某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2012年1月1日開發(fā)建設(shè)精裝修的電梯公寓小區(qū)，2013年9月30日竣工交付業(yè)主使用,。該項(xiàng)目容積率為3,，總可售建筑面積10萬(wàn)平方米，其中：住宅8萬(wàn)平方米（計(jì)容建筑面積）、可以辦理產(chǎn)權(quán)的地下車位2萬(wàn)平方米（不計(jì)容建筑面積）,；開發(fā)成本10億元,，其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3.5億元、前期工程費(fèi)3000萬(wàn)元,、建筑安裝工程費(fèi)5.1億元（含有產(chǎn)權(quán)地下車位成本6000萬(wàn)元）,、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4000萬(wàn)元、公共配套設(shè)施費(fèi)1000萬(wàn)元,、開發(fā)間接費(fèi)用3000萬(wàn)元,、借款費(fèi)用3000萬(wàn)元。

該住宅項(xiàng)目2013年9月30日竣工交付業(yè)主時(shí),，住宅銷售告罄,，銷售均價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米，取得銷售收入12.8億元,；至2013年12月31日地下車位僅銷售了200個(gè),，占總地下車位個(gè)數(shù)700個(gè)28.6％，地下車位銷售均價(jià)15萬(wàn)元/個(gè),，取得銷售收入為3000萬(wàn)元,；開支期間費(fèi)用7000萬(wàn)元；企業(yè)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算,，均以2013年12月31日作為基準(zhǔn)日,。

剩余的地下車位500個(gè)，在項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用以后的3年內(nèi)全部銷售,，銷售均價(jià)仍是15萬(wàn)元/個(gè),，將取得銷售收入為7500萬(wàn)元。

假定：營(yíng)業(yè)稅金及附加占銷售收入的5.7％,；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“開發(fā)成本”的10%在土地增值稅稅前計(jì)算扣除,。

                                         一、   會(huì)計(jì)處理

  房地產(chǎn)企業(yè)有產(chǎn)權(quán)地下車位的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題,，一直困擾企業(yè)財(cái)務(wù)人員,，怎么樣核算其成本，提供準(zhǔn)確的成本信息,，值得認(rèn)真探討,。

（一） 計(jì)算地下車位開發(fā)成本的兩種模式

     關(guān)于地下車位成本核算的具體模式，盡管沒(méi)有任何政策規(guī)定,，但是目前實(shí)際工作中主要有以下兩種模式：

     第一種模式：按照總成本與總可售面積分?jǐn)傆?jì)算地下車位成本,。

   其計(jì)算公式為：

地下車位開發(fā)成本＝開發(fā)成本發(fā)生額÷（住宅可售面積＋地下車位可售面積）×地下車位可售面積

以前述案例數(shù)據(jù)為例，地下車位成本計(jì)算如下：

1,、地下車位成本＝總開發(fā)成本10億元÷（住宅可售面積8萬(wàn)平方米＋地下車位可售面積2萬(wàn)平方米）×地下車位可售面積2萬(wàn)平方米＝2億元

2,、地下車位單位成本＝2億元÷2萬(wàn)平方米＝1萬(wàn)元/平方米

     也就是說(shuō),，將地下車位成本與住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)成本按照總可售面積進(jìn)行平均計(jì)算,。這種模式,，雖然計(jì)算簡(jiǎn)單明了，但是不能比較準(zhǔn)確的反映各業(yè)態(tài)的開發(fā)產(chǎn)品成本,。比較多的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳,、土地增值稅清算時(shí)，普遍采取此模式,。

     第二種模式：把地下車位作為單獨(dú)的成本核算對(duì)象,，與此相關(guān)的成本費(fèi)用采取直接計(jì)入與分配計(jì)入相結(jié)合方式，計(jì)算地下車位成本,。

這種模式,，從形式上看計(jì)算較為復(fù)雜，但是它遵循了“新成本核算制度”關(guān)于成本核算的基本原則,，能比較準(zhǔn)確的反映各業(yè)態(tài)（住宅,、地下車位、商業(yè)等）的開發(fā)產(chǎn)品成本,。企業(yè)希望主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳,、土地增值稅清算時(shí)，采取此種模式,。

