在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫的情況下,， 國(guó)家啟動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，出臺(tái)了相關(guān)政策限制房?jī)r(jià),、地價(jià)的進(jìn)一步上漲,，同時(shí)，各地方政府也出臺(tái)了相應(yīng)的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,。以江蘇省南京市的規(guī)定為例,，根據(jù)《南京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（寧政辦發(fā)[2017]103號(hào)）的規(guī)定：（房產(chǎn)財(cái)稅：fdccwpeixun）

“調(diào)整優(yōu)化土地出讓方式。土地出讓時(shí),，地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)停止競(jìng)價(jià),，改為競(jìng)爭(zhēng)保障性住房面積，面積最多者競(jìng)得,，所建保障性住房無(wú)償移交政府,，相應(yīng)房屋建設(shè)成本不納入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。進(jìn)一步增加中小套型和中低價(jià)位住房供應(yīng),，選擇河西新城,、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線(xiàn)的部分地塊,，采取‘限銷(xiāo)售對(duì)象,、限房?jī)r(jià)、限套型,、限轉(zhuǎn)讓,、限銷(xiāo)售方式、競(jìng)地價(jià)’的出讓方式,?！?/span>

因此，在新一輪的調(diào)控形勢(shì)下,，南京地區(qū)出臺(tái)了“限地價(jià),、競(jìng)配套”的拍地模式。新模式下,，房企拿地后進(jìn)行保障性住房的建設(shè),，并在建設(shè)完成后移交政府，其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程中可能產(chǎn)生多重稅收風(fēng)險(xiǎn),，房企需要進(jìn)行細(xì)致的分析和全面的把握,，應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面出發(fā)進(jìn)行綜合考慮。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全流程涉及拿地,、開(kāi)發(fā),、銷(xiāo)售、清算等各個(gè)環(huán)節(jié),，每一環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理相對(duì)獨(dú)立又相互影響,，處理不當(dāng)可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)額外的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)成本,。因此,，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理需要做全盤(pán)考慮和提前規(guī)劃，以降低項(xiàng)目的整體稅收風(fēng)險(xiǎn),。

（二）房地產(chǎn)涉及稅種的多樣性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要業(yè)務(wù)活動(dòng)涵蓋了土地的取得與經(jīng)營(yíng),、房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，產(chǎn)生了多種應(yīng)稅行為,，因此涉及了增值稅,、企業(yè)所得稅、土地增值稅,、契稅等多個(gè)稅種,，每一稅種均需要進(jìn)行相應(yīng)的管理和籌劃。

按照有關(guān)規(guī)定的要求,，房企在拍地時(shí),，當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，停止競(jìng)價(jià),，改為競(jìng)拍保障性住房面積，所建保障性住房完工后移交政府,。根據(jù)目前各地新規(guī)的實(shí)施情況,，保障性住房的移交方式主要有建成后無(wú)償移交和建成后由政府回購(gòu)兩種。而根據(jù)保障性住房的建設(shè)地點(diǎn),，又可分為紅線(xiàn)內(nèi)的保障性住房和紅線(xiàn)外的保障性住房,。

（一）建成后無(wú)償移交政府部門(mén)

保障性住房建成后無(wú)償移交政府部門(mén)，即在移交環(huán)節(jié)政府部門(mén)不再支付價(jià)款,，該保障性住房的建設(shè)成本由開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體收益覆蓋,。

1、增值稅的處理

紅線(xiàn)內(nèi)配建保障房,，建成后無(wú)償移交政府部門(mén),，增值稅應(yīng)做視同銷(xiāo)售處理。

（1）現(xiàn)行增值稅政策對(duì)視同銷(xiāo)售的規(guī)定

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅2016[36]號(hào)）規(guī)定：
“第十四條 下列情形視同銷(xiāo)售服務(wù),、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：
（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外?！?br>因此,，保障房建成后無(wú)償移交政府部門(mén)，屬于向其他單位無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),，應(yīng)做視同銷(xiāo)售處理,。

（2）原營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)保障房建設(shè)的規(guī)定

由于營(yíng)改增后無(wú)償移交保障房的政策尚不完善，且房地產(chǎn)業(yè)增值稅政策原則上平移營(yíng)業(yè)稅原有的規(guī)定,，我們建議參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）規(guī)定：
“納稅人以自己名義立項(xiàng),，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為,，按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第五條之規(guī)定,，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào)第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定,，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款,。”

