（一）“一戶一宅”制度的產(chǎn)生

       “一戶一宅”的制度規(guī)定是在20世紀(jì)90年代出臺(tái)的。改革開(kāi)放以后,，農(nóng)村首先實(shí)行的家庭聯(lián)產(chǎn)承包制改革使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)民收入大大提高,，隨著農(nóng)民收入的增加，改善居住條件要求高漲,，造成宅基地不斷擴(kuò)大,，甚至占用大量農(nóng)業(yè)用地。與此同時(shí),，80年代國(guó)家對(duì)農(nóng)地非農(nóng)化的管理較為寬松,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1985 -1987年,，農(nóng)民建房占用農(nóng)地年均8. 87萬(wàn)公頃,，超過(guò)國(guó)家征地,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)規(guī)模。為了解決農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和耕地利用的矛盾,，國(guó)家出臺(tái)一系列對(duì)農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行管理的土地政策,，農(nóng)村土地進(jìn)入集體非農(nóng)使用從初期的自動(dòng)自發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榧{入政府行政管理。在一定程度上規(guī)范了農(nóng)村建設(shè)用地合理使用,，壓制了亂占耕地的勢(shì)頭,，緩解了農(nóng)村由于建房引發(fā)的矛盾。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，1988年以后,，農(nóng)民建房占用耕地的數(shù)量有所減少，基本保持在3萬(wàn)公頃的水平,。1990年國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的通知》,，1991年農(nóng)民建房占地減少到2. 05萬(wàn)公頃，較1990年減少了三成,。1992年國(guó)家加快了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐,，農(nóng)民建房的發(fā)展又出現(xiàn)了反彈，雖然沒(méi)有達(dá)到80年代中期農(nóng)民建房的占地水平,，但是遠(yuǎn)高于1991年的占地面積。因此,，1997年以后國(guó)家加強(qiáng)對(duì)宅基地利用的管制,，提出“一戶一宅”的管理原則。

（二）“一戶多宅”的涵義

“一戶一宅”是對(duì)農(nóng)民擁有的宅基地規(guī)模的限制,。其中包含四層涵義:

   1.“戶”指的是農(nóng)戶,。宅基地是農(nóng)民憑借集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)獲得的居住權(quán)，1999年之前的相關(guān)政策還是對(duì)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民開(kāi)放的,，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn),，面積不超標(biāo)，支付相關(guān)費(fèi)用后可以建住宅,，但是1998年《土地管理法》關(guān)閉了這個(gè)口子,，1999年下發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定“農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”,。

  2.法律允許的農(nóng)民取得宅基地的方式是“依法申請(qǐng),、無(wú)償獲得”。按照《土地管理法》的規(guī)定,，有宅基地需求的農(nóng)民,，“向村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))提出申請(qǐng),，逐級(jí)審核,，批量報(bào)縣(市)批準(zhǔn)”后,，即能獲得合法產(chǎn)權(quán)，如果涉及轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的,，還需要縣(市)向省(區(qū),、市)申請(qǐng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。目前,，國(guó)家政策剛剛放開(kāi)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部可以交易和轉(zhuǎn)讓宅基地的口子,，但是非集體經(jīng)濟(jì)組織成員間是不允許的。

  3.宅基地的功能是居住,。宅基地在最初的認(rèn)識(shí)上是基于“房屋”而存在的,，新中國(guó)成立后，國(guó)家關(guān)于農(nóng)村土地的政策文件中沒(méi)有提到過(guò)“宅基地”,，提的是“房屋”,，1956年依村生產(chǎn)合作社示范章程》提出“房屋地基”一詞，表明地基是隨房屋的附屬物,。1962年出臺(tái)的《農(nóng)村人民公社工作條例》才首次使用“宅基地”一詞,，并且從這一時(shí)間開(kāi)始講宅基地所有權(quán)、使用權(quán)和房屋所有權(quán)“三權(quán)分離”,。宅基地的取得方式自制度創(chuàng)立之初至今都是無(wú)償申請(qǐng),。可見(jiàn)從“宅基地”一詞的出現(xiàn)到宅基地的獲得方式,，都表明宅基地的基本功能是自住,。

  4.以戶為單位，每戶擁有的宅基宗數(shù)是一宗,。對(duì)于宅基地的使用者以“戶”為基本單元,，每個(gè)基本單元只能有一處宅基地，多出的宅基地,，要依法收歸集體所有,。沒(méi)有宅基地的農(nóng)戶，有獲得宅基地的權(quán)利,，國(guó)家法律保障農(nóng)民戶有所居,，滿足農(nóng)民居住條件。

  5.每宗宅基地面積不能超標(biāo),。法定面積國(guó)家未做統(tǒng)一規(guī)定,，由各省的地方性法規(guī)制定。各省(區(qū),、市)都制定了戶均宅基地標(biāo)準(zhǔn),。如《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》(閩政辦(2011)189號(hào))第十條規(guī)定:“農(nóng)民建房每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閑地,、荒坡地和其他未利用地建設(shè)住宅,，或者對(duì)原舊住宅進(jìn)行改建的,，每戶可以增加不超過(guò)30平方米的用地面積?！薄耙粦粢徽敝贫染哂袠O強(qiáng)的針對(duì)性,，目的是為了解決農(nóng)民住房建設(shè)和土地利用過(guò)度的矛盾，既要滿足農(nóng)民合理的居住需求,，又對(duì)農(nóng)民個(gè)體的建房行為進(jìn)行干預(yù),，避免“公共”利益的破壞。