對于房屋中介機構(gòu)而言,，最鬧心的事就是，買主通過中介認識了賣主后,，再把中介晾在一邊,，私下與賣主達成協(xié)議。近期,，啟東市人民法院針對這種買主違反誠信的行為,，判決買主承擔中介費4050元，違約金800元,。

　　2011年6月7日,，被告蔡某到原告中介處，要求原告提供購房信息等房屋中介服務(wù),。經(jīng)協(xié)商,，雙方訂立看房確認書。協(xié)議約定,，原告為被告提供房屋信息中介服務(wù),，帶被告視察并如實介紹物業(yè)，促使被告與房主達成房屋買賣合同,；被告成功購買原告介紹的房屋,，應(yīng)向原告支付成交價的0.6%中介費。協(xié)議還約定,，在原告提供上述服務(wù)的一年內(nèi),，被告保證不會通過第三方與原告介紹的賣主進行房屋交易，或直接與房主私下交易,，或由被告的親屬與賣主進行交易,，如違反,，被告須向原告支付成交價1.2%的咨詢及代理費，并支付該代理費25%的違約金,。

　　2011年7月1日,，原告為被告聯(lián)系看房，共介紹被告看了三套房屋,，其中一套是黃某,、薛某所有的的房屋。被告蔡某以出價690000元過高為由致交易未成,。同年7月8日,，被告蔡某及李某作為買受人與黃、薛二人簽訂680000元的房屋買賣合同,。

　　法院審理后認為,，原、被告間就房屋中介達成的看房確認合同,，未違反法律規(guī)定,，合法有效。原告按約定向被告提供了相關(guān)的房屋買賣信息并組織被告看房后,，被告以房東出價過高為由未與房東簽訂買賣合同,，數(shù)日后違反合同約定，私下與房東達成買賣協(xié)議,，被告的行為有違誠實信用原則,，依法應(yīng)當承擔違約責(zé)任。故依法作出上述判決,。

　　繞開中介買家私下購房法官：惡意跳單屬違約

　　本報訊記者徐偉通訊員李文韻黃某經(jīng)房產(chǎn)中介居間介紹決定購買李某的一套二手房,并于2010年11月8日簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》,約定產(chǎn)權(quán)過戶前黃某應(yīng)支付完中介費和按揭服務(wù)費共19200元,。簽約當日黃某便支付了5000元中介費,中介公司隨即按約履行相應(yīng)的義務(wù)。孰料后來黃某繞開中介,私下與李某辦理了房屋過戶手續(xù),并以此為由拒絕支付剩余的中介費和按揭服務(wù)費14200元,。房產(chǎn)中介經(jīng)多次催討無果,一紙訴狀將黃某告上法庭,。

　　近日,重慶市江北區(qū)人民法院調(diào)解審結(jié)此案,黃某同意支付中介費及按揭服務(wù)費共9500元。

　　■法官說法

　　買房人惡意跳單屬違約

　　法官表示,黃某與房產(chǎn)中介簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》合法有效,雙方均應(yīng)恪守,。黃某撇開中介私下過戶,意圖少繳中介傭金,違反了“居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當按照約定支付報酬”之規(guī)定,屬惡意“跳單”行為,理應(yīng)承擔違約責(zé)任,。法官提醒,誠實信用原則既是民法最基本的原則,也是立人之本,不可違背,否則會承擔不利的法律后果。

　　買房“中介費”糾紛面面觀

　　近日,，北京市第一中級人民法院法官調(diào)研發(fā)現(xiàn),，在買房“中介費”糾紛案中，買房人“跳單”后居間費應(yīng)如何收取成為這類案件的矛盾焦點,。

