日前,，萬(wàn)達(dá)員工墜樓事件發(fā)酵，一時(shí)間萬(wàn)達(dá)商業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)狀況和管理體系備受關(guān)注,。

第一財(cái)經(jīng)記者多方采訪了解到,，在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部，有一套非常嚴(yán)格的高執(zhí)行力體系,，所有的項(xiàng)目甚至到會(huì)議都有嚴(yán)格的“銷(xiāo)項(xiàng)法則”,。自萬(wàn)達(dá)商業(yè)從H股退市以來(lái),，萬(wàn)達(dá)一直希望將自己的商業(yè)回歸A股，提高商業(yè)的整體資產(chǎn)回報(bào)顯得尤為重要,。因此,，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體壓力巨大。

轉(zhuǎn)型中的萬(wàn)達(dá)商業(yè)

早在2016年的萬(wàn)達(dá)年會(huì),，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就說(shuō)：“我好幾次給萬(wàn)達(dá)商業(yè)建議,，你們是不是在2017年底或2018年把地產(chǎn)改去得了，別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了,?！?/p>

經(jīng)過(guò)一系列的運(yùn)作，萬(wàn)達(dá)系目前正在向這個(gè)方向轉(zhuǎn)型,。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)曾發(fā)布公告稱,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)后，1-2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，萬(wàn)達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)，各方將推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)盡快上市,。

今年2月,，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略,，公司更名為“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”,，注冊(cè)資本45.27億元，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售,、商業(yè)服務(wù)設(shè)施投資及管理等,。經(jīng)大連市工商行政管理局核準(zhǔn)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)已于2018年2月22日辦理完成工商變更登記手續(xù),。

王健林曾表示,，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)分為兩類(lèi)，一種叫做投資類(lèi),，一種叫做合作類(lèi),。投資類(lèi)就是別人出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)幫別人找地,、設(shè)計(jì),、建設(shè)、招商,、竣工運(yùn)營(yíng)后移交給別人,，其中還有一個(gè)資本化程序。合作類(lèi)就是萬(wàn)達(dá)既不出錢(qián),，也不出地,，覺(jué)得項(xiàng)目合適,，跟別人簽合同，幫別人建設(shè),，建成后租金三七分成,。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提出一年之內(nèi)，輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)24個(gè),，新發(fā)展輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)47個(gè),，其中合作類(lèi)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)簽約37個(gè),。

目前看來(lái),，萬(wàn)達(dá)商業(yè)依舊是萬(wàn)達(dá)的主要業(yè)務(wù)之一。

截至2017年末,，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入2273.7億元,，其中商業(yè)地產(chǎn)收入1125.4億元，完成年計(jì)劃的104.1%,，同比減少21%,；租金收入255.2億元，完成年計(jì)劃的101.4%,，同比增長(zhǎng)30.3%,。

2017年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新開(kāi)業(yè)廣場(chǎng)49個(gè),，萬(wàn)達(dá)茂1個(gè),，萬(wàn)達(dá)旅游小鎮(zhèn)1個(gè)。其中開(kāi)業(yè)輕資產(chǎn)廣場(chǎng)24個(gè),；開(kāi)業(yè)重資產(chǎn)廣場(chǎng)26個(gè),，新增持有物業(yè)面積329.6萬(wàn)平方米，扣除轉(zhuǎn)讓文旅項(xiàng)目,、酒店減少的幾百萬(wàn)平方米持有物業(yè)面積,，萬(wàn)達(dá)累計(jì)持有物業(yè)面積3151.1萬(wàn)平方米。

