我是物業(yè)人,,我替物業(yè)公司說幾句話,,不愛聽,我也說,!經(jīng)??吹酱蠹以诹R物業(yè) 原因多數(shù)是 房子漏水、電梯故障,、服務(wù)態(tài)度差 等等 我要告訴你們 何止房子漏水不修 消防主機(jī)癱瘓的有的是 電梯需要大中修的也很多 雖然我們也沒有看過你們小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同,,但是我們相信《物業(yè)服務(wù)合同》通常不會(huì)規(guī)定這些大中修是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。 如果大中修會(huì)在《物業(yè)服務(wù)合同》中規(guī)定是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù),,那么業(yè)主交的公共維修資金還有什么意義,?!物業(yè)費(fèi)都管了,,公共維修資金不是多余嗎,? 我們先來說說物業(yè)的人工成本。 我們來算一筆帳,。 假設(shè)你家的物業(yè)費(fèi)2元/月/平方米(在全國來說已經(jīng)算是不低了),;100平的房子(房子也算是不小了),每年的物業(yè)費(fèi)是2400元,; 一個(gè)秩序維護(hù)員大哥人工成本每月3500-4000元(工資2800—3000,,一線城市會(huì)更多,外加保險(xiǎn),、福利,、服裝等等綜合測算,算的是平均水平多少會(huì)有點(diǎn)出入),,全年是42000—48000元,;一個(gè)門崗最少是3個(gè)人(三班倒),那么3個(gè)人每年人工成本是126000—144000元,。 按照上面您家大house住房的物業(yè)費(fèi)計(jì)算,,這個(gè)門崗每年的人工成本需要52.5—60戶業(yè)主一年的物業(yè)費(fèi),。 一棟樓一梯兩戶,18層,,36戶,,每戶100平,物業(yè)費(fèi)2元/月/平米,,需要近兩棟樓的業(yè)主物業(yè)費(fèi)來支出一個(gè)門崗3個(gè)人的人工成本,,那么小區(qū)里一共有幾棟樓?何況,,保潔、客服,、工程及管理人員的人工成本還沒有說,。 我們?cè)賮碚f說物業(yè)公司的人員素質(zhì)問題 物業(yè)管理行業(yè)的人員素質(zhì)普遍不高,勞動(dòng)密集性行業(yè)都是這樣,。秩序維護(hù)員,、保潔、工程和客服基本上就是一個(gè)城市最普通甚至是最低工資的代表,。 這些最普通,、最低的工資,只能招像父母,,甚至是爺爺奶奶一樣歲數(shù),,且不指望錢的人比較容易,他們無非也是比種地要少受點(diǎn)累而已,。所以,,您作為業(yè)主,指望他們有多高素質(zhì),,能全心全意全為您,,您那點(diǎn)物業(yè)費(fèi)還差很多事呢。 當(dāng)然,,還有一些公共區(qū)域的廣告收益,、車位管理服務(wù)費(fèi)問題。 如果沒有這些,,估計(jì)物業(yè)公司也早撐不住了,。雖然物業(yè)公司確實(shí)從這里面拿了錢,但也算是現(xiàn)階段,,業(yè)主不能成立有效的業(yè)主大會(huì),,不能行使公共管理權(quán)利和義務(wù)的時(shí)候,有那么一個(gè)管家還在給業(yè)主撐著門面,,沒有點(diǎn)利潤誰還愿意撐著,。 最明顯的就是車輛管理服務(wù)費(fèi),。很多業(yè)主在罵物業(yè)利用業(yè)主公共區(qū)域收取停車管理費(fèi),認(rèn)為這部分錢應(yīng)該歸全體所有,。說的沒有錯(cuò),,利用業(yè)主公共區(qū)域收取停車管理費(fèi)應(yīng)該也是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意的。但現(xiàn)實(shí)情況是,,業(yè)主成立不起來有效的業(yè)主大會(huì),,假如物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不對(duì)公共區(qū)域停車進(jìn)行管理(如果管理就得有管理成本,就得收取費(fèi)用),,那么沒有車位停,,業(yè)主罵物業(yè);沒有車位進(jìn)不了小區(qū),,業(yè)主罵物業(yè),;進(jìn)了小區(qū)亂停車,業(yè)主還是罵物業(yè),。