一,、業(yè)主委員會行使訴權

(一)業(yè)主委員會可以直接起訴

業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲,、違反規(guī)定《物權法》飼養(yǎng)動物,、違章搭建、侵占通道,、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害,、消除危險、排除妨害,、賠償損失,。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟、業(yè)主委員會行使訴權

(二)業(yè)主委員維權的事項

(1)業(yè)主委員會作為業(yè)主選任的維護業(yè)主利益的組織,對于涉及業(yè)主公共利益的事項,在履行一定手續(xù)后,業(yè)主委員會可以直接以自己的名義提起和參加訴訟,。

(2)住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房的,業(yè)主委員會有權對其提提起訴訟,?！逗笔∥飿I(yè)服務和管理條例》第十二條建設單位應當按照下列要求在物業(yè)區(qū)域內配置物業(yè)服務用房：(一)不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米;(二)應當具備通水,、通電,、通信、采光,、通風等基本使用功能和辦公條件,，配置獨立合格的水、電等計量裝置,。物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有,，任何單位和個人不得分割、轉讓,、抵押,，也不得擅自變更用途。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中安排,，其面積不低于二十平方米,。物業(yè)管理用房不得擅自變更位置;也不得分割、轉讓,、抵押,。

(3) 對公共部位的使用和收益權的主張“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分,、改變其使用功能或者進行經營性活動,，權利人請求排除妨害、恢復原狀,、確認處分行為無效或者賠償損失的,，人民法院應予支持?！?/p>

共有權的范圍

(1) 全體小區(qū)業(yè)主共有A,、建筑區(qū)域內的道路(但屬于城鎮(zhèn)公共道路除外)。B,、建筑區(qū)劃內的其他公共場所,、公用設施和物業(yè)服務用房C、建筑區(qū)劃內的土地,。依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權,，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外

(2) 部分業(yè)主共有(建筑物內共有)建筑物的基礎,、承重結構,、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道,、樓梯,、大堂等公共通行部分，消防,、公共照明等附屬設施,、設備，避難層,、設備層或者設備間等結構部分;

(3) 其他不屬于業(yè)主專有部分,，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

(4) 物業(yè)服務企業(yè)未及時向業(yè)主委員會移交物業(yè)檔案資料等有關材料,，業(yè)主委員會有權提起訴訟,。《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條物業(yè)服務合同的權利義務終止后,，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域移交物業(yè)服務用房和相關設施,，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持,。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出,、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由,，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的,，人民法院不予支持。

(5)主張停車位權屬問題,。

1) 區(qū)分車庫和車位車庫是封閉的例如地下停車庫或者停車樓; 車位時在平地上劃出來的,。車庫可以通過買賣、贈與,、租賃確權,。所有權可以屬于開發(fā)商、購買人,，可以登記,。但首先應滿足規(guī)劃小區(qū)業(yè)主的需要,。利用公共道路或者公共綠地建立起來的車位,，屬于全體業(yè)主所有。建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位,，應當屬于全體業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位,，可以通過開發(fā)商保留權利的形式出售,。但是，如果沒有保留權利，因為利用了小區(qū)的共有土地使用權,，仍然屬于全體業(yè)主所有,。

2)民防車位民防工程的投資者可以按照房地產管理的有關規(guī)定取得民防工程的所有權。民防工程的所有權登記,，按照房地產登記的有關規(guī)定 執(zhí)行,。《人民防空法》規(guī)定,，“任何單位和個人不得出售物業(yè)管理區(qū)域內的依法配建的人防工程,，用作停車位的應當向全體業(yè)主開放，不得將停車位出售和附贈”,。

3)停車位歸小區(qū)所有業(yè)主共有的有關法律依據

居民小區(qū)的停車位分為：地下車庫（車位）,、半地下車位和地上停車位。地下車庫（車位）權屬大致有三種情形：

1,、開發(fā)商自己投資建設,，擁有完全產權；2,、業(yè)主分攤建設費用,，按比例共有產權；3,、按《防空法》要求在城市商品房開發(fā)中應修建的地下防空工事,。與上述三種情形相對應，車位的處分方式也有所不同：

1,、開發(fā)商擁有完全產權的可售可租,；2、業(yè)主共有者,，其使用方式,、收費標準和收入去向由業(yè)主大會決定；3,、人防工事國家擁有產權,，不得出售，在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用,，可以按約定收取一定費用,。無產權證的地下車庫不受保護。

《物權法》第七十四條建筑區(qū)劃內,，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內,，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有，配權歸全體業(yè)主所有,，物業(yè)無權單獨收取車位費,，如果要收取車位管理費，必須經過業(yè)主大會業(yè)主委員會批準,，物業(yè)通過價格欄公示,，并持業(yè)主大會或者業(yè)委會的批文報物價局備案才有權收收取，否則無權收取,。物權法的規(guī)定第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有,、使用、收益和處分的權利,。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全,，不得損害其他業(yè)主的合法權益。 第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,，享有權利,，承擔義務； 第七十三條建筑區(qū)劃內的道路,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地,，屬于業(yè)主共有,，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所,、公用設施和物業(yè)服務用房,，屬于業(yè)主共有。 《物權法》第七十三條規(guī)定可以看出,，小區(qū)停車位屬建筑區(qū)劃內的其它公共場所,，因此是屬業(yè)主共有。 從《物權法》第七十四條規(guī)定可以看出,，小區(qū)停車位屬占用業(yè)主共有的其他場地用于停放汽車的車位,，因此是屬于業(yè)主共有。

