小區(qū)公共區(qū)域廣告收益歸物業(yè)還是歸業(yè)委會,？

辭職的業(yè)委會委員是否還能擁有業(yè)委會公章,？

業(yè)主可以請求撤銷業(yè)委會與物業(yè)簽訂的協(xié)議嗎？

業(yè)主委員會作為新興的社區(qū)自治組織,，在維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,、促進社區(qū)安定和諧等方面發(fā)揮了重要作用。不同業(yè)主利益需求多樣化,，城市住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)委會與業(yè)主,、物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商等之間的問題越來越引起社會廣泛關(guān)注,。

9月26日上午,，石景山法院召開新聞通報會，通過對北京市法院五年來審理的涉業(yè)主委員會糾紛案件調(diào)研分析,，就案件審理中發(fā)現(xiàn)的主要問題及對策建議予以通報,。

業(yè)主委員會糾紛案件

基本情況和特點

• 案件數(shù)量增長幅度較快,，收案量總體呈逐年上升趨勢
• 案件類型和案由高度集中，訴訟參與主體范圍廣
• 案件法律關(guān)系復(fù)雜,，化解難度大,，呈“兩低兩高”趨勢
• 糾紛具有群體性，社會關(guān)注程度和潛在影響大

審理業(yè)主委員會糾紛案件

面臨的難點問題

• 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會訴訟主體地位不明晰,，權(quán)利行使不規(guī)范問題突出
• 業(yè)主個人利益與共有權(quán)益的矛盾沖突與協(xié)調(diào)問題
• 業(yè)主撤銷權(quán)權(quán)利行使不規(guī)范問題
• 業(yè)主知情權(quán)權(quán)利行使邊界不清，權(quán)利濫用需規(guī)范

對策及建議

（一）關(guān)于業(yè)主委員會涉訴案件處理的建議

01

明確業(yè)主委員會法律主體的性質(zhì)定位為非法人組織民事活動主體資格

• 業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)和常設(shè)機構(gòu),，其職權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)由法律,、行政法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會決定,，職權(quán)行使應(yīng)遵照“法無授權(quán)即禁止”原則在授權(quán)范圍內(nèi)行為,，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定和活動，不得作出與共有財產(chǎn)和共同事務(wù)管理無關(guān)的活動,。在涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事物（涉及公共權(quán)益）時,，授予業(yè)主委員會完全從事民事活動的主體資格。

02

賦予業(yè)主委員會授權(quán)范圍內(nèi)訴訟當(dāng)事人資格

• 業(yè)主委員會民事訴訟主體資格,。

• 業(yè)主委員會無獨立的財產(chǎn)和自身獨立的利益,，作為業(yè)主代表機構(gòu)實施民事活動的法律后果應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)最終的責(zé)任。業(yè)主委員會在職責(zé)范圍內(nèi),，經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)活動有關(guān)涉及全體業(yè)主公共利益事宜,，以原告身份提起民事訴訟,。

• 業(yè)主委員會參與訴訟活動資格審查。

• 業(yè)主委員會參加訴訟的,，應(yīng)當(dāng)提供依法成立的證明材料,。一是形式上審查業(yè)主管理規(guī)約或業(yè)主大會決議等是否授予業(yè)主委員會對特定范圍內(nèi)事項提起訴訟的權(quán)利。二是審查是否涉及小區(qū)業(yè)主物業(yè)公共利益,。三是業(yè)主委員會已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟,，個別業(yè)主不能再要求作為共同訴訟主體參加訴訟。

• 業(yè)主委員會參與訴訟授權(quán)方式,。

• 根據(jù)目前業(yè)主大會及業(yè)主委員會現(xiàn)狀,，業(yè)主大會授權(quán)形式可采取：a.對授權(quán)事項召開一次或數(shù)次業(yè)主大會分別授權(quán)或集中授權(quán),；b.制定管理規(guī)約進行概括授權(quán),；c.書面征求全體業(yè)主意見后進行授權(quán)；d.依法進行其他授權(quán),。經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),，業(yè)主委員會在訴訟中可以承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求,，進行和解,，提起反訴或上訴。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主公約或法律及司法解釋的規(guī)定起訴或應(yīng)訴的,，無需再經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會授權(quán),。

