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本文是基于對地產(chǎn)業(yè)客戶稅務(wù)服務(wù)過程中對相關(guān)疑難稅收問題而作的梳理,，本意是作相關(guān)擴展后作為出具紙質(zhì)或電子圖書的素材。 現(xiàn)僅對其中少部分問題作簡要刊登 2008年5月 問題目錄 綜合類——以地出資 1,、以土地使用權(quán)出資設(shè)立新公司,，是否須繳納營業(yè)稅和土地增值稅？ 2,、我公司以地出資行為,，是否須依視同銷售繳納企業(yè)所得稅？ 3、因被投資公司并未取得無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票,，則其企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除項目金額如何確定,？ 4、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)能否享受加計扣除20% 的待遇,？ 5,、以地投資于全資子公司可免征契稅嗎？ 6,、資產(chǎn)評估中的土地評估增值是否允許作為企業(yè)所得稅稅前扣除的依據(jù),？是否允許作為土地增值稅的扣除項目金額？ 綜合類——利息支出 1,、利息在土地增值稅和企業(yè)所得稅上的稅務(wù)處理上有何不同? 2,、代開的利息發(fā)票能在企業(yè)所得稅前扣除？為什么地稅局卻不讓在土地增值稅中扣除,？ 3,、假按揭是否應(yīng)征營業(yè)稅和土地增值稅？ 4,、假按揭的貸款利息支出是否允許稅前扣除,？ 綜合類--租賃 1、對外出租房產(chǎn),，租賃期較長就要依視同銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅嗎? 2、開發(fā)產(chǎn)品用于出租時,是否應(yīng)視同銷售繳納營業(yè)稅,、土地增值稅和企業(yè)所得稅,？ 3、開發(fā)企業(yè)對外出租商鋪,，在附有免租期條款的情況下,，免租期內(nèi)是否應(yīng)確認租賃收入？免租期內(nèi)的房產(chǎn)稅應(yīng)由誰繳納,？ 4,、我公司對外銷售房產(chǎn)時，約定交樓后由我公司保留三年的免租使用權(quán),，請問這在稅務(wù)上存在什么風(fēng)險,？ 具體稅種——（一）營業(yè)稅 1、物業(yè)公司的水電費節(jié)余是否要交營業(yè)稅,？ 具體稅種——（二）土地增值稅 1,、商住兩用樓如何計算土地增值稅？ 具體稅種——（三）土地使用稅 1,、還未取得土地使用證的開發(fā)用地是否要繳納土地使用稅,？ 2、商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計入“開發(fā)成本”還是“管理費用”,？ 3,、已部分銷售的住宅小區(qū),，還要全額計提土地使用稅嗎？ 4,、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地使用稅優(yōu)惠有哪些,？ 具體稅種——（四）契稅 1、土地"撥改讓"還要再繳納契稅嗎,？ 2,、無償取得的土地使用權(quán)也要交契稅嗎？ …………………… 綜合類——以地出資 1,、以土地使用權(quán)出資設(shè)立新公司,，是否須繳納營業(yè)稅和土地增值稅？ 2,、我公司以地出資行為,，是否須依視同銷售繳納企業(yè)所得稅？ 3,、因被投資公司并未取得無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票,，則其企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除項目金額如何確定？ 4,、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)能否享受加計扣除20% 的待遇,？ 5、以地投資于全資子公司可免征契稅嗎,？ 6,、資產(chǎn)評估中的土地評估增值是否允許作為企業(yè)所得稅稅前扣除的依據(jù)？是否允許作為土地增值稅扣除項目金額,？ 我公司為內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，現(xiàn)擬以名下的一宗地出資設(shè)立乙公司作商品房開發(fā)，該宗地賬面成本（歷史成本）為3000萬元,，經(jīng)專門的房地產(chǎn)評估公司評估,，確認評估價值為8000萬元，占乙公司60%股份,。 問1：我公司在以地出資設(shè)立新的房地產(chǎn)開發(fā)公司過程中,，因土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，是否須繳納營業(yè)稅和土地增值稅,？ 答：（1）營業(yè)稅,。不繳納，這方面有明確有規(guī)定,，即《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）： 一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股,，與接受投資方利潤分配,，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅,。 二,、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。三,、《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）第八,、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。 （2）土地增值稅,。要視同銷售計提土地增值稅,。《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）出臺后,，改變了以地出資一律免土地增值稅的規(guī)定，改為限定主體或限定用途下須視同銷售征稅,，即——自 問2：我公司以地出資行為,，是否須依視同銷售繳納企業(yè)所得稅？ 