現(xiàn)將地下車位為什么可以作為成本核算對(duì)象,、地下車位的成本歸集、分配與計(jì)算簡(jiǎn)述如下,。

（二）  地下車位應(yīng)該單獨(dú)作為成本核算對(duì)象

地下車位是開發(fā)產(chǎn)品中的一種特殊類型,，根據(jù)“功能區(qū)分原則”、“可否銷售原則”,、“定價(jià)差異原則”“成本差異原則”等要求,，應(yīng)該把它作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象。

（三） 第二種模式的實(shí)際運(yùn)用――地下車位成本項(xiàng)目的歸集,、分配與計(jì)算

 按照“新成本核算制度”規(guī)定,，房地產(chǎn)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本的成本項(xiàng)目有7個(gè)，那么核算地下車位的成本是否包括了所有成本項(xiàng)目,？

“新成本核算制度”第四十三條明確規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用,，由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象成本,；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例,、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn),，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本。

各成本核算對(duì)象之間分配費(fèi)用應(yīng)本著“誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則,，哪個(gè)成本核算對(duì)象受益,，費(fèi)用就計(jì)入這個(gè)成本核算對(duì)象。直接費(fèi)用應(yīng)直接計(jì)入受益對(duì)象成本,，間接費(fèi)用應(yīng)在歸集后再按合理的分配標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入各受益對(duì)象,。

1、“開發(fā)成本――土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”

一般說(shuō)來(lái),，如果地下車位建筑面積屬于計(jì)容面積,，則地下車位應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀荆蝗绻叵萝囄唤ㄖ娣e不屬于計(jì)容面積,，則不需要分?jǐn)偼恋爻杀?。從全?guó)情況看，地下車位的建筑面積基本上是不計(jì)入容積率的,，因此按照配比原則要求,，地下車位不需要分?jǐn)偼恋爻杀尽?/SPAN>

關(guān)于地下車位不需要分?jǐn)偼恋爻杀締?wèn)題，有許多省市地方稅務(wù)局均有明確規(guī)定,。比如《廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第38條明確規(guī)定：

“同一個(gè)清算項(xiàng)目,，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對(duì)于不計(jì)容積率的地下車位,、人防工程,、架空層、轉(zhuǎn)換層等不再計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額,?！?/SPAN>

2、“開發(fā)成本――建筑安裝工程費(fèi)”

該成本項(xiàng)目包括了整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用,，不僅包括土建工程,、安裝工程、裝飾工程等具體內(nèi)容,。地下車位的建筑安裝成本,，是可以按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定計(jì)算清楚的，根據(jù)成本核算的基本原則,，它不需要分配計(jì)入,，完全可以直接計(jì)入。如果將與地下車位完全無(wú)關(guān)的地上房屋的建筑工程費(fèi),、安裝工程費(fèi),、裝飾裝修工程、綠化景觀費(fèi)用等分配計(jì)入地下車位成本,，恰恰與成本核算的基本原則相悖,。

因此,，地下車位的“建筑安裝工程費(fèi)”應(yīng)該按照實(shí)際計(jì)算的工程造價(jià)直接計(jì)入，而不需要將無(wú)關(guān)支出分配計(jì)入,。

3,、開發(fā)成本中的其他五個(gè)成本項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)成本，成本項(xiàng)目除“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”,、“建筑安裝工程費(fèi)”以外,，還有“前期工程費(fèi)”“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”“公共配套設(shè)施費(fèi)”“開發(fā)間接費(fèi)用”“借款費(fèi)用”。這五個(gè)成本項(xiàng)目有一個(gè)特點(diǎn),，那就是具有共同費(fèi)用的性質(zhì),，需要分配計(jì)入成本核算對(duì)象。這5個(gè)成本項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用與地下車位是密切相關(guān)的,，無(wú)法直接計(jì)入,，只能采取分配分式計(jì)入地下車位成本。

計(jì)算公式為：

地下車位應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用＝成本費(fèi)用發(fā)生額÷（住宅可售面積＋地下車位可售面積）×地下車位可售面積

按照第二種模式,，以前述案例數(shù)據(jù)為例,，地下車位成本計(jì)算為：

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：由于地下車位建筑面積不需要計(jì)算容積率,，因此土地成本由地上建筑面積分?jǐn)傒^為合理,，地下車位不需要分?jǐn)偼恋爻杀尽?/SPAN>

