今天跟大家聊一聊房地產(chǎn)開發(fā)融資當(dāng)中一種非常常見的融資模式----房地產(chǎn)開發(fā)貸款,，即向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項(xiàng)目貸款,。實(shí)際上由于房地產(chǎn)真正資金需求比較大而且集中的地方是拍地時(shí)繳納的包括土地出讓金,、契稅、土地拆遷補(bǔ)償金等在內(nèi)的土地款,，所以各類金融機(jī)構(gòu)爭相由業(yè)務(wù)創(chuàng)新部或者投行部推出針對拿地時(shí)的融資產(chǎn)品,。這個(gè)階段由于項(xiàng)目沒有押品，所有拿地配資大都是對拿地的項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股,、股權(quán)階段性過戶或者股權(quán)質(zhì)押作為增信擔(dān)保方式,，然后摘牌后土地后置抵押。

如果一家金融機(jī)構(gòu)介入了房地產(chǎn)公司的配資拿地業(yè)務(wù)通常也會在開發(fā)貸上面跟進(jìn),，或者一開始就對配資拿地和開發(fā)貸做一個(gè)總的授信,，但是由于配資拿地業(yè)務(wù)的資金成本通常會稍高一些，因此如果項(xiàng)目公司能拿到成本較低的開發(fā)貸資金也會在四證齊全（后面會提到）后置換前面的資金,。

銀行在開發(fā)貸方面具有很多優(yōu)勢,，比如賬戶資金監(jiān)管、銜接按揭業(yè)務(wù),、接收POS機(jī)刷卡業(yè)務(wù)等,，是銀行非常成熟、鏈條完整的傳統(tǒng)業(yè)務(wù),，而配資拿地大部分是由銀行的投行部來操作的,，即便配資拿地業(yè)務(wù)不確定性較高，也面臨著監(jiān)管政策違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn),，但是出于卡位的需要（前面提到承攬后續(xù)的按揭,、POS機(jī)等業(yè)務(wù)）和競爭壓力，銀行也樂意嘗試,；信托公司,、資產(chǎn)管理公司在配資拿地和開發(fā)貸方面都有比較成熟的產(chǎn)品，它們的創(chuàng)新特性和靈活性一直就比較強(qiáng),；證券公司為了尋找更多的盈利點(diǎn),，借助營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多的優(yōu)勢和豐富的投行業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，也紛紛推出了結(jié)構(gòu)化金融業(yè)務(wù),，其中就包括對接開發(fā)商在拿地,、并購、開發(fā)階段資金需求的業(yè)務(wù),。

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下面是工商銀行官網(wǎng)中關(guān)于開發(fā)貸款的最基礎(chǔ)條件列示,，其他銀行也都大同小異：

（一）借款人應(yīng)具備以下條件

1、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人,；

2,、產(chǎn)權(quán)清晰,、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范,、財(cái)務(wù)狀況良好,；

3、在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶,；信用良好,，具有按期償還貸款本息的能力；

4,、實(shí)收資本,、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等符合我行有關(guān)規(guī)定。（一般要求二級資質(zhì)及以上,，主要看風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體即母公司的資質(zhì)）

（二）貸款項(xiàng)目應(yīng)具備以下條件

1,、已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)或備案文件合法,、完整,、真實(shí)、有效,；

2,、具備《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程施工許可證》；（即滿足項(xiàng)目的四證齊全,，規(guī)避手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)）

3,、項(xiàng)目資本金等符合我行有關(guān)規(guī)定。（項(xiàng)目資本金要求30%或者35%以上,，并且在貸款資金發(fā)放前提前到位）

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下面重點(diǎn)把銀行和證券公司的配資拿地交易結(jié)構(gòu)給大家介紹一下：

一,、銀行的配資拿地交易結(jié)構(gòu)舉例

本筆項(xiàng)目非標(biāo)理財(cái)業(yè)務(wù)模式采用基金+委托貸款+委托貸款還款義務(wù)擔(dān)保+股權(quán)質(zhì)押+土地抵押模式。具體交易結(jié)構(gòu)為：

1,、B公司,、A銀行（由通道方代表出資）共同注冊成立C城發(fā)基金，企業(yè)形式為有限合伙制,，合伙企業(yè)名稱具體以核準(zhǔn)名稱為準(zhǔn),。

2、由B公司擔(dān)任C城發(fā)基金（有限合伙）的普通合伙人（GP）,。

3,、A理財(cái)資金通過通道產(chǎn)品進(jìn)入C城發(fā)基金。A出資作為有限合伙人（LP）,，B公司作為普通合伙人（GP）及基金管理人共同參與投資基金（有限合伙）,。

4,、由母公司及實(shí)際控制人為項(xiàng)目公司的委托貸款還款義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。存續(xù)期期間項(xiàng)目公司通過本項(xiàng)目銷售回款按季向基金支付投資收益,，到期一次性支付投資本金，兌付A銀行理財(cái)本息,；若出現(xiàn)不能按期兌付的情況,，則由擔(dān)保人母公司代為支付，歸還A銀行理財(cái)本息,。

5,、項(xiàng)目公司承諾在土地證辦理后，不會將項(xiàng)目涉及地塊抵押給第三方,，并在土地證辦理后30日內(nèi)將該項(xiàng)目地塊抵押給A銀行,。

6、項(xiàng)目公司在A銀行開立資本金監(jiān)管賬戶,，承諾在A銀行本筆基金到期前不會撤資或挪用資本金,，并由A銀行監(jiān)控其資本金到位及使用情況。

二,、證券公司配資拿地交易結(jié)構(gòu)舉例

該類業(yè)務(wù)模式的優(yōu)勢：

1,、表內(nèi)資產(chǎn)出表：通常表現(xiàn)為大型地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)降低資產(chǎn)負(fù)債率、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率或輕資產(chǎn)運(yùn)營的要求將經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)剝離至表外的類融資需求,。

2,、負(fù)債率調(diào)整：通常表現(xiàn)為國有房地產(chǎn)企業(yè)受負(fù)債率考核要求，但又有資金需求時(shí),，可以通過隱性增信的方式進(jìn)行表化外的融資形式,。

3、滿足拿地需求：指大型房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段時(shí),，由于仍未滿足銀行開發(fā)貸的要求,，而存在的要求較靈活的可支持土地出讓金部分的融資需求。

4,、滿足并購過橋資金需求：指部分房地產(chǎn)企業(yè)會通過項(xiàng)目并購的方式取得土地儲備,，因此需要較為復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)、杠桿結(jié)構(gòu)與時(shí)間性較高,、對資產(chǎn)有一定判斷力的資金供給,。