被執(zhí)行人是開發(fā)商(一般不可能是全體業(yè)主),,法院可否執(zhí)行登記在開發(fā)商名下的物業(yè)管理用房?從法理上和司法判例看,,都不得執(zhí)行,。
一、法理上:不得執(zhí)行
《物業(yè)管理條例》第37條規(guī)定,,物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途,。第38條規(guī)定,,物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會,。物業(yè)服務(wù)合同終止時,,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作,。
由上述規(guī)定可以看出,,物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第24條規(guī)定,對案外人提出的排除執(zhí)行異議,,人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容:(一)案外人是否系權(quán)利人,;(二)該權(quán)利的合法性與真實(shí)性;(三)該權(quán)利能否排除執(zhí)行,。
既然物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,,業(yè)主或業(yè)委會代表全體業(yè)主提出排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的異議,可以排除法院對物業(yè)管理用房的執(zhí)行,。
二,、司法案例:不得執(zhí)行
從我檢索的裁判文書來看,凡是業(yè)主或業(yè)委會提出排除對物業(yè)用房執(zhí)行的異議的,,法院基本都支持了(包括執(zhí)行房屋未登記備案為物業(yè)用房,,但實(shí)際上的用途是物業(yè)用房)。但是,,物業(yè)公司提出的排除對物業(yè)用房執(zhí)行的異議,,法院都沒有支持,因?yàn)橹黧w物業(yè)公司不是物業(yè)用房的權(quán)利人(這是訴訟策略不對,,是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意的法律風(fēng)險,,但是這并不影響物業(yè)用房不得強(qiáng)制執(zhí)行這一結(jié)論。業(yè)主或業(yè)委會完全可以以自己的名義提起執(zhí)行標(biāo)的異議,,排除法院對物業(yè)用房的執(zhí)行),。
黑龍江省高級人民法院(2015)黑民終字第13號民事判決認(rèn)為,農(nóng)行建華支行,、李某某基于其與嘉信開發(fā)公司等借款合同及民間借貸糾紛一案,,申請人民法院查封了訴爭房屋,并已申請執(zhí)行,。南慧業(yè)主委員會以訴爭房屋屬物業(yè)管理用房,,產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有為由提出執(zhí)行異議之訴。故本案爭議的焦點(diǎn)為:本案訴爭的房屋是否屬于物業(yè)管理用房,,南慧業(yè)主委員會請求停止對訴爭房屋執(zhí)行的理由是否成立,。房屋委員會首先,依據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定,,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房,。第三十八條規(guī)定,物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。因此,,物業(yè)管理用房是在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中按有關(guān)規(guī)定建設(shè)的,用作物業(yè)管理辦公處所等房屋,屬于公共設(shè)施,,其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有,。……經(jīng)審查,,涉案工程規(guī)劃圖上注明的物業(yè)管理用房的位置雖與本案雙方爭議的物業(yè)管理用房位置不一致,,但訴爭小區(qū)內(nèi)并無其他物業(yè)管理用房。根據(jù)齊齊哈爾住建局物業(yè)處,、齊齊哈爾市龍沙區(qū)物業(yè)管理中心,、齊齊哈爾市房產(chǎn)管理局物業(yè)辦出具的證明及嘉信物業(yè)公司注冊登記的辦公地點(diǎn)均能證實(shí),南市場小區(qū)14號樓1層3號大廳內(nèi)北側(cè),,建筑面積120平方米的房屋應(yīng)為物業(yè)管理用房,。故南慧業(yè)主委員會請求停止對訴爭房屋的執(zhí)行有事實(shí)及法律依據(jù)。
山東省煙臺市中級人民法院(2015)煙民一初字第305號民事判決認(rèn)為,,《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,,屬于業(yè)主共有,,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,,屬于業(yè)主共有,。”《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。未經(jīng)業(yè)主大會同意,,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途”,根據(jù)上述法律法規(guī)規(guī)定,,物業(yè)用房的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共同所有,。因此涉案房屋雖現(xiàn)登記在隆城置業(yè)公司名下,但其所有權(quán)歸星河城小區(qū)全體業(yè)主所有,,南通三建公司以涉案房產(chǎn)屬隆城置業(yè)公司所有并要求執(zhí)行該房產(chǎn)的訴訟請求不能成立,,依法應(yīng)予駁回。
