“ 樓盤好壞的重要指標是什么,？ ”

• 壹

評判一個樓盤好壞重要的指標是什么？

地段,？開發(fā)商,？物管？戶型,？價格,？小區(qū)環(huán)境,？

這些都沒錯。

但大部分購房者都會忽視一個非常重要的指標：

容積率,！

• 貳

什么是容積率？

容積率的定義是：項目用地范圍內陸上總建筑面積與項目總用地面積的比值,。

什么？看不懂,？

好吧,，我說人話。

在1萬平米的土地上,，修了1萬平米的房子,，容積率=1；

在1萬平米的土地上,，修了1.5萬平米的房子,，容積率=1.5。這樣夠清楚了吧,。

• 叁

在同樣面積的土地上，房子越多,，容積率就越高,；房子越少，容積率就越低,。

容積率越高,，小區(qū)里的人就越多，就越顯得擁擠,。

容積率越低,，綠化面積和公共空間就越大，住戶數(shù)量就越少,，舒適性就越高,。

所以，我們可以得出一個結論：

一個小區(qū)的容積率越低,，品質越好,！

• 肆

容積率是誰定的？

當然不是開發(fā)商,。

如果開發(fā)商可以自己確定容積率,，那一定會定得越高越好,。因為容積率越高,，可以賣的房子就越多,，賺的錢也就越多嘛。

每一個地塊的容積率都是由政府規(guī)劃部門根據(jù)城市的整體規(guī)劃方案來確定的,。

有一個東西規(guī)定了城市每一個地塊的范圍,、用地性質、容積率等指標,。這個東西叫做控制性詳細規(guī)劃圖,，也就是我們常說的控規(guī)圖。

猜猜這是哪里的控規(guī)圖,？

政府在賣地時，都是根據(jù)控規(guī)圖來拍賣,，每一個地塊的容積率都是事先定好的,。所以，

地塊的容積率是由政府確定的,。

• 伍

那容積率究竟多少才算高,，多少又算低呢？

現(xiàn)在我們來普及一下不同物業(yè)形態(tài)容積率的合理區(qū)間：

如果一個小區(qū)的容積率在上述區(qū)間，那就算是合理的,。

• 陸

并不是所有的樓盤都處在容積率的合理區(qū)間,，舉兩個例子：

渝北區(qū)人和某科開發(fā)的樓盤，容積率3.5

這個容積率做高層比較合適,，但因為洋房的價格比高層更貴,，所以開發(fā)商硬是把這個樓盤做成了洋房小區(qū)。

這個密度,，隨意感受一下,。

新牌坊附近某湖的樓盤,，容積率2.0

這個容積率做成小洋樓綽綽有余,，但開發(fā)商卻把這個項目做成了高層。

小區(qū)的樓間距達到100米,，中間還有大片的草坪和業(yè)主活動空間,，居住舒適性非常高。

這個樓盤也因此成為很多本地和外地開發(fā)商學習的樣本,。

景觀設計可以學習，但要開發(fā)商舍棄利潤在洋房地塊上做高層，卻是沒有哪個開發(fā)商愿意的,。

所以評判一個樓盤的檔次不能光看物業(yè)類型,，

容積率才是決定一個小區(qū)品質的硬指標！

• 柒

那么容積率低的樓盤就一定比容積率高的樓盤更舒適嗎,？

那可不一定,！舉個例子就明白了。

A樓盤容積率3.0,，物業(yè)類型全是高層,；

B樓盤容積率2.5，物業(yè)類型是高層+別墅,。

如果你是想買高層的客戶,，你認為哪個樓盤舒適性更高？

直覺應該是B樓盤吧,？

“墅區(qū)高層,，超低容積率，奢享人生極致體驗,?！?/p>

慢著！

不看廣告看療效,，看看下面的圖就明白了,。

A樓盤樓間距更大,，密度更低；

B樓盤雖然容積率更低,，但由于被別墅“侵占”了大部分土地,，高層的空間被擠壓，樓間距反而更窄,，密度更大,。

更悲催的是：

高層業(yè)主是不能共享別墅區(qū)的！

你只能一邊站在自家陽臺上流著口水看著樓下別墅業(yè)主“奢享人生”,，一邊感嘆自家樓棟的電梯為何永遠這么打擠,。

所以買房時不光要了解整個樓盤的容積率，更要了解自己要買的樓棟所在區(qū)域的容積率,。

• 捌

開發(fā)商承諾的容積率是真實的嗎,？

雖然經(jīng)常被開發(fā)商忽悠，但容積率這個事情還真的很難做假,。一方面,，容積率不會比承諾的更低,。

容積率偏低意味著開發(fā)商可以銷售的房子變少了，也就是通常說的容積率沒有做滿,，開發(fā)商可沒那么傻,。

另一方面，容積率不會比承諾的更高,。

如上文所說，每一個地塊的容積率是由政府事先確定的,。

擅自調高容積率是非常嚴重的違法行為,，并且也是不能通過審批和驗收的。