據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至2019年思明法院共受理房地產(chǎn)案件18528件,，平均每年4600多件,，訴訟標(biāo)的總額達(dá)100.25億元。在這些案件中,，數(shù)量最多的有三類：物業(yè)服務(wù)合同糾紛（物業(yè)起訴業(yè)主要求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)）,，占29%；房屋買賣合同糾紛（含商品房預(yù)售合同糾紛）,，占22%,；租賃合同糾紛，占16%,。

海峽導(dǎo)報(bào)4月3日訊（記者 陳捷 通訊員 思法/文 陶小莫/漫畫）

糾紛 未經(jīng)業(yè)主共同決定業(yè)委會(huì)擅分480萬元

這起案件的原告王某,、呂某系廈門市某小區(qū)業(yè)主，而被告則是該小區(qū)業(yè)主委員會(huì),。

原來,，該小區(qū)共有車位100個(gè)。2013年9月29日,，該小區(qū)業(yè)委會(huì)將小區(qū)內(nèi)的100個(gè)車位租出去,，承租方每月支付10萬元借用費(fèi),，期限30個(gè)月，共計(jì)300萬元,。不久后,，業(yè)委會(huì)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并形成了《會(huì)議紀(jì)要》,，其中第3項(xiàng)內(nèi)容為“停車場(chǎng)業(yè)委會(huì)（全體業(yè)主）50%金額,，委員初步意向考慮用這筆款項(xiàng)為業(yè)主建一座文化休閑會(huì)所……”

2016年4月22日，停車位被繼續(xù)租借,，期限18個(gè)月,。這一次，18個(gè)月的借用費(fèi)為180萬元,。同年12月23日,，業(yè)委會(huì)再次作出《會(huì)議紀(jì)要》，對(duì)480萬元的車位借用費(fèi)進(jìn)行分配,。480萬扣除分給業(yè)主專項(xiàng)公維金賬戶180萬元,，分給物業(yè)公司144萬元，剩余156萬元按產(chǎn)權(quán)證建筑面積（包括車位產(chǎn)權(quán)）比例分給小區(qū)業(yè)主,。

隨后,，該業(yè)主委員會(huì)發(fā)布《公告》，對(duì)車位借用費(fèi)的取得及去向進(jìn)行說明,，告知車位借用費(fèi)由業(yè)委會(huì),、物業(yè)公司各分成70%、30%,，已支付物業(yè)公司120萬元,。

看到《公告》，得知車位借用費(fèi)一部分被分給物業(yè)公司后,，小區(qū)業(yè)主王某,、呂某提起訴訟，將業(yè)委會(huì)告上法庭,。

業(yè)主起訴認(rèn)為,，被告業(yè)委會(huì)在未召開業(yè)主大會(huì)、也沒有按法定形式經(jīng)小區(qū)業(yè)主共同討論決定的情況下作出的《會(huì)議紀(jì)要》及《公告》,，侵害業(yè)主利益,。

因此，原告起訴請(qǐng)求法院判決撤銷小區(qū)業(yè)委會(huì)作出的相關(guān)會(huì)議紀(jì)要和公告,。

判決 業(yè)委會(huì)未經(jīng)授權(quán)侵權(quán)決議應(yīng)當(dāng)撤銷

思明區(qū)法院審理后認(rèn)為,，本案被告業(yè)主委員會(huì)作出的案涉《會(huì)議紀(jì)要》內(nèi)容，系處分某公司借用小區(qū)共有部位所支付的借用費(fèi)補(bǔ)償款480萬元,，以及作出改變共用設(shè)施用途等決定的行為,。但是,，該業(yè)委會(huì)作出相關(guān)決議未召開業(yè)主大會(huì)審議，并經(jīng)相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)同意或授權(quán),。

首先,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》,，業(yè)委會(huì)享有的物業(yè)管理權(quán)并未包括未經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的權(quán)利,。