2、建筑安裝工程費(fèi)：根據(jù)工程造價(jià)部門提供的資料表明,，地下車位的建安成本為6,000萬(wàn)元（即單位建造成本為3,000元/平方米）,。該項(xiàng)成本是很清晰明了的，應(yīng)該直接計(jì)入地下車位成本,，不需要再分?jǐn)偂?/SPAN>

3,、“前期工程費(fèi)”,、“開發(fā)間接費(fèi)用”等5個(gè)成本項(xiàng)目，按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)偧纯伞?/SPAN>

地下車位應(yīng)分?jǐn)偟?SPAN>5項(xiàng)成本＝5項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額÷（住宅可售面積＋地下車位可售面積）×地下車位可售面積＝（3000＋4000＋1000＋3000＋3000）÷（8＋2）×2＝14000×20％＝2800（萬(wàn)元）

所以，地下車位成本計(jì)算為：

總成本：土地成本0＋建安成本6000萬(wàn)元＋2800萬(wàn)元＝8800萬(wàn)元

單位成本：8800萬(wàn)元÷2萬(wàn)平方米＝4400元/平方米

即是說(shuō),，房地產(chǎn)企業(yè)在總開發(fā)成本不變情況下,，選擇第一種模式計(jì)算的地下車位單位成本是10000元/平方米,，而選擇第二種模式計(jì)算的地下車位單位成本僅為4400元/平方米,，兩者相差5600元/平方米，對(duì)企業(yè)所得稅匯算清繳與土地增值稅清算影響較大,。

二,、   企業(yè)所得稅處理

    根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“新31號(hào)文”）規(guī)定，在進(jìn)行企業(yè)所得稅處理時(shí),，房地產(chǎn)企業(yè)有產(chǎn)權(quán)地下車位的成本核算又增加了第三種模式,。即按照“新31號(hào)文”第33條規(guī)定，地下車位成本不預(yù)留,，全部計(jì)入地上住宅成本,。

（一）地下車位成本計(jì)算的三種模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就地下車位成本的計(jì)算與企業(yè)所得稅處理,，一般說(shuō)來(lái)主要有三種處理模式：

第一種模式：地下車位有產(chǎn)權(quán)，預(yù)留車位成本,，其成本按照總可售面積與總成本的比例分?jǐn)傆?jì)算

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的地下車位的成本,，如果不能辦理產(chǎn)權(quán)（如人防車位），則作為公共配套設(shè)施處理,，在住宅的可售面積中分?jǐn)偅蝗绻梢赞k理產(chǎn)權(quán)證且能夠銷售的,，即按照可售面積（含住宅＋車位等）與總成本的分?jǐn)偮暑A(yù)留車位成本,。

此種處理模式的依據(jù)是“新31號(hào)文”的第17條、第14條以及第29條,。

第二種模式：地下車位有產(chǎn)權(quán),，預(yù)留車位成本，其成本按照直接計(jì)入與分配計(jì)入相結(jié)合方式確定 

與第一種模式不同的是,，在于車位成本的預(yù)留計(jì)算方式：車位成本不采取分?jǐn)偡绞接?jì)入,，而是采取直接計(jì)入與分配計(jì)入相結(jié)合的方式確定。

 此種處理模式的依據(jù),，一方面是“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”的第17條,、第14條以及第29條的規(guī)定。

另一方面基于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的基本原則,，也就是遵循“新成本核算制度”第四十三條的規(guī)定,。

第三種模式：無(wú)論地下車位是否有產(chǎn)權(quán)，其成本均不預(yù)留,，全部計(jì)入住宅成本

凡是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的地下車庫(kù)的成本,，一律作為公共配套設(shè)施處理，其成本在住宅可售面積中分?jǐn)?。也就是說(shuō),，地下車位無(wú)論是否有產(chǎn)權(quán)，均不需要預(yù)留開發(fā)成本,。

此種處理模式的依據(jù)是“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”的第33條的規(guī)定：

“企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所,，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所,，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理,。”

關(guān)于地下車位成本是否全部攤?cè)胱≌杀締?wèn)題,，國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司有明確答復(fù),，現(xiàn)摘錄如下：