（二）加強和完善社區(qū)組織自治管理方面的建議

01

強化社區(qū)黨組織建設(shè)，提高業(yè)委會組織結(jié)構(gòu)和組織能力建設(shè)的規(guī)范化和專業(yè)化

• 將業(yè)主大會,、業(yè)主委員會建設(shè)納入和諧社會建設(shè)范疇,。

  科學(xué)制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立和工作流程規(guī)范,。相關(guān)部門加強對業(yè)主組織成立運行的指導(dǎo)和監(jiān)督,。加強業(yè)主委員會基層黨組織建設(shè)，發(fā)揮基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)作用,。

• 加強業(yè)主委員會組織行為和組織能力建設(shè),。

  明確業(yè)主委員會成員資格限制和任職條件，聘任具有物業(yè)管理專門知識和專業(yè)技能秘書人員,，實施定期培訓(xùn)制度,，逐步實現(xiàn)業(yè)主委員會組織的專業(yè)化。

• 創(chuàng)新組織管理方式,。

  利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和信息開展網(wǎng)上電子業(yè)務(wù),。利用網(wǎng)站、開發(fā)軟件,、設(shè)立微信公眾號等方式,，為業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)管理提供便利，提升小區(qū)管理效率,。

• 建立科學(xué)的績效考核評價機制,。

  賦予業(yè)主委員會對小區(qū)公用部分收益權(quán)，實現(xiàn)共用部分收益的最大化,，為業(yè)主委員會正常運轉(zhuǎn)提供必要經(jīng)費來源,，健全財務(wù)會計制度，實行相應(yīng)待遇薪酬制,，對不能履職或不符合履職條件的及時整改,、解聘。

02

健全業(yè)委會的履職監(jiān)督管理機制

• 充分發(fā)揮業(yè)主,、業(yè)主大會監(jiān)督作用,。
• 設(shè)立業(yè)主大會選舉、居委會等推薦或聘請的法律,、財務(wù)等人員共同組成的專門監(jiān)督機構(gòu),。
• 強化基層政府部門,、居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督職能。

典型案例

01

業(yè)委會主任辭職后起訴業(yè)委會

請求撤銷對其辭職公告的業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案

【案情簡介】

原告巍某向法院提出訴訟請求：1.確認(rèn)于某等四人組成的業(yè)主委員會不具有資格,；2.請求撤銷終止其業(yè)主委員會資格的《公告》,。事實和理由：2014年4月23日，于某主動辭掉業(yè)主委員會主任職務(wù),，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定,，于某委員資格自動終止。業(yè)主委員會重新進行投票選舉,，選舉業(yè)主委員會副主任巍某為主任,，增選王某為副主任。2014年9月19日,，于某等四人以某業(yè)主委員會名義貼出公告,，以《公告》形式終止巍某業(yè)主委員會（副）主任資格及委員資格。原告認(rèn)為,，其是全體業(yè)主投票選舉業(yè)主委員會副主任,，巍某辭職后，于某沒有權(quán)利作出公告,，該四人作出的《公告》不具有法律效力,，故訴至法院。

法院經(jīng)審理認(rèn)定：巍某要求認(rèn)定于某等四人不具有資格代表業(yè)委會作出2014年9月19日的《公告》,，進而請求法院確認(rèn)該《公告》無效的訴訟請求是否屬于法院受理民事訴訟范圍的問題,。《中華人民共和國民事訴訟法》第三條規(guī)定：人民法院受理公民之間,、法人之間,、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定,。但并不意味著上述民事主體之間發(fā)生的全部財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，法院都應(yīng)該受理,。哪些屬于民事訴訟的受案范圍,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相應(yīng)實體法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,，業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主才可以請求法院予以撤銷,。對于業(yè)主要求保護合法權(quán)益的具體內(nèi)容,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)起訴人起訴理由確定。如果起訴人的起訴理由明顯不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第六章及《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的業(yè)主可以起訴的合法權(quán)益,，業(yè)主就不具有起訴權(quán),。從巍某所訴《公告》內(nèi)容及起訴理由可知,，《公告》內(nèi)容涉及是業(yè)委會內(nèi)部管理問題，包括業(yè)委會委員及其負責(zé)人資格認(rèn)定,、業(yè)委會決定表決程序等,。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為業(yè)主自治管理組織,，對屬于業(yè)主大會和業(yè)主委會自治管理范疇的事項,，不應(yīng)當(dāng)包括在上述法律所規(guī)定的能夠提起訴訟的業(yè)主之合法權(quán)益范圍內(nèi)，故巍某的訴訟請求,，不屬于法院民事案件受案范圍,。最終法院判決駁回巍某的訴訟請求。