河南省濮陽市中級人民法院(2015)濮中法民一初字第00053號民事判決認(rèn)為,,涉案房屋的施工圖設(shè)計合格書,、工程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許可證上均注明了涉案房屋名稱為陽光公館,雖未明確標(biāo)注用途為物業(yè)服務(wù)用房,,但由于陽光公館在設(shè)計,、規(guī)劃上均為非住宅用房,開發(fā)商也未將其作為獨(dú)立的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或者實(shí)際出租經(jīng)營,小區(qū)建成后,,五一公社小區(qū)業(yè)主委員會將陽光會館等公共部位及公共設(shè)備設(shè)施委托給濮陽市一家物業(yè)管理有限公司維護(hù)與管理,,由物業(yè)公司及華龍區(qū)公安局中原路派出所一直作為物業(yè)服務(wù)用房實(shí)際使用。且該小區(qū)內(nèi)再無其他物業(yè)服務(wù)用房,?!吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所,、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房,,屬于業(yè)主共有?!段飿I(yè)管理條例》第三十條規(guī)定,,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第三十八條規(guī)定,,物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。據(jù)此,涉案陽光公館應(yīng)確定為物業(yè)服務(wù)用房,,屬于公共設(shè)施,,其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。被告趙某等282人對涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益,,原告馬某,、張某某請求繼續(xù)對涉案房屋執(zhí)行的訴訟請求,不予支持,。
威遠(yuǎn)縣人民法院(2016)川1024民初1076號民事判決認(rèn)為認(rèn)為:三原告系小區(qū)業(yè)主,,被推選為業(yè)主代表參加訴訟,是本案的適格主體,。依照《物業(yè)管理條例》第九條“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素”,、第三十條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”及第三十八條“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主”之規(guī)定,,物業(yè)管理用房是在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中按有關(guān)規(guī)定建設(shè)的,用作物業(yè)管理辦公,、工作人員值班,、業(yè)主委員會活動用房等,屬于公共設(shè)施,,其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主集體所有,。威遠(yuǎn)縣鎮(zhèn)西鎮(zhèn)祥和園林小區(qū)1號樓1—30號、1—32號及5棟1—80號房屋雖未經(jīng)房管部門登記為物業(yè)管理用房,,但為了維護(hù)小區(qū)的正常生活,、生產(chǎn)秩序,,根據(jù)業(yè)主的意愿和小區(qū)建設(shè)管理的需要,實(shí)際用作管理用房,,充分體現(xiàn)了業(yè)主自治,,既符合小區(qū)的客觀實(shí)際情況,又符合法律規(guī)定,,業(yè)主依法取得小區(qū)管理用房的物權(quán),,未損害公共利益和他人合法權(quán)益。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條“國家,、集體,、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個人不得侵犯”及第三十五條“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的,,權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險”之規(guī)定,,業(yè)主依法取得的小區(qū)管理用房物權(quán),其產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主,,人民法院不得對其予以強(qiáng)制執(zhí)行,。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴,人民法院經(jīng)審理,,按照下列情形分別處理:(一)案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的,,判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的;(二)案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的,,判決駁回訴訟請求”之規(guī)定,,訴爭房屋已實(shí)際用于物管用房,物管用房屬于全體業(yè)主所有,。被告認(rèn)為訴爭房屋并未登記為物管用房,,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行與查明事實(shí)不符,,理由不能成立,,本院不予支持。綜上,,依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條,、第三十五條,《物業(yè)管理條例》第九條,、第三十條,、第三十八條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條,、第一百五十二條,,最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條之規(guī)定,判決如下:不得執(zhí)行位于威遠(yuǎn)縣鎮(zhèn)西鎮(zhèn)祥和園林小區(qū)1號樓1-30號,、1-32號及5棟1-80號的房屋,,本院(2016)川1024執(zhí)異2號執(zhí)行異議裁定于本判決生效時自動失效。
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