　　確認書中有居間委托協(xié)議條款——

　　買方“跳單”應(yīng)付居間費

　　某中介公司帶王某看完北京市海淀區(qū)某處房屋后,，王某在中介公司提供的看房確認書上簽字?？捶看_認書中約定中介公司就該處房屋提供帶看與居間服務(wù),；協(xié)議簽署之日起12個月內(nèi)王某,、王某的利害關(guān)系人如購買、實際使用中介公司提供信息的房屋,，視為中介公司完成了居間服務(wù),，王某同意按照買賣合同約定的出售價格1%標準支付報酬。之后,，王某與產(chǎn)權(quán)人自行成交,，簽署合同并辦理過戶。中介公司訴至法院請求王某支付居間費,。

　　法官視點：本案中,，王某雖然主張看房確認書系在中介工作人員稱僅作為其業(yè)績證明的情況下簽訂的，中介公司存在欺詐情形,，但是由于王某提供的證據(jù)無法證明中介公司存在欺詐,，且看房確認書中明確約定了委托協(xié)議條款,，雙方均應(yīng)當嚴格遵守履行,，故王某應(yīng)向中介公司支付居間報酬。在此,，法官提示購房人,，在看房過程中,，應(yīng)對中介公司提供的文件內(nèi)容仔細閱讀后再行簽字,，避免自身權(quán)益受到損害。

　　賣方與中介簽訂獨家委托協(xié)議——

　　“逃單”后應(yīng)支付違約金

　　某中介公司與李某簽訂房屋出售獨家委托協(xié)議,，李某委托該中介公司出售其所有的位于北京市大興區(qū)的某處房屋,。協(xié)議約定：委托期限自協(xié)議簽署之日起至委托服務(wù)事項辦理完畢時止，該中介公司為出售人的獨家委托服務(wù)提供者,。在上述委托期限內(nèi),，如出售人委托他人居間、代理出售該房屋的,，出售人應(yīng)按房屋出售價格的百分之二點五向中介公司支付違約金,。協(xié)議簽訂后，中介公司介紹王某購買李某的房屋,，但未達成交易,。之后，李某另行委托其他中介公司完成了該房屋的買賣,。中介公司訴至法院請求李某支付違約金,。

　　法官視點：本案中，李某在與中介公司簽訂獨家委托協(xié)議的情況下,，另行委托其他中介公司完成房屋買賣的行為,，違反雙方協(xié)議約定，構(gòu)成違約,，應(yīng)支付相應(yīng)的違約金,。在此，法官提示,，由于獨家委托協(xié)議系對賣房人處分權(quán)的限制,，因此在簽訂此類協(xié)議時,，賣房人有權(quán)要求中介公司支付相應(yīng)的報酬，否則賣房人應(yīng)拒絕簽署,。

　　簽訂買賣合同后未實際履行——

　　仍應(yīng)付居間費

　　張某與錢某在某中介公司的居間服務(wù)下就北京市昌平區(qū)某處房屋簽訂了房屋買賣合同。同時,，三方還簽訂了居間服務(wù)合同，約定由購房人張某向中介公司支付居間代理費,。上述合同簽訂后,，張某由于購房資金問題，無法購買該房屋,。中介公司訴至法院請求張某支付居間費,。

　　法官視點：根據(jù)合同法的規(guī)定,，居間人促成合同成立的,，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。本案中,，中介公司已完成其居間義務(wù),，由于購房人張某的原因?qū)е沦I賣合同未能實際履行，故張某仍應(yīng)按合同約定支付居間費,。在此,，法官提示，如因賣房人原因?qū)е路课葙I賣合同未履行的情況下,，購房人在支付居間費后,，有權(quán)要求賣房人賠償其相應(yīng)損失。

　　中介故意隱瞞事實或提供虛假情況——

　　可拒付居間費

　　趙某,、李某與某中介公司簽訂房屋買賣合同及居間合同,，約定李某將其所有的北京市房山區(qū)某處房屋出售給趙某，中介公司作為居間人。同時,，三方約定趙某全部購房款通過單位轉(zhuǎn)賬支票方式支付,，如果李某無法收取支票，中介公司可以代收支票再轉(zhuǎn)給李某,，中介公司收取相應(yīng)的手續(xù)費,。合同簽訂后，李某,、中介公司均表示無法收取趙某的支票,，導(dǎo)致趙某無法履行買賣合同。中介公司起訴要求趙某支付居間費,。