【法官提示】

法律將業(yè)主撤銷權(quán)客體限定為業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定,，但未明確決定的具體內(nèi)涵和外延,。實踐中，有的請求撤銷事項屬于業(yè)主大會或業(yè)主委員會自治范疇內(nèi)履行職責(zé)或內(nèi)部管理事項,；有的請求撤銷業(yè)主大會成立或業(yè)主委員會成員資格,、業(yè)主委員會主任推選決議、業(yè)主委員會履行職權(quán)等程序性事項,；還有就不存在的決議或業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂的服務(wù)協(xié)議請求撤銷或確認(rèn)無效,。對此，業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的召開,、成立、選舉,、表決,、業(yè)主委員會委員資格及選任、罷免等屬于業(yè)主大會,、業(yè)主委員會內(nèi)部程序性或自治范疇決定的事項,，不屬于業(yè)主撤銷權(quán)和民事案件受理范圍。業(yè)主撤銷權(quán)對象必須是對小區(qū)內(nèi)共同管理事項具體結(jié)論性的處理,，受侵害的權(quán)益應(yīng)是具體和個體化的,，而非模糊抽象和概括性的權(quán)利，如業(yè)主僅主張其參與社區(qū)治理和管理等抽象性權(quán)利受到侵害并非撤銷權(quán)對象的范疇,，亦不屬于人民法院民事案件受理范圍,。

02

某業(yè)委會主任辭職后拒絕交出公章糾紛案

【案情簡介】

某業(yè)主委員會于2014年2月經(jīng)登記備案后成立，并依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定行使權(quán)利,、履行職責(zé),，由業(yè)委會副主任巍某保管公章。2014年4月,，業(yè)主委員會主任于某辭職,，在居委會主持下經(jīng)全體業(yè)委會委員投票選舉巍某為新業(yè)委會主任,。2014年9月13日，巍某,、白某二人以書面形式辭去業(yè)委會委員等一切職務(wù),。2014年9月19日，業(yè)委會依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》第二十八條在小區(qū)內(nèi)發(fā)出《公告》,，將巍某,、王某、白某辭職情況予以公示,。巍某辭職后,，業(yè)委會公章仍由其持有，未交還某業(yè)委會,。于某等四名業(yè)主委員會成員便以業(yè)主委員會名義起訴至法院,，要求巍某返還業(yè)主委員會公章。

2014年10月9日,，某街道社區(qū)建設(shè)科作出《關(guān)于小區(qū)業(yè)委會增補委員建議》：依據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定,，上述三人業(yè)委會委員資格已自動終止。鑒于小區(qū)委員會目前仍剩4名委員,，剩余委員數(shù)達到全體委員半數(shù)以上,，應(yīng)繼續(xù)正常開展業(yè)委會日常工作，業(yè)委會公章應(yīng)當(dāng)移交到業(yè)委會,，但業(yè)委會作出任何決定必須經(jīng)過4人全部同意方可確認(rèn),。若業(yè)主大會議事規(guī)則中有其他明確約定的，按其約定執(zhí)行,。為此,，建議盡快召開業(yè)主大會增補委員。

法院經(jīng)審理認(rèn)定：于某等四人以業(yè)主委員會名義起訴是否合法問題,，雖業(yè)主委員會只剩四人,，但業(yè)委會作為一個組織并未消滅，現(xiàn)于某等四人一致決定起訴巍某,，足可以作為某業(yè)委會的意思表示,，故某業(yè)委會起訴符合法律規(guī)定。鑒于巍某,、王某、白某三人的業(yè)委會委員資格已自動終止,。根據(jù)《某業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定,，業(yè)主委員會資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi),，向業(yè)主委員會移交其保存的有關(guān)憑證,、檔案等文件資料,、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物。巍某已經(jīng)不具備業(yè)委會委員資格,，其再行保管某業(yè)委會的公章,，不符合《某業(yè)主大會議事規(guī)則》，故判令巍某向某業(yè)委會返還公章,。