答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2000〕118號文件)第三條規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資,，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時,，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理,，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。這在在本例中,，投資企業(yè)應(yīng)將土地投資業(yè)務(wù)分解為按照公允價值銷售土地和投資兩項業(yè)務(wù),，即首先確認3000萬元的應(yīng)納稅所得額（8000－5000），然后再以8000萬元投資,。 另外,，對此《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）也有同樣的規(guī)定，并且有針對性地明確：以地出資方“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%,，可從投資交易發(fā)生年度起,，按5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。” 這在新《企業(yè)所得稅法》也有同樣的規(guī)定，其第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換（注：以土地投資也歸屬非貨幣性資產(chǎn)交換的范疇）,，以及將貨物,、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈,、償債,、贊助、集資,、廣告,、樣品、職工福利和利潤分配等用途,，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物,、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)和提供勞務(wù)，國務(wù)院財政,、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外,。 問3：因被投資的乙公司并未取得無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，則其將來商品房完工銷售后,，其企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除項目金額如何確定,？ 答：（1）企業(yè)所得稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2000〕118號文件)第三條規(guī)定：被投資企業(yè)接受的上述非貨幣性資產(chǎn),，可按經(jīng)評估確認后的價值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本,。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）也有同樣的規(guī)定：接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本,，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本,。即如果投資企業(yè)已經(jīng)按照上述規(guī)定確認應(yīng)納稅所得額，資產(chǎn)的隱含價值在稅收上已經(jīng)得到實現(xiàn),，被投資企業(yè)可以憑評估報告,，當(dāng)然有的地方稅務(wù)機關(guān)還要求開發(fā)企業(yè)提供投資企業(yè)主管稅務(wù)機關(guān)出具的投資企業(yè)已調(diào)增應(yīng)納稅所得額證明，作為稅前扣除的依據(jù),。 （2）土地增值稅,。這個問題在土地增值稅上則比較復(fù)雜，目前的稅收政策也并不明確,。其主要形成原因是因依原土地增值稅規(guī)定,，以土地使用權(quán)作為出資，對出資方言,，在出資環(huán)節(jié)一律不征土地增值稅,。這樣就帶來一個滋生問題，對被投資方企業(yè)言,，將來對此作為出資物的宗地進行開發(fā)后銷售開發(fā)產(chǎn)品,，計算土地增值稅時,，取得土地使用權(quán)的金額如何確認？因這不但涉及扣除項目金額本身,，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)言,，還涉及其加計20%扣除的稅收附屬利益。在稅收征管中形成三種意見,，一是和企業(yè)所得稅一樣,，依其評估價值即被投資企業(yè)的入賬價值作為扣除項目金額，因出資環(huán)節(jié)并未計征過土地增值稅,，故這個意見只能是企業(yè)方的愿望,，并不能獲得稅務(wù)機關(guān)的認同，二是依投資方企業(yè)的賬面原值即其取得土地使用權(quán)支付的價款來作扣除項目金額,，這個意見本身是最務(wù)實合理的,，但卻會帶來征管上的不便，三是依零來計算,，且有的省市對此發(fā)文專門予以明確,，如山東省地方稅務(wù)局在《關(guān)于明確投資入股土地征收土地增值稅土地扣除項目金額問題的通知》（魯?shù)囟惡?/span>[2004]30號）中就明確規(guī)定：納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)時并無支付任何金額,，故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)計算土地增值稅時,，不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為土地的扣除項目金額予以扣除。即依零來計算,，不允許作任何金額的扣除,。 但在上引《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）出臺后,，對特定情形下的土地出資要依視同銷售來征收土地增值稅,，這樣一來，如上引的魯?shù)囟惡?