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新形勢下

房企創(chuàng)新拿地模式研究報(bào)告

伴隨房地產(chǎn)政策與市場調(diào)控的深入,，規(guī)?；蔀槠膊婚_的情結(jié)，跑步拿地和融資,，令所有房企都進(jìn)入了高度「規(guī)模競爭」的游戲,，行業(yè)生存門檻被提到了 50 強(qiáng)、千億級(jí),，有人甚至斷言,，房地產(chǎn)的「寡頭時(shí)代」將要來臨。如何通過有效的策略與深度綁定獲取土地,，如何相對(duì)低價(jià)的獲得優(yōu)質(zhì)的土地與理想的指標(biāo),，成為房企新形勢下關(guān)注的焦點(diǎn)。

我們將部分精彩內(nèi)容整理出來,，與大家一起分享,。

房企創(chuàng)新拿地模式

隨著地價(jià)的高企,，房企通過傳統(tǒng)方式拿地的難度越來越大，未來,，創(chuàng)新拿地模式將是企業(yè)拿地,、業(yè)績擴(kuò)張的關(guān)鍵。

創(chuàng)新拿地模式主要是指通過捆綁資源實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè),、配套,、特色I(xiàn)P等資源落地的拿地模式。由于文旅門檻較低,，房企紛紛布局文旅產(chǎn)業(yè),，其次為大健康、IP/主題樂園,、生態(tài)農(nóng)業(yè)類實(shí)質(zhì)性投資最多,。

房企依托自身的資源整合能力，進(jìn)行不同行業(yè)和深度的跨界合作拿地,；中小房企通過整合打造 IP/主題樂園異軍突起,。

• 第一梯隊(duì)

領(lǐng)頭羊房企依托自身在業(yè)內(nèi)的影響力，進(jìn)行多方位的資源整合,。受國家政策和市場前景利好,，房企紛紛涉足文旅、大健康,、科技,、教育等行業(yè)。

• 第二梯隊(duì)

二梯隊(duì)房企更多選擇在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈深耕發(fā)展,，以尋求更多的利潤增長點(diǎn),。主要聚焦文旅、大健康和智慧科技類行業(yè),。

• 第三梯隊(duì)

中小房企跳脫傳統(tǒng)地產(chǎn)圈業(yè)務(wù),，搶占特色創(chuàng)新領(lǐng)域，如IP/主題樂園,。中小企業(yè)創(chuàng)新多是依托企業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)特色和具備的研發(fā)優(yōu)勢,，如美的、海爾將其家電資源導(dǎo)入地產(chǎn)項(xiàng)目,。

從房企創(chuàng)新拿地產(chǎn)業(yè)布局出發(fā),，歸為文旅小鎮(zhèn)、大健康,、科技產(chǎn)業(yè),、農(nóng)業(yè)扶貧、商貿(mào)綜合五大類創(chuàng)新拿地模式,。

一,、文旅小鎮(zhèn)模式

通過整合 IP 資源,，形成成熟的文旅產(chǎn)品體系向政府勾地，核心在于資源的稀缺性和可落地性,。

• 選址要求

區(qū)位：一二線城市城郊及外圍三四線城市,；資源：具有歷史文化底蘊(yùn)，資源具有稀缺性,；其它則包括土地成本低廉,，交通到達(dá)便利等；

• 發(fā)展模式

1,、資源提升模式

2,、IP資源嫁接模式

文旅小鎮(zhèn)后期運(yùn)營對(duì)選址要求較高,，需靠近能極高,、消費(fèi)力強(qiáng)的都市圈，且區(qū)域具有一定的資源稟賦,。開發(fā)商需具備一定的資金實(shí)力和IP資源整合能力,。

文旅小鎮(zhèn)面臨過剩危機(jī)，存在定位不明確,、主題不突出,、房地產(chǎn)開發(fā)過渡等問題，后續(xù)運(yùn)營存在極大挑戰(zhàn),。另一方面,，文旅小鎮(zhèn)模式資金投入較大，回收周期較長,，盈利對(duì)可售物業(yè)比例要求較高,。

代表案例：藍(lán)光水果俠樂園

藍(lán)光水果俠樂園以自有 IP「水果俠」樂園為核心競爭力，通過捆綁住宅用地,，獲取土地規(guī)?；臄U(kuò)張。

二,、大健康模式

整合/戰(zhàn)略合作醫(yī)療資源,，融入生態(tài)、養(yǎng)生,、體育,、文化等形成大健康產(chǎn)品體系，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地的模式,。