【法官提示】

印章是單位的財產(chǎn)和對外活動進行意思表示的手段,，應(yīng)由相關(guān)負責(zé)人進行保管。當(dāng)印章持有人因身份改變而不應(yīng)再持有印章而又拒絕交出印章,，將會導(dǎo)致單位印章的缺位,。原業(yè)委會主任辭職、任期屆滿等拒不交出印章的,，新的業(yè)主委員會或業(yè)主委員會成員應(yīng)依法定程序通過共同意思表示代表業(yè)委會主張相關(guān)權(quán)利,。通過上述案例可見，業(yè)主委員會委員的選聘,、任職資格,、換屆后印章交接等問題，集中反映了業(yè)主委員會換屆引發(fā)的利益矛盾沖突,。此外,，業(yè)主委員會成員不勝任職責(zé)、隨意辭職,、辭職后補選難,、任期屆滿后難以延續(xù)等問題應(yīng)等亟需有效解決和完善。

03

業(yè)委會起訴物業(yè)公司返還小區(qū)

公共區(qū)域廣告收益糾紛案

【案情簡介】

2006年7月10日,，某房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》,，委托物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，委托管理期限自2006年7月16日起至業(yè)主委員會聘任新物業(yè)公司時止,。2012年12月25日,，小區(qū)業(yè)委會在街道辦事處備案。

2006年11月20日,，物業(yè)公司與某廣告公司簽訂《協(xié)議》及《合作合同書》,，其中主要約定：某廣告公司向某物業(yè)公司按小區(qū)內(nèi)電梯數(shù)量每梯每年支付經(jīng)濟補償，合作區(qū)域內(nèi)每部電梯安裝2面,，共計4塊電子鏡框,，1個候梯廳，安裝2塊電子鏡框,；經(jīng)濟補償方式：每部電梯費用4500元/部/年,，候梯廳每塊費用2000元/塊/年。某廣告公司自2006年至2010年向物業(yè)公司支付共計789 033.30元,，發(fā)票存根用途顯示為物業(yè)費,。某廣告公司自2011年至2012年向某物業(yè)公司支付共計452 100元,，發(fā)票經(jīng)營項目顯示管理費。業(yè)委會向法院起訴物業(yè)公司請求返還小區(qū)公共區(qū)域廣告收益,。某物業(yè)公司稱：支票存根上記載用途為物業(yè)費,，發(fā)票經(jīng)營項目為管理費，均非廣告費,，自接管某小區(qū)物業(yè)管理工作以來,，對小區(qū)進行了大量人力、物力和財力投入,，公共區(qū)域收入已用于小區(qū)物業(yè)管理資金投入,，其已委托賬務(wù)審計，但未提供審計報告,。

法院經(jīng)審理認(rèn)定：某業(yè)委會依法成立,，具備訴訟主體資格，有權(quán)利代小區(qū)業(yè)主決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項,。根據(jù)物權(quán)法及司法解釋規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。建筑區(qū)劃內(nèi)以下部分,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu),、外墻,、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道,、樓梯,、大堂等公共通行部分，消防,、公共照明等附屬設(shè)施,、設(shè)備，避難層,、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分,；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等,。小區(qū)內(nèi)的電梯間,、候梯廳屬于業(yè)主共有部分，小區(qū)的業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。物業(yè)公司自2006年7月起對小區(qū)進行物業(yè)管理期間,，與廣告公司先后簽訂《合作合同書》，利用小區(qū)內(nèi)共有部分電梯間、候梯廳進行廣告營利活動,，收取廣告費用，侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定,，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分,、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動,，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀,、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營活動的情形,，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的,，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任,。某物業(yè)公司利用屬業(yè)主共有公共區(qū)域進行經(jīng)營性活動獲取的收益,，其性質(zhì)應(yīng)屬廣告收益而非經(jīng)濟補償，應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有,，物業(yè)公司理應(yīng)返還,。最終判決某物業(yè)公司返還某業(yè)委會電梯間、候梯廳廣告收入117萬余元,。