　　法官視點：本案中,，中介公司在促成趙某與李某的房產(chǎn)買賣交易中提供了虛假的承諾及保證，損害了委托人利益,，其不得要求支付居間報酬,。在此，法官提示買賣雙方在與中介公司簽訂居間合同時,，應(yīng)將中介公司的相關(guān)承諾明確地寫入合同中,，維護自身的合法權(quán)益。

　　購房人未簽房屋買賣合同——

　　有權(quán)要求中介退還“意向金”

　　錢某在某中介公司人員的帶領(lǐng)下,，看了王某擁有的北京市海淀區(qū)某處房屋,，錢某對房屋表示滿意,，約定第二天上午簽合同,，并交納了1萬元意向金。后錢某因房屋價款,、貸款手續(xù)等原因,，不同意簽訂房屋買賣合同，并要求中介公司退還已收取的“意向金”,。

　　法官視點：本案中,，“意向金”的性質(zhì)法律上并無明確規(guī)定，其不能認定為具有首付款,、定金性質(zhì),。同時，根據(jù)其文字解釋,，其應(yīng)僅為買賣雙方之間對于購買房屋的意向,，并不具有相應(yīng)的法律后果，故在雙方未簽訂房屋買賣合同時,，購房人可要求中介退還“意向金”,。在此，法官提示在房屋買賣合同的簽訂過程中，買賣雙方及中介方應(yīng)按法律規(guī)定對所收取的款項性質(zhì)進行明確約定,，避免類似糾紛的產(chǎn)生,。

　　購房者貸不到房款買不到房子誰為中介費買單？

　　買方通過房產(chǎn)中介前腳簽訂買房合同,，后腳卻發(fā)現(xiàn)無法從銀行獲得貸款(或獲得足額貸款),，中介費應(yīng)由誰買單呢？近日,，三水法院判處一起類似案例,，當事人被判處支付一半中介費用，理由是當事人在簽訂合同之時應(yīng)對合同風(fēng)險以及自身的義務(wù)有充分的認識,、預(yù)見,。

　　案情：

　　貸不到足額房款

　　誰為中介費買單

　　2010年11月，經(jīng)房產(chǎn)中介介紹,，李某看中了三水匯豐花園的一套房產(chǎn),。在中介的積極聯(lián)絡(luò)下，李某與房主達成了購房意向,，并支付了2萬元定金,。12月6日，買賣雙方及中介一起簽訂了《二手房屋買賣合同》,，約定李某以40萬元的價格購買房屋,，并承諾于2011年4月1日前辦完銀行按揭手續(xù)。買賣雙方共同委托中介辦理房產(chǎn)交易手續(xù),，中介按照房屋成交價2%的標準收取服務(wù)費8000元,，由李某在辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)當天支付。

　　合同簽訂后,，中介協(xié)助李某向銀行申請購房款的七成貸款,。但因銀行從今年初開始收緊住房貸款業(yè)務(wù)，而李某又年過五旬,，沒有穩(wěn)定的收入來源,，多家銀行拒絕向李某提供貸款，即使有一兩家愿意貸款也不可能提供高達七成的貸款,。因無法從銀行貸到足額款項,，李某只能損失2萬元定金與房主解除了買賣合同。但此舉卻讓為促成這筆交易忙前忙后的中介傻了眼,，誰來為中介費買單呢,？

　　判決：

　　合同風(fēng)險能夠預(yù)見

　　李某付五成中介費

　　法院認為，中介為李某提供房源信息,，帶領(lǐng)李某看房,，提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢、協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)等等,，并促使李某與房主達成了房屋買賣協(xié)議,，李某理應(yīng)支付中介費。