/span>[2004]30號文等就應(yīng)自然失效,，至少是針對出資環(huán)節(jié)應(yīng)征土地增值稅的部分應(yīng)是失效,，因其原作為“立法”依據(jù)的上位法已然改變，另外也與“稅不重征”的稅收基本原則相沖突了,，故應(yīng)是全部/部分失效,，——但在出資環(huán)節(jié)已經(jīng)征收土地增值稅情況下，接受投資方將來土地增值稅清算時土地使用權(quán)的扣除成本及憑證如何要求,，卻并無稅收政策規(guī)定。現(xiàn)在各省市對此多有反映,，預(yù)計國家稅務(wù)總局近期會出臺相關(guān)文件,，予以明確。 在當(dāng)前的征管實務(wù)中,，多數(shù)地方稅務(wù)機關(guān)的要求是：受投資方企業(yè)的土地使用權(quán)成本可以計入扣除項目金額,，并可作加計20%扣除的基數(shù),，但須納稅人提供支持性證明材料：出資協(xié)議、該宗地的評估報告,、驗資報告,、出資方以該幅地出資環(huán)節(jié)已經(jīng)接受土地增值稅稅務(wù)管理的證明等。 問4：單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)能否享受加計扣除20% 的待遇,？ 我們此宗用于出資土地的成本,，除出讓金和繳納的契稅外，還包括我們?yōu)榇税l(fā)生的規(guī)劃設(shè)計費,、評估費,、土地登記費及小額的土地整理費等支出，請問我們能否享受加計扣除20%的規(guī)定,？ 答：依《土地增值稅細則》規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可依取得土地使用權(quán)所支付的金額,，及房地產(chǎn)開發(fā)成本，加計20%扣除,。但對單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目,，因未進行任何開發(fā)，是不適用的,，不允許加計扣除20%,。但在納稅人對土地進行了一定程度的開發(fā)的情形下，能否適用,，現(xiàn)行稅收政策下卻并不是很明確,，一般地稅務(wù)機關(guān)掌握的原則是如果企業(yè)并未進行實質(zhì)性的開發(fā)，即使屬于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)或企業(yè),，但因不是“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人”,，未形成產(chǎn)品而僅是地皮的買賣，故不允許加計扣除,。而若進行了實質(zhì)性開發(fā),，則允許作加計扣除，但對何謂“實質(zhì)開發(fā)”,，投入到什么程度算是達到“實質(zhì)開發(fā)”的標準,，現(xiàn)在稅收政策上并無實際的量化可操作的明確標準。具體的判斷,，還須與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)作咨詢溝通,。 問5：以地投資于全資子公司可免征契稅嗎？ 如果乙公司為我們的全資子公司,，即我們再同時以不少于30%的貨幣資金出資,，占有乙公司100%的股權(quán)，是否我們可免征契稅,？ 答：《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2003]184號）：企業(yè)改制重組過程中,，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地,、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。且依財稅[2006]41號文,，該優(yōu)惠政策延長至 依以上規(guī)定,，母公司與全資子公司間土地使用權(quán)的無償劃轉(zhuǎn)是不征收契稅的,，但須注意的是，以地出資是以土地換取權(quán)益性資產(chǎn)的非貨幣性資產(chǎn)交換行為,，并不屬于文件規(guī)定的“無償劃轉(zhuǎn)”,，是不能依此規(guī)定來申請免征契稅的。當(dāng)然,，如果你公司符合財稅[2003]184號文件規(guī)定的：非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司,，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50％的,，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地,、房屋權(quán)屬，免征契稅,。則是可以的,，但這已經(jīng)是另外一種免稅情形，與你問題本身無關(guān)了,。 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策的通知 財稅[2006]142號 各省,、自治區(qū)、直轄市,、計劃單列市財政廳（局）,、地方稅務(wù)局，財務(wù)局： 為進一步支持國有企業(yè)改制重組,，現(xiàn)將國有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策通知如下： 對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司,，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地,、房屋權(quán)屬免征契稅,。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%以上,，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司,。 以出讓方式承受原國有控股公司土地使用權(quán)的，不屬于本通知規(guī)定的范圍,。 本通知自下發(fā)之日起至 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策有關(guān)問題解釋的通知 國稅函[2006]844號 各省,、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政廳（局）,、地方稅務(wù)局： 《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知》（財稅〔2006〕41號）中規(guī)定，將《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2003〕184號,，以下稱184號文件）執(zhí)行期限延至 一,、184號文件第一條第一款中規(guī)定的“整體改建”，是指改建后的企業(yè)承繼原企業(yè)全部權(quán)利和義務(wù)的改制行為,。 