【法官提示】

建筑區(qū)分所有權(quán)人對共有部分的共有權(quán)指業(yè)主依照《物權(quán)法》,、合同以及區(qū)分所有權(quán)人之間的管理規(guī)約，對建筑物共有部分,、基地使用權(quán),、小區(qū)公共場所和設(shè)施等享有占有、使用,、收益處分的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋規(guī)定,，除城鎮(zhèn)公共道路,、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的綠地三種情形外，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,、綠地,、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)用房,、占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位,、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有。建筑物基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分,、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等部分的屬性屬于全體業(yè)主天然共有部分,。業(yè)主共有及共同管理區(qū)域部分經(jīng)營收益，也應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主,。

04

業(yè)委會代表全體業(yè)主訴開發(fā)商確認(rèn)

小區(qū)地面停車位權(quán)屬糾紛案

【案情簡介】

石景山某商品樓小區(qū)系某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè),，2004年某房地產(chǎn)公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。位于某小區(qū)地面數(shù)字編號001號至170號的170個機動停車位即訴爭車位,。其中,，編號001號等22個車位屬于未經(jīng)規(guī)劃許可規(guī)劃外新增車位。編號015號等148個機動車停車位屬于建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的車位,。某房地產(chǎn)公司將開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃內(nèi)車位均以出租形式交付給業(yè)主使用。開發(fā)商,、物業(yè)公司,、業(yè)委會曾達成三方會議紀(jì)要：1.由開發(fā)商辦理停車管理手續(xù),，由物業(yè)公司負責(zé)小區(qū)地上停車位管理。2.小區(qū)內(nèi)陸上停車位的150個車位,，由投資方所有。小區(qū)內(nèi)陸上停車位的20個車位由小區(qū)業(yè)主收益,。3.第二條中150個車位收益由開發(fā)商和物業(yè)管理公司各占50%，收益雙方每日結(jié)算,。后業(yè)委會與開發(fā)商就車位費問題產(chǎn)生爭議并訴至法院,。雙方均認(rèn)可訴爭170個車位中的22個車位屬于未經(jīng)規(guī)劃的新增車位,，另148個車位雖在建筑規(guī)劃范圍內(nèi),，但占用了小區(qū)內(nèi)公共道路面積。某業(yè)委會認(rèn)為被告擅自占用小區(qū)道路構(gòu)成侵權(quán)行為,，被告雖認(rèn)可建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)148個車位占用了小區(qū)內(nèi)公共道路面積的事實,，但主張均系按照規(guī)劃部門的設(shè)計進行建設(shè)開發(fā)。

法院經(jīng)審理認(rèn)定：根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路及綠地屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬,，由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租方式約定,。占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有。據(jù)此規(guī)定,，經(jīng)過規(guī)劃許可的位于建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位，開發(fā)商以出租形式交付業(yè)主使用后,，業(yè)主僅從開發(fā)商處取得對車位的暫時占有權(quán)和使用權(quán)，所有權(quán)應(yīng)屬于開發(fā)商,。沒有經(jīng)過規(guī)劃,，占用業(yè)主共有道路或其他場地新增的車位所有權(quán)，應(yīng)屬于業(yè)主共有,。故訴爭170個車位中屬于規(guī)劃外新增的22個車位,，應(yīng)屬小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。某業(yè)委會作為小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主代表組成,，代表全體業(yè)主共同利益的組織,，請求確認(rèn)該22個車位所有權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有，于法有據(jù),，應(yīng)予以支持,。其余148個停車位屬于經(jīng)過規(guī)劃許可用于停放汽車的車位。開發(fā)商采取出租方式交付業(yè)主使用后,，仍享有處分權(quán)和所有權(quán),。某業(yè)委會要求確認(rèn)該148個車位所有權(quán)屬于業(yè)主共有，缺乏法律依據(jù),，不予支持,。

【法官提示】

建筑規(guī)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬系當(dāng)事人約定范圍,，處理相關(guān)權(quán)屬爭議時,，首先審查當(dāng)事人之間關(guān)于車位、車庫權(quán)屬約定,。約定方式可采取公開出售轉(zhuǎn)讓所有權(quán),、在商品房買賣合同中約定以優(yōu)惠無償附贈或有償租賃使用。當(dāng)因未約定或約定不明時產(chǎn)生權(quán)屬爭議時,，應(yīng)將項目建設(shè)時按照規(guī)劃建設(shè)（建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于車位用途）的車位,、車庫歸屬，由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商確定,；對項目建設(shè)按照規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)完成后占用業(yè)主共有道路或其他場所增設(shè)的車位,，應(yīng)認(rèn)定歸屬全體業(yè)主共有,。

