日前,，萬達員工墜樓事件發(fā)酵,，一時間萬達商業(yè)的整體運營狀況和管理體系備受關注,。

第一財經記者多方采訪了解到,，在萬達集團內部,，有一套非常嚴格的高執(zhí)行力體系，所有的項目甚至到會議都有嚴格的“銷項法則”,。自萬達商業(yè)從H股退市以來,，萬達一直希望將自己的商業(yè)回歸A股，提高商業(yè)的整體資產回報顯得尤為重要,。因此,，萬達的商業(yè)地產業(yè)務整體壓力巨大。

早在2016年的萬達年會,，萬達集團董事長王健林就說：“我好幾次給萬達商業(yè)建議，你們是不是在2017年底或2018年把地產改去得了,，別再當地產商了,。”

經過一系列的運作,，萬達系目前正在向這個方向轉型,。

萬達集團曾發(fā)布公告稱，萬達商業(yè)更名為萬達商管集團后,，1-2年內消化房地產業(yè)務,，萬達商管今后不再進行房地產開發(fā),，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)，各方將推動萬達商管集團盡快上市,。

今年2月,，大連萬達商業(yè)地產股份有限公司發(fā)布公告稱，為貫徹公司發(fā)展戰(zhàn)略,，公司更名為“大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司”,，注冊資本45.27億元，經營范圍包括房地產開發(fā)及銷售,、商業(yè)服務設施投資及管理等,。經大連市工商行政管理局核準，萬達商業(yè)已于2018年2月22日辦理完成工商變更登記手續(xù),。

王健林曾表示,，萬達輕資產分為兩類，一種叫做投資類,，一種叫做合作類,。投資類就是別人出錢，萬達幫別人找地,、設計,、建設、招商,、竣工運營后移交給別人,，其中還有一個資本化程序。合作類就是萬達既不出錢,，也不出地,，覺得項目合適，跟別人簽合同,，幫別人建設,，建成后租金三七分成。輕資產戰(zhàn)略提出一年之內,，輕資產萬達廣場開業(yè)24個,，新發(fā)展輕資產萬達廣場47個，其中合作類輕資產萬達廣場簽約37個,。

目前看來,，萬達商業(yè)依舊是萬達的主要業(yè)務之一。

截至2017年末,，萬達集團收入2273.7億元,，其中商業(yè)地產收入1125.4億元，完成年計劃的104.1%，同比減少21%,；租金收入255.2億元,，完成年計劃的101.4%，同比增長30.3%,。

2017年,，萬達集團新開業(yè)廣場49個,，萬達茂1個,，萬達旅游小鎮(zhèn)1個。其中開業(yè)輕資產廣場24個,；開業(yè)重資產廣場26個,，新增持有物業(yè)面積329.6萬平方米，扣除轉讓文旅項目,、酒店減少的幾百萬平方米持有物業(yè)面積,，萬達累計持有物業(yè)面積3151.1萬平方米。

“與綠地,、萬科,、恒大等業(yè)者相比，萬達的可售項目的售價并不高,，這就造成其交易額低,，我們都看到萬達集團拿地的成本控制得比較好，但是其配套開發(fā)的成本其實并不低,，比如一些商業(yè)設施的成本很高,。文旅項目最典型，其旅游用地的獲取成本很低,，可配套投入非常高,，所以文旅板塊數千億元的投入導致該業(yè)務本身在短期很難盈利，這些都會導致萬達利潤率低,。值得注意的是,，萬達集團一直是一個高周轉的企業(yè)，高周轉速度遠遠大于其他同業(yè)者,，其資產負債率也不低,，高周轉是指必須快速拿地、快速銷售,、快速回收,、快速拓展新項目，就是因為萬達利潤率低,，所以其才需要通過高周轉來快速回籠資金,，比如18個月建成一個萬達廣場，萬達系要依靠快速建成，快速租售來高速回籠資金,，然后再投入到新項目中,，這是一個相輔相成的循環(huán)?！笨硕饦啡攧?chuàng)始人兼克而瑞旅游地產總經理胡曉鶯向第一財經記者分析,。

在采訪中，第一財經記者了解到,，萬達系的高周轉不僅僅體現在18個月建設一個萬達廣場,，同時還體現在相關的其他業(yè)務板塊，比如對于萬達電商的布局要跟上商業(yè)聯動的步伐,，對于萬達“飛凡”App裝機率和合作伙伴的開發(fā)等也有高要求,。

然而，萬達商業(yè)的盈利情況和萬達電商業(yè)務的發(fā)展并不十分理想,。

萬達商業(yè)年報顯示,，截至2017年底，萬達商業(yè)歸屬母公司凈利潤200億,，同比2016年末下滑34%,。經營活動產生的現金流凈額255.8億，同比下滑32.6%,。從總資產看,，因為之前的一些項目出售，萬達商業(yè)總資產為6891億,，同比下滑8.26%,。不過，在出售資產后,，萬達商業(yè)的負債率有所下滑,，為64.76%，同比下滑7.83%,。

而萬達電商則在5年作別三任CEO,。有接近飛凡的人士對第一財經記者透露，飛凡CEO似乎是一年一簽的合同,，飛凡的投入不少,，可惜見效慢。還沒找到合適的突破口去帶動流量,，高管壓力都特別大,。盡管飛凡也做了改版升級，但普及率依舊不高,。按照王健林的設想,，飛凡計劃力爭在2018年實現盈利，2020年利潤超百億元并實現上市。但要實現這個目標似乎難度不小,。

“萬達是目標完成型的企業(yè),，尤其是在商業(yè)項目板塊，一般采取‘銷項法則’即完成一件事就核銷一件,，然后做下一件,，且每件事情都有具體的完成時間和指標。大家都看到業(yè)績壓力和盈利壓力,，高周轉之下自然壓力巨大,。為了達標，萬達內部執(zhí)行力非常強,，比如執(zhí)行力三要素是時間節(jié)點,、責任人,、完成情況,。甚至可以細化到計劃分解，費用分解,，指標分解,。以建設一個萬達廣場來說，所有細節(jié)都是這樣拆分,，每個團隊和負責人都有具體的指標,，如果到點沒有執(zhí)行好，就會有綠燈,、黃燈和紅燈制度來一步步警示你,。所以整個體系運作都非常高效且壓力巨大?！币晃辉谌f達內部工作多年的人士透露,。