　　法院認為,，李某作為理性的成年人,，在簽訂合同之時應(yīng)對合同風(fēng)險以及自身的義務(wù)有充分的認識和預(yù)見，銀行信貸政策變動帶來的不利后果應(yīng)由其自行承擔,。按照合同的約定,，中介應(yīng)為買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，現(xiàn)因房屋買賣協(xié)議已經(jīng)解除,，客觀上造成中介協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)等居間義務(wù)無須履行,，故依據(jù)民法的公平原則和等價有償原則，法院酌情確定李某應(yīng)支付4000元中介費,。

　　法官提醒：

　　付款義務(wù)人在購房前應(yīng)對房屋買賣的相關(guān)政策有一定了解,，以便對合同訂立后可能出現(xiàn)的履行障礙作出相應(yīng)的準備。(記者楊波通訊員洪宗健陳美華)

　　貸款未批買房落空預(yù)付的中介費還能要回來嗎,？

　　購房過程中,，購房者花了中介費最終與房主簽訂了購房合同，然而卻因為銀行貸款未能審批成功,，結(jié)果買房計劃落空……這種情況下購房者能不能以沒有成交為由要回中介費呢,？日前濟南市中法院就審結(jié)了這樣一起案子，法院的判決告訴了我們一個肯定的答案——不能,。

　　庭審中,，詹先生講述了自己的購房經(jīng)歷。去年年底,，詹先生看好了市中區(qū)某小區(qū)的一套房屋后,，與中介公司達成共識,，委托中介公司購買房屋,，中介收取了詹先生房屋中介費6700元，另外代收房屋測繪費200元,，后因銀行貸款沒能成功審批下來,，該房屋買賣沒有成功。詹先生要求中介退還所收費用,，但中介同意返還一半,，詹先生不同意，幾經(jīng)交涉仍未達成共識,，至今未退還分文,。無奈，詹先生向法院起訴，請求法院判令中介退還詹先生購房信息服務(wù)費人民幣6700元及測繪費人民幣200元,。

　　然而,，對此中介則辯稱，當時與詹先生簽訂房屋買賣合同后,，中介公司按照成交價的1.5%收取了詹先生6700元的信息服務(wù)費,，合同中約定最遲兩個月后開始辦理此房產(chǎn)過戶的有關(guān)手續(xù)。誰知,，過了兩天詹先生到中介處提出不想要此房了,，說家里意見不統(tǒng)一。中介當時就告訴詹先生,，按照合同規(guī)定誰提出退房誰就違約,，6700元不予退還。詹先生當時沒有提出異議,，表示認可,。詹先生提出退房時，過戶程序所需的測繪圖紙手續(xù)已經(jīng)辦理完畢,。根據(jù)該買賣合同約定：“如甲,、乙任何一方拒絕履行合同或解除合同或發(fā)生違約，責(zé)任均由違約方向另一方支付房屋成交價格的10%作為違約金,，約定的信息服務(wù)費一律不予退還,。”據(jù)此中介認為：在買賣雙方任何一方違約的情況下,，中介收取的信息服務(wù)費不予退還,。

　　日前，此案經(jīng)法院審理認為,，原告,、中介及房主簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是三方當事人的真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定,，應(yīng)為有效合同,。

　　根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)和法庭調(diào)查的情況來看，原告詹先生,、中介和房主訂立的房屋買賣合同中已經(jīng)明確中介只是作為為詹先生和房主提供訂立合同的媒介服務(wù),，只要詹先生與房東簽訂了合同，中介的合同義務(wù)即告完成,，同時詹先生需履行向中介支付信息服務(wù)費6700元的合同義務(wù),。詹先生與房主是否履行合同與履行合同是否存有不符合約定之處，與中介無關(guān),，且詹先生未能舉證證實中介在從事居間服務(wù)過程中存在誤導(dǎo)其簽訂合同及作出判斷的過錯,，存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,，損害詹先生方利益的情況。