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)視同銷(xiāo)售價(jià)格的核定方法做了如下規(guī)定：
“營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）”
綜合以上政策的規(guī)定,，我們建議,，紅線(xiàn)內(nèi)配建保障房，建成后無(wú)償移交政府部門(mén),，應(yīng)以不含地價(jià)的建設(shè)成本,，加成成本利潤(rùn)率來(lái)確認(rèn)增值稅視同銷(xiāo)售銷(xiāo)售額，成本利潤(rùn)率一般按照15%來(lái)確定。適用一般計(jì)稅方法的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,。

（3）待明確事項(xiàng)

由于配建保障房的建設(shè)成本應(yīng)當(dāng)作為向政府支付的土地價(jià)款,，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅2016[36]號(hào)）規(guī)定：
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額,。”

針對(duì)土地價(jià)款的具體范圍,，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）的規(guī)定：
“《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”,，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等,?！?br>
因此，在配建保障房作為拿地條件之一的情況下,，保障房的建設(shè)成本能否作為向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款而抵減銷(xiāo)售額,，政策尚未做出明確規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也未有明確口徑,，應(yīng)當(dāng)作為待明確事項(xiàng),，在后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通。

2,、企業(yè)所得稅的處理

紅線(xiàn)內(nèi)配建保障房,，建成后無(wú)償移交政府部門(mén)，企業(yè)所得稅應(yīng)做視同銷(xiāo)售處理,。

（1）企業(yè)所得稅政策對(duì)視同銷(xiāo)售的規(guī)定

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的規(guī)定：
“第七條 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng),、贊助、職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售,，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?br>（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定,；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定,；
（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,?！?br>

因此，配建保障房作為取得土地的條件,，將紅線(xiàn)內(nèi)配建保障房無(wú)償移交政府部門(mén),，屬于將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于換取非貨幣性資產(chǎn)的行為，應(yīng)做視同銷(xiāo)售處理,，一般按照15%的成本利潤(rùn)率確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入,。

（2）企業(yè)所得稅政策對(duì)成本歸集的規(guī)定

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的規(guī)定：
“第二十七條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi),、契稅,、耕地占用稅、土地使用費(fèi),、土地閑置費(fèi),、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出,、安置及動(dòng)遷支出,、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),、危房補(bǔ)償費(fèi)等,。”
在紅線(xiàn)內(nèi)配建保障房是土地出讓時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地條件之一,，因此,，配建保障房的建設(shè)成本應(yīng)屬于為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，在土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中歸集,，作為開(kāi)發(fā)成本在稅前扣除,。

3、土地增值稅的處理

紅線(xiàn)內(nèi)配建保障房,，建成后無(wú)償移交政府,，土地增值稅應(yīng)做視同銷(xiāo)售處理。

（1）土地增值稅政策對(duì)視同銷(xiāo)售的規(guī)定

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的規(guī)定：
“（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定,；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！?br>因此,，配建保障房作為取得土地的條件，將紅線(xiàn)內(nèi)配建保障房無(wú)償移交政府部門(mén),，屬于將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于換取非貨幣性資產(chǎn)的行為,，應(yīng)做視同銷(xiāo)售處理，按照規(guī)定確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入,。

（2）土地增值稅清算中扣除項(xiàng)目的處理

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：
“第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,，具體為
(一)取得土地的使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,?！?/span>

在紅線(xiàn)內(nèi)配建的保障房與紅線(xiàn)內(nèi)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可合并作為一個(gè)清算單位，保障房的建設(shè)成本作為取得土地使用權(quán)所支付的金額,，在計(jì)算增值額時(shí)允許扣除,，并可以加計(jì)扣除。

在紅線(xiàn)外配建的保障房,，由于無(wú)法與紅線(xiàn)內(nèi)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并作為一個(gè)清算單位,，其建設(shè)成本能否作為紅線(xiàn)內(nèi)清算單位取得土地使用權(quán)支付的金額，在計(jì)算增值額時(shí)加計(jì)扣除,，尚存在一定的爭(zhēng)議,。

4.契稅的處理

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定：
“第九條　條例所稱(chēng)成交價(jià)格，是指土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格,。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物,、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益,。”

部分地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為,，配建保障房作為土地出讓的條件之一,，因此配建保障房的建設(shè)成本應(yīng)計(jì)入拿地成本中，作為契稅的計(jì)稅依據(jù),，按照建設(shè)成本金額補(bǔ)繳契稅,。由于地區(qū)間征管口徑存在差別，應(yīng)咨詢(xún)所在地主管地稅機(jī)關(guān)具體的繳納方式,。

