□　河北法制報(bào)記者　劉帥

委托人接受房屋中介公司服務(wù)后,，利用中介公司提供的交易機(jī)會(huì)，繞過中介公司直接與房主訂立房屋買賣合同,，俗稱“跳單”,。那么，被“跳單”的中介公司可以主張報(bào)酬嗎,？近日,，邯鄲市中級(jí)人民法院就審理了這樣一起涉及“跳單”行為的二審案件。

索某想買房,，便通過網(wǎng)上發(fā)布的售房信息找到某房產(chǎn)中介公司,。中介公司的工作人員帶著索某前往某小區(qū)實(shí)地看房。索某看完房后,，表示愿意購買該房屋,，于是雙方簽訂了《服務(wù)協(xié)議》。協(xié)議約定：“中介公司提供真實(shí)的房源給索某看,，索某購買中介公司提供的房源之一的房屋,，如果索某‘跳單’避開中介公司與房主私下交易成功，應(yīng)視為中介公司的合同成立,。索某交易成功或跟房主簽訂買賣協(xié)議時(shí),，中介公司的中介費(fèi)按購房全額的1%收取，含看房費(fèi),。如避開中介,，索某應(yīng)承擔(dān)違約金10000元?！?/p>

協(xié)議簽訂后,，中介公司積極在房東與索某之間多次撮合，終促成了雙方的房屋成交,。索某得知房東的聯(lián)系方式后,，便以資金沒有到位為由推遲簽訂房屋買賣合同的時(shí)間。后索某私下與該房主韓某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》,，房屋總價(jià)款為200萬元,，并辦理了過戶手續(xù)。中介公司得知該情況后,，要求索某給付其中介費(fèi)用,，并承擔(dān)違約金。索某不認(rèn)可與中介公司簽訂的《服務(wù)協(xié)議》,，拒絕支付,。

中介公司認(rèn)為己方為索某提供了真實(shí)的房源信息,，并積極促成雙方成交，但索某違背誠實(shí)信用原則,，為了逃避支付中介費(fèi),，私自與房東達(dá)成了房屋買賣協(xié)議，并已經(jīng)實(shí)際購買,，該“跳單”行為已經(jīng)構(gòu)成了違約,。索某應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)并承擔(dān)違約金，因此,，中介公司將索某訴至邯鄲市叢臺(tái)區(qū)人民法院,。

在庭審中，索某辯稱其與中介公司并未達(dá)成合意,，沒有建立居間法律關(guān)系,，中介公司也沒有完成居間義務(wù)，也沒有證據(jù)證明自己存在“跳單”的違約行為,。因此,，中介公司不能取得傭金及要求支付違約金。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：索某與房產(chǎn)中介公司簽訂了《服務(wù)協(xié)議》,，據(jù)此認(rèn)定中介公司向索某提供了房屋的相關(guān)信息,，并看了此房的現(xiàn)場(chǎng)情況。雙方雖然未簽訂正式居間合同,，但其行為符合居間合同的特征，故居間合同關(guān)系已成立,。索某避開房產(chǎn)中介公司擅自與原主進(jìn)行房產(chǎn)交易違反了該《服務(wù)協(xié)議》,，其簽訂的房屋買賣合同與中介公司的居間行為是存在必然的關(guān)聯(lián)性，故索某應(yīng)向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi),，遂依法判決索某支付中介費(fèi)20000元以及違約金3000元,。

接到判決后，索某不服,，向邯鄲市中級(jí)人民法院提起上訴,。中級(jí)人民法院依法組成合議庭，經(jīng)審理認(rèn)為：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,，適用法律正確,，依法判決駁回上訴，維持原判,。

說法

“跳單”行為亦稱為“跳中介”,，它是一個(gè)行業(yè)術(shù)語，主要存在于房產(chǎn)交易,、居間服務(wù)領(lǐng)域,，是指買受人或出賣人已經(jīng)與中介公司簽署了相關(guān)協(xié)議,，中介公司按照協(xié)議履行提供獨(dú)家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，但是買賣雙方或一方為了規(guī)避向中介支付中介費(fèi)等義務(wù),，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為,。

民法典第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后,，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù),，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬,。該條文作為分則部分的新增規(guī)定,，明確禁止“跳單”行為，認(rèn)可中介合同中“跳單”違約條款的法律效力,。此外,，即便中介合同中沒有關(guān)于“跳單”行為屬于違約的內(nèi)容，委托人利用中介人提供的獨(dú)家資源或服務(wù)后繞過中介人達(dá)成交易的,，中介人也可以依照上述規(guī)定向委托人主張權(quán)利,。

民法典實(shí)施之前，對(duì)于“跳單”行為,，法院主要根據(jù)合同法及雙方合同約定并結(jié)合誠實(shí)信用原則對(duì)“跳單”行為進(jìn)行認(rèn)定,，并判決違約方承擔(dān)責(zé)任。民法典實(shí)施后,，對(duì)于“跳單”行為有了明確規(guī)定,，首次將“跳單”行為上升到法律層面，不僅保障了中介人權(quán)益,，而且對(duì)于違背契約精神的行為進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)制,。

法院認(rèn)定委托人行為是否構(gòu)成“跳單”違約，主要綜合考慮以下三個(gè)方面：首先要看中介合同是否已生效,，并看中介人是否已按照合同約定提供了交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù),。其次，按照中介合同約定,，中介人向委托人提供服務(wù)后,，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)而訂立合同，則是判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的關(guān)鍵,?！疤鴨巍毙袨榈谌齻€(gè)構(gòu)成要件是委托人繞開中介人直接訂立合同。該行為有三種表現(xiàn)形式：一是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù),，直接與合同相對(duì)方訂立合同,。二是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，通過其他中介人與合同相對(duì)方訂立合同,。比如,，委托方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務(wù),，合同已基本達(dá)成，委托人發(fā)現(xiàn)其他中介公司的報(bào)酬更低,，繼而通過其他中介公司與合同相對(duì)方訂立合同,，則構(gòu)成“跳單”違約。三是委托人將中介人提供的信息透露給親友,，以親友名義與合同相對(duì)方訂立合同,，以達(dá)到繞開中介人的目的。

本案中的索某與房產(chǎn)中介簽訂了《服務(wù)協(xié)議》,，通過中介公司提供的房產(chǎn)資源和服務(wù)后,，又繞過了中介聯(lián)系到房主并簽訂購房合同，達(dá)成交易,，應(yīng)認(rèn)定為“跳單”行為,，依法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)向中介支付報(bào)酬,。