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綠維導(dǎo)言 合理利用農(nóng)村土地,，尤其是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是全面實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的重要一環(huán),，也是打造田園綜合體,、特色小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等農(nóng)旅,、文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā),、建設(shè)的難點(diǎn)之一。因此綠維文旅將農(nóng)村集體建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)與利用作為重點(diǎn)研究,、規(guī)劃,、設(shè)計(jì)的業(yè)務(wù)方向之一。 綠維文旅鄉(xiāng)村振興規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院可提供鄉(xiāng)村振興有關(guān)土地項(xiàng)目申報(bào)及咨詢服務(wù),，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃,、設(shè)計(jì)及相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等服務(wù),。 一農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的兩個(gè)問(wèn)題 什么是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,？ 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地,，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位,、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè),、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地,，如過(guò)去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和招商引資用地。 如何開(kāi)發(fā)和利用？ 目前,，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開(kāi)發(fā)主要有入市流轉(zhuǎn)和合作開(kāi)發(fā)兩個(gè)層面,。 二政策背景 2014年中央辦公廳國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》,； 2015年全國(guó)人大常委會(huì)又通過(guò)了《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》,； 第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)決議試點(diǎn)期限延長(zhǎng)至2018年12月31日,。 此外，配套政策還有： 《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸換管理暫行辦法》,、《關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作試點(diǎn)范圍的通知》,、《關(guān)于印發(fā)<利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案>的通知》等。
三如何入市流轉(zhuǎn),？ （一）概念解析 1.什么是“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”？ 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是指在符合規(guī)劃,、用途管制和依法取得的前提下,，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃,、入股,，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán),、同價(jià),。 2.哪些農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以入市,？ 在存量集體建設(shè)用地中,，既符合土規(guī)，又符合城規(guī)的部分,，可以作為入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,。 （二）利益分配 注：根據(jù)大興區(qū)的規(guī)定，征收土地交易總額的8%-30%作為土地增值收益調(diào)節(jié)金,，統(tǒng)籌用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,，周轉(zhuǎn)墊付集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地開(kāi)發(fā)、土地整理資金,，以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)困難群眾的社保補(bǔ)貼和特困救助,。 （三）操作流程 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，一般分為前期準(zhǔn)備,、整理開(kāi)發(fā),、入市交易、項(xiàng)目建設(shè)四個(gè)階段。 四如何合作開(kāi)發(fā),？ （一）概念界定 鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌格村集體經(jīng)濟(jì)組織,，組建集體所有制性質(zhì)的鎮(zhèn)土地股份聯(lián)營(yíng)公司，以土地使用權(quán)入股,，與其他企業(yè)組成項(xiàng)目公司,，共同規(guī)劃、開(kāi)發(fā),、利用集體產(chǎn)業(yè)用地,，穩(wěn)步推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 （二）合作模式 1.集體土地所有權(quán)不變,，鎮(zhèn)級(jí)聯(lián)營(yíng)公司以土地使用權(quán)入股,、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位共同興辦企業(yè)； 2.如果期限最高不超過(guò)40年,，集體經(jīng)濟(jì)組織在新成立企業(yè)的持股比例不低于51%,，且應(yīng)有保底分紅； 3.入股后的土地使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租,； 4.根據(jù)不用行業(yè)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，嚴(yán)格控制用地標(biāo)準(zhǔn),。 （三）組織模式 1.各村集體經(jīng)濟(jì)組織一次性授權(quán)鎮(zhèn)級(jí)聯(lián)營(yíng)公司,，開(kāi)展入股后的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與利用,； 2.以鎮(zhèn)為實(shí)施單元,，以土地使用權(quán)入股，成立鎮(zhèn)級(jí)聯(lián)營(yíng)公司,； 3.鎮(zhèn)級(jí)聯(lián)營(yíng)公司的股權(quán)由各村持有,，作為收益分配的依據(jù)。 （四）實(shí)施審批流程 文章來(lái)源：綠維鄉(xiāng)村振興規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 |
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