（二）建成后政府部門(mén)回購(gòu)

保障性住房建成后由政府部門(mén)回購(gòu),，回購(gòu)的價(jià)款通常已經(jīng)在房企簽訂的土地出讓合同中明確約定，由政府部門(mén)按照約定向房企支付回購(gòu)價(jià)款,，該價(jià)款通常大幅低于市場(chǎng)價(jià)格,。

1,、計(jì)稅價(jià)格的調(diào)整

（1）計(jì)稅價(jià)格偏低的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅2016[36]號(hào)）規(guī)定：
“第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷(xiāo)售額的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷(xiāo)售額……”

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定：
“第九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收,?！?br>配建保障房建設(shè)完成后，政府按照限價(jià)進(jìn)行回購(gòu),，由于回購(gòu)價(jià)格通常偏低,，存在計(jì)稅價(jià)格偏低的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

（2）政府回購(gòu)價(jià)格不再調(diào)整

由于政府回購(gòu)保障房的價(jià)格在拿地時(shí)已經(jīng)確定,，且一般會(huì)在合同中明確體現(xiàn),，因此我們認(rèn)為，政府按照合同約定低價(jià)回購(gòu)保障房,，不屬于“價(jià)格偏低且無(wú)正當(dāng)理由”，視為存在合理理由,，不再對(duì)增值稅,、土地增值稅的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

2,、土地增值稅負(fù)增值的處理

（1）紅線(xiàn)內(nèi)配建保障房

在政府限價(jià)回購(gòu)保障房的模式中,，由于回購(gòu)價(jià)格偏低，會(huì)造成保障房在土地增值稅清算中產(chǎn)生負(fù)增值,，且紅線(xiàn)內(nèi)保障房可與紅線(xiàn)內(nèi)其他普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并作為一個(gè)清算單位,，我們建議在政府低價(jià)回購(gòu)的模式中，紅線(xiàn)內(nèi)的可售物業(yè)應(yīng)建造一部分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，以消化保障房回購(gòu)產(chǎn)生的負(fù)增值,，從而實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅負(fù)的降低。

（2）紅線(xiàn)外配建保障房

由于紅線(xiàn)外配建的保障房無(wú)法與紅線(xiàn)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合并清算,，其產(chǎn)生的負(fù)增值無(wú)法抵消可售項(xiàng)目的增值額,，因此不做處理。

根據(jù)以上分析,，配建保障性住房的稅務(wù)處理應(yīng)根據(jù)移交方式的不同，確定各個(gè)稅種的處理和籌劃思路,，我們將以上分析總結(jié)如下圖：

轉(zhuǎn)自：律商視點(diǎn)

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目    錄

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第一章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本知識(shí)及納稅概述

第一節(jié)  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本業(yè)務(wù)知識(shí)

第二節(jié)  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要階段

第三節(jié)  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及稅費(fèi)概述

第二章  企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié)  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立及相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題概述

第二節(jié)  投資主體不同影響稅后凈收益

第三節(jié)  適當(dāng)借款有助于降低稅收支出

第四節(jié)  注冊(cè)地合理規(guī)劃可降低稅務(wù)成本

第五節(jié)  設(shè)立分公司還是子公司的稅收權(quán)衡

第六節(jié)  總分支機(jī)構(gòu)跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)所得稅收有別

第七節(jié)  以土地使用權(quán)作價(jià)投資應(yīng)考慮稅收問(wèn)題

第三章  取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié)  土地使用權(quán)不冋取得方式下的稅務(wù)問(wèn)題

第二節(jié)  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移計(jì)征契稅實(shí)踐應(yīng)用

笫三節(jié)  改制重組契稅征免實(shí)踐應(yīng)用

第四節(jié)  耕地占用稅該由誰(shuí)繳納

第五節(jié)  受讓土地注意土地使用稅之稅收風(fēng)險(xiǎn)

