7月13日,，上海銀監(jiān)局發(fā)布其6月底對(duì)上海各大商業(yè)銀行落實(shí)“國(guó)十五條”情況的調(diào)查結(jié)果,，顯示上海各個(gè)銀行進(jìn)一步收緊了銀根。
　　“但他們(房地產(chǎn)商)‘活’得還不錯(cuò),，并非奄奄一息,。”經(jīng)常與房地產(chǎn)商打交道的一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控洗禮后,，開(kāi)發(fā)商的生存能力大大增強(qiáng),，不符合條件的開(kāi)發(fā)商仍有曲折的路線“暗渡陳倉(cāng)”。
　　
　　上海嚴(yán)把放貸閘門(mén)
　　“現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批越來(lái)越難了,，如果自有資金不滿足,，企業(yè)的評(píng)級(jí)在A級(jí)以下，基本上不太會(huì)考慮放貸,。”一家國(guó)有商業(yè)銀行信貸客戶經(jīng)理說(shuō),。
　　上海銀監(jiān)局調(diào)查結(jié)果顯示，銀行在限制高檔商品房項(xiàng)目融資和別墅類項(xiàng)目融資的同時(shí),，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的中小套型,、中低價(jià)位普通商品住宅。
　　另外,，銀行大多嚴(yán)格控制了房地產(chǎn)貸款總量,，加大了到期開(kāi)發(fā)貸款的回收力度。對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范,、擁有較多閑置土地和空置商品房的開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格控制其貸款展期或重組項(xiàng)目融資,。
　　上海銀監(jiān)局稱，有的銀行對(duì)已支持的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，加大了開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況的監(jiān)管力度,，督促企業(yè)按照銷(xiāo)售進(jìn)度的約定比例歸還貸款。對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格明顯高于周邊地區(qū),，房產(chǎn)商有捂盤(pán),、惜售、囤積房源現(xiàn)象的,，堅(jiān)決不予貸款展期,，并促使其加快銷(xiāo)售進(jìn)度，盡快收回貸款。
　　銀行還加強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合法,、合規(guī)性審查,，如要求“四證齊全”、項(xiàng)目資本金必須達(dá)到35%比例要求等,。有的銀行不但要求單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金比例達(dá)到35%,，還要求綜合性公司所有項(xiàng)目的資本金比例達(dá)到35%。有的銀行在辦理經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等各類房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)禁止接受自竣工之日起空置滿三年的房產(chǎn)作為抵押物,。
　　上海銀監(jiān)局認(rèn)為,，隨著“國(guó)十五條”的實(shí)施，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)總體穩(wěn)定,，6月份上海的個(gè)人房貸也有明顯回升,，但政策效應(yīng)在今后幾個(gè)月還將繼續(xù)顯現(xiàn)，市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)有待進(jìn)一步觀察,。
　　
　　曲線輸血房地產(chǎn)商
　　根據(jù)“國(guó)十五條”有關(guān)要求,，除房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款以外，嚴(yán)禁向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放如流動(dòng)資金貸款,、票據(jù)融資等其他任何形式的短期貸款和融資等,。但是開(kāi)發(fā)商和銀行仍有空子可鉆。
　　據(jù)一位銀行人士透露,，一年前,，位于浦東的一高檔寫(xiě)字樓已經(jīng)基本建造完畢，但目前銷(xiāo)售不暢,，難以快速回籠資金,。于是這家開(kāi)發(fā)商想出一招,，將樓盤(pán)讓一家營(yíng)銷(xiāo)公司包銷(xiāo),，之后這家營(yíng)銷(xiāo)公司以樓盤(pán)作為抵押向一家股份制銀行獲得了約5個(gè)億的一年期流動(dòng)資金貸款，再轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商,。
　　他同時(shí)表示,，因?yàn)檫@筆貸款是按照樓盤(pán)評(píng)估價(jià)的50%左右發(fā)放，并且有充足的房產(chǎn)作抵押,，此外銷(xiāo)售公司還與銀行簽訂了按揭回籠款計(jì)劃,，用于償還貸款，因此風(fēng)險(xiǎn)不大,。
　　業(yè)內(nèi)人士稱,，這樣的曲線路徑比較隱蔽，在很多銀行都有操作,。
　　有意思的是,，上述股份制銀行之后還追加了一個(gè)億的貸款。一年后的今天，在上述流動(dòng)貸款到期之后,，另一家國(guó)有銀行加入了爭(zhēng)奪貸款的行列,，答應(yīng)給包銷(xiāo)企業(yè)60%的貸款。
　　不過(guò),，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如此操作是基于樓價(jià)不會(huì)大幅下跌的情況下，如果樓價(jià)出現(xiàn)異動(dòng),，銀行資產(chǎn)將面臨大幅縮水,，這一招棋其實(shí)是鋌而走險(xiǎn)的。
　　除了借道包銷(xiāo)公司,，委托貸款,、海外基金入股,、上市融資等手段外也是開(kāi)發(fā)商尋求資金的重要方式,。一位國(guó)有銀行人士表示，他們目前最防范“假按揭”,，市場(chǎng)上有不少開(kāi)發(fā)商發(fā)動(dòng)內(nèi)部員工,，制作虛假的購(gòu)房合同,，騙取銀行按揭貸款，緩解企業(yè)的資金壓力,，非常惡劣,。