由于土地使用權(quán)的特殊性,、房產(chǎn)與地產(chǎn)關(guān)系的復(fù)雜性,、開發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)組成的不規(guī)范性，以及股權(quán)關(guān)系的不清晰,，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作實(shí)踐中,，便產(chǎn)生了一系列不同于一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊情況。

一,、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指開發(fā)商在開發(fā)過程中,，將已經(jīng)具備開工條件或已經(jīng)開工但尚未開始預(yù)售的建設(shè)工程項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給他人的行為。所謂“具備開工條件”是指建設(shè)工程已經(jīng)立項(xiàng),，取得土地使用權(quán)證,，土地已經(jīng)完成三通一平和勘探,、設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)方案已獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)并已經(jīng)取得施工許可證,。所謂“已經(jīng)開工但尚未開始房屋預(yù)售”,，是指建設(shè)工程已經(jīng)開始基礎(chǔ)施工，但尚不具備法律規(guī)定的預(yù)售條件,，未領(lǐng)取預(yù)售許可證,。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資大，周期長(zhǎng),，為分散風(fēng)險(xiǎn),，有些發(fā)展商在進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作方面有優(yōu)勢(shì)，有些發(fā)展商則希望盡可能避免前期工作,，特別是申辦各種批文的繁雜手續(xù),，而將主要精力用于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方面，故不同發(fā)展商之間存在取長(zhǎng)補(bǔ)短的可能性,。另一方面,，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，原設(shè)定的項(xiàng)目總投資可能因經(jīng)營(yíng)成本的增加而無法滿足經(jīng)營(yíng)的需要,，合作各方客觀上需要通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來尋找出路,。因而在實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓頗有市場(chǎng),。

二,、 以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式

公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般適合于成立項(xiàng)目公司的開發(fā)項(xiàng)目。一般來說,，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司,。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及法律上的某些風(fēng)險(xiǎn)，因此隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，出現(xiàn)了大量的項(xiàng)目公司,，即開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，項(xiàng)目彼此互不影響,。項(xiàng)目公司的成立必然會(huì)涉及投資資本,，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的運(yùn)作必然涉及到公司產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)自主交易,，資本自由流轉(zhuǎn),，是此種轉(zhuǎn)讓的前提。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人變更,，其基本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東,，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規(guī)，并不涉及項(xiàng)目本身的交易費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi),。按業(yè)界比較一致的認(rèn)識(shí),，公司股權(quán)重組主要有兩種操作方法：收購(gòu)和兼并,，即股權(quán)的并購(gòu)，而以收購(gòu)最為常用,。然而從我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)務(wù)來看,，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購(gòu)實(shí)質(zhì)上仍為廣義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，或?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的直接轉(zhuǎn)讓,，或?yàn)橥ㄟ^項(xiàng)目,、在建工程的間接轉(zhuǎn)讓。

以公司股權(quán)重組的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢(shì)在于：一是手續(xù)簡(jiǎn)單,，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)(外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù))即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目,。二是費(fèi)用節(jié)省，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)的方式可免交相當(dāng)于成交金額3%的契稅和交易手續(xù)費(fèi),，可以降低開發(fā)成本,。三是開發(fā)快捷，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù),，投資者即可投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè),，對(duì)于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需再另行成立房地產(chǎn)公司,。

以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或土地使用權(quán)的不足之處在于,，一是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制。如是否對(duì)外提供過保證擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn),，以及是否對(duì)外簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險(xiǎn),。二是要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目得先成立一個(gè)項(xiàng)目公司，為此必須具有相當(dāng)?shù)淖?cè)資本金及符合設(shè)立有限公司的相關(guān)條件,，并履行一定的設(shè)立手續(xù),，也需要一定的成本支出。

三,、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓現(xiàn)狀及存在的問題

1,、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

需轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目一般都負(fù)有債務(wù)。第一種是開發(fā)的房屋已實(shí)現(xiàn)預(yù)售,，按時(shí)交付房屋是開發(fā)商所負(fù)的房屋實(shí)物形態(tài)的債務(wù),；第二種是開發(fā)商在建設(shè)過程中向銀行以抵押方式進(jìn)行貸款所負(fù)債務(wù)，以及對(duì)承包人應(yīng)付的工程款所負(fù)的債務(wù),，這二者都是依法享有優(yōu)先權(quán)的債務(wù),，對(duì)銀行和承包人應(yīng)付的工程款優(yōu)先于抵押權(quán)所負(fù)債務(wù)；第三種是一般債務(wù),，即開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)采購(gòu)材料,、設(shè)備等各相對(duì)人所負(fù)的債務(wù),。房地產(chǎn)開發(fā)商所負(fù)債務(wù)的復(fù)雜情況，是實(shí)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)不得不謹(jǐn)慎思考的問題,。而從房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)“續(xù)建資金實(shí)力來分析：有的開發(fā)商雖缺乏資金但尚有能力自行籌資恢復(fù)建設(shè)或尚在運(yùn)營(yíng),，屬于項(xiàng)目緩建；有的開發(fā)商則無后續(xù)資金,，已停止運(yùn)營(yíng),，無他人提供資金難以為繼，屬于項(xiàng)目停建,。

