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對業(yè)主來說,，物業(yè)就相當(dāng)于小區(qū)的管家，衛(wèi)生不干凈,、車輛亂停放,、公共設(shè)施要維修……遇到各種大事小事,，業(yè)主第一時間想到的就是物業(yè)。然而,，本該和睦相處的“東家”和“管家”,，有時會因各種糾紛而成了“冤家”，有的甚至還鬧上了法庭,。近日,，浙江省海寧市人民法院就審結(jié)了一起物業(yè)與業(yè)主的返還原物糾紛。
2014年,，A公司成為了B小區(qū)前期物業(yè)管理企業(yè),，一年后，A公司成立海寧分公司,，接收了B小區(qū)的物業(yè)管理,。2017年2月，該分公司將屬B小區(qū)全體業(yè)主共有的四間物業(yè)管理用房租賃給了尹某姐弟作商鋪使用,，并按“免租期3個月,，前兩年租金每年5萬元，第三年租金10萬元,，之后租金按每年3%遞增”的約定收取房租,。隨后，在征得該分公司的同意下,，尹某姐弟又分別向C公司和D公司以每年8萬元,、10萬元的租金各轉(zhuǎn)租兩間并收取了轉(zhuǎn)讓費，而以上所有租賃行為,，A公司海寧分公司均未向全體業(yè)主告知,。2019年初，B小區(qū)成立業(yè)主委員會,，經(jīng)開會表決決定解聘A公司海寧分公司的物業(yè)管理,，并辦理了移交手續(xù)，同時A公司海寧分公司向業(yè)委會交付了尹某姐弟支付的10萬元租金,。因業(yè)委會不認可海寧分公司的出租行為,，要求其移交四套物業(yè)管理用房，于是雙方產(chǎn)生糾紛,。2019年7月,，該小區(qū)業(yè)主委員會將A公司、海寧分公司,、C公司,、D公司和尹某姐弟告上法庭。A公司及其海寧分公司辯稱，原告的起訴沒有經(jīng)過業(yè)主共同決定,，原告無權(quán)起訴,。尹某姐弟辯稱，二次轉(zhuǎn)租均征得了海寧分公司的同意,，轉(zhuǎn)租合法,。C公司、D公司表示自己租賃的商鋪是與尹某姐弟簽訂了租賃合同,，并征得了海寧分公司的同意,，手續(xù)合法。法院審理后認為,，業(yè)委會是B小區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生,，并已在海寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案，其有權(quán)代表B小區(qū)全體業(yè)主行使權(quán)利,。B小區(qū)的四套物業(yè)管理用房是全體業(yè)主共有,，海寧分公司將其作為經(jīng)營性用房出租屬無權(quán)處分行為，之后尹某姐弟的轉(zhuǎn)租行為更未征得全體業(yè)主同意,，所以被告C公司,、D公司系無權(quán)占有、使用涉案物業(yè)管理用房,。最終法院判決由A公司和海寧分公司,、尹某姐弟協(xié)助C公司和D公司向B小區(qū)業(yè)委會騰退、返還物業(yè)管理用房,，并向業(yè)委會支付房屋占有使用費。一審宣判后,，業(yè)委會和四家公司,、尹某姐弟均不服判決，分別向嘉興市中級人民法院提起上訴,。嘉興中院二審駁回上訴,，維持原判。伴隨著城市化進程的推進和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,，城市居民對房屋自我管理的形式逐漸被物業(yè)集中管理所取代,。其中最為明顯的變化就是越來越多的小區(qū)成立了業(yè)主委員會，以此來維護作為業(yè)主對小區(qū)的管理與對物業(yè)公司的監(jiān)督,。業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,，代表業(yè)主利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的民間組織,。即將施行的民法典第二百七十七條和已經(jīng)施行的《物業(yè)管理條例》第十條均規(guī)定了業(yè)主自治管理組織的設(shè)立：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會,、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序,，依照法律、法規(guī)的規(guī)定,。”《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的具體職責(zé)：“業(yè)主委員會有權(quán)及時了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),?！?/span>物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。”《物業(yè)管理條例》第十一條第（七）項規(guī)定：“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項也應(yīng)由業(yè)主共同決定,?！?/span>民法通則第六十三條規(guī)定：“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為,。代理人在代理權(quán)限內(nèi),，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為,，承擔(dān)民事責(zé)任,。依照法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)由本人實施的民事法律行為,，不得代理,。”第六十六條規(guī)定：“沒有代理權(quán),、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為,，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任,。未經(jīng)追認的行為,，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的,，視為同意,。代理人不履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,。代理人和第三人串通,，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責(zé)任,?！?/span>本案中,，業(yè)主就專有部分享有單獨所有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán),。物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主委員會的同意,，將業(yè)主共有的物業(yè)管理用房出租給他人并收取租金，事后也未能獲得業(yè)主委員會的追認或取得處分權(quán)以證明該合同有效,。物業(yè)公司超越了代理權(quán)而處分全體業(yè)主的權(quán)利,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
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