我們都知道買(mǎi)二手房，會(huì)繳納一筆中介費(fèi),，但是有的中介就比較“黑心”,，不但收取中介費(fèi)，還要從中吃差價(jià),！今天小編就以一個(gè)真實(shí)的案例帶你學(xué)習(xí)一下相關(guān)法律，謹(jǐn)防被“坑”,！

【典型案例】

2015年9月，家住上海市南匯的張華,、王梅（化名）兩夫妻遭遇到了窩心事,，居然被黑心中介告上了法庭。

事情的原委是這樣的,，由于張華本身屬于嵊泗洋山動(dòng)遷到上海的居民,，其父母仍在嵊泗洋山居住，由于老房子年久失修且地處偏遠(yuǎn),，而現(xiàn)在他在上海發(fā)展還可以,，有些積蓄了,，于是和老婆王梅商量擬在洋山買(mǎi)個(gè)二手小戶(hù)型商品房為老人改善一下居住條件,。兩人找到了一直在洋山從事房屋中介服務(wù)，也是他們多年的老熟人李二黑（化名）,，要求他幫忙看看在洋山有沒(méi)有合適的房源,，雙方約好如果能買(mǎi)到合適的房子，張華就支付李二黑5000元中介費(fèi),，并簽訂了委托合同,。幾天后,，李二黑打電話(huà)給張華說(shuō)現(xiàn)在有幾套不錯(cuò)的房源，都是房主要求他幫忙出售的,。張華夫妻兩人非常高興,，于是從上海南匯到洋山來(lái)回了4次看房，終于看中了一套位于洋山鎮(zhèn)云鷺苑的房屋,。當(dāng)張華夫婦表示對(duì)那套房子很滿(mǎn)意,，要求與房主見(jiàn)面商談價(jià)格時(shí)，李二黑回說(shuō)房主很忙,，其可全權(quán)代理,，后李二黑通知張華夫婦房主稱(chēng)低于53.8萬(wàn)元不賣(mài)。在李二黑的勸說(shuō)下,，張華夫婦最后接受了那個(gè)價(jià)格并向李二黑交付了10萬(wàn)元的定金,。但當(dāng)張華夫婦按約到洋山房管部門(mén)辦理具體房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，終于碰到了“工作十分繁忙”的房主,，在與房主交談中,，房主無(wú)意中的一句“要不是急著等錢(qián)用，我也不會(huì)以45萬(wàn)元的價(jià)格就把那么好的房子賣(mài)掉”,，提醒了張華夫婦,，他們上當(dāng)了。于是,，張華夫婦終止了過(guò)戶(hù)手續(xù)的辦理，同時(shí),，拉著房主一起到李二黑處作了理論。因李二黑堅(jiān)持其向房主交付的10萬(wàn)元定金是自己的,，其再將房子賣(mài)給張華并從中賺取差價(jià)無(wú)可厚非，張華就當(dāng)場(chǎng)通知李二黑解除中介委托合同,。事后，張華與房主直接簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。

為此,，李二黑將張華,、王梅夫婦告上了法庭,，要求法院判令張,、王支付違約金43,800元,；同時(shí)支付約定的中介費(fèi)5,000元,。

案件經(jīng)開(kāi)庭審理,，最后法院判決：被告張華、王梅應(yīng)適當(dāng)支付中介費(fèi)2,000元,；駁回原告李二黑的其他訴訟請(qǐng)求（即李二黑要求張華,、王梅承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求未予支持）,。

【法官解讀】

1.居間合同的構(gòu)成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng),，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間,、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù),，與委托人簽訂的合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同,，但這只是一種習(xí)慣上的稱(chēng)呼,，其實(shí)就是我國(guó)合同法上規(guī)定的居間合同,。我國(guó)合同法第二十三章是對(duì)居間合同的專(zhuān)門(mén)規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),，委托人支付報(bào)酬的合同。顯然,，居間合同中的居間人其義務(wù)是向委托人報(bào)告合同訂立的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),，如本案中,，李二黑根據(jù)其與張華夫婦簽訂的委托合同（實(shí)為居間合同）,，其義務(wù)就是要為張華夫婦尋找到在洋山區(qū)域購(gòu)買(mǎi)合適的二手房的機(jī)會(huì),，并促成他們與房主之間訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同；而居間人的權(quán)利就是根據(jù)委托合同的約定向委托人收取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬,，本案中,，李二黑完成中介任務(wù)后就可以按約向張華夫婦收取5000元的中介費(fèi),。

