壟斷房源------推高租金------分期付款------爆倉跑路，這個完美的局是如何做的,？

隨著長租公寓“爆倉潮”的到來,，這起橫跨房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融的“局”終于浮出了水面。在不少媒體和業(yè)界人士看來,，長租公寓爆倉和P2P暴雷具備相似的特性，不過，由于長租公寓的手法更為隱蔽,，且爆倉后的受害者多為收入相對較低的租房群體,，其產(chǎn)生的負面影響可能會較P2P暴雷更為嚴重。

一,，“長租公寓”為何被地產(chǎn)大佬看空,？

前不久，我愛我家前副總裁胡景暉拋出了一個驚人的觀點------“長租公寓爆倉,，一定比P2P爆雷更厲害”,，同時，他也曾炮轟資本推高房租,，因此被網(wǎng)友稱為房地產(chǎn)界的“崔永元”,。隨后，胡景暉辭去了我愛我家副總裁的職務,，我愛我家也發(fā)布聲明撇清了關系,，這暗示胡景暉可能遭遇了來自內(nèi)部和外部的多重壓力。

看空長租公寓的不只是胡景暉,，還包括SOHO中國總裁潘石屹,，在深圳招商蛇口舉行的新一期潘談會上，潘石屹對長租公寓做了如下評論------“按照銀行的基準利率4.9%,，你可能4.9%貸不過來,，拿不到。按5%,、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓,，你租出去，你的回報率最高超不過1%,，所以這個生意是虧,。而且即便租金翻一倍也依然無法賺錢?！?/span>

當然,，潘石屹說的是拿錢去建公寓，這種模式不可行,。然而,，市面上的長租公寓基本都是以另一種方式在運作，就是中介或第三方企業(yè)將房東的房子長租下來,，再轉租出去,，當然，這種模式的運作成本會低很多,，效率也更高,。那么這種模式是否又存在無法盈利的風險呢,？杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司就是采用的這種模式，但最近它爆倉了,，導致4000租戶利益受損,。這或許說明，以任何一種模式運作的長租公寓,，都不能確保萬無一失,。

不過，杭州鼎家的案例并未引起足夠的重視,，目前長租公寓依然沒有明顯的減緩勢頭,。這一點我們可以對照P2P，在最近幾年中,，P2P暴雷屢見不鮮,，但到目前為止，這一行業(yè)依然沒有消停的跡象,，若不是相關部門強化了整頓力度,，P2P平臺新成立的速度恐怕不會低于暴雷的速度。P2P暴雷的導火索是什么,？------平臺卷款跑路,，這跟長租公寓爆倉極為相似。說白了,，對不法分子而言,，無論是P2P還是長租公寓,，都是理想的詐騙手段，所謂的爆倉,，不過是他們卷款跑路的馬虎眼而已。    

二，環(huán)環(huán)相扣,，起底長租公寓背后潛藏的“套路”

對于P2P網(wǎng)貸,，其套路相信大家都已經(jīng)很熟悉了，這里不再贅述,。相比之下,，長租公寓背后潛藏的套路更為復雜,，可謂是“環(huán)環(huán)相扣”。

長租公寓的第一環(huán)是“壟斷房源”。即房東將房子長租給第三方企業(yè)和管理平臺（即所謂的“二房東”），再由第三方加價轉租出去。房子可以是裝修房，也可以是清水房,，若是清水房,，第三方又有可能向房東所要一定的裝修款,。

這種模式的好處是，降低了房東的獲客成本,，使租金收益趨于穩(wěn)定,。在不出問題的情況下，房東只管收錢即可,。對第三方來說,，憑借他們的資源和優(yōu)勢，可以更精準的進行獲客,，實現(xiàn)資源的優(yōu)化利用,。因此，在表面上看,，這是一個多贏的商業(yè)模式,。

前些年，這種模式的風險并未完全暴露,，所以很多房東與第三方簽訂合同,，將大量房源委托給他們進行轉租獲利,，從而使得大量分散的房源集中在了少數(shù)幾家平臺上，造成了“壟斷房源”的市場格局,，而一旦房源被壟斷,，那么抬高租金就變得容易很多。

所以,，第二環(huán)“抬高租金”就順理成章的出現(xiàn),。推動長租公寓租金上漲的動力主要來自兩方面：第一，第三方平臺為了獲得房源而形成“競價”模式,，即誰出價高誰就可能獲得更多優(yōu)質房源,，導致基礎租金大幅提升；第二,，第三方平臺為了擴大自身利潤而抬高租金,，比如以前單套利潤空間為200元，現(xiàn)在提升至400元,。那么這些二房東為何敢于大幅抬高租金,，難道他們就不擔心租客無法承受嗎？

上面提到,，由于大量房源都被這些二房東所掌控,，形成了明顯的壟斷之勢，因此抬高租金變得易如反掌,，畢竟對于剛需一族而言,，無論他們怎么選擇，都無法規(guī)避租金上漲的影響,。再一個,，這些二房東也慫恿大量媒體，鼓吹房租和房價嚴重不成比例,，房租回報率不如銀行定期存款等問題,，導致市場對房租產(chǎn)生上漲預期，而后他們可順理成章的推高房租,。