其次，并無證據(jù)證明業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中有關(guān)停車位收益分配的條款經(jīng)過業(yè)主授權(quán)同意,。

第三,，處分車位借用費(fèi)補(bǔ)償款480萬元，屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，必須由業(yè)主共同決定。

因此,，被告業(yè)委會(huì)未經(jīng)相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)的同意作出的案涉《會(huì)議紀(jì)要》內(nèi)容，并未取得相關(guān)授權(quán),，其行為侵害了小區(qū)業(yè)主的合法利益,，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

最終,，思明法院作出一審判決,，撤銷了被告業(yè)委會(huì)作出的案涉會(huì)議紀(jì)要及公告。

法官說法 小區(qū)重大事項(xiàng)須由業(yè)主共同決定

法官說,，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān),，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)、管理規(guī)約以及法律,、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定履行職責(zé),。業(yè)主撤銷權(quán)作為業(yè)主參與公共管理、維護(hù)業(yè)主權(quán)益免受不當(dāng)侵害的重要途徑,，逐漸成為社會(huì)廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問題,。近年來，人民法院受理的業(yè)主撤銷權(quán)糾紛也呈逐年上升態(tài)勢(shì),。

本案系較為典型的業(yè)主撤銷權(quán)糾紛訴訟,。根據(jù)我國《物權(quán)法》及相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定,，業(yè)主所享有的權(quán)益,，既包括實(shí)體權(quán)益,，也包括程序權(quán)益。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)不得作出侵害業(yè)主實(shí)體權(quán)利的決議,，例如限制或者剝奪業(yè)主對(duì)共同所有部分所享有的使用,、收益等權(quán)益。同時(shí),，業(yè)主委員會(huì)也不能逾越法定或者約定的權(quán)限范圍,、違反程序性規(guī)定作出決議。

本案審查業(yè)主委員會(huì)的決定是否侵害業(yè)主合法權(quán)益,，既涉及審查業(yè)主的程序權(quán)益,，更涉及審查業(yè)主的實(shí)體權(quán)益。從實(shí)體權(quán)益來看,，480萬元的公共部位收入系業(yè)主共有收益,，且數(shù)額巨大，關(guān)涉業(yè)主重大經(jīng)濟(jì)利益,，顯然屬于《物權(quán)法》規(guī)定的“應(yīng)由小區(qū)業(yè)主共同決定如何進(jìn)行分配使用的重大事項(xiàng)”,。而被告業(yè)主委員會(huì)對(duì)于該收入的支配，既未獲得業(yè)主大會(huì)的明確授權(quán),，也未召開業(yè)主大會(huì)由業(yè)主共同決定,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，依法應(yīng)予撤銷,。

專家說法 小區(qū)哪些權(quán)益屬于全體業(yè)主,？

“小區(qū)公共停車位，收益歸全體業(yè)主所有,，這是毫無爭(zhēng)議的,。”廈門大學(xué)法學(xué)院黃健雄教授說,，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,，占用小區(qū)“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地”的停車位，屬于業(yè)主共有,。因此,，小區(qū)地面停車位應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，出租收益也應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主,。其實(shí),，針對(duì)小區(qū)停車收費(fèi)歸屬問題，外地法院也曾有判例,，之前上海市天鼎花園業(yè)主委員會(huì)曾代表全體業(yè)主狀告物業(yè)公司,，追討三年多的停車費(fèi)。最終，法院作出一審判決,，認(rèn)為小區(qū)地面停車位產(chǎn)生的收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有,。

小區(qū)還有哪些權(quán)益屬于全體業(yè)主？對(duì)此,，黃健雄說,，《物權(quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分包括法定共有部分,、天然共有部分和約定共有部分三類,。如《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第三條第1款第1項(xiàng)對(duì)天然共有部分作出了規(guī)定，其中明確列舉外墻,、屋頂、通道等屬于共有部分,。所以,，包括外墻廣告收益等也屬于全體業(yè)主共有。