解決了上面的問題,,管理停車,收取費(fèi)用,,業(yè)主也罵物業(yè),。也就是,你干要挨罵,,不干更有人罵,,不如就收錢干。 最后,,我們?cè)賮碚f說業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)。 其實(shí)這些事情,,不應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)來干,應(yīng)該是全體業(yè)主成立有效的業(yè)主大會(huì),,由業(yè)主大會(huì)(或業(yè)主委員會(huì))來組織實(shí)施,,需要業(yè)主共同決定的事情還有很多,,比如屋頂?shù)姆浪?、電梯的大中修、消防主機(jī)“癱瘓”等等公共部分的大中修。但在我國,,事實(shí)充分證明業(yè)主根本就沒有能力成立有效的業(yè)主大會(huì),。所以也就談不上什么大中修,談不上看看《物業(yè)服務(wù)合同》中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修范圍,。但是直接把責(zé)任全部推給物業(yè)服務(wù)企業(yè),,大罵物業(yè)的人大有人在,。 問題的根源是業(yè)主不能成立有效的業(yè)主大會(huì),,業(yè)主自己公共管理的權(quán)利和義務(wù)無法實(shí)施。 如果業(yè)主能成立有效的業(yè)主大會(huì),,充分發(fā)揮和運(yùn)用全體業(yè)主公共管理的權(quán)利,,物業(yè)管理市場充分市場化,與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同商討物業(yè)管理難題,,這才是大家都希望的美好未來,。可是,,業(yè)主能成立有效業(yè)主大會(huì)的小區(qū)幾乎是鳳毛麟角,。 回答網(wǎng)友疑問:你是物業(yè)公司的吧,?想問你,業(yè)主怎么就沒有能力成立業(yè)主委員會(huì)了?你們物業(yè)公司愿意業(yè)主委員會(huì)成立嗎? 回答:我確實(shí)是在物業(yè)管理行業(yè)工作,,但從不站在任何一方說話,,說的全是實(shí)話,。 現(xiàn)實(shí)生活中就是,,成立有效業(yè)主大會(huì)的小區(qū)比例低的可憐,。 我自己作為業(yè)主,,也試驗(yàn)過,,一個(gè)五六百戶的小區(qū),現(xiàn)代社會(huì)讓大家出來開會(huì)顯然不現(xiàn)實(shí),,首先把業(yè)主聚集在一個(gè)網(wǎng)絡(luò)群里還是基礎(chǔ)的做法,,通過兩次在單元門口貼通知,,微信群僅有216人,QQ群在實(shí)名房號(hào)后僅剩72人; 如果小區(qū)里出什么事情,真正出面關(guān)心的也就我們十幾個(gè)人,,最多不超過20人,。當(dāng)然更多的人根本沒有這個(gè)時(shí)間成本。 現(xiàn)實(shí)中還有一些小區(qū)成立業(yè)主大會(huì),,會(huì)去擺桌或挨家挨戶敲門簽字,這個(gè)難點(diǎn)在于,,來簽字或開門的不一定是業(yè)主(占的比例越來越大),如果保障投票的有效性,最好讓業(yè)主出具房本和身份證,,核實(shí)身份后簽字,。但現(xiàn)在的小區(qū),,對(duì)門能混個(gè)臉熟就算不錯(cuò),,誰還敢給你看身份證和房本。 我知道你想說的是物業(yè)會(huì)阻撓業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),,這樣的物業(yè)要么是愚蠢的物業(yè),,要么是太過擔(dān)心的物業(yè),,擔(dān)心業(yè)主委員會(huì)根本不能表達(dá)全體業(yè)主的意志。如果全體業(yè)主真是多數(shù)都是民心所向,,哪還有物業(yè)公司什么事,?!(物業(yè)公司只需要執(zhí)行《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定的義務(wù)就好了) 如果小區(qū)都能成立有效的業(yè)主大會(huì),,選出不謀私利,、有公德心的業(yè)主委員會(huì),是物業(yè)管理行業(yè)的一大幸事,。 |
|