那么從租客這一方來說,，畢竟房租上漲是實實在在的負擔。如何才能在推高房租的同時又讓他們盡量接受呢,？第三環(huán)“分期付款”應運而生,。眾所周知，傳統(tǒng)“押一付三,、押一付六”的支付方式對租客而言難以承受,，尤其在房租暴漲后問題更加明顯。因此一些平臺紛紛瞄準租房分期市場，即用戶只需“押一付一”,，剩余的房租由企業(yè)一次性支付給房東,，而用戶只需分期支付所欠房租和相關服務費給企業(yè)即可。

按照常理來講,，這種模式也無可厚非,，現(xiàn)在各類消費貸層出不窮，在利率和收費合理的情況下,，市場也有較高的認可度,。問題在于，一開始這類平臺就沒安好心,，所謂的分期付房租本質上是高利貸,，而且，為了讓租客最大程度中招,，相關條款往往被安排在合同不顯眼的位置,。如果租客發(fā)現(xiàn)了問題，要提前解約,，不僅押金會被全扣,，還會承擔較高的違約金，如果不支付相關費用,，不僅會影響征信，甚至會遭來“暴力催收”,。

另一方面,，二房東拿了貸款之后也不會全部支付給房東，而是三個月一付甚至一月一付,，其他的錢全部扣在手里,，從而形成資金池，由于這些錢完全不受監(jiān)管,，因此,，二房東可以將這些錢繼續(xù)用于壟斷房源，形成無限裂變的擴張模式,。

但是這種模式也存在一定的風險,，比如市場不景氣，房子出租困難,，導致租金,、出租率都達不到預期水平，在杠桿率較高的情況下,，二房東將無力正常運作,。而此類問題爆發(fā)時，“爆倉跑路”成為唯一選擇,，也就是第四環(huán),。而爆倉跑路的后果,，將是對業(yè)主和租客雙方造成巨大的傷害。不過,，如果確實是經(jīng)營不善導致被動爆倉還情有可原,，但事實往往相反------主動爆倉，這是最可怕的,。

根據(jù)媒體調查的結果,，鼎家科技不僅吃掉了大量的租金和押金，而且也沒有按時支付給業(yè)主,。表面上看,，這似乎是經(jīng)營不善而倒閉，但在我看來,，這和P2P暴雷沒有什么兩樣,，也許一開始公司負責人就做好了卷款跑路的準備。

實際上,，二房東卷款跑路已經(jīng)不是什么稀奇的事情,。早些年，很多包租公司將業(yè)主的房子高價租下來,，再低價轉租出去,，假設包租公司給業(yè)主是2000一個月，但轉租出去可能只有1800甚至更低,，不同之處在于,，包租公司給業(yè)主是一月一付，而轉租卻是押一付三,、押一付六,，如果租金足夠低，甚至不排除押一付十二,。兩種支付方式的時間差給了包租公司充足的卷款跑路的機會,。

三，如下幾個因素助長“騙局”的蔓延,，強化監(jiān)管勢在必行

從近期媒體的集中曝光,，以及網(wǎng)友的大量反饋來看，這類騙局已經(jīng)不局限于北上廣深等一線城市,，在二三線城市也逐步蔓延起來,。那么為何騙局蔓延的速度這么快？上當?shù)娜藶楹斡秩绱酥嗄?？這里面存在如下幾個因素：

第一,，資本的涌入和中介的金融化。首先來說資本，2018年1月,，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資,。2018年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之后,，蛋殼再次完成7000萬美元B 輪融資……相關信息證明,，資本對目前的長租公寓模式是極為看好的，當然,，對于目前長租公寓所出現(xiàn)的亂象,，資本也難辭其咎。

至于中介的金融化,，上面提到分期付房租只是冰山一角,，更重要的是，目前已經(jīng)有中介推出了相關的金融衍生品,，你可以將其視為一種融資工具,，所融得的資金用于業(yè)務擴張；但它也是中介釋放風險的一種方式,，因為一旦業(yè)務發(fā)展不利,，金融衍生品的價值必然大受影響，相關風險將被分攤到廣大投資者身上,。

第二,，房東對潛在風險沒有正確的認識，一味圖方便,、穩(wěn)定,，卻忽略了二房東可能爆倉跑路的風險。一般情況下,，如果遇到這類問題,，在計算出損失之后,，房東和租客應當各自承擔一半,，但也有的房東不甘心，對租客提前收房,，這就必然導致租客承擔更大的損失,，部分租客因維權困難，可能會對房子進行故意破壞,。

對于這一點,，我建議房東盡量不要和第三方簽署所謂的包租協(xié)議，如果租客要轉租房源,，也必須高度重視,。最好是自己出租，或者委托中介幫忙找租客，但是出租協(xié)議一定要和租客簽訂,，以免后患無窮,。

第三，租客大多是剛出校門的大學生,，缺乏社會經(jīng)驗,，因此非常容易中招。對于這一點,，我建議租客最好直接和房東簽合同,，在簽合同時必須要求房東出示相關證件，盡量確保萬無一失,。非要和二房東簽合同,，最好仔細閱讀合同各項條款，情況允許,，可以找法律人士幫忙把關,。如果發(fā)現(xiàn)自己中招，最好報警或者尋求法律途徑解決,。

租房是一個非常重要的社會問題,，如果這一細分行業(yè)出現(xiàn)大的亂子，必然會導致年輕一族無法在城市安居樂業(yè),，對于目前出現(xiàn)的長租公寓亂象,，相關部門應當高度重視，及時出臺法律法規(guī),，對違法行為進行打擊,，引導行業(yè)健康有序運行。