二,、184號文件第二、三,、四條中所謂“企業(yè)”,，是指法人企業(yè)。 三,、184號文件第二條第一款中規(guī)定的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”,，包括單位、個人承受企業(yè)股權(quán),，同時變更該企業(yè)法人代表,、投資人、經(jīng)營范圍等法人要素的情況,。在執(zhí)行中,，可以根據(jù)工商管理部門進行的企業(yè)登記認定。即：企業(yè)辦理變更登記的,，適用于該款規(guī)定,；企業(yè)辦理新設(shè)登記的，不適用于該款規(guī)定,。對新設(shè)企業(yè)承受原企業(yè)的土地,、房屋權(quán)屬應(yīng)征收契稅,。 四、184號文件第四條規(guī)定的“企業(yè)分立”,，僅指新設(shè)企業(yè),、派生企業(yè)與被分立企業(yè)投資主體完全相同的行為。 五,、184號文件第七條中規(guī)定的“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”,，是指母公司與其全資子公司之間、母公司所屬的各個全資子公司之間的關(guān)系,，以及同一自然人設(shè)立的個人獨資企業(yè)之間,、同一自然人設(shè)立的個人獨資企業(yè)與一人有限責(zé)任公司之間的關(guān)系。 六,、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的,，不屬于184號文件規(guī)定的范圍，對承受人應(yīng)征收契稅,。 本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行,。 問6：我公司2007年進行產(chǎn)權(quán)制度改革并為此作整體資產(chǎn)評估，其中土地評估增值近600萬元,，會計上借記“開發(fā)成本”,，貸記“資本公積” 1、是否允許以自行評估的價值作為企業(yè)所得稅稅前扣除的依據(jù),？是否允許以評估價值作土地增值稅扣除項目金額,？ 答：（1）企業(yè)所得稅。稅法規(guī)定,，所得稅稅前扣除遵循歷史成本計價的原則,，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評估增值有關(guān)所得稅處理問題的通知》（財稅〔1997〕77號文件）精神,，只有納稅人按照國務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定,，進行清產(chǎn)核資時發(fā)生的固定資產(chǎn)評估凈增值，可以不計入應(yīng)納稅所得額,。即：開發(fā)企業(yè)不能根據(jù)自行評估的土地成本作為計稅成本在所得稅前扣除,。 《財務(wù)部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評估增值有關(guān)所得稅處理問題的通知》（財稅字[1997]77號）“企業(yè)進行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評估增值,，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整帳戶,，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評估增值可以計提折舊，但在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除,。” （2）土地增值稅,。我們認為此增值金額在將來的土地增值稅清算時極有可能不被稅務(wù)機關(guān)認可作為扣除項目，尤其是不予作為加計扣除20%的基數(shù)。依《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額,，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及其《實施細則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外,，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的,，不予扣除,。依此，對無合法憑證支持的扣除項目,，在土地增值稅上是很難取得稅務(wù)機關(guān)認可的,。 ……………………………… 具體稅種——（三）土地使用稅 1、還未取得土地使用證的開發(fā)用地是否要繳納土地使用稅,？ 2,、商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計入“開發(fā)成本”還是“管理費用”？ 3,、已部分銷售的住宅小區(qū),，還要全額計提土地使用稅嗎？ 4,、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地使用稅優(yōu)惠有哪些,？ 1、還未取得土地使用證的開發(fā)用地是否要繳納土地使用稅,？ 問：我公司通過投標方式取得一宗土地,已簽訂了出讓合同,但因未繳清出讓金,尚未獲取國有土地使用證, 而我們當(dāng)?shù)氐牡囟惥志鸵笪覀兝U納土地使用稅,請問稅務(wù)機關(guān)的要求有依據(jù)嗎? 答:稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法行為是有依據(jù)的.對如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地應(yīng)自何時繳納土地使用稅,原稅收規(guī)定是自取得建造商品房用地土地使用證的次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,。