2,、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓合法性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是廣義的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓行為仍應(yīng)符合我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法的規(guī)定,。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制條件,，如果不符合法律規(guī)定的條件，則可能導(dǎo)致以下合同無效的情形,。

(1)土地使用權(quán)瑕疵導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效,。

房地產(chǎn)法規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)證，以劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù),。而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上很多轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目都是沒有取得完整的土地使用權(quán)的，而轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的現(xiàn)象尤其嚴(yán)重,。在這種情況下,，常產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓合同無效，從而給當(dāng)事人帶來巨大的損失,。同時(shí),，法律規(guī)定劃撥土地使用權(quán)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但房地產(chǎn)法第39條規(guī)定應(yīng)由受讓方補(bǔ)辦該手續(xù),。但從權(quán)利完整性來說,，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)負(fù)有交付具有完整權(quán)利項(xiàng)目的義務(wù)，而且轉(zhuǎn)讓方對(duì)擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的來源更熟悉,，由其辦理出讓手續(xù)更能體現(xiàn)交易效率原則,。所以，這種法律和需求相矛盾的規(guī)定給守法和執(zhí)法帶來諸多問題,。

(2)股權(quán)收購(gòu)瑕疵導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效,。

項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)中被收購(gòu)股權(quán)的合法性和有效性，包括股權(quán)主體和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性,。如果收購(gòu)中外合資的項(xiàng)目公司股權(quán),，則必須遵守《中外合資企業(yè)法》，須經(jīng)外經(jīng)委審核投資主體變更事宜。如果是國(guó)有股權(quán)出讓,，則必須按法定程序進(jìn)行交易,，否則轉(zhuǎn)讓合同視為無效。收購(gòu)國(guó)有股權(quán)須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn)權(quán)界定,、登記,，并在產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后,，才能正式辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。同時(shí)收購(gòu)方收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后,，必須及時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記，中外合資企業(yè)還須經(jīng)外經(jīng)委審批,，確認(rèn)投資主體發(fā)生改變，否則股權(quán)收購(gòu)合同沒有生效,。

四,、以公司股權(quán)重組方法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的操作性

房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，由投資人包括以土地投資或以資金投資的投資者，按《公司法》的有關(guān)規(guī)定成立項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)作，在各地都已十分普遍。作為有限責(zé)任公司形態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司,，在資產(chǎn)重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí),，首先必須明確并解決其操作性,。只有有了可供選擇的操作方法，才談得上其中的利弊得失,，按業(yè)界比較一致的認(rèn)識(shí),，公司股權(quán)重組主要有兩種操作方法：收購(gòu)和兼并，即股權(quán)的并購(gòu),，而房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的并購(gòu),，則是具有特別風(fēng)險(xiǎn)的并購(gòu)，研究其操作性更顯重要,。

1,、股權(quán)兼并與無能力繼續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,。

一個(gè)或多個(gè)公司的全部資產(chǎn)和權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給另一個(gè)公司，即為公司兼并,。從操作層面上看,，鑒于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司已無力繼續(xù)開發(fā),，與其破產(chǎn)不如將股權(quán)和責(zé)任均轉(zhuǎn)移給受讓公司,；而接受全部股權(quán)的公司以吸收方式，以自己名義繼續(xù)運(yùn)行,。由于受讓公司承接轉(zhuǎn)讓公司的債權(quán)債務(wù)，故轉(zhuǎn)讓公司雖已消失但無需經(jīng)過清算程序,。此種股權(quán)重組方法,，對(duì)于事實(shí)上資不抵債或停止運(yùn)營(yíng)即停建房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司,，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，不失為有效途徑,。

2,、股權(quán)收購(gòu)與缺乏后續(xù)資金開發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

一個(gè)公司經(jīng)由接受轉(zhuǎn)讓公司大部分股權(quán)方式而達(dá)到對(duì)原公司的控制或管理,。轉(zhuǎn)讓公司無需消失仍可以自己名義運(yùn)作,，即為公司收購(gòu),，這種操作方式比較適合于因債務(wù)纏身難以為繼而非資不抵債的緩建項(xiàng)目,。新增資本的投入對(duì)于項(xiàng)目的順利建成和避免破產(chǎn)，于被收購(gòu)的開發(fā)商具有現(xiàn)實(shí)的吸引力,。這種操作方式由于轉(zhuǎn)讓公司沒有被吸收,，只是公司股東和股權(quán)發(fā)生變動(dòng)，顯然此公司股權(quán)兼并具有更靈活,、更簡(jiǎn)便的操作性,。