第六節(jié)  囤地繳納土地閑置費(fèi)影響清算成本扣除

第七節(jié)  政府土地返還款營(yíng)改增后風(fēng)險(xiǎn)依舊在

第四章  舊城改造項(xiàng)目稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

笫一節(jié)  拿地先拆遷稅務(wù)視角分析

第二節(jié)  被征收人舊城改造政策分析

第三節(jié)  拆遷人與征收人舊城改造政策不完全一致

第四節(jié)  舊城改造項(xiàng)目如何清算土地增值稅

第五節(jié)  “三舊”改造九種模式最具指導(dǎo)性意義的文件

第五章  代建開(kāi)發(fā)與增值稅計(jì)稅方式

第一節(jié)  取得土地使用權(quán)后再代建如何征稅

第二節(jié)  沒(méi)有土地代建行為如何征稅

笫三節(jié)  政府工程營(yíng)改增后如何計(jì)稅

第六章  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增后如何計(jì)稅

笫一節(jié)  轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否可以按差額納稅

第二節(jié)  在建工程轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取開(kāi)發(fā)用地

第三節(jié)  股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第四節(jié)  整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收購(gòu)項(xiàng)目公司稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第五節(jié)  整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲取土地稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第七章  合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié)  房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)概述

笫二節(jié)  當(dāng)合作建房遇到營(yíng)改增

第三節(jié)  合作建房免征士地增值稅分情況分析

第四節(jié)  分房分利會(huì)計(jì)稅務(wù)處理不一樣

第五節(jié)  先聯(lián)合拿地再合作建房如何處理

第八章  開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié)  開(kāi)發(fā)成本核算的主要內(nèi)容

第二節(jié)  建筑工程施工合同計(jì)說(shuō)方法的選擇

第三節(jié)  共同成本及代建工程的會(huì)計(jì)核算處理

笫四節(jié)  會(huì)計(jì)成本不等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本

第五節(jié)  售樓部不同模式的稅務(wù)處理

第六節(jié)  項(xiàng)目工程用房與銷(xiāo)售用房稅務(wù)處理不同

第七節(jié)  境外支付勞務(wù)費(fèi)的稅務(wù)處理

第九章  營(yíng)改增后房地產(chǎn)增值稅稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié)  商品房銷(xiāo)售基本政策

第二節(jié)  房地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)繳稅款與納稅申報(bào)

第三節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣實(shí)踐應(yīng)用

第四節(jié)  房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)票如何開(kāi)具

笫五節(jié)  轉(zhuǎn)讓“二手房”增值稅政策實(shí)踐應(yīng)用

第六節(jié)  不動(dòng)產(chǎn)出租增值稅政策實(shí)踐應(yīng)用

笫七節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)增值稅政策問(wèn)答

第十章  房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入企業(yè)所得稅處理實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié)  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入企業(yè)所得稅處理

第二節(jié)  會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與企業(yè)所得說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)收入的確認(rèn)差異

第三節(jié)  開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后收入的所得稅處理

笫四節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)其他收入的稅務(wù)處理

第五節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)所得稅可否核定征收

第六節(jié)  商品房合同面積與確權(quán)面積誤差的稅務(wù)處理

第七節(jié)  房地產(chǎn)促銷(xiāo)方式及其稅務(wù)處理

笫八節(jié)  支付及收取違約金的稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

笫九節(jié)  社會(huì)保障性住房政策優(yōu)惠及稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第十一章  企業(yè)所得稅稅前扣除稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

笫一節(jié)  企業(yè)所得稅稅前扣除的原則

第二節(jié)  企業(yè)所得稅中工資薪金總額的扣除

笫三節(jié)  職工福利費(fèi)等四項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的稅務(wù)處理

第四節(jié)  保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金的稅務(wù)處理

第五節(jié)  公務(wù)用車(chē)制度改革后的稅務(wù)處理

笫六節(jié)  通訊費(fèi)補(bǔ)貼的稅務(wù)處理

笫七節(jié)  五項(xiàng)限額扣除支出稅收實(shí)務(wù)

第八節(jié)  其他無(wú)限額標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用扣除

第九節(jié)  借款利息支出的稅前扣除

第十節(jié)  資產(chǎn)損失的稅前扣除

第十二章  企業(yè)重組清算業(yè)務(wù)稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié)  重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理

第二節(jié)  清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理

笫三節(jié)  企業(yè)不注銷(xiāo)，多繳企業(yè)所得稅可否退還

第十三章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)人所得稅稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

笫一節(jié)  向職工福利售房個(gè)人所得稅有利

笫二節(jié)  商品房促銷(xiāo)要不要扣繳個(gè)人所得稅

笫三節(jié)  二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何計(jì)征個(gè)人所得說(shuō)

第四節(jié)  資本公積轉(zhuǎn)增股本是否計(jì)征個(gè)人所得稅

第十四章  房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅政策實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié)  城鎮(zhèn)土地使用稅管理指引