05

業(yè)主請求撤銷業(yè)委會作出的“與物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定”糾紛案

【案情簡介】

某物業(yè)公司是某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)公司，小區(qū)物業(yè)服務(wù)一直由某物業(yè)公司提供,。2014年12月,，某業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》的合同條款與之前物業(yè)服務(wù)合同條款完全一致。就某業(yè)委會作出與某物業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同決定流程,，某業(yè)委會表示：作出續(xù)簽合同決定需要全體業(yè)主過半數(shù)同意,。某業(yè)委會在張貼《關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽意見征詢公告》后，因沒有超過半數(shù)的業(yè)主到業(yè)委會提異議,，故就視為沒有提異議的業(yè)主都同意,。孫某系小區(qū)業(yè)主，孫某表示,2014年12月上旬,，業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)公告欄貼出《關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同》續(xù)簽意見征集公告,，之后不久業(yè)委會就與物業(yè)公司續(xù)簽了物業(yè)服務(wù)合同。孫某認(rèn)為,，上述程序和實質(zhì)結(jié)果違反了物權(quán)法和物業(yè)管理條例關(guān)于選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由全體業(yè)主共同決定規(guī)定,，剝奪了包括孫某在內(nèi)小區(qū)廣大業(yè)主對小區(qū)事務(wù)的決定權(quán)，且程序違法,，訴至法院請求撤銷某業(yè)委會作出的“與某物業(yè)公司續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》”的決定,。

法院經(jīng)審理認(rèn)定：《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。前期物業(yè)服務(wù)合同到期后,，某業(yè)委會選聘某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)按照前述法律規(guī)定,，征得專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。某業(yè)委會表示在張貼征詢公告后，沒有過半數(shù)的業(yè)主提出異議,，視為過半數(shù)的業(yè)主同意,，并最終作出了續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第六十六條規(guī)定：不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下,，才可以視為意思表示。某業(yè)委會認(rèn)為業(yè)主沒有提出異議就視為同意缺乏法律依據(jù),，且亦未能舉證證明續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定征得了專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。綜上，認(rèn)定某業(yè)委會作出的續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定程序違法,。遂判決撤銷某業(yè)委會作出的“與某物業(yè)公司續(xù)簽2015年1月1日至2016年12月31日的《物業(yè)服務(wù)合同》”的決定,。

【法官提示】

業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的違反法律強制性規(guī)定或超越法定權(quán)限范圍的無效決議或違反法定程序的決議，業(yè)主均可行使撤銷權(quán),。業(yè)主受侵害合法權(quán)益包括實體權(quán)益和程序性權(quán)益,。實體權(quán)益包括建筑專有部分所有權(quán)以及專有部分以外共有部分共有和共同管理的權(quán)利,，業(yè)主這些實體權(quán)益受到?jīng)Q議、決定剝奪或限制的,，可以行使撤銷權(quán),。業(yè)主程序權(quán)益受到侵害指決定內(nèi)容雖未侵害業(yè)主區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，但決定逾越了法定或約定的權(quán)限范圍或者作出決定的程序違反了法律,、法規(guī)強制性規(guī)定,。對程序是否違法應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則、《物權(quán)法》第76條及物業(yè)管理條例規(guī)定的關(guān)于業(yè)主大會的召開,、投票表決程序等強制性規(guī)定進行審查,。其中包括投票表決程序、投票是否采取法定形式,、票數(shù)是否達到法定要求以及表決票真實性和有效性等,。業(yè)主委員會僭越職權(quán)限制、逾越權(quán)限范圍作出關(guān)涉全體業(yè)主共同利益應(yīng)由全體業(yè)主共同決定的重大事項決議,，有可能侵害業(yè)主合法權(quán)益。對業(yè)主委員會選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)由全體業(yè)主決定業(yè)主大會權(quán)限范圍內(nèi)事項或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同或就維護,、修繕共用部位簽訂施工裝潢合同等法律行為效力，法院應(yīng)依職權(quán)進行實質(zhì)審查判斷,。