比較這兩種方法,，雖然都是以公司股權(quán)的變動(dòng)和產(chǎn)權(quán)流通來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的重新組合都可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通過有實(shí)力的股東重新控制公司運(yùn)作而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)發(fā)展和順利運(yùn)作,，但公司股權(quán)的兼并和收購(gòu)仍然存在較大的區(qū)別：

第一,，兼并是受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己名義重新開發(fā)，受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)資質(zhì),；而收購(gòu)則仍以轉(zhuǎn)讓的已具備相應(yīng)資質(zhì)的項(xiàng)目公司名義經(jīng)營(yíng),，收購(gòu)公司本身可具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

第二,，兼并是項(xiàng)目公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓,，其所有的債務(wù)包括潛在的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，依法均由兼并公司承擔(dān),，也即兼并公司對(duì)被兼并公司的債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)項(xiàng)目公司的全部責(zé)任,；而收購(gòu)則是項(xiàng)目公司內(nèi)部的股東和股權(quán)比例發(fā)生變動(dòng)，其對(duì)外的債務(wù)仍由項(xiàng)目公司承擔(dān),，股東之間可按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān),，也即收購(gòu)公司只對(duì)被收購(gòu)公司債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)股東的相應(yīng)責(zé)任。

第三,，兼并后原項(xiàng)目公司被吸收,，項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司名義進(jìn)行，因此,，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的兼并,，除兼并被兼并雙方協(xié)議一致外，必須辦理項(xiàng)目變更手續(xù)并通知債務(wù)人,；而股權(quán)收購(gòu)只發(fā)生在項(xiàng)目公司內(nèi)部,，只需公司新舊股東協(xié)議一致，不需要辦理項(xiàng)目主體變更手續(xù),，也無需通知債務(wù)人,。

房地產(chǎn)開發(fā)由于土地取得方式、使用期限的復(fù)雜性以及地產(chǎn),、房產(chǎn)的復(fù)雜關(guān)系,，又由于在操作中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)組成的表現(xiàn)形態(tài)的不規(guī)范以及股權(quán)關(guān)系的不清晰，在以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作實(shí)踐中,，更產(chǎn)生了一系列不同于一般公司并購(gòu)的特殊情況，更多的是屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域中的具體專業(yè)問題與公司股權(quán)重組的有關(guān)法律問題的交叉和重疊,，這在公司股權(quán)重組過程中應(yīng)當(dāng)寄予更大的關(guān)注,。

五、以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的三個(gè)法律操作上的問題

第一,，公司股權(quán)變更必須獲得相應(yīng)的批準(zhǔn)手續(xù),。公司股權(quán)的變更以及公司性質(zhì)的變更,，依法必須獲得有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，變更后的公司合同和章程也都必須重新登記備案,。在實(shí)踐中,，經(jīng)常因未依法變更登記而導(dǎo)致股權(quán)變更無效。因此,，而辦妥有關(guān)的審批手續(xù),，則是項(xiàng)目公司股權(quán)兼并的不可逾越的法律障礙。

第二,，對(duì)公司股權(quán)收購(gòu)的交割及方式必須明確約定,。通常就轉(zhuǎn)讓雙方而言，公司股權(quán)收購(gòu)的生效以股權(quán)交割為準(zhǔn),，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓還必須辦理一系列的政府審批,、登記手續(xù)。協(xié)議雙方并據(jù)合同約定確認(rèn)協(xié)議生效日為股權(quán)交割日,，交割后開始辦理有關(guān)政府審批手續(xù),。

第三，事先約定辦理政府有關(guān)審批手續(xù)的義務(wù)人及違約責(zé)任,。我國(guó)法律規(guī)定外資企業(yè)股權(quán)變更必須由原審批單位重新審批,，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)變更主體必須經(jīng)過批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)。在事先經(jīng)過咨詢落實(shí)了操作程序后,，公司股權(quán)收購(gòu)雙方只需明確辦理有關(guān)手續(xù)的責(zé)任主體即可進(jìn)入操作,。

此外，以股權(quán)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目較復(fù)雜的問題是轉(zhuǎn)讓人的潛在債務(wù)問題,，往往在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后又面臨轉(zhuǎn)讓一方潛在債務(wù)的債權(quán)人主張權(quán)利,，這是受讓人的巨大風(fēng)險(xiǎn)?？购膺@種風(fēng)險(xiǎn)的有效方法是在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的同時(shí),，對(duì)外公告，以公告方法告知不特定的債務(wù)人,。公告要在公眾媒體上刊出,，要給以一定的期限，公告的發(fā)布主體,，最好是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)或登記機(jī)關(guān),，至少要由轉(zhuǎn)讓方、受讓方共同公告,。