2.中介人不得在約定報(bào)酬之外謀取其他利益,。按照合同約定履行義務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度對(duì)每一個(gè)主體的基本要求，否則市場(chǎng)就會(huì)沒(méi)有秩序,。居間人負(fù)有就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告的義務(wù),，不得有提供虛假情況，損害委托人利益的行為,，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。這既是居間合同對(duì)居間人的要求，也是相關(guān)行政法規(guī)（規(guī)章）的要求,。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在收取傭金或報(bào)酬之外,，不得賺取差價(jià),，這是這個(gè)行業(yè)的慣例,。如我國(guó)2011年公布實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》就有針對(duì)性的規(guī)定,，該辦法第二十五條在規(guī)定10種房地產(chǎn)中介不得為之的違規(guī)行為中,，就包括了“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)”,，同時(shí)該辦法還對(duì)此類(lèi)行為規(guī)定了的行政處罰措施。本案中,，李二黑作為房產(chǎn)中介人,，本應(yīng)當(dāng)就房屋交易事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告,，但其通過(guò)隱瞞買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)報(bào)價(jià)的方式,，企圖獲取88,000元的差價(jià),，顯然屬于違背法律規(guī)定,，所以其訴請(qǐng)得不到支持當(dāng)屬自然。按李二黑自己的說(shuō)法,，其先從房主處買(mǎi)來(lái)房屋,，再轉(zhuǎn)手賣(mài)給張華他們，那按照目前我國(guó)房地產(chǎn)法律的相關(guān)規(guī)定,，得先從房主的名下將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到李的名下，再?gòu)睦畹拿逻^(guò)戶(hù)到張華的名下,，且不說(shuō)中間得怎么辦轉(zhuǎn)讓手續(xù),、會(huì)發(fā)生多少相關(guān)的費(fèi)用,，那他又為何安排由房主直接與張華去辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)呢,？顯然,，李二黑的說(shuō)法只能認(rèn)定為是一種沒(méi)有根據(jù)的狡辯,，這種說(shuō)法無(wú)法成立,。

3.違約責(zé)任之認(rèn)定,。通常一份合同在履行中相關(guān)當(dāng)事人是否違約,，我們只要對(duì)照一下合同條款就可以明辨,。但有時(shí)候我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在判斷合同一方當(dāng)事人是否違約時(shí)，感覺(jué)上他是違約了,，但可能在合同中找不到具體的條款,，這是為什么呢,？因?yàn)?，有的合同訂立時(shí)所設(shè)計(jì)的條款過(guò)于簡(jiǎn)單,，相關(guān)的內(nèi)容并沒(méi)有明確的約定,，但根據(jù)合同的性質(zhì)，我們應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定和合同的性質(zhì)作必要的填補(bǔ),，即要本著依法,、誠(chéng)信的原則對(duì)合同作必要的解釋?zhuān)拍芘袛嘞鄳?yīng)的當(dāng)事人是否違約,。本案中,，因?yàn)槔疃诒旧硎菑氖路慨a(chǎn)中介的個(gè)體工商戶(hù),，所以,，其與張華夫婦所訂立的所謂委托合同就應(yīng)當(dāng)定性為居間合同,。按照合同法關(guān)于居間合同和相關(guān)行政法規(guī)對(duì)于房產(chǎn)中介的規(guī)定,，我們可以推斷出在他們自己訂的合同之外，李二黑是不能在約定報(bào)酬這外再賺取所謂的房屋差價(jià)的,，其企圖賺取差價(jià)的行為本身就屬于違約,。可見(jiàn),，本案中實(shí)際上是李二黑違約在先,，對(duì)方是在發(fā)現(xiàn)其有違約行為后才解除的委托合同不屬于違約,，故其起訴要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的訴請(qǐng)得不到法院的支持。至于法院為何最后還部分支持了其關(guān)于報(bào)酬的訴請(qǐng),，那是因?yàn)槔疃诋吘篂楸桓鎻埲A夫婦與房主的聯(lián)系作了一些工作,，即其實(shí)際上的確提供了一些中介服務(wù),，所以，法院從實(shí)際情況出發(fā)予以了酌情支持,。