• 選址要求

健康小鎮(zhèn)：一二線城市周邊 50-120 公里,， 1-2 小時(shí)車程，以康養(yǎng)為核心,，融入運(yùn)動(dòng),、休閑,、文化、生活等于一體的「大健康」生活小鎮(zhèn),。

健康社區(qū)：一二線城郊,，環(huán)境優(yōu)美、宜居,，融合居家,、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老于一體的一站式綜合養(yǎng)老社區(qū),。

• 發(fā)展模式

大健康產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)雜,，衍生模塊較多，需要清晰定位,，聚焦核心產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié),。開發(fā)企業(yè)需要整合健康醫(yī)療機(jī)構(gòu)和運(yùn)營機(jī)構(gòu)資源。

另外,，城市周邊養(yǎng)老地產(chǎn)多為投資客購買或作為活躍老人的第二居所,，入住率不足導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營大都處于虧損狀態(tài)。

• 代表案例：恒大養(yǎng)生谷模式

為響應(yīng)國家政策,，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展,，恒大以建立分級(jí)診療體系、打通就診綠色通道為總綱,，打造了醫(yī)療,、養(yǎng)老、保險(xiǎn),、健康服務(wù)四軸聯(lián)動(dòng)的「恒大健康模式」,。

三、科技產(chǎn)業(yè)模式

依托企業(yè)強(qiáng)大的資金實(shí)力和產(chǎn)業(yè)資源整合能力,，通過打造科技小鎮(zhèn)概念拿地,，但該模式房企進(jìn)入門檻較高。

• 選址要求

區(qū)位：一線城市外圍和二線城市城郊,，距離城市核心區(qū)不超過 60km ,；資源：有一定的制造業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套；其它要求則包括生態(tài)環(huán)境宜居,，區(qū)位具備核心城市產(chǎn)業(yè)承接的機(jī)會(huì)等,。

• 發(fā)展模式

1、新興科技產(chǎn)業(yè)植入模式

借助企業(yè)強(qiáng)大的開發(fā)能力和招商能力,，植入新興科技產(chǎn)業(yè),，打造科技產(chǎn)業(yè) 城市配套 公建配套的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

2,、產(chǎn)業(yè)升級(jí)模式

依托區(qū)域現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),，對(duì)原有低端制造業(yè)進(jìn)行升級(jí),，打造智造 產(chǎn)業(yè)配套的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

科技產(chǎn)業(yè)模式選址條件苛刻,，依托大城市產(chǎn)業(yè)外溢機(jī)會(huì)和人才基礎(chǔ),。房企產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻較高，需要整合科創(chuàng)資源,、搭建平臺(tái),、完善服務(wù)體系、創(chuàng)新模式機(jī)制等,，目前仍以浙江模式為代表政府平臺(tái)型為主,。

該種模式資金投入大，依賴可售產(chǎn)業(yè)配套部分平衡投資成本,。目前開發(fā)商以碧桂園為代表還停留在試水階段,，未有完全落地運(yùn)營的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)生態(tài)是否可持續(xù)仍有待市場檢驗(yàn),。

• 代表案例：碧桂園科技小鎮(zhèn)

新型城鎮(zhèn)化及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)背景下,，以「產(chǎn)城融合」為理念，采用「產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟」的方式,，與產(chǎn)業(yè)方開展戰(zhàn)略合作的創(chuàng)新型「科技小鎮(zhèn)」拿地模式。

四,、農(nóng)業(yè)扶貧模式

響應(yīng)國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,，房企通過農(nóng)業(yè)扶貧模式可以獲取農(nóng)業(yè)流轉(zhuǎn)用地，但目前尚未形成成熟的產(chǎn)品模塊和盈利模式,。

• 選址要求

農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)：核心一二線城市郊區(qū)或周邊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn),，距離市中心 50-120 公里， 1-2 小時(shí)車程,。

田園綜合體：經(jīng)濟(jì)活躍度高,，人口密度大的城市郊區(qū)，距離交通節(jié)點(diǎn)便捷且距離近,。

• 發(fā)展模式

1,、產(chǎn)業(yè)扶貧模式

純投資模式，重心偏向現(xiàn)代農(nóng)業(yè),、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，提供就業(yè)機(jī)會(huì)為農(nóng)民創(chuàng)收。

2,、田園樂居模式

重心偏向田園社區(qū)的建設(shè),，讓城市居民到農(nóng)村購房、消費(fèi),，通過城市反哺農(nóng)村,。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要整合一些農(nóng)業(yè)科研院所和線上渠道等資源,，打造智慧產(chǎn)業(yè)鏈。企業(yè)需具備一定的資金實(shí)力,，響應(yīng)國家扶貧號(hào)召,，戰(zhàn)略性布局農(nóng)業(yè)扶貧模式。