第二節(jié)  建設(shè)期間該如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

第三節(jié)  項(xiàng)目竣工后該如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

第四節(jié)  城鎮(zhèn)土地使用稅免稅面積的扣除

第五節(jié)  承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算與繳納

第十五章  房地產(chǎn)企業(yè)印花稅稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié)  印花稅新規(guī)出臺(tái) 監(jiān)控力度加大

第二節(jié)  印花稅繳納違規(guī)行為如何處罰

第三節(jié)  印花稅征稅范圍和計(jì)稅依據(jù)的主要政策

笫四節(jié)  64種不繳納印花稅的情形

第五節(jié)  印花稅會(huì)計(jì)處理

第十六章  土地增值稅稅制要素與政策優(yōu)惠

笫一節(jié)  土地增值稅稅制要素

第二節(jié)  土地增值稅納稅申報(bào)表

第三節(jié)  普通標(biāo)準(zhǔn)住宅稅收優(yōu)惠政策實(shí)踐應(yīng)用

第四節(jié)  國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn)免稅

第五節(jié)  改制重組土地增值稅稅收政策實(shí)踐應(yīng)用

第六節(jié)  個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅稅收政策

第七節(jié)  股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地的土地增值稅征免爭(zhēng)議

第八節(jié)  “炒”地“炒”房如何征收土地增值稅

第十七章  舊房轉(zhuǎn)讓如何計(jì)征土地增值稅

笫一節(jié)  什么是舊房

第二節(jié)  轉(zhuǎn)讓舊房確定應(yīng)納稅額的四種情形及對(duì)比分析

第三節(jié)  舊房轉(zhuǎn)讓依評(píng)估價(jià)格扣除要分析

第十八章  土地增值稅清算政策稅收實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié)  土地增值稅預(yù)繳稅務(wù)處理

第二節(jié)  房地產(chǎn)清算項(xiàng)目和清算單位的確定

第三節(jié)  房地產(chǎn)土地增值稅清算的條件,、時(shí)限與資料

第四節(jié)  營(yíng)改增后土地增值稅清算收入的確定

第五節(jié)  清算收入如何認(rèn)定“價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由”

第六節(jié)  無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車(chē)位收入清算稅收實(shí)踐應(yīng)用

第七節(jié)  土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確定

笫八節(jié)  土地增值稅清算稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防控

笫九節(jié)  清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)能否二次清算

第十節(jié)  土地增值稅核定征收方式選擇

第十九章  最新增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定實(shí)踐應(yīng)用

笫一節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置的增值說(shuō)會(huì)計(jì)科目

笫二節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)增值稅一般賬務(wù)處理

笫三節(jié)  房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目列示

第四節(jié)  與結(jié)轉(zhuǎn)收入無(wú)關(guān)的“稅金及附加”按發(fā)生額計(jì)提

第五節(jié)  預(yù)繳增值稅所申報(bào)繳納的附加稅費(fèi)是否結(jié)轉(zhuǎn)“稅金及附加”

第六節(jié)  房地產(chǎn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入該何時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)

第二十章  增值稅發(fā)票管理實(shí)踐應(yīng)用

第一節(jié) 增值稅發(fā)票種類(lèi)

第二節(jié)  納稅人開(kāi)具發(fā)票基本規(guī)定

第二節(jié)  稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票基本規(guī)定

第四節(jié)  發(fā)票違規(guī)處理

第五節(jié)  房地產(chǎn)相關(guān)發(fā)票開(kāi)具特殊規(guī)定

第六節(jié)  稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票規(guī)定

笫七節(jié)  其他發(fā)票開(kāi)具規(guī)定

第八節(jié)  發(fā)票犯罪行為的構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)及刑罰

笫九節(jié)  企業(yè)取得超經(jīng)營(yíng)范圍的收入如何開(kāi)具發(fā)票

第十節(jié)  發(fā)票開(kāi)的時(shí)間不同如何進(jìn)行稅務(wù)處理

end……

精彩書(shū)評(píng)

?是一部營(yíng)改增后，以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程為主線(xiàn),、集會(huì)計(jì)核算與稅法實(shí)務(wù)于一身,，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)稅領(lǐng)域具有指導(dǎo)性意義的實(shí)用工具書(shū)。對(duì)于廣大房地產(chǎn)財(cái)稅工作者提升實(shí)踐操作能力大有裨益,。

——陳玉琢 國(guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)干部進(jìn)修學(xué)院教授