高周轉(zhuǎn)下的高壓力

“與綠地,、萬(wàn)科,、恒大等業(yè)者相比，萬(wàn)達(dá)的可售項(xiàng)目的售價(jià)并不高,，這就造成其交易額低,，我們都看到萬(wàn)達(dá)集團(tuán)拿地的成本控制得比較好，但是其配套開(kāi)發(fā)的成本其實(shí)并不低,，比如一些商業(yè)設(shè)施的成本很高,。文旅項(xiàng)目最典型，其旅游用地的獲取成本很低,，可配套投入非常高,，所以文旅板塊數(shù)千億元的投入導(dǎo)致該業(yè)務(wù)本身在短期很難盈利,，這些都會(huì)導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)利潤(rùn)率低。值得注意的是,，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一直是一個(gè)高周轉(zhuǎn)的企業(yè),，高周轉(zhuǎn)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他同業(yè)者，其資產(chǎn)負(fù)債率也不低,，高周轉(zhuǎn)是指必須快速拿地,、快速銷(xiāo)售、快速回收,、快速拓展新項(xiàng)目,，就是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)利潤(rùn)率低，所以其才需要通過(guò)高周轉(zhuǎn)來(lái)快速回籠資金,，比如18個(gè)月建成一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，萬(wàn)達(dá)系要依靠快速建成，快速租售來(lái)高速回籠資金,，然后再投入到新項(xiàng)目中,，這是一個(gè)相輔相成的循環(huán)?！笨硕饦?lè)葦創(chuàng)始人兼克而瑞旅游地產(chǎn)總經(jīng)理胡曉鶯向第一財(cái)經(jīng)記者分析,。

在采訪中，第一財(cái)經(jīng)記者了解到,，萬(wàn)達(dá)系的高周轉(zhuǎn)不僅僅體現(xiàn)在18個(gè)月建設(shè)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，同時(shí)還體現(xiàn)在相關(guān)的其他業(yè)務(wù)板塊，比如對(duì)于萬(wàn)達(dá)電商的布局要跟上商業(yè)聯(lián)動(dòng)的步伐,，對(duì)于萬(wàn)達(dá)“飛凡”App裝機(jī)率和合作伙伴的開(kāi)發(fā)等也有高要求,。

然而，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利情況和萬(wàn)達(dá)電商業(yè)務(wù)的發(fā)展并不十分理想,。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)年報(bào)顯示,，截至2017年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)歸屬母公司凈利潤(rùn)200億,，同比2016年末下滑34%,。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額255.8億，同比下滑32.6%,。從總資產(chǎn)看,，因?yàn)橹暗囊恍╉?xiàng)目出售，萬(wàn)達(dá)商業(yè)總資產(chǎn)為6891億,，同比下滑8.26%,。不過(guò)，在出售資產(chǎn)后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債率有所下滑,，為64.76%,，同比下滑7.83%。

而萬(wàn)達(dá)電商則在5年作別三任CEO,。有接近飛凡的人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者透露,，飛凡CEO似乎是一年一簽的合同，飛凡的投入不少,，可惜見(jiàn)效慢,。還沒(méi)找到合適的突破口去帶動(dòng)流量，高管壓力都特別大,。盡管飛凡也做了改版升級(jí),，但普及率依舊不高。按照王健林的設(shè)想,，飛凡計(jì)劃力爭(zhēng)在2018年實(shí)現(xiàn)盈利,，2020年利潤(rùn)超百億元并實(shí)現(xiàn)上市,。但要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)似乎難度不小,。

“萬(wàn)達(dá)是目標(biāo)完成型的企業(yè)，尤其是在商業(yè)項(xiàng)目板塊,，一般采取‘銷(xiāo)項(xiàng)法則’即完成一件事就核銷(xiāo)一件,，然后做下一件，且每件事情都有具體的完成時(shí)間和指標(biāo),。大家都看到業(yè)績(jī)壓力和盈利壓力,，高周轉(zhuǎn)之下自然壓力巨大。為了達(dá)標(biāo),，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部執(zhí)行力非常強(qiáng),，比如執(zhí)行力三要素是時(shí)間節(jié)點(diǎn)、責(zé)任人,、完成情況,。甚至可以細(xì)化到計(jì)劃分解，費(fèi)用分解,，指標(biāo)分解,。以建設(shè)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，所有細(xì)節(jié)都是這樣拆分,，每個(gè)團(tuán)隊(duì)和負(fù)責(zé)人都有具體的指標(biāo),，如果到點(diǎn)沒(méi)有執(zhí)行好，就會(huì)有綠燈,、黃燈和紅燈制度來(lái)一步步警示你,。所以整個(gè)體系運(yùn)作都非常高效且壓力巨大?！币晃辉谌f(wàn)達(dá)內(nèi)部工作多年的人士透露,。