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房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費共有11種（11稅1費）
稅：營業(yè)稅,、增值稅、土地增值稅,、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅,、耕地占用稅 企業(yè)所得稅,、個人所得稅、印花稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,。 費：教育費附加 一、營業(yè)稅 1.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn) 銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅,，贈送的空調(diào),、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施,，則空調(diào)包括在房款內(nèi),，不需要單獨計繳增值稅。 2.房屋租賃（出租） 屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè) 3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費收入,，按“營業(yè)稅--服務(wù)業(yè)” 繳納營業(yè)稅 4.單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人 視同銷售不動產(chǎn) 5.銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅 6.納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅,；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅,，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅,。 二、增值稅 銷售房屋的同時贈送空調(diào),、家具要視同銷售繳納增值稅,。 三、土地增值稅 ?。ㄒ唬┮话阋?guī)定 1.出售——征 包括三種情況： ?。?/span>1）出售國有土地使用權(quán)； ?。?/span>2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售,； （3）存量房地產(chǎn)買賣 其中對于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權(quán)所支付的金額； ②房地產(chǎn)開發(fā)成本 ③房地產(chǎn)開發(fā)費用 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目 對于（3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目 ①房屋及建筑物的評估價格,。 評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 ②取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用,。 ③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 2.房地產(chǎn)抵押 ?。?/span>1）抵押期——不征,； （2）抵押期滿償還債務(wù)本息——不征,； ?。?/span>3）抵押期滿，不能償還債務(wù),，而以房地產(chǎn)抵債——征,。 3.房地產(chǎn)交換 單位之間換房，有收入的,，征,； 4.將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算） 5.合作建房 建成后自用——不征,； 建成后轉(zhuǎn)讓——征,。 6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)——暫免。 7.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的,，免征土地增值稅,。 8.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收（清算時不扣除相應(yīng)的成本和費用） ?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 1.土地增值稅的清算單位 對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算,。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,。應(yīng)分別計算增值額。 2.土地增值稅的清算條件 ?。?/span>1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的； ?。?/span>2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的,； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 3.土地增值稅的扣除項目 ①扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證,；不能提供合法有效憑證的,，不予扣除。 ②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的,，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),，并據(jù)以計算扣除。 ③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房,、會所,、停車場（庫）、物業(yè)管理場所,、變電站,、熱力站、水廠,、文體場館,、學(xué)校、幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施： A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,； B.建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的； C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)計算收入,，并準(zhǔn)予扣除成本、費用,。 ④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用,，不得扣除,。 ⑤屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法,，計算清算項目的扣除金額,。 四、房產(chǎn)稅 1.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,，在出售前,，不征收房產(chǎn)稅,；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。 2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚,、材料棚、休息棚和辦公室,、食堂,、茶爐房、汽車房等臨時性房屋,，在施工期間,，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后,，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的,，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅,。 五,、城鎮(zhèn)土地使用稅 1.城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地,，原則上應(yīng)按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅,。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征,、免征照顧,，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。 六,、契稅（承受方） 1.企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè),，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的,，對改建后的公司承受原企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬，免征契稅,。 非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司,，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過50%的,，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地,、房屋權(quán)屬，免征契稅,。 2.企業(yè)股權(quán)重組——不征 3.企業(yè)合并——免征 合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬,，免征契稅,。 4.企業(yè)分立——不征 企業(yè)依照法律規(guī)定,、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方,、新設(shè)方承受原企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬，不征收契稅,。 5.企業(yè)出售 買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的,，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,，減半征收契稅,；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅,。 6.企業(yè)關(guān)閉,、破產(chǎn) 債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的,，免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉,、破產(chǎn)企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的,，減半征收契稅,；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅,。 7.房屋的附屬設(shè)施 對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的,，征收契稅，不涉及的,，不征,。 七、企業(yè)所得稅 ?。ㄒ唬╊A(yù)繳企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的,，對開發(fā)、建造的住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物,、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入,，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳,，開發(fā)產(chǎn)品完工,、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整,。 （二）預(yù)計利潤率 1.非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目： ?。?/span>1）位于省,、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%,； ?。?/span>2）位于地級市、地區(qū),、盟,、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%； ?。?/span>3）位于省,、其他地區(qū)的，不得低于10%,。 2.經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目,，不得低于3%。 八,、個人所得稅 1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金） 2.企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班,、研討會、工作考察等名義組織旅游活動,，通過免收差旅費,、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵（包括實物、有價證券等）,，應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費用全額計入營銷人員應(yīng)稅所得（按勞動報酬所得）,，依法征收個人所得稅，并由提供費用的企業(yè)和單位代扣代繳,。 九,、印花稅 1.財產(chǎn)（房屋）租賃合同——1‰。 2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),。包括土地使用權(quán)出讓合同,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同,。 3.營業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據(jù)為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額 其他賬簿——每件5元,。 4.領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照,、土地使用證——每件5元,。 十、城市維護(hù)建設(shè)稅 以營業(yè)稅,、增值稅（贈送空調(diào)需要視力同銷售征增值稅）等為基數(shù) 十一,、耕地占用稅 占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè),，按占用面積征稅。 十二,、教育費附加 同城市維護(hù)建設(shè)稅 |
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