    問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)利用地下設(shè)施修建了地下車庫(kù)，并將該車庫(kù)轉(zhuǎn)讓取得收入,。根據(jù)“財(cái)稅〔2009〕31號(hào)”文件第三十三條規(guī)定,，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所,，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。請(qǐng)問(wèn),，文件中所稱“作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理”是否指該車庫(kù)無(wú)論是否對(duì)外銷售,，均一次性計(jì)入開發(fā)成本，待停車場(chǎng)出售時(shí),，一次性確認(rèn)收入而不能結(jié)轉(zhuǎn)成本,？

    答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所,，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理,。同時(shí)，該文件第二十七條規(guī)定,，公共配套設(shè)施費(fèi)包括在開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出中,。因此，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本,，待停車場(chǎng)所出售時(shí),，一次性確認(rèn)收入，同時(shí)不能再結(jié)轉(zhuǎn)成本,。

上述三種完全不同的車位成本處理模式,，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅影響較大，現(xiàn)以實(shí)際案例予以說(shuō)明,。

（二）地下車位三種模式下的企業(yè)所得稅處理

以前述案例數(shù)據(jù)為例,，現(xiàn)將三種模式的車位成本處理方式下，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅處理分述如下：

第一種模式下企業(yè)所得稅,、凈利潤(rùn)情況如下表所示：       金額單位：億元

也就是說(shuō),，在第一種模式下，企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約1.77億元,，但是在剛剛竣工交付業(yè)主使用時(shí),，由于地下車位預(yù)留成本較多的因素，實(shí)際繳納企業(yè)所得稅約7600萬(wàn)元,，多繳納企業(yè)所得稅1,700萬(wàn)元應(yīng)該從稅務(wù)機(jī)關(guān)退回,；如果多繳納的企業(yè)所得稅無(wú)法退回（實(shí)質(zhì)上退回的可能性較小）,，則企業(yè)實(shí)現(xiàn)的稅后凈利潤(rùn)就會(huì)減少1,700萬(wàn)元,。  

第二種模式下企業(yè)所得稅、凈利潤(rùn)情況如下表所示：     金額單位：億元

也就是說(shuō),，在第二種模式下,，企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2.36億元，繳納企業(yè)所得稅約5，900萬(wàn)元,，實(shí)現(xiàn)稅后凈利潤(rùn)1.77億元,，不存在多繳納企業(yè)所得稅的情況。

第三種模式下企業(yè)所得稅,、凈利潤(rùn)情況如下表所示：      金額單位：億元

也就是說(shuō),，在第三種模式下，企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額約2.36億元,，繳納企業(yè)所得稅約5,，900萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅后凈利潤(rùn)1.77億元,。企業(yè)所得稅的繳納完全正常,，沒(méi)有任何問(wèn)題。

結(jié)論

從上述三種模式的計(jì)算與分析中可以看出：

1,、第二種模式與第三種模式計(jì)算的凈利潤(rùn)是完全一致的，而繳納企業(yè)所得稅的金額也是一樣的,，但是存在時(shí)間性差異：前者在竣工交付業(yè)主時(shí)竟繳納企業(yè)所得稅5,700萬(wàn)元,，而后者僅需要繳納企業(yè)所得稅4,100萬(wàn)元。因此,，相對(duì)說(shuō)來(lái)對(duì)納稅人第三種模式最優(yōu),。

2、第一種模式與第二,、三種模式計(jì)算的凈利潤(rùn),、企業(yè)所得稅是存在較大差異的，也就是說(shuō)第一種模式會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期盈利多繳納企業(yè)所得稅1,700萬(wàn)元,，而后期虧損極有可能形成多繳納的稅金根本無(wú)法退回的尷尬局面,，從而導(dǎo)致企業(yè)凈利潤(rùn)減少。

從上述可見,，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,，房地產(chǎn)企業(yè)最好采用第二種模式或第三種模式，計(jì)算地下車位成本并進(jìn)行企業(yè)所得稅處理,，這樣既遵守了國(guó)家相關(guān)稅收政策,，正確履行了納稅義務(wù)，又有效防范了企業(yè)多繳納企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn),。