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定 該司法解釋第三條除法律,、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,，建筑區(qū)劃內的以下部分,，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎,、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分,，通道,、樓梯、大堂等公共通行部分,，消防,、公共照明等附屬設施、設備,，避難層,、設備層或者設備間等結構部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分,，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等,。小區(qū)停車位不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施,，因此是屬于該小區(qū)業(yè)主共有的,。小區(qū)停車位如何收費應由全體業(yè)主共同決定。停車位是全體業(yè)主共有,，因此屬第七條中“有關共有和共同管理權利”的事項,，因此應由業(yè)主共同定停車位的收費和管理問題。

二,、業(yè)主委員會作為原告起訴,，需履行法定的手續(xù)

1、業(yè)主委員會必須是依法成立的

2,、經業(yè)主大會或業(yè)主代表大會授權,，以合法決定通過。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對起訴與否作出的決定,，對業(yè)主委員會及全體業(yè)主具有約束力,。(1) 召開會議(2) 表決程序(3) 表決內容(4) 決議合法

3、業(yè)主公約和業(yè)主議事規(guī)則的重要性

(1) 業(yè)主大會的召集程序(2) 業(yè)主大會的表決 程序未送達票,、未回收票,、棄權票如何計算? 業(yè)主大會議事規(guī)則進行詳細約定

三、業(yè)主委員會作為被告

(1) 撤銷權

《物權去》第七十八條: 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,，對業(yè)主具有約束力,。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民去院予以撤銷,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的,，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使

(2) 業(yè)主知情權

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干位題的解釋》第十三條業(yè)主請求公布,、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的,，人民法院應予支持:(一) 建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;(二) 管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄;(三) 物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況;(四) 建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的處分情況(五) 其他應當向業(yè)主公開的情況和資料,。

四、業(yè)主變更房屋用途的程序

1,、專有部分的房屋用途《物權法》第七十七條業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房,。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的,，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應當經有利害關系的業(yè)主同意,。《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條業(yè)主將住宅改變 為經營性用房,，未按照物權法 第七十七條 的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意,，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險,、恢復原狀或者賠償損失的,，人民法院應予支持。第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房,，本棟建筑物內的其他業(yè)主,，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內,，本棟建筑物之外的業(yè)主,，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值,、生活質量受到或者可能受到不利影響,。

2、公共部分房屋的用途《物業(yè)管理條例》第五十條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,，不得改變用途,。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦里有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè); 物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,，應當提請業(yè)主大會討決定同意后,，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

(1) 業(yè)主大會的手續(xù)

《物權法》第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定:(一) 制定和修 改業(yè)主 大會議 事規(guī) ;(二) 制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(三) 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四) 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五) 籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六) 改建,、重建建筑物及其附屬設施;(七) 有關共有和共同管理權利的其他重大事項,?！段飿I(yè)管理條例》第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;　　(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項,。

(2)政府審批手續(xù)。對確需改變公共建筑和共用 設施用途的情況,，應向規(guī)劃部門提出申請,，經規(guī)劃部門批準后方可實施。

五,、公用部位的經營收益《物業(yè)管理條例》第五十五條利用物業(yè)共用部位,、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主,、業(yè)主大會,、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù),。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

1,、收益的分配: 物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商2.定期公布賬目收益種類:A公共區(qū)域的廣告收益,，如電梯轎廂廣告、戶外廣告:B小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益;C小區(qū)公共區(qū)域內租賃的攤位收益;D利用公共配套如活動場地,、會所,、游泳池進行經營的收入;E部分通信運營管理費F因損壞小區(qū)公共設施進行的賠償: 物業(yè)管理用房的收益等。

六,、業(yè)主委員會具備民事訴訟主體資格

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對業(yè)主委員會的訴訟主體資格予以了確認：第二條 符合下列情形之一,，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

(一)物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同,；

(二)物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任,、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款,。

前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同,。

第八條 業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的,，人民法院應予支持,。第十條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域,、移交物業(yè)服務用房和相關設施,，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持,。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出,、移交,，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的,，人民法院不予支持,。　　上述司法解釋非常明確的表明,，業(yè)主委員會能夠在與物業(yè)公司之間的糾紛中,，以原告的身份起訴物業(yè)公司。業(yè)主委員會不能獨立依據自己的意志作出意思表示,，其行為依據全部來源于業(yè)主大會的決議或授權,。業(yè)主委員會能夠以自己的名義參加訴訟，但訴訟結果需要全體業(yè)主承擔,，業(yè)主委員會在實際上無法承擔訴訟后果,。基于以上理由,，雖然業(yè)主委員會具備民事訴訟主體資格,，但由于其本身能力的缺陷，業(yè)主委員會的訴訟資格須受到限制,。法律明文規(guī)定業(yè)主委員會可以以自己的名義參加訴訟之外,，除此以外的全部訴訟活動均應得到業(yè)主大會的授權。否則,，不用承擔訴訟結果的業(yè)主委員會的濫訴行為會給全體業(yè)主造成傷害,。綜上，業(yè)主委員會雖不完全具備民事主體資格,，但具備限制訴訟主體資格,。業(yè)主委員會能夠在法律的規(guī)定下或業(yè)主大會的授權下以自己的名義參加訴訟，以維護全體業(yè)主的合法權益,。