房企主流農(nóng)業(yè)扶貧模式為純投資模式,，踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任,，無盈利模式。以綠城為代表的田園樂居模式,，目前還處在探索中,，目前僅一期樣板區(qū)投入運(yùn)營，盈利模式尚不清晰,，能否規(guī)?；瘡?fù)制尚待市場檢測。

• 代表案例：藍(lán)城農(nóng)業(yè)

以「推動(dòng)中國新一輪農(nóng)村建設(shè)」為出發(fā)點(diǎn),，未來 5-10 年內(nèi)建設(shè) 100 個(gè)理想小鎮(zhèn),，通過租賃農(nóng)戶土地使農(nóng)民獲得工作崗位及土地租金收入。

五,、商貿(mào)綜合模式

通過「商業(yè) IP資源」或 TOD 開發(fā)模式獲取市中心或城郊土地,。

• 選址要求

城市綜合體：市中心或者城市副中心，有軌交或軌交規(guī)劃,，周邊人口密度大,；TOD：城市副中心或城郊，靠近公共交通主干線,，交通便利,。

• 發(fā)展模式

1、「商業(yè) 」 模式

在購物中心植入「電競,、教育,、醫(yī)療、樂園」等美好生活實(shí)現(xiàn)需要的IP服務(wù)行業(yè),，打造城市名片,，助力企業(yè)以「綜合體」模式拿地，同時(shí)為商業(yè)引流,。

2,、TOD模式

以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，通過交通樞紐與商業(yè)功能的相互結(jié)合及整體規(guī)劃,，實(shí)現(xiàn)并加快城市一體化進(jìn)程,。

商貿(mào)綜合模式下，企業(yè)需具備商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，需要整合教育,、電競,、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè) IP 資源。

該種模式資金壁壘,， TOD 開發(fā)規(guī)模較大,，開發(fā)商需具備充沛的資金用于拿地、建設(shè),、運(yùn)營,。TOD 模式對(duì)開發(fā)商實(shí)力要求較高，需要較強(qiáng)的資源整合能力和開發(fā)實(shí)力,。

• 代表案例：復(fù)星蜂巢城市

關(guān)注城市訴求,，滿足民生需求，依托于復(fù)星集團(tuán)在多個(gè)領(lǐng)域的投資運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資源的整合,，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心功能的導(dǎo)入,。

五種創(chuàng)新拿地模式各有側(cè)重，每一種方式的進(jìn)入門檻也不同,，房企可根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn),、優(yōu)劣勢比較以及對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用適合的拿地模式。隨著土地市場的不斷發(fā)展,，新的拿地模式也會(huì)不斷涌現(xiàn),，這方面也亟需房企的探索與創(chuàng)新能力。

為啥你總是拿不到地,？

雖然土地市場地王頻出,，但地產(chǎn)巨頭的拿地?zé)崆閰s絲毫不減，反而很多中小房企拿地卻是越來越難了,。

1、拿地門檻越來越高,，沒資格拿

這兩年,，拿地規(guī)則發(fā)生了很大變化，一些地塊門檻升高,，很多中小房企根本沒有資格拿,。比如上海的“招標(biāo) 拍賣”機(jī)制，規(guī)定：當(dāng)土拍競報(bào)申請(qǐng)房企超過3家時(shí),，則先招標(biāo),，通過經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì),、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等評(píng)選出綜合實(shí)力最強(qiáng)的3家,；而后再是這3家房企走拍賣程序，決定最后買家。

這樣一來,，非上市房企,，50強(qiáng)以后的房企，沒有做過裝配式,、綠色住宅項(xiàng)目的房企,，基本都沒戲了。而一次土拍只要有3家20強(qiáng)參加,，別人也都沒戲了,。

2、融資渠道有限,，沒錢拿

融資渠道逐步收緊,，中小房企融資手段有限，沒有錢拿地,。以前是一二線城市拿地成本高,，這兩年，由于資本溢出效應(yīng),，三四線城市土地成交旺盛,、價(jià)格攀高，小房企在三四線也面臨類似壓力,。

3,、算不過來賬，不敢拿

拿地對(duì)房企來說,，是風(fēng)險(xiǎn)最大的事情,。孫宏斌曾經(jīng)說過：“投資本來挺難的，這個(gè)行業(yè)投資更難,，因?yàn)橥断氯ブ蠛脦啄瓴胖朗鞘裁礃?。這有點(diǎn)像種莊稼一樣。農(nóng)民種下去不知道是下雨,、打雷還是洪災(zāi),，中間隔了很多東西?！?/span>