                                  三,、   土地增值稅處理

（一）地下車位成本計(jì)算的兩種模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就地下車位成本的計(jì)算與分?jǐn)傄约巴恋卦鲋刀惖奶幚恚话阏f(shuō)來(lái)主要也是有兩種處理模式：

第一種模式：地下車位有產(chǎn)權(quán),，預(yù)留車位成本,，其成本按照總可售面積與總成本的比例分?jǐn)傆?jì)算

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的地下車庫(kù)的成本，如果不能辦理產(chǎn)權(quán)（如人防車位），則作為公共配套設(shè)施處理,，在住宅的可售面積中分?jǐn)?；如果可以辦理產(chǎn)權(quán)證且能夠銷售的，即按照可售面積（含住宅＋車位等）與總成本的分?jǐn)偮暑A(yù)留車位成本,。

此種處理模式的依據(jù)是：

其一,，“國(guó)稅發(fā)〔2006〕186號(hào)”文的規(guī)定；

其二,，參照“新31號(hào)文”的第17條和第14條的相關(guān)規(guī)定,。

第二種模式：地下車位有產(chǎn)權(quán)，預(yù)留車位成本,，其成本按照直接計(jì)入與分配計(jì)入相結(jié)合方式確定

  與第二種模式不同的是,，在于車位成本的預(yù)留計(jì)算方式：車位成本不采取完全的分?jǐn)偡绞接?jì)入，而是根據(jù)實(shí)際情況以直接計(jì)入與分配計(jì)入相結(jié)合的方式確定,。

 此種處理模式的依據(jù),，一方面是“國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文”的相關(guān)規(guī)定。

另一方面基于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的基本原則,，也就是遵循“新成本核算制度”第四十三條的規(guī)定,。

上述兩種不完全相同的地下車位成本處理模式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅影響巨大,，現(xiàn)以實(shí)際案例予以說(shuō)明,。

（二）地下車位兩種模式下土地增值稅的處理

以前述案例數(shù)據(jù)為例，現(xiàn)將兩種模式的地下車位成本處理方式下,，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅處理分述如下：

第一種模式下土地增值稅情況如下表所示：

                                                    金額單位：億元

也就是說(shuō),，在第一種模式下,，竣工交付業(yè)主達(dá)到土地增值稅清算條件時(shí)，土地增值稅的增值額較多,，需要繳納土地增值稅3510萬(wàn)元,，但是這個(gè)項(xiàng)目銷售完畢后其增值額其實(shí)較少，僅應(yīng)該繳納土地增值稅180萬(wàn)元,，多繳納土地增值稅3330萬(wàn)元,，房地產(chǎn)企業(yè)需要從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)退回多繳納的土地增值稅。

第二種模式下土地增值稅情況如下表所示：

金額單位：億元

也就是說(shuō)，在第二種模式下,，竣工交付業(yè)主達(dá)到土地增值稅清算條件時(shí),，已經(jīng)繳納土地增值稅510萬(wàn)元，但是這個(gè)項(xiàng)目銷售完畢，僅應(yīng)該繳納土地增值稅180萬(wàn)元,，多繳納土地增值稅330萬(wàn)元,，需要從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)退回。與第一種模式相比,，多繳納的土地增值稅僅330萬(wàn)元,，少了3000萬(wàn)元，對(duì)納稅人來(lái)講是一大利好,。

結(jié)論

1,、第一種模式與第二種模式計(jì)算的銷售收入、扣除項(xiàng)目,、增值額是基本一致的,，均需要繳納土地增值稅180萬(wàn)元。

2,、但是,，第一種模式在竣工交付業(yè)主使用后進(jìn)行土地增值稅清算，會(huì)繳納3510萬(wàn)元的土地增值稅,；第二種模式在竣工交付業(yè)主使用后進(jìn)行土地增值稅清算,，僅繳納土地增值稅510萬(wàn)元。兩者為什么存在如此大的差異,？原因很簡(jiǎn)單,，就是地下車位成本計(jì)算,、分?jǐn)偟姆绞讲煌隆?/SPAN>

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,，采用第二種模式計(jì)算分?jǐn)傑囄怀杀尽⑦M(jìn)行土地增值稅清算,，不失為是一種較優(yōu)的選擇,。