　　且在合同中三方當事人也明確約定,，即使詹先生與房主解除合同,，中介也無須退還收取的信息服務(wù)費，故詹先生起訴要求中介退還所收取的信息服務(wù)費人民幣6700元的訴訟請求,，不符合合同約定和相關(guān)法律規(guī)定,，法院不予支持。對于中介代收的測繪費200元,，因中介未能提供該費用實際發(fā)生的證據(jù),，且中介當庭表示同意退還上述費用，故對詹先生要求中介退還代收測繪費200元的訴訟請求,，法院予以支持,。

　　居間服務(wù)未完成中介費用不該收（圖）

　　現(xiàn)如今，通過房屋中介找房源已經(jīng)是購房者買二手房的主要方式,，這樣不僅能夠獲得更多信息,，而且方便省事。然而,，由于中介公司的良莠不齊及利益沖突,，購房者與中介公司之間也難免出現(xiàn)糾紛。那么,，這些糾紛該如何處理呢,？

　　未達目的可以要求中介退費

　　【案例】2011年9月18日，武婷與一家中介公司簽訂了一份《房屋買賣居間委托協(xié)議》,，約定武婷應(yīng)向公司交納傭金13000元,、貸款服務(wù)費3000元、過戶服務(wù)費4000元,。后在公司的斡旋下,，武婷與房屋出賣人李某訂立了《房屋買賣合同》并交付了一半房款，武婷也向公司付清了全部服務(wù)費用,?？蓛H僅過了3天，李某便反悔并拒絕辦理過戶手續(xù),。武婷遂要求公司退回所有中介費用,，但被公司拒絕，理由是其已促成武婷與李某簽訂合同,，完成了居間事務(wù)，而李某反悔與其無關(guān),。

　　【點評】居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),，委托人支付報酬的合同,。《合同法》第426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的,，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬,。”故在公司已經(jīng)促成武婷與李某簽訂《房屋買賣合同》并交付了一半房款的情況下,，武婷自然無權(quán)要求公司退回傭金,，而只能以李某違約為由，要求李某賠償該損失,。

　　但是,，由于公司尚未為武婷提供過戶及貸款服務(wù)，自然不應(yīng)“無功受祿”,，否則構(gòu)成不當?shù)美?，即?yīng)予退還。

　　購房被騙中介應(yīng)擔連帶責(zé)任

　　【案例】2011年9月9日,，蘇蓉與一家房屋中介公司約定,，由公司在指定地段為蘇蓉尋找三室兩廳一廚一衛(wèi)的房屋一套，并負責(zé)陪同辦理過戶手續(xù),，見證雙方的交易過程,。

　　10天后，經(jīng)中介公司主持工作,，蘇蓉與史某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,，蘇蓉依約付給公司12000元中介費。后蘇蓉得知,，史某只是該房的三個共有人之一,，而另外二人根本不同意出賣，故無法辦理過戶手續(xù),。

　　鑒于史某在收取房款后已經(jīng)去向不明,，蘇蓉遂要求中介公司退回中介費并負責(zé)返還已付的20萬元房款。

　　【點評】《物權(quán)法》第97條規(guī)定,，處分共有的不動產(chǎn),，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。史某未經(jīng)另外兩個共有人同意,，其賣房行為因而無效,。

　　公司作為專業(yè)中介，本應(yīng)查清史某的所有權(quán)限,，卻因未履行該基本義務(wù)而構(gòu)成重大過錯,，不僅應(yīng)視為未完成中介任務(wù)，且與史某的行為共同結(jié)合導(dǎo)致了蘇蓉損失,，故不但應(yīng)返還中介費,，還應(yīng)按《侵權(quán)責(zé)任法》第8條之規(guī)定擔責(zé)：“二人以上共同實施侵權(quán)行為,，造成他人損害的，應(yīng)當承擔連帶責(zé)任,?！?/FONT>