六,、規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1、熟悉相關(guān)法律法規(guī),，依法進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,，我國(guó)目前尚缺乏相關(guān)法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范,。但這并不意味著從事這一交易就無法可依。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最主要的內(nèi)容仍是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，主要審批手續(xù)和應(yīng)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成,，其他有關(guān)手續(xù)亦是以此為前提和依據(jù)的。法院審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛中,，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備,，轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中個(gè)分突出的新問題,。同時(shí),，項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓必然涉及公司股份的轉(zhuǎn)讓及工商登記等公司法方面的問題；如果是中外合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目還必須熟悉《中外合資企業(yè)法》或收購(gòu)中外合資企業(yè)股權(quán)須經(jīng)外資委審批程序,。

2,、做好轉(zhuǎn)讓前的調(diào)查、審查工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,，受讓方一般對(duì)于轉(zhuǎn)讓方的內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況及其外部的經(jīng)營(yíng)狀況都不熟悉,，對(duì)于項(xiàng)目本身的了解也可能過于表面、片面化,。由于信息的不對(duì)稱,，受讓方將處于極不利的地位。為改變這一不利形勢(shì),，受讓方在作出受讓項(xiàng)目決定前必須對(duì)轉(zhuǎn)讓方及項(xiàng)目本身作一定的調(diào)查和審查,。首先，受讓方應(yīng)對(duì)項(xiàng)目公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評(píng)估,，包括其財(cái)務(wù)稅收狀況,、對(duì)外簽署合同的執(zhí)行情況、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的規(guī)范性和合法性狀況等,。同時(shí),，受讓方還可要求轉(zhuǎn)讓方告知項(xiàng)目公司的情況，包括有關(guān)材料,、債權(quán)債務(wù)等,。其次，受讓方還應(yīng)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目本身進(jìn)行審查,，一方面是法律方面的審查,，如該項(xiàng)目的相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)按法定程序辦齊、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是否合法取得及是否有他項(xiàng)權(quán)利的登記,、土地使用權(quán)或在建工程是否已經(jīng)被原開發(fā)商或股東設(shè)置抵押等,；另一方面是項(xiàng)目效益的審查，即該項(xiàng)目規(guī)劃,、建設(shè)方案是否具有可操作性,，是否存在一些易于疏忽的隱患等。如果不注意審查這些內(nèi)容,，受讓方的投資收益容易落空,。

3、采取合理?yè)?dān)保制度

如前所述,，轉(zhuǎn)讓方可能存在著受讓方無法了解的債務(wù),，受讓方因此面臨承擔(dān)無法預(yù)見的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),，由于設(shè)定的付款方式一般是隨著項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理進(jìn)度分期支付,，作為轉(zhuǎn)讓方同樣會(huì)對(duì)受讓方的付款能力存有擔(dān)心。因此,，設(shè)定必要的擔(dān)保條款對(duì)雙方而言,，其重要性是不言而喻的。實(shí)務(wù)中采用的擔(dān)保方式主要有保證金制度和除保證金以外的其他擔(dān)保,。

保證金擔(dān)保,，指在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，采取分期付款方式,，留下一部分尾款作為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓潛在風(fēng)險(xiǎn)和潛在債務(wù)的保證金,。如果在協(xié)議簽訂后一定時(shí)期內(nèi)，因轉(zhuǎn)讓方或項(xiàng)目公司的原因,，致使受讓方承擔(dān)了額外的債務(wù)和損失,，受讓方有權(quán)直接使用該筆保證金予以支付。如果在該期限屆滿后,，沒有額外的債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),，該款項(xiàng)將支付給轉(zhuǎn)讓方。具體操作可以分為以下兩種方式：一是直接以尾款的形式規(guī)定在合同中,，約定尾款的支付條件,。二是將尾款直接列為保證金，由公證機(jī)關(guān)提存,。如果發(fā)生協(xié)議之外或通過協(xié)議無法預(yù)見的額外債務(wù)和損失,，該款將由公證處直接支付給債權(quán)人，轉(zhuǎn)讓方將無權(quán)再要求獲得該筆款項(xiàng),。如果期限屆滿,，沒有發(fā)生額外的債務(wù)和損失，提存機(jī)關(guān)將直接把該筆保證金劃至轉(zhuǎn)讓方賬下,。保證金以外的其它擔(dān)保方式主要有公司擔(dān)保制度或銀行信用的引入等,。各種擔(dān)保方式，通常應(yīng)綜合應(yīng)用,，才能更好地降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險(xiǎn),。

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