但《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）已對此作了變更,，規(guī)定：出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的,，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,。如此稅務(wù)機關(guān)的要求是有依據(jù)的。 2,、商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計入“開發(fā)成本”還是“管理費用”,？ 答：這個問題目前在會計和稅收上均無特別具體明確的規(guī)定，但鑒于該項業(yè)務(wù)的特殊性,，應(yīng)屬于《企業(yè)會計準則-存貨》所規(guī)定的：“使存貨達到當(dāng)前狀態(tài)和場所所必須的必要,、合理的支出”，應(yīng)計入“開發(fā)成本”，而不應(yīng)依一般的會計處理規(guī)定,，計入期間費用,。 這對納稅人而言一般是有利的，即計入開發(fā)成本,，對企業(yè)所得稅僅會構(gòu)成時間性差異,，但因計入開發(fā)成本并可享受20%加計扣除，對土地增值稅卻是實質(zhì)性的利好,，可減少土地增值稅數(shù)額,。 3、已部分銷售的住宅小區(qū),，還要全額計提土地使用稅嗎,？ 問：我公司開發(fā)的某住宅區(qū)，已銷售了約50%以上,，且購房者多已辦理了房產(chǎn)證和土地證,，即相應(yīng)的土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移購房戶而不歸我公司了。我們還要全額計提土地使用稅嗎,？ 答：對購房戶已經(jīng)辦理土地權(quán)證的相關(guān)土地面積,，因相關(guān)的土地使用權(quán)已經(jīng)不再歸屬你公司所有，依《土地使用稅條例》規(guī)定精神,，原則上應(yīng)是隨銷售進度下的產(chǎn)權(quán)分割,，自購房業(yè)主獲取商品房權(quán)屬證書后逐步將其相應(yīng)的土地面積從自身計稅面積中剔除，房產(chǎn)公司即不再負有計提繳納的義務(wù),，并且據(jù)我們了解,，絕大多數(shù)地方稅務(wù)局也是據(jù)此執(zhí)行的。但對該土地計稅面積減除的具體操作程序,，國家稅務(wù)總局和多數(shù)省市地稅機關(guān)并無明確的規(guī)定,，這里援引北京市地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2005〕550號） 中對此事項的具體規(guī)定，供參照——“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積,，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除,。已銷售房屋的占地面積計算公式如下：已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開發(fā)項目房屋總建筑面積）×總占地面積。” 但需提請您注意的是,，欲獲取稅務(wù)機關(guān)對減少計稅土地面積的認可,，須提供相關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的證明資料，同時也須在會計上對權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移的開發(fā)產(chǎn)品有相應(yīng)的確認銷售收入和成本的賬務(wù)處理作為輔助和配合,，而若相關(guān)預(yù)收賬款和開發(fā)產(chǎn)品仍未結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本,，卻即認定土地權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，或招致稅務(wù)機關(guān)不認可貴公司相關(guān)土地不予計稅的行為,，更存在直接認定貴公司存在推遲結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入成本并滯后清算相應(yīng)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的可能,，故提請貴公司注意相關(guān)稅種間和會計稅收處理的協(xié)調(diào)，規(guī)避其間潛存的稅收風(fēng)險。 4,、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地使用稅優(yōu)惠有哪些,？ 問：現(xiàn)在土地使用稅稅額太高了，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用稅方面有什么稅收優(yōu)惠措施,？ 答：國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用稅政策原則上就是“除經(jīng)批準開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的用地外,，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅”。而對經(jīng)濟適用房的土地使用稅優(yōu)惠政策,，最近的《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）中對此作了更明確細化的規(guī)定：“……經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地……免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房,、商品住房項目中配套建造廉租住房,，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料,，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅,。” 貴公司若符合規(guī)定條件,，可申請享受此項優(yōu)惠待遇。 |
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