所以,，很多房企做了土地測算發(fā)現(xiàn)不賺錢就不敢拿了。

加上中央提出要租售并舉,，很多地的自持比例越來越高,，沒有資金實(shí)力和運(yùn)營能力的房企，對(duì)于這種有附加條件的地也不敢輕易拿,。

4,、流程冗長，決策效率低下

5、沒有能打仗的拿地團(tuán)隊(duì)

很多房企想拿地,，但又不舍得投入人力和資源,，全國幾十個(gè)人找地，老板還要親自跑親自看親自拍板,，拿地效率自然很低,。

如果你打算或正在做特色小鎮(zhèn)和田園綜合體，千萬不要盲目??！盲目瞎干只會(huì)把項(xiàng)目帶向死亡。2018年7月7日-9日,，新時(shí)代中國鄉(xiāng)村振興與特色小鎮(zhèn),、田園綜合體新動(dòng)能創(chuàng)新發(fā)展高端論壇”特邀10 國內(nèi)頂級(jí)智庫專家，國內(nèi)特色小鎮(zhèn)和田園綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目的一線操盤手,。在新時(shí)代面臨的新機(jī)遇,，新政策，新挑戰(zhàn),，新熱點(diǎn),；項(xiàng)目創(chuàng)建規(guī)劃申報(bào)的要點(diǎn)，頂層設(shè)計(jì),，創(chuàng)新發(fā)展,，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，產(chǎn)城融合,，IP打造,，投融資策略，扶持政策,，政策工具創(chuàng)新,，規(guī)劃運(yùn)營，資源對(duì)接,，標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)地考察等多角度,，多維度，全方位系統(tǒng)的進(jìn)行研討和深度解讀,，為您的發(fā)展助力賦能服務(wù)。

【峰會(huì)時(shí)間】2018年7月7日-9日【3天2夜,、第三天考察僅限貴賓】

【峰會(huì)地點(diǎn)】 中國●杭州

【參會(huì)對(duì)象】◆ 各級(jí)地方政府機(jī)構(gòu),；房地產(chǎn)、文旅產(chǎn)業(yè),、億元規(guī)模以上農(nóng)業(yè)及其他鄉(xiāng)村振興市場主體企業(yè),、特色小鎮(zhèn)和田園綜合體服務(wù)方、項(xiàng)目方董事長及核心高層（擬定參會(huì)人數(shù)300 ）

【峰會(huì)特色】國內(nèi)頂級(jí)智庫專家解讀 經(jīng)典案例分析 項(xiàng)目研討 標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)地考察（項(xiàng)目一：越劇小鎮(zhèn)——宋衛(wèi)平的第一個(gè)文旅小鎮(zhèn)，堪稱特色小鎮(zhèn)和田園綜合融合的典范,；項(xiàng)目二：安吉魯家村——中國美麗鄉(xiāng)村精品示范村：項(xiàng)目三：安吉余村—大大首次提出“綠水青山就是金山銀山”科學(xué)論斷的美麗鄉(xiāng)村） 項(xiàng)目孵化 高端人脈對(duì)接

【報(bào)名電話】13717750889 汲老師(微信同手機(jī)號(hào))

峰會(huì)內(nèi)容

◆新機(jī)遇,，新挑戰(zhàn)，新布局,，先戰(zhàn)略的新形勢下,，如何利用特色小鎮(zhèn)這個(gè)重要抓手實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略？

◆政府和企業(yè)如何有效規(guī)避特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn),，防止出現(xiàn)新的政府和企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),？

◆沒有產(chǎn)業(yè)支撐，特色小鎮(zhèn)就是無根之木,，特色小鎮(zhèn)如何融合產(chǎn)業(yè),？融合哪些產(chǎn)業(yè)才能更好發(fā)展？

◆如何獲取特色小鎮(zhèn),、田園綜合體的扶持基金,？

◆特色小鎮(zhèn)離不開地產(chǎn)開發(fā)、又不能完全地產(chǎn)化,、如何避免其中的矛盾,？

◆如何做好特色小鎮(zhèn)和田園綜合體的規(guī)劃和運(yùn)營？

◆如何打造田園綜合體,、特色小鎮(zhèn)有持續(xù)流量,、持續(xù)現(xiàn)金流的盈利模式？

◆新時(shí)代消費(fèi)業(yè)態(tài)下,、文化,、科技如何更好融合引爆萬億級(jí)的市場？

◆如何從5個(gè)緯度來設(shè)計(jì)特色小鎮(zhèn),、田園綜合體中的產(chǎn)業(yè),？

◆如何發(fā)掘、提煉當(dāng)?shù)靥厣腎P,、通過IP打造,、引爆市場？

往屆現(xiàn)場精彩回顧 

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