(yù)告登記制度的目的在于保全以發(fā)生物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)，而在這里,，這種優(yōu)先權(quán)利保障的是預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)變動以外的請求權(quán)的實現(xiàn),，其與擔保物權(quán)相比，不具有優(yōu)先性,，其只能轉(zhuǎn)化為一般債權(quán)而可能劣于其后設(shè)立的抵押權(quán)所擔保的債權(quán),。

特殊動產(chǎn)經(jīng)合意與交付即發(fā)生物權(quán)變動,，僅登記事實不發(fā)生物權(quán)變動,。從衡量當事人權(quán)益角度來看,，立法側(cè)重保護經(jīng)現(xiàn)實交付而占有特殊動產(chǎn)之權(quán)利人。特殊動產(chǎn)物權(quán)變動過程中法律仍應(yīng)傾向于保護經(jīng)現(xiàn)實交付而占有的當事人,。特殊動產(chǎn)交易中,，登記的對抗力原則上向后發(fā)生，對于機動車等特殊動產(chǎn)的相對人來說,，在未經(jīng)登記的情況下,，不能對抗其后發(fā)生的交易。在司法實踐中,，若出現(xiàn)兩個買受人均主張?zhí)厥鈩赢a(chǎn)的所有權(quán)并要求對抗時,，應(yīng)注重查清兩個交易的先后順序，原則上,，未經(jīng)登記的在先買受人不能抵抗在后買受人,，即便在后買受人也沒有辦理登記。

相關(guān)法條：《物權(quán)法司法解釋（一）》第6條

首先在法律效力上,，調(diào)解書與判決書、裁決書擁有同等的效力,，因此調(diào)解書可以導(dǎo)致物權(quán)變動,，但以物抵債調(diào)解書不能導(dǎo)致物權(quán)變動。人民調(diào)解協(xié)議經(jīng)司法確認后,，也具有導(dǎo)致物權(quán)變動的效力,。

相關(guān)法條：《物權(quán)法司法解釋（一）》第7條

按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)僅適用于有償轉(zhuǎn)讓的情形,，在無償轉(zhuǎn)讓時不適用,。但是，因為共有關(guān)系的形成是基于一定的主體結(jié)合關(guān)系和人格信賴關(guān)系,，在按份共有人將自己的共有份額贈與共有人之外的他人時,，其他共有人不能享有優(yōu)先購買權(quán)，容易引起權(quán)利人之間的紛爭,，致使共有關(guān)系的基礎(chǔ)被破壞,。因此，其他共有人不愿意讓受贈人成為共有人的,，其他共有人應(yīng)當有一定的救濟途徑,。根據(jù)我國現(xiàn)有規(guī)定，有一種方案可以解決,，即其他共有人在此時有權(quán)請求分割共有物,。即使共有人之間先前約定不得分割共有物，其他共有人也有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第99條的規(guī)定,，以存在“重大事由”為由請求分割共有物,，該贈與的情形應(yīng)當可以認定為重大事由,。其他共有人不愿意讓受贈人成為共有人的，共有關(guān)系已經(jīng)失去了繼續(xù)維持的基礎(chǔ),，而出現(xiàn)共有關(guān)系難以繼續(xù)維持的情形時，就可以認定存在分割共有物的“重大事由”,。

實踐中，法院往往區(qū)分房屋的性質(zhì)而分別處理,，對借名買房合同的效力問題并不采取一律使其無效的做法,，而是充分考慮到了房屋的性質(zhì)、當事人之間的利益平衡對該類合同作出區(qū)別處理,。對于借名購買政策性經(jīng)濟保障住房的,，因其違反了社會公共利益，應(yīng)當認定借名購房合同為無效,。對于因規(guī)避限購政策或信貸政策而借名買房的合同,，因其只涉及合同雙方當事人的利益，不影響社會公共利益,，對此類合同應(yīng)當認定為有效,。因此，在借名人有充分的證據(jù)證明其出資購買房屋的事實時,，應(yīng)當認定其為房屋的真實權(quán)利人,，保護其對房屋所有權(quán)人地位，確認實際的物權(quán)歸屬,。

夫妻之間達成的婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議是雙方通過訂立契約對采取何種夫妻財產(chǎn)制所作的約定,，是雙方協(xié)商一致對家庭財產(chǎn)進行內(nèi)部分配的結(jié)果,，在不涉及婚姻家庭以外的第三人利益的情況下，應(yīng)當尊重夫妻之間的真實意思表示,，按照雙方達成的婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議履行,，優(yōu)先保護事實物權(quán)人，不宜以產(chǎn)權(quán)登記作為確認不動產(chǎn)權(quán)屬的唯一依據(jù),。明確區(qū)分夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)的對內(nèi)效力和對外效力,，在婚姻存續(xù)期間，配偶雙方之間的財產(chǎn)變動并不遵循物權(quán)變動的公示原則,，雙方可基于財產(chǎn)協(xié)議變動物權(quán),，但該協(xié)議僅在夫妻雙方之間有效，不得對抗善意第三人,。

農(nóng)民宅基地建設(shè)用房和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房均不能上市自由流通，僅能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓流通,，它們不具有普通商品的價值屬性,，故不能辦理抵押登記，不論是農(nóng)村房屋發(fā)證管理機關(guān)還是其他組織辦理的抵押登記,，均屬無效行為,。

根據(jù)《物權(quán)法》第184條之規(guī)定，耕地,，宅基地,，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得抵押,。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地有的屬于耕地,，有的屬于宅基地，有的屬于產(chǎn)權(quán)不明晰的土地或者有爭議的土地,，總之,，它們都屬于沒有變更成為商業(yè)用途的土地，故不能隨意處置,。國家房地產(chǎn)登記管理機關(guān)不得為其頒發(fā)合法的房產(chǎn)證,、土地使用權(quán)證，更不能辦理抵押登記,。

相關(guān)法條：《物權(quán)法》第184條

法院委托拍賣是合法性拍賣,，只要拍賣程序合法,，拍賣結(jié)果應(yīng)當予以認可。拍得房產(chǎn)者,，付清款項后,，即視為取得該房產(chǎn)所有權(quán)，房地產(chǎn)登記管理機關(guān)憑人民法院出具的中標通知以及中標人付款憑證,，應(yīng)當為中標者辦理房地產(chǎn)過戶登記手續(xù),，并頒發(fā)新的房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。

因為法院組織的拍賣屬于司法拍賣,，拍賣結(jié)果具有法律效力,，故無須征得抵權(quán)人同意，中標者即可取得該房產(chǎn)的所有權(quán),，并依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),。在房產(chǎn)抵押中，抵押權(quán)人優(yōu)先取得的是拍賣所得房款,，并非該房產(chǎn)本身,，故抵押權(quán)人無權(quán)拒絕辦理過戶手續(xù),，除非抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)拍賣程序違法，拍賣結(jié)果明顯不合理,，才可以向委托拍賣的人民法院書面提出異議,，并要求司法機關(guān)予以及時更正。

責(zé)任編輯 / 高佳運

    執(zhí)行編輯 / 胡逸嫻