位于南京仙林,、被譽為南京新一代商業(yè)地標(biāo)的南京萬達(dá)茂,，開業(yè)僅10天，便爆出了兩起員工身故事件——先是萬達(dá)茂總經(jīng)理徐毓于6月6日被發(fā)現(xiàn)在附近一處在建工地墜亡,，接著,，剛參加工作的22歲暖通工人小賈的遺體也于10日上午在萬達(dá)茂樓頂被發(fā)現(xiàn)。由此,，萬達(dá)商業(yè)高執(zhí)行力背后,，業(yè)務(wù)運營壓力巨大的現(xiàn)實開始浮出水面。

女兒舉著媽媽徐毓的遺像,，在南京萬達(dá)茂門前討要說法,。圖片來源：澎湃

44歲的萬達(dá)商管公司南京萬達(dá)茂分公司總經(jīng)理徐毓，6月5日晚失聯(lián),。其遺體6日早上被發(fā)現(xiàn),。警方在事后通報中稱，徐女士系高樓墜亡,，已排除他殺,。

徐毓的丈夫李先生對媒體表示，妻子徐毓已去世多天,，但萬達(dá)方面依然沒有給出什么明確說法,。他們作為家屬，甚至連妻子生前一天在公司遭遇了什么事也不清楚,。

據(jù)家屬反映,，徐毓在失聯(lián)當(dāng)天（6月5日），曾參加了萬達(dá)公司的一個會議,。有傳言稱,，在這個會議上，徐毓遭到了批評,。

家屬稱,，至今感到困惑：性格開朗的徐毓，自殺之前并無異常,，甚至還計劃過幾天帶女兒出去玩幾天,。

徐毓在負(fù)責(zé)南京馬達(dá)茂時發(fā)的一則“倒計時328天”的朋友圈。圖片來源：地產(chǎn)銳評

緊接著,，徐毓墜亡4天后,，剛參加工作的22歲暖通工人小賈的遺體也于10日上午在萬達(dá)茂樓頂被發(fā)現(xiàn)。

6月11日上午,，萬達(dá)公司,、警方等部門，與小賈家屬在仙林某酒店進(jìn)行了協(xié)商會談,。

從會談現(xiàn)場獲悉,，小賈的死因尚不明確,，目前警方已經(jīng)介入調(diào)查此案，有關(guān)部門正對小賈進(jìn)行尸檢,。

據(jù)南京市公安局棲霞分局通報,，徐毓死因系高樓墜亡，排除他殺,。目前,，相關(guān)工作還在進(jìn)行中。

6月9日,，萬達(dá)商業(yè)管理聲明中稱,，不幸發(fā)生后，商管集團高度重視,，迅即派遣集團領(lǐng)導(dǎo)帶隊前往南京,，慰問家屬，并全力配合警方調(diào)查,。在警方調(diào)查結(jié)果公布前,，對部分網(wǎng)絡(luò)媒體惡意造謠抹黑萬達(dá)的，已經(jīng)搜集證據(jù),，準(zhǔn)備訴諸法律。同時還表示,，將全力做好各項善后事宜,，給家屬、員工和社會一個滿意交代,。

揭秘萬達(dá)商業(yè)高執(zhí)行力背后業(yè)務(wù)運營壓力巨大

萬達(dá)員工墜樓事件發(fā)酵,，一時間萬達(dá)商業(yè)的整體運營狀況和管理體系備受關(guān)注。

第一財經(jīng)記者多方采訪了解到,，在萬達(dá)集團內(nèi)部,，有一套非常嚴(yán)格的高執(zhí)行力體系，所有的項目甚至到會議都有嚴(yán)格的“銷項法則”,。自萬達(dá)商業(yè)從H股退市以來,，萬達(dá)一直希望將自己的商業(yè)回歸A股，提高商業(yè)的整體資產(chǎn)回報顯得尤為重要,。因此,，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體壓力巨大。

早在2016年的萬達(dá)年會,，萬達(dá)集團董事長王健林就說：“我好幾次給萬達(dá)商業(yè)建議,，你們是不是在2017年底或2018年把地產(chǎn)改去得了，別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了,?！?/p>

經(jīng)過一系列的運作,，萬達(dá)系目前正在向這個方向轉(zhuǎn)型。

萬達(dá)集團曾發(fā)布公告稱,，萬達(dá)商業(yè)更名為萬達(dá)商管集團后,，1-2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè),，各方將推動萬達(dá)商管集團盡快上市。

今年2月,，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱,，為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略，公司更名為“大連萬達(dá)商業(yè)管理集團股份有限公司”,，注冊資本45.27億元,，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、商業(yè)服務(wù)設(shè)施投資及管理等,。經(jīng)大連市工商行政管理局核準(zhǔn),，萬達(dá)商業(yè)已于2018年2月22日辦理完成工商變更登記手續(xù)。

王健林曾表示,，萬達(dá)輕資產(chǎn)分為兩類,，一種叫做投資類，一種叫做合作類,。

投資類就是別人出錢,，萬達(dá)幫別人找地、設(shè)計,、建設(shè),、招商、竣工運營后移交給別人,，其中還有一個資本化程序,。

合作類就是萬達(dá)既不出錢，也不出地,，覺得項目合適,，跟別人簽合同，幫別人建設(shè),，建成后租金三七分成,。

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提出一年之內(nèi)，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場開業(yè)24個,，新發(fā)展輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場47個,，其中合作類輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場簽約37個。

目前看來，萬達(dá)商業(yè)依舊是萬達(dá)的主要業(yè)務(wù)之一,。

截至2017年末,，萬達(dá)集團收入2273.7億元，其中商業(yè)地產(chǎn)收入1125.4億元,，完成年計劃的104.1%,，同比減少21%；租金收入255.2億元,，完成年計劃的101.4%,，同比增長30.3%。

2017年,，萬達(dá)集團新開業(yè)廣場49個,，萬達(dá)茂1個，萬達(dá)旅游小鎮(zhèn)1個,。其中開業(yè)輕資產(chǎn)廣場24個,；開業(yè)重資產(chǎn)廣場26個，新增持有物業(yè)面積329.6萬平方米,，扣除轉(zhuǎn)讓文旅項目,、酒店減少的幾百萬平方米持有物業(yè)面積，萬達(dá)累計持有物業(yè)面積3151.1萬平方米,。

高周轉(zhuǎn)下的高壓力

“與綠地,、萬科、恒大等業(yè)者相比,，萬達(dá)的可售項目的售價并不高,，這就造成其交易額低，我們都看到萬達(dá)集團拿地的成本控制得比較好,，但是其配套開發(fā)的成本其實并不低，比如一些商業(yè)設(shè)施的成本很高,。文旅項目最典型,，其旅游用地的獲取成本很低，可配套投入非常高,，所以文旅板塊數(shù)千億元的投入導(dǎo)致該業(yè)務(wù)本身在短期很難盈利,，這些都會導(dǎo)致萬達(dá)利潤率低。值得注意的是,，萬達(dá)集團一直是一個高周轉(zhuǎn)的企業(yè),，高周轉(zhuǎn)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他同業(yè)者，其資產(chǎn)負(fù)債率也不低,，高周轉(zhuǎn)是指必須快速拿地,、快速銷售、快速回收、快速拓展新項目,，就是因為萬達(dá)利潤率低,，所以其才需要通過高周轉(zhuǎn)來快速回籠資金。比如18個月建成一個萬達(dá)廣場,，萬達(dá)系要依靠快速建成,，快速租售來高速回籠資金，然后再投入到新項目中,，這是一個相輔相成的循環(huán),。”克而瑞樂葦創(chuàng)始人兼克而瑞旅游地產(chǎn)總經(jīng)理胡曉鶯向第一財經(jīng)記者分析,。

在采訪中,，第一財經(jīng)記者了解到，萬達(dá)系的高周轉(zhuǎn)不僅僅體現(xiàn)在18個月建設(shè)一個萬達(dá)廣場,，同時還體現(xiàn)在相關(guān)的其他業(yè)務(wù)板塊,。比如對于萬達(dá)電商的布局要跟上商業(yè)聯(lián)動的步伐，對于萬達(dá)“飛凡”App裝機率和合作伙伴的開發(fā)等也有高要求,。

然而,，萬達(dá)商業(yè)的盈利情況和萬達(dá)電商業(yè)務(wù)的發(fā)展并不十分理想。

萬達(dá)商業(yè)年報顯示,，截至2017年底,，萬達(dá)商業(yè)歸屬母公司凈利潤200億，同比2016年末下滑34%,。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額255.8億,，同比下滑32.6%。從總資產(chǎn)看,，因為之前的一些項目出售,，萬達(dá)商業(yè)總資產(chǎn)為6891億，同比下滑8.26%,。不過,，在出售資產(chǎn)后，萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率有所下滑,，為64.76%,，同比下滑7.83%。而萬達(dá)電商則在5年作別三任CEO,。有接近飛凡的人士對第一財經(jīng)記者透露,，飛凡CEO似乎是一年一簽的合同，飛凡的投入不少,，可惜見效慢,。還沒找到合適的突破口去帶動流量，高管壓力都特別大。盡管飛凡也做了改版升級,，但普及率依舊不高,。按照王健林的設(shè)想，飛凡計劃力爭在2018年實現(xiàn)盈利,，2020年利潤超百億元并實現(xiàn)上市,。但要實現(xiàn)這個目標(biāo)似乎難度不小。

“萬達(dá)是目標(biāo)完成型的企業(yè),，尤其是在商業(yè)項目板塊,，一般采取‘銷項法則’即完成一件事就核銷一件，然后做下一件,，且每件事情都有具體的完成時間和指標(biāo),。大家都看到業(yè)績壓力和盈利壓力，高周轉(zhuǎn)之下自然壓力巨大,。為了達(dá)標(biāo),，萬達(dá)內(nèi)部執(zhí)行力非常強，比如執(zhí)行力三要素是時間節(jié)點,、責(zé)任人,、完成情況。甚至可以細(xì)化到計劃分解,，費用分解,，指標(biāo)分解。以建設(shè)一個萬達(dá)廣場來說,，所有細(xì)節(jié)都是這樣拆分,，每個團隊和負(fù)責(zé)人都有具體的指標(biāo)，如果到點沒有執(zhí)行好,，就會有綠燈,、黃燈和紅燈制度來一步步警示你。所以整個體系運作都非常高效且壓力巨大,?！币晃辉谌f達(dá